Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 6 dicembre 2016, n. 24960

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La delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’articolo 1120 Cc, non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 6 dicembre 2016, n. 24960

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. GRASSO Massimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19538-2012 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 34/2012 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 02/02/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega orale dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della resistente che si e’ riportato agli atti depositati;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

RITENUTO IN FATTO

1- Con atto 20.4.2007 (OMISSIS) impugno’ davanti al Tribunale di Rovereto la Delib. assembleare 7 dicembre 2006 adottata dal Condominio (OMISSIS) con riferimento a vari argomenti, tra cui, per quanto ancora interessa, i punti 11 (relativo all’assegnazione dei parcheggi) e 8 (accesso alle aree non comuni per ispezioni e riparazioni).

Nel giudizio si costituirono, opponendosi alla domanda, i convenuti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), (OMISSIS) e il Condominio in persona dell’amministratore.

2 Il Tribunale adito rigetto’ l’impugnazione sui predetti punti del’ordine del giorno, accogliendola invece su altre questioni, che qui non rilevano, mentre la Corte d’appello di Trento, con sentenza 3.2.2012, decidendo sui gravami proposti in via principale (dalla Prati) ed incidentale (dagli altri condomini e dall’amministratore) ha dichiarato la parziale nullita’ della Delib. 7 dicembre 2006 anche con riferimento al punto 11 nella parte in cui ha disposto il mutamento il mutamento di destinazione dello spazio comune adibito a giardino (p.f. (OMISSIS)) prevedendo su di esso la possibilita’ di parcheggio. Ha quindi confermato nel resto la sentenza gravata, rigettando le ulteriori doglianze delle parti, tra cui quella – formulata dall’appellante – sul mancato annullamento della delibera in relazione al punto (che, sempre ad avviso, dell’appellante, avrebbe imposto una vera e propria servitu’ di accesso alle aree non comuni, senza il filtro del provvedimento giudiziale autorizzativo di cui all’articolo 843 c.c.).

Per giungere a tale soluzione, la Corte d’Appello ha osservato, sempre per quanto ancora interessa in questa sede:

che il punto 11 della delibera aveva destinato a parcheggio anche la p.f 2029 destinata a giardino con conseguente mutamento della destinazione dell’area;

che tale mutamento di destinazione comportava una innovazione vietata ex articolo 1120 c.c. sicche’ occorreva il consenso unanime di tutti i condomini;

che sul punto 8 della delibera (riguardante la previsione dell’accesso alle aree non comuni per ispezioni e riparazioni alle tubazioni condominiali), al di la della terminologia adoperata, si era in presenza non di una imposizione di servitu’, ma di una limitazione legale della proprieta’ e pertanto la relativa doglianza andava respinta.

3 Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), (OMISSIS) e il Condominio sulla base di 2 motivi a cui resiste (OMISSIS) con controricorso contenente a sua volta ricorso incidentale articolato su tre censure.

In data 20.9.2016 il difensore dei ricorrenti ha depositato documentazione ai sensi dell’articolo 372 c.p.c..

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO IN DIRITTO

RICORSO PRINCIPALE.

1 Occorre innanzitutto rilevare che in data 20.9.2016 il difensore dei ricorrenti ha depositato una delibera adottata nella seduta del 12.9.2014, ma che non rientra nella previsione dell’articolo 372 c.p.c.: la sua produzione in cassazione dunque non e’ consentita.

Con il primo motivo (OMISSIS) e gli altri ricorrenti denunciano violazione dell’articolo 345 c.p.c. nonche’ motivazione omessa, insufficiente o erronea, rilevando che (OMISSIS), nel giudizio di appello, con riferimento al tema dell’assegnazione dei posti auto, aveva proposto una domanda nuova, inammissibile, avendo dedotto per la prima volta la nullita’ della delibera per avere disposto, in assenza di approvazione all’unanimita’, una modifica della destinazione d’uso della p.f. (OMISSIS) da giardino a parcheggio, mentre invece in primo grado, a sostegno della nullita’ (sempre per mancanza di approvazione unanime), aveva dedotto la creazione di servitu’ e la limitazione dei diritti dei singoli condomini.

Il motivo e’ infondato perche’ non considera il principio di diritto affermato anche dalle sezioni unite secondo cui il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di nullita’ contrattuale deve rilevare di ufficio l’esistenza di una causa di quest’ultima diversa da quella allegata dall’istante, essendo quella domanda pertinente ad un diritto autodetermina o, sicche’ e’ individuata indipendentemente dallo specifico vizio dedotto in giudizio Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014 Rv. 633505; Sez. 1, Sentenza n. 15408 del 26/07/2016 Rv. 640705). Ora, tale principio – gia’ dichiarato estensibile alla materia delle impugnazioni di delibere societarie (Sez. 1, Sentenza n. 8795 del 04/05/2016 Rv. 639560) – deve ritenersi senz’altro applicabile anche in materia di impugnazioni di delibere condominiali Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015 Rv. 635891 secondo cui alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’articolo 1421 c.c.., secondo cui e’ attribuito al giudice il potere di rilevarne d’ufficio la nullita’.

Di conseguenza, se poteva la Corte d’Appello dichiarare anche di ufficio la nullita’ della delibera per un motivo non espressamente dedotto in primo grado, poteva anche provvedervi su una base di una prospettazione introdotta per la pria volta in appello e quindi sotto questo profilo la sentenza impugnata si sottrae a censura.

2 Col secondo motivo, sempre in relazione al tema dell’assegnazione dei posti auto, i ricorrenti denunziano violazione dell’articolo 1120 c.c. e il vizio di omessa, erronea o insufficiente motivazione su un punto decisivo con riferimento al concetto di innovazione vietata. A loro avviso non e’ dato comprendere da quale fonte la Corte territoriale abbia tratto il convincimento che il mutamento di destinazione d’uso di una piccola parte della p.f. (OMISSIS) a parcheggio (60 mq su circa 800, cioe’ meno di un decimo dell’intero) avesse concretamente impedito a (OMISSIS) di usare e godere della restante e predominante porzione di giardino insistente sulla predetta particella.

La censura e’ fondata.

Come gia’ affermato questa Corte, la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non luogo ad una innovazione vietata dall’articolo 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, ne’ alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unita’ abitativa e una maggiore utilita’ per i condomini (v. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 15319 del 12/07/2011 Rv. 618640).

La Corte d’Appello avrebbe dovuto considerare innanzitutto le dimensioni dell’area adibita a parcheggio rispetto all’intera particella destinata a giardino e poi valutare, sulla scorta dell’esposto principio, se in concreto il godimento del singolo avesse subito una significativa menomazione: solo in caso di risposta positiva a tale quesito avrebbe dovuto ritenere sussistente l’operativita’ del divieto di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2.

Dalla sentenza impugnata un tale passaggio argomentativo non risulta, essendosi la Corte d’Appello limitata a verificare la sola modifica di destinazione senza compiere alcuna verifica sulla portata della trasformazione in rapporto all’intera estensione della particella e al concreto pregiudizio che al singolo condomino potesse derivare.

La sentenza deve pertanto essere cassata con rinvio per un nuovo esame che tenga conto dell’esposto principio.

RICORSO INCIDENTALE DI (OMISSIS).

In via preliminare va rilevato che sia l’originale che le copie del controricorso contenente ricorso incidentale mancano delle pagine 11, 12, 13 e 14: a pag. 10 infatti il controricorso inizia svolgere deduzioni avverso il primo motivo del ricorso principale per poi saltare direttamente a pag. 15 ove riprende con una argomentazione che sembrerebbe riferirsi al dedotto “vizio di motivazione della sentenza”, (il secondo motivo di ricorso principale: v. primo rigo pag. 15 controricorso e pag. 12 ricorso principale).

Si rivela pertanto del tutto monca la parte espositiva sulla confutazione del primo motivo di ricorso, ma cio’ non comporta l’inammissibilita’ del ricorso incidentale che, invece, risulta trattato alle pagg. 17 e ss.

Cio’ premesso, il ricorso incidentale di Manuela Prati si articola in tre censure: con la prima di esse, deducendosi la violazione dell’articolo 1102 c.c. e il vizio di motivazione omessa, insufficiente o erronea, si rimprovera alla Corte d’Appello di essersi limitata a dichiarare la nullita’ della delibera sui parcheggi solo con riferimento a quelli individuati all’interno dell’area a giardino, senza considerare che detta imposizione avrebbe limitato il diritto di proprieta’ del singolo comunista. La ricorrente richiama in proposito l’atto di donazione dell’originario dante causa (OMISSIS) con cui si stabiliva che talune particelle edifici ali e/o fondiarie venivano cedute in nuda comproprieta’ indivisa. Ritiene che condomini non assegnatari di singoli spazi a parcheggio sono stati spossessati a favore del singolo assegnatario che invece puo’ avvalersi anche dell’acquisto per usucapione delle quote altrui anche perche’ in nessuna parte del regolamento si fa cenno alla eventuale provvisorieta’ della disposizione impugnata.

Il motivo e’ inammissibile perche’ introduce questioni di diritto (limiti all’utilizzo del bene comune) implicanti tipici accertamenti in fatto, di cui pero’ non risulta la sottoposizione al giudice di appello.

Secondo la costante giurisprudenza di legittimita’, qualora una determinata questione giuridica che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata ne’ indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga la questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’, per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare actis” la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le varie, v. sez. 1, Sentenza n. 25546 del 30/11/2006 Rv. 593077; Sez. 3, Sentenza n. 15422 del 22/07/2005 Rv. 584872 Sez. 3, Sentenza n. 5070 del 03/03/2009 Rv. 606945).

La ricorrente aveva pertanto l’onere di dimostrare di avere devoluto la questione al giudice di appello, ma non l’ha fatto.

2 Col secondo motivo la Prati denunzia in subordine nullita’ della sentenza per contrasto tra motivazione e dispositivo ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4. Rileva in particolare che sul tema delle assegnazione dei parcheggi la Corte d’Appello avrebbe dovuto dichiarare la nullita’ del punto 11 in tutta la sua estensione in quanto la nullita’ della delibera relativamente alla destinazione a parcheggio dell’area adibita a giardino comporta di conseguenza l’alterazione dell’equilibrio di tutta la delibera sul punto, come peraltro riconosciuto in parte motiva.

Tale censura e’ strettamente collegata alla precedente e pertanto il suo esame resta logicamente assorbito dall’esito di quella.

3 Col terzo motivo, infine, la Prati denunzia infine la violazione dell’articolo 843 c.c. e il vizio di motivazione omessa, insufficiente o erronea. Secondo la tesi della ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe dovuto annullare anche il punto riguardante l’accesso alle aree provate ispezioni e riparazioni alle cose comuni perche’ con tale clausola era stata imposta una servitu’ di passaggio e quindi per la sua approvazione occorreva il consenso unanime dei partecipanti. Precisa che, a differenza della previsione dell’articolo 843 cc, l’accesso previsto nella clausola regolamentare prescindeva da qualunque “filtro autorizzativo”.

Il motivo e’ inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse (articolo 100 c.p.c.) perche’ con la successiva Delib. 12 settembre 2014 (prodotta il 20.9.2016 dal difensore dei ricorrenti), l’assemblea ha apportato una modifica all’articolo 8 facendo espresso richiamo alla norma dell’art 843 c.c. dissipando ogni dubbio sulla imposizione di una servitu’.

Le esposte considerazioni rendono rituale ex articolo 372 c.p.c. il deposito del predetto documento, essendo finalizzato appunto alla ammissibilita’ del controricorso.

In conclusione, in relazione all’unico motivo accolto, la sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Trento che pronuncera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il primo motivo di ricorso principale e accoglie il secondo; dichiara inammissibile il primo e terzo motivo di ricorso incidentale ed assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’Appello di Trento