Con la Sentenza n. 13792 del 12 maggio 2026, la Corte di Cassazione, sezione civile, ha affrontato e chiarito un tema cruciale in materia di pubblicità e trascrizione immobiliare, delineando i precisi confini di validità ed efficacia delle annotazioni contenute nel cosiddetto “quadro D” della nota di trascrizione.
Nella sua ampia ed esaustiva motivazione, la Suprema Corte stabilisce che l’opponibilità ai terzi di un atto immobiliare è garantita esclusivamente dalla rappresentazione per riassunto dell’atto stesso contenuta nella nota di trascrizione principale. Le eventuali condizioni o i patti di natura reale che vengono menzionati e riportati nel “quadro D” del modello informatico non hanno invece alcuna forza opponibile verso i terzi.
I giudici di legittimità specificano che il “quadro D” serve unicamente ad accogliere mere specificazioni destinate a migliorare la comprensione e la conoscibilità della fattispecie pubblicizzata. Pertanto, le informazioni in esso contenute rivestono un valore di semplice “pubblicità notizia” (che informa ma non vincola legalmente i terzi in caso di controversia) e non possono costituire oggetto di un’autonoma nota né alterare i dati principali.
Per illustrare concretamente l’applicazione di questo principio, la Cassazione ha rigettato il ricorso in un caso di rivendicazione immobiliare in cui si discuteva del diritto di prelazione di un ente (ex d.lgs. n. 490/1999). L’ente aveva legittimamente esercitato la prelazione sull’intera particella catastale indicata nella nota di trascrizione principale del decreto impositivo, senza che potessero avere alcun rilievo opponibile le precisazioni fornite nel “quadro D”, le quali tentavano di limitare il vincolo a un solo bene escludendo gli immobili accessori accatastati in sub-particelle diverse. La nota principale prevarrà sempre sulle specificazioni accessorie del quadro D.
Corte di Cassazione, civile, Sentenza|12 maggio 2026| n. 13792.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
Massima: In tema di trascrizione immobiliare, la misura della pubblicità e dell’opponibilità ai terzi del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto recata dalla nota di trascrizione mentre le “condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota”, che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), attengono a mere specificazioni necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata, che non possono costituire oggetto di un’autonoma nota né essere inserite in altri quadri della nota, e che non rilevano ai fini dell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso una sentenza di rigetto di una domanda di rivendicazione di beni proposta dal loro acquirente nei confronti dell’ente che aveva esercitato il diritto di prelazione ex d.lgs. n. 490 del 1999, che aveva individuato gli immobili oggetto del vincolo sulla base della particella catastale indicata nella nota trascrizione del decreto impositivo, senza dare rilievo alle precisazioni fornite nel “quadro D” che si riferivano espressamente ad uno solo dei beni compresi in suddetta particella, e non anche quelli accessori, accatastati in sub-particelle diverse).
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Trascrizione – Atti relativi a beni immobili – Atti soggetti alla trascrizione – Atti e contratti relativi a diritti reali atto relativo a beni immobili – Opponibilità ai terzi – Nota di trascrizione – Rilevanza esclusiva – Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota – Cosiddetto “quadro d” – Individuazione – Fattispecie – Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai magistrati
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
Dott. CAVALLARI Dario – Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 26952/2020 R.G., proposto da
Fi. Spa, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Fa.Ma. unitamente all’avvocato Pa.Ma.;
-ricorrente-
contro
Snc Mo.Et. E C. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Fr.Ca.;
-controricorrente-
contro
Consorzio Ad., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato St.Ca. unitamente all’avvocato St.Ci.;
-controricorrente-
contro
Comune dell’Aquila, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Do.De.;
-controricorrente-
contro
Do.Vi., rappresentato e difeso dall’avvocato Fr.Ca.;
-controricorrente-
contro
Ministero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avvocatura Generale dello Stato;
-controricorrente-
contro
Scip Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl in Liquidazione, rappresentata e difesa dall’avvocato An.Be. unitamente all’avvocato Ch.Or.;
-controricorrente-
nonché
Scip Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, Mo.Ri. e Inail, in persona del legale rappresentante pro tempore;
-intimati-
avverso la sentenza della Corte d’Appello di l’Aquila n. 996/2020 depositata il 15/07/2020.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2026 dal Consigliere Dario Cavallari;
lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, che ha chiesto di rigettare il ricorso;
uditi l’Avv. Cr.Sa. della parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e gli Avv.ti St.Ci. per il Consorzio Ad. e An.Be. e Ch.Or. per la Scip Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl in liquidazione, che ne hanno domandato il rigetto.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Fi. Spa ha adito il Tribunale di L’Aquila e premesso che
aveva acquistato dalla Scip Srl Società di cartolarizzazione Immobili pubblici un lotto, denominato A, ad essa aggiudicato a seguito di gara per Euro 45.399.410,07;
in detto lotto erano ricompresi alcuni immobili vincolati dal MIBAC ai sensi del D.Lgs. n. 490/99, ossia un compendio in S e uno sito in Comune di L indicato come “(Omissis)”;
la vendita del c.d. “(Omissis)” era avvenuta sotto la condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione ex D.Lgs. n. 490 del 1999 da parte del Ministero o di altri Enti aventi diritto;
il Comune di L’Aquila aveva esercitato la prelazione, ma, secondo la citazione, solo con riferimento alla sala cinematografica, identificata con il sub Omissis della part. Omissis, e non per le ulteriori due porzioni immobiliari sub Omissis, menzionate come agenzia ippica e posto auto;
per tale ragione, ha rivendicato, nei confronti del Comune di L’Aquila, la proprietà di queste ultime due unità immobiliari, chiedendo riconoscersi il suo subentro nei contratti di locazione in essere, per i detti immobili, con la Snc Mo.Et., Mo.Ri. e Do.Vi., con ordine agli stessi di versarle i canoni di locazione e condanna del Comune a corrispondere i canoni indebitamente percepiti e a risarcire i danni;
in via subordinata, ha chiesto condannarsi la Scip alla restituzione del prezzo versato per l’acquisto delle due porzioni immobiliari, indicato in Euro 1.800.000,00 per l’agenzia ippica e in Euro 200.000,00 per il posto auto.
Il Comune di L’Aquila, convenuto in giudizio assieme agli altri soggetti menzionati, ha chiamato in manleva, per la domanda risarcitoria, il Ministero per i Beni culturali.
Il Consorzio Ad., società alla quale erano state demandate le operazioni di liquidazione del patrimonio immobiliare dismesso, è intervenuto volontariamente.
Il Tribunale di L’Aquila, con sentenza n. 381/2015, ha rigettato le domande.
Fi. Spa ha proposto appello che la Corte d’Appello di L’Aquila, nel contraddittorio con Scip, Società di cartolarizzazione Immobili pubblici Srl, Comune di L’Aquila e Consorzio Ad., Società Mo. E C. Snc e Ministero per i Beni culturali e ambientali, con sentenza n. 996/2020, ha rigettato.
Il giudice distrettuale ha ritenuto, sulla base di un esame della nota di trascrizione del D.M. 28 agosto 2000, insussistente la violazione del D.Lgs. n. 490 del 1999 con riferimento all’estensione del vincolo apposto sugli immobili oggetto di lite, come risultante da detto D.M. e dall’atto di compravendita del 24 dicembre 2003.
In particolare, ha affermato la necessità di avere riguardo esclusivamente alle indicazioni riportate nella detta nota di trascrizione e ha escluso il rilievo della mancata specificazione dei subb, negando, quindi, che il Comune di L’Aquila avesse esercitato la prelazione oltre i limiti della denuntiatio, giacché espressa in relazione all’intera part. Omissis e relativi subb di cui alla specifica indicazione in rogito.
Inoltre, ha dichiarato l’irrilevanza della successiva trascrizione in rettifica che aveva integrato il quadro “D” solo con gli indirizzi riferibili ai subb (Omissis) e (Omissis).
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
Ha, poi, respinto la domanda proposta nei confronti della Scip al fine di conseguire la restituzione del prezzo asseritamente pagato per l’Agenzia ippica e il posto auto (per un totale di Euro 2.000,000), imputando la somma corrisposta di Euro 515.380,00 non solo alla sala cinematografica, ma all’intero compendio vincolato.
Fi. Spa ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sei motivi.
Snc Mo.Et. E C. oggi in stato di liquidazione, Consorzio Ad., Comune dell’Aquila, Do.Vi., Ministero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo e Scip Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl in Liquidazione hanno resistito con controricorso.
Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive in questa sede.
Il Pubblico Ministero ha rassegnato conclusioni scritte insistendo per il rigetto del ricorso.
Fi. Spa, Snc Mo.Et. E C. in liquidazione, Do.Vi., Consorzio Ad., Comune dell’Aquila e Scip Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl in Liquidazione hanno depositato memorie.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Si premette che la presente controversia ha ad oggetto, principalmente, la portata del vincolo c.d. culturale imposto con il decreto n. 33240 del 22 agosto 2000, come ricavabile dalla sua trascrizione con nota del 3 novembre 2000, n. reg. part. Omissis e reg. gen. n. 15950, sull’immobile vincolato ai sensi del D.Lgs. n. 490 del 1999 sito in L’Aquila e identificato catastalmente con la particella Omissis del foglio Omissis, il quale era stato ceduto a parte ricorrente all’esito di un’asta.
Sostiene la società ricorrente che detto vincolo avrebbe riguardato una sola parte di tale immobile, identificata con il sub Omissis della menzionata particella Omissis, denominata “(Omissis)”, e non il resto del cespito, individuato con i sub Omissis.
Viene in rilievo, altresì, anche l’interpretazione del contratto del 24 dicembre 2003, con il quale era stato trasferito il citato immobile, pur se al solo fine della determinazione del contenuto della c.d. denuntiatio effettuata all’autorità competente ex art. 58 D.Lgs. n. 490 del 1999.
Ciò premesso e passando all’esame delle censure, con il primo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 58, 59 e 60 D.Lgs. n. 490 del 1990 e degli artt. 1362 e 1363 c.c. e dell’art. 132 c.p.c. in quanto la denuntiatio avrebbe avuto ad oggetto il solo immobile denominato “(Omissis)”, identificato al foglio Omissis, particella Omissis, sub Omissis, e non anche le unità immobiliari aventi accesso da via (Omissis) e identificate con i subalterni Omissis della particella Omissis e che, dunque, non avrebbero potuto essere prelazionate dal Comune dell’Aquila al prezzo di Euro 515.380,00, anche ove il vincolo fosse stato esteso sull’intero complesso immobiliare identificato con la particella Omissis del foglio Omissis.
Sostiene come dall’interpretazione dei contratti sottoscritti tra Scip e Fi. fosse evidente che il prezzo di Euro 515.380,00 era stato determinato per la sola Sala Cinematografica e non per le altre due unità immobiliari e che la detta denuntiatio era stata limitata alla sola porzione vincolata e identificata nel (Omissis).
Evidenzia che nessuna prelazione avrebbe potuto esservi con riferimento a beni per i quali non era stato indicato e/o determinato nella denuntiatio alcun prezzo.
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Il fatto che l’importo di Euro 515.380,00 fosse stato quantificato con riguardo alla sola sala cinematografica di cui al sub Omissis della particella Omissis sarebbe stato comprovato dalla perizia estimativa dei beni dismessi, nella quale il prezzo individuato era quello del solo “(Omissis)”, e dall’atto di vendita, con relativo atto ricognitivo, ove era scritto che il Comune di L’Aquila aveva esercitato la sua prelazione sull’immobile denominato (Omissis) identificato in catasto fabbricati nel foglio Omissis, particella Omissis, sub Omissis.
Nessun valore avrebbero avuto, allora, l’indicazione, come vincolata, dell’intera particella Omissis, contenuta negli atti di gara, o la richiesta di prelazione avanzata dal Comune di L’Aquila.
Osserva che, peraltro, il valore di trasferimento dell’intero compendio immobiliare, comprensivo dei sub Omissis, non sarebbe stato determinato applicando il procedimento stabilito in base al procedimento disciplinato dall’art. 59, comma 3, del D.Lgs. n. 490 del 1999.
La Corte territoriale, quindi, non avrebbe tenuto conto della comune intenzione delle parti.
Il motivo è inammissibile.
L’art. 58 del D.Lgs. n. 490 del 1999 dispone che
“1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.
2. La denuncia è effettuata entro trenta giorni
a) dal proprietario o dal detentore del bene, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito;
b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte.
3. La denuncia è presentata al competente soprintendente del luogo ove si trova il bene.
4. La denuncia contiene
a) i dati identificativi dell’alienante e dell’acquirente;
b) i dati identificativi dei beni alienati;
c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni alienati;
d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’alienazione;
e) l’indicazione del domicilio in Italia dell’alienante e dell’acquirente ai fini delle eventuali comunicazioni previste da questo Titolo.
5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise”.
Il successivo art. 59 prescrive che
“1. Il Ministero ha facoltà di acquistare i beni culturali alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione.
2. Qualora il bene sia alienato con altri per un unico corrispettivo o non sia stato previsto un corrispettivo in denaro ovvero sia ceduto in permuta, il valore economico è determinato d’ufficio dal Ministero.
3. Ove l’alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata dal Ministero, il valore della cosa è stabilito da una commissione di tre membri da nominarsi uno dal Ministero, l’altro dall’alienante ed il terzo dal presidente del Tribunale. Le spese relative sono anticipate dall’alienante.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
4. La determinazione della commissione è impugnabile in caso di errore o di manifesta iniquità.
5. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche quando il bene sia a qualunque titolo dato in pagamento”.
Infine, l’art. 60 del citato D.Lgs. stabilisce che
“1. Il diritto di prelazione è esercitato nel termine di due mesi dalla data di ricezione della denuncia prevista dall’articolo 58.
2. Entro il termine indicato dal comma 1 il provvedimento di prelazione è notificato all’alienante ed all’acquirente. La proprietà passa allo Stato dalla data dell’ultima notificazione.
3. In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione è inefficace ed all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa.
4. Le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato.
5. Nel caso in cui il Ministero eserciti il diritto di prelazione su parte delle cose alienate, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto”.
Fatta questa premessa di carattere normativo, rileva il Collegio che la parte ricorrente, in violazione dell’art. 366, n. 6, c.p.c., non ha fornito indicazioni specifiche in ordine al contenuto della denuntiatio, documento essenziale, che è atto differente dal contratto di compravendita, così precludendone l’esame a questo Collegio. Neppure ha precisato, poi, dove siffatto atto fosse rintracciabile nel processo, venendo meno al proprio onere di c.d. localizzazione del documento (Cass., Sez. 1, n. 28184 del 10 dicembre 2020).
Inoltre, si sottolinea, principalmente in ordine al contratto del 24 dicembre 2003, che la giurisprudenza di legittimità è costante nell’affermare che, in tema di sindacato sull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delle opzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, in sede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito (tra le varie, cfr. Cass., Sez. L, n. 18214 del 3 luglio 2024). Infatti, l’interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un’altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass., Sez. 3, n. 11254 del 10 maggio 2018).
Parte ricorrente sostiene che la sua interpretazione sarebbe preferibile perché suffragata dalle risultanze della perizia estimatoria e da quanto pattuito nell’atto di compravendita e nell’atto ricognitivo dello stesso, nel quale il corrispettivo di Euro 515.380,00 sarebbe stato riferito alla sola sala cinematografica di cui al sub Omissis della particella Omissis.
Peraltro, non si confronta con la (completa) motivazione della corte territoriale, la quale ha dato peso
a) alle risultanze della nota di trascrizione del citato D.M. 22 agosto 2000, la quale menzionava l’intera particella Omissis del foglio Omissis del Comune di L’Aquila;
b) all’art. 1 dell’atto di compravendita del 24 dicembre 2003, nel quale le parti “danno atto che la consistenza, i dati catastali ed i confini degli immobili sono quelli risultanti dalle schede allegate per farne parte integrante e sostanziale tra queste, l’allegato 1 in cui vengono descritti gli immobili siti in Comune di L’Aquila” fra cui, per quel che qui rileva, l’immobile “di cui alla lett. B) – denominato “Cinema ed accessori” – individuato catastalmente al foglio Omissis, part. Omissis, subb Omissis (cat. C/6), 5 (cat. D/3) e 6 (cat. C/1);
c) all’allegato A di descrizione del fondo aggregato n. 2 aggiudicato a Fi., nel quale è indicato l’intero compendio in L’Aquila, Omissis (pertanto, partt. 2914 e Omissis) con specifica di vincolo apposto, ai sensi del D.Lgs. n. 490 del 1999, sulla sola particella Omissis;
d) alla planimetria catastale allegata al decreto ministeriale del 22 agosto 2000, che descriveva l’immobile in modo che palesava come il denominato “(Omissis)” fosse costituito dall’intero complesso immobiliare, compresi accessori e pertinenze, edificato sulla particella Omissis;
e) alla trascrizione del rogito sull’intera particella Omissis.
Parte ricorrente, poi, non contesta l’affermazione, contenuta a pagina 10 della sentenza impugnata, per la quale le unita indicate con i sub Omissis erano accessorie rispetto alla sala cinema, considerata la categoria catastale di appartenenza.
Da quanto esposto, emerge come il prezzo indicato non potesse che riguardare l’intero immobile di interesse, anche perché parte ricorrente non è stata neppure in grado di chiarire in maniera convincente quale importo sarebbe stato specificamente corrisposto con riguardo ai soli sub Omissis della particella Omissis.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
Sul punto, il giudice del merito ha esaustivamente indicato, alle pagine 11 e 12, le ragioni per le quali ha reputato che l’importo di Euro 515.380,00 concernesse anche i subalterni 4 e 6 della particella Omissis.
Ha precisato che la stessa perizia redata dal Consorzio G6 aveva qualificato come spazi accessori i subalterni in esame e li aveva considerati ai fini della determinazione delle superfici commerciali, sulle quali “è stato determinato il valore che, pertanto, non può avere a riferimento la sola sala cinema”.
In ogni caso, ha evidenziato come fosse implausibile il valore di complessivi Euro 2.000.000,00 dato dalla società ricorrente ai sub (Omissis) e (Omissis), anche in relazione alle specifiche rendite catastali, di molto inferiori a quelle dei tredici subb della particella 2914 (costituita da locali deposito, commerciali, uffici, soffitte e posti auto), che avrebbero dovuto essere state pagate, secondo la sua impostazione, appena Euro 240.580,00.
Correttamente, peraltro, il giudice di appello ha escluso l’incidenza dell’atto di avveramento della condizione del 31 maggio 2004, non opponibile al Comune per non avervi preso parte.
Privo di rilievo è, poi, il richiamo all’art. 60 del D.Lgs. n. 490 del 1999, il quale si limita ad attribuire alla parte una facoltà di recesso in ipotesi di esercizio parziale della prelazione (qui non avvenuto).
2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2659, comma 2, n. 4, e 2826 c.c. e degli artt. 115 e 132 c.p.c. la nota di trascrizione del decreto di vincolo avrebbe chiarito nel quadro D che il vincolo avrebbe inciso sulla sola sala cinematografica e non anche sulle unità immobiliari adibite ad attività commerciale e a deposito.
Sostiene che il quadro D costituirebbe una parte connaturata alla nota di trascrizione e che la stessa nota di trascrizione avrebbe dovuto indicare anche necessariamente i subalterni.
Afferma pure che non avrebbe avuto rilievo l’estratto di mappa allegato al decreto di vincolo, non potendo essere utilizzato al fine di interpretare l’efficacia verso i terzi della nota di trascrizione.
Lo stesso Notaio rogante avrebbe precisato nell’atto di avverata condizione del 31 maggio 2004 che il vincolo in parola avrebbe dovuto ritenersi limitato alla sola unità immobiliare adibita a cinema. In particolare, osserva che le unità di cui ai subalterni 4 e 6 sarebbero state adibite da anni ad attività incompatibili con quella di riproduzione cinematografica e con quelle pubblicistiche conclamate nella stessa delibera con la quale l’ente locale avrebbe deciso di acquistare la sola sala cinematografica.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
La censura è infondata.
Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 11213 del 26 aprile 2024).
Ne deriva che il contenuto, opponibile a terzi, del D.M. in esame non può che essere ricavato dalla sua nota di trascrizione, a nulla rilevando atti o dichiarazioni ad esso esterni.
Al riguardo, si evidenzia che, in base ai primi quattro commi dell’art. 17 della legge n. 52 del 1985 (Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari), “Le note di trascrizione o iscrizione di cui agli articoli 2659, 2660 e 2839 del codice civile debbono essere redatte su modelli a stampa conformi a quelli approvati con decreto interministeriale da emanarsi di concerto tra il Ministro delle finanze e il Ministro della giustizia.
Apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione.
Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione.
Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizione sommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spazio predisposto nel modello di nota di cui al primo comma (…)”.
La giurisprudenza è chiara nell’affermare che la misura della pubblicità e dell’opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto che reca la nota di trascrizione e che le “condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota” che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decreto ministeriale e nella circolare Min. Finanze del 2 maggio 1995, attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata (ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione art. 2659, comma 2, c.c.), pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota.
Non possono, invece, comprendersi nel “quadro D” elementi che, devono inserirsi in altri quadri della nota (ovvero, per le servitù, gli immobili che costituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e i soggetti che referenziano tali fondi). La giurisprudenza conclude, così, che il “quadro D” può essere destinato a mere specificazioni, ma non rileva ai fini dell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia (Cass., Sez. 2, n. 28694 del 16 ottobre 2023).
Conferma questa impostazione Cass., Sez. 2, n. 20543 del 2019, la quale ha dato rilievo alle indicazioni riportate nel “quadro D” della nota di trascrizione al fine di desumere gli esatti dati catastali dell’immobile, ma in un contesto nel quale dalla nota di trascrizione questi non fossero altrimenti ricavabili, tanto da richiamare, come esempio al quale fare riferimento, le ipotesi nelle quali i detti dati identificativi non si rivelassero idonei, come quando la porzione immobiliare non era stata ultimata o non risultava ancora censita o frazionata in catasto.
Pertanto, deve affermarsi, in termini generali, che, in tema di trascrizione immobiliare, la misura della pubblicità e dell’opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto che reca la nota di trascrizione e che le “condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota”, i quali possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata, pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota. In particolare, non possono comprendersi nel “quadro D” elementi che devono inserirsi in altri quadri della nota, potendo tale “quadro D” essere destinato a mere specificazioni, senza che rilevi ai fini dell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia.
Nella specie, la nota di trascrizione individua inequivocabilmente l’immobile trasferito come quello di cui alla particella (Omissis) del foglio Omissis del Comune di L’Aquila, con la conseguenza che le precisazioni presenti nel “quadro D” (ove è scritto “Immobile denominato (Omissis) sito in L’Aquila al Omissis”) non possono valere alcunché, e la corte territoriale, con una decisione pur sempre di merito e, qui, non più sindacabile per le ragioni sopra esposte, ha ritenuto che l’espressione “(Omissis)” si riferisse all’intero compendio immobiliare nel quale si trovava la sala cinematografica e non a quest’ultima, anche alla luce della natura accessoria dei beni sub 4 e sub 6 rispetto a quello sub Omissis.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
3) Con il terzo motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 17, del D.L. n. 351 del 2001 e dell’art. 132 c.p.c. per omessa e contraddittoria motivazione.
Afferma che il Comune di L’Aquila non avrebbe potuto esercitare la prelazione, in quanto questa avrebbe potuto riguardare solo immobili vincolati funzionalizzati al perseguimento dei propri interessi istituzionali.
La censura è infondata.
Innanzitutto, parte ricorrente non contesta l’affermazione del giudice di appello, che ha ritenuto inammissibile la sua impugnazione sul punto perché la relativa contestazione sarebbe stata assorbita dalla decisione concernente l’estensione della particella Omissis.
Inoltre, avrebbe dovuto specificamente impugnare l’atto di esercizio della prelazione in questione.
Infine, si evidenzia che la corte territoriale ha accertato la natura accessoria dei beni controversi, l’irrilevanza della loro concreta destinazione d’uso e la loro concorrenza al perseguimento del fine istituzionale di cui al vincolo.
Non si ravvisano, dunque, né la violazione di norme di diritto né il vizio di motivazione (che, peraltro, è denunziabile in cassazione solo nei ristretti limiti della nuova formulazione dell’art. 360 n. 5 cpc (cfr., tra le tante, Cass., SU, n. 8053 del 7 aprile 2014).
4) Con il quarto motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c. per travisamento della prova e dell’art. 132 c.p.c., nonché degli artt. 2727 e 2729 c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo, atteso che la corte territoriale non avrebbe motivato la ragione per la quale avrebbe ritenuto di imputare l’importo di Euro 515.830,00 a tutte e tre le unità insistenti sulla particella 2519 del foglio Omissis.
Rappresenta che il valore del cinema sarebbe stato determinato in base al criterio reddituale, diversamente dagli altri immobili, per i quali sarebbe stato impiegato quello comparativo.
La censura è infondata, atteso che la corte territoriale ha motivato, come sopra esposto, con completezza, chiarezza e ragionevolezza in ordine al profilo qui contestato, valutando nel merito le risultanze istruttorie. In particolare, la questione del prezzo è stata compiutamente scrutinata, come già evidenziato, alle pagine da 10 a 12 della sentenza.
5) Con il quinto motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e degli artt. 1195, 1199 e 2735 c.c., nonché 115, 116 e 132 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a non valutare l’atto di avveramento della condizione del 31 maggio 2004.
La censura è inammissibile, in quanto non inficia l’affermazione del giudice di appello, il quale ha rilevato come la dichiarazione in detto atto contenuto non potesse vincolare il Comune di L’Aquila, soggetto ad essa estraneo.
Si tratta, infatti, di affermazione che non ha efficacia di prova legale, ma, al massimo, è liberamente valutabile dal giudice.
Peraltro, la Corte d’Appello di L’Aquila ha, con estrema chiarezza, precisato le ragioni per le quali il vincolo era da reputare imposto sull’intera particella (Omissis) e la denuntiatio aveva riguardato proprio siffatta particella, con conseguente irrilevanza della citata dichiarazione.
6) Con il sesto motivo, infine, parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 5 e 6 del D.M. n. 55 del 2014, dell’art. 91 c.p.c. e degli artt. 10 e 15 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a non considerare il presente giudizio di valore solo indeterminabile e non superiore a Euro 1.000.000,00 e a non valutare il diverso coinvolgimento delle parti nei gradi di merito e l’intervento, inammissibile, del Consorzio G6.
La censura è infondata, considerato che parte ricorrente aveva domandato in primo grado che fosse accertata la sua proprietà di immobili dal valore complessivo di Euro 2.000.000,00, per i quali aveva agito anche contro la Scip al fine di ottenere il pagamento, in via subordinata, di detto importo.
Quanto al diverso impegno delle parti durante il giudizio davanti al Tribunale, il motivo difetta di autosufficienza e, comunque, non lamenta il superamento dei massimi tabellari nell’ipotesi di valore ritenuto determinabile nei termini indicati dai giudici di merito.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
7) In conclusione, il ricorso è rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con la specificazione che sono da distrarsi, in favore dell’Avv. Fr.Ca. quale difensore, dichiaratosi antistatario, della Snc Mo.Et. E C. in liquidazione e di Do.Vi.
Lo scaglione di riferimento per il calcolo dei compensi è individuato tenendo conto che parte ricorrente ha agito in giudizio anche per ottenere la condanna della Scip alla restituzione del prezzo versato per l’acquisto delle due porzioni immobiliari, indicato in Euro 1.800.000,00 per l’agenzia ippica e in Euro 200.000,00 per il posto auto, per un valore totale di Euro 2.000.000,00.
Si osserva che la difesa dell’Avv. Ca. è considerata unitaria, pur se riferita a due assistiti, stante la sostanziale similitudine delle posizioni, rilevabile dagli atti di causa (con maggiorazione ex art. 4, comma 2, D.M. n. 55 del 2014).
Il compenso per il Ministero è, infine, ridotto, non avendo la P.A. depositato memoria.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Trascrizione immobiliare e limiti del Quadro D
P.Q.M.
– rigetta il ricorso;
– condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida in
a) complessivi Euro 9.300,00 per compenso unitario e Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%, per Snc Mo.Et. E C. in liquidazione e Do.Vi., da distrarsi in favore dell’Avv. Fr.Ca., dichiaratosi antistatario;
b) complessivi Euro 9.200,00 per compenso e Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%, per il Consorzio Ad.;
c) complessivi Euro 9.200,00 per compenso e Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge, per il Comune dell’Aquila;
d) complessivi Euro 9.200,00 per compenso e Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%, per la Scip Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl in Liquidazione;
e) complessivi Euro 7.000,00 per compenso e rimborso spese prenotate a debito per il Ministero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo;
– ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma il 16 aprile 2026.
Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2026.
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