Locazione: ritardo restituzione, danno minimo pari canone
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Locazione: ritardo restituzione, danno minimo pari canone

L'ordinanza n. 78 del 3 gennaio 2025 della Corte di Cassazione, sezione civile, si occupa del tema della locazione e, in particolare, del risarcimento del danno per la ritardata restituzione dell'immobile.

La Corte ha ricordato che l'articolo 1591 del codice civile garantisce al locatore che ha subito un danno a causa della ritardata restituzione dell'immobile una liquidazione automatica del danno. Questa liquidazione si basa sulla presunzione che il danno sia almeno pari al canone di locazione precedentemente pagato.

La Corte ha precisato che si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore. Ciò significa che il conduttore che è in mora nella restituzione non può contestare che il danno subito dal locatore sia inferiore all'importo del canone. Il conduttore deve continuare a versare una somma corrispondente al canone come corrispettivo di una prosecuzione del rapporto di godimento con l'immobile non ancora restituito, prosecuzione che non è voluta dal locatore.

La novazione del rapporto di locazione
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La novazione del rapporto di locazione

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|5 dicembre 2023| n. 34071.

In tema di locazione, il mutamento del termine di scadenza o dell'ammontare del canone, pur non essendo di per sé sufficiente ad integrare la novazione del rapporto, trattandosi di modificazione accessoria, non esclude che, ove il nuovo contratto si caratterizzi per tali modifiche, l'animus e la causa novandi possano essere desunti aliunde, sulla base di altri elementi che evidenzino la comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, in funzione di interessi che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione.

Costituisce eccezione in senso lato la deduzione dell’inadempimento della locatrice di un obbligo contrattualmente assunto
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Costituisce eccezione in senso lato la deduzione dell’inadempimento della locatrice di un obbligo contrattualmente assunto

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|5 dicembre 2023| n. 34053.

Le eccezioni in senso lato sono rilevabili d'ufficio e sono sottratte al divieto stabilito dall'art. 345, comma 2, c.p.c., sempre che riguardino fatti principali o secondari emergenti dagli atti, dai documenti o dalle altre prove ritualmente acquisite al processo, non essendo invece necessario (pena la vanificazione della distinzione tra eccezioni in senso stretto ed eccezioni in senso lato) che tali fatti siano stati oggetto di espressa e tempestiva attività assertiva.

Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
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Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 dicembre 2023| n. 33727.

In tema di locazione, ove venga stipulato un contratto di comodato, dissimulante un contratto di locazione, quest'ultimo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599, comma 1, c.c. e al conduttore è consentito provare la simulazione, nei confronti sia della originaria parte locatrice che degli aventi causa, con prove testimoniali e per presunzioni, trattandosi di illiceità della locazione dissimulata per contrasto con norme imperative.

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Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|3 ottobre 2023| n. 27910.

Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione è sufficiente che il locatore ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento, di modo che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sulla cosa per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, rilevando la suddetta titolarità solo allorquando si controverta degli effetti del medesimo nei rapporti interni tra le parti, come nel caso in cui vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo

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Locazione ad uso abitativo e la forma scritta “ad substantiam”

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|21 luglio 2022| n. 22828. Locazione ad uso abitativo e la forma scritta “ad substantiam” In tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt. 1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 – cioè, la forma scritta “ad substantiam” –...

Locazione: il contratto, dalla natura alle figure affini
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Locazione: il contratto, dalla natura alle figure affini

Nel presente contributo è stato analizzato, in primis, il contratto di locazione in senso generale, secondo la previsione codicistica, in seconda battuta, tale fattispecie, è stata sviscerata, soprattutto per quanto riguarda gli immobili urbani, nell’esposizione e applicazione delle leggi speciali integrative; ovvero la legge 27 luglio 1978, n. 392 e  la legge 9 dicembre 1998, n. 431, oltre ad un rapido excursus in tema di proroga delle locazioni.

Infine, è stata posta anche la giusta attenzione sulle azioni processuali a tutela, in particolare il rito locatizio ed i procedimenti sommari collegati.

La locazione, quella immobiliare, in particolare, è una delle poche fattispecie contrattuali, previste dal codice civile, ancora di grande attualità, foriera di innumerevoli contese tra proprietari e conduttori in virtù delle grosse e rilevanti problematiche che attraversa il mercato immobiliare, per il mondo sommerso di rapporti senza alcuna disciplina ed altri rispecchianti contratti modello fac-simile ben lontani da forme di garanzie elementari sia per il locatore che per il conduttore.

Di grande interesse è risultato l’approfondimento dei rapporti e dei rispettivi obblighi che si vanno ad instaurare tra i due soggetti del contratto, dalla fase della consegna, passando per la manutenzione e l’uso sino a quella della restituzione, che più delle volte nell’attualità non sono trattati nella giusta considerazione, per la mancanza di conoscenza o meglio per la superficialità che contraddistingue i soggetti che interpellano gli operatori del diritto soltanto in una fase patologica del rapporto.

Difficile, infine, è stato, rispetto ad altri lavori, presentare schematicamente quest’ultima opera; tuttavia al fine di una migliore comprensione del presente saggio si è cercato attraverso collegamenti testuali (ai quali si chiede di porre la giusta attenzione) di rendere organica la trattazione.

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La ritardata consegna dell’immobile da parte del costruttore

Corte di Cassazione, civile, Sentenza 23 ottobre 2020, n. 23307. Nessuna penale può essere richiesta per la ritardata consegna dell’immobile da parte del costruttore, se la relativa clausola presente nel contratto preliminare non è stata riportata anche nel contratto definitivo. Sentenza 23 ottobre 2020, n. 23307 Data udienza 16 gennaio 2020 Tag/parola chiave: Vendita – Pattuizioni...