Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|3 ottobre 2023| n. 27910.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele G.A. – Presidente

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. TASSONE Stefania – Consigliere

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27924/2020 R.G. proposto da:

(OMISSIS), in qualita’ di ultimo legale rappresentante ed ultimo socio unico di (OMISSIS) SPA in liquidazione, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS) ( (OMISSIS)), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio del difensore.

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, in qualita’ di ultimo’ socio di (OMISSIS) SRL in liquidazione.

– intimato –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 101/2020 depositata il 31/01/2020

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/07/2023 dal Consigliere Dott.ssa Stefania Tassone.

Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione

Rilevato che

1. Con due distinti atti introduttivi la (OMISSIS) s.r.l. (di seguito per brevita’: (OMISSIS)) evocava davanti al Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Albano Laziale, la (OMISSIS) s.r.l.

Con il primo atto deduceva che con scrittura privata del 21 settembre 2000 aveva concesso in locazione per anni sei alla (OMISSIS) un locale sito in (OMISSIS) e che la conduttrice si era sottratta al pagamento dei canoni di locazione dal mese di settembre 2007 al mese di Aprile 2009; pertanto intimava sfratto per morosita’ con contestuale citazione per la convalida.

Con il secondo atto (OMISSIS) assumeva che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento anche dei successivi canoni di locazione di maggio, giugno e luglio 2009.

In entrambi i giudizi la conduttrice (OMISSIS) si costituiva resistendo.

Riunite le cause, il Tribunale di Velletri, Sezione distaccata di Abano Laziale, emetteva la sentenza n. 169/2010 e cosi’ statuiva: “risolve il contratto di locazione concluso tra le parti per grave inadempimento imputabile al conduttore, condannando la societa’ (OMISSIS) s.r.l. al rilascio immediato dell’immobile; condanna altresi’ la (OMISSIS) s.r.l. a corrispondere alla (OMISSIS) s.r.l. le somme dovute a titolo di canoni scaduti”.

2. Avverso tale sentenza la conduttrice proponeva impugnazione avanti alla Corte d’Appello di Roma.

Si costituiva resistendo la (OMISSIS)

Con sentenza n. 101/2020 pubblicata il 31 gennaio 2020 la Corte d’Appello di Roma, dopo aver considerato il gravame validamente proposto nel contraddittorio con (OMISSIS), con sede in (OMISSIS), quale ultimo socio della (OMISSIS), che nelle more del giudizio era stata posta in liquidazione volontaria da parte dei soci e successivamente cancellata dal registro delle imprese, rigettava l’appello.

3. Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi (OMISSIS), nella sua qualita’ di ultimo legale rappresentante pro tempore ed ultimo socio unico della (OMISSIS) s.r.l. in liquidazione.

Pur ritualmente intimata, la resistente (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

4. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’articolo 380-bis.1, c.p.c.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione

Considerato che

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 295 c.p.c. e mancata sospensione necessaria del giudizio nelle more della definizione di altra controversia avente natura pregiudiziale.

Lamenta che il presente giudizio avrebbe dovuto essere sospeso, stante la pendenza della causa avente ad oggetto l’accertamento della simulazione contrattuale, di vendita e di locazione del bene, avente carattere pregiudiziale. Il motivo e’ infondato.

1.1 In via preliminare rileva il Collegio che nel preteso giudizio pregiudicante e’ intervenuta una sentenza di primo grado, il che dunque rende applicabile al caso di specie non l’articolo 295 c.p.c., bensi’ l’articolo 337, comma 2, c.p.c., ai sensi del quale la sospensione non e’ obbligatoria, ma rimessa ad una valutazione del giudice di merito.

1.2 Orbene, la corte territoriale, pur invocando in motivazione l’articolo 295 e non l’articolo 337, comma 2, c.p.c., ha comunque esercitato un suo potere di valutazione della fattispecie ed ha ritenuto di escludere la sospensione del giudizio di appello, affermando in via dirimente che ai fini della stipula del contratto di locazione fosse sufficiente che la (OMISSIS) avesse la sola disponibilita’ del bene, a prescindere da ogni questione concernente l’asserita simulazione dell’atto di acquisto.

1.3 Con tale motivazione, congrua e scevra da vizi logico-giuridici, la corte di merito ha fatto corretta applicazione dell’orientamento di questa Suprema Corte, secondo cui il detentore non e’ tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilita’, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso (Cass. civ. Sez. 3, 10 dicembre 2004 n. 23086; Cass., 11 aprile 2006 n. 8411; Cass., 27 maggio 2010 n. 12976; Cass., 22 ottobre 2014 n. 22346).

Come gia’ questa Corte ha avuto modo di affermare, cio’ non significa, ovviamente, che sia liberamente ammessa la locazione di cosa altrui e che la mancanza di titolarita’ del diritto reale sul bene sia sempre e comunque irrilevante.

Significa solo che la dimostrazione della sussistenza del diritto reale non puo’ essere pretesa dal conduttore per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto (cosi’ come non potrebbe essere opposta dal locatore per rendersi a sua volta inadempiente verso il conduttore).

Il diritto di proprieta’ del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarita’ del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell’immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (cfr. sul tema i perspicui rilievi di Cass., 11 aprile 2006, n. 8411).

Vale a dire, solo quando si discuta degli effetti del contratto nel rapporto interno tra locatore e conduttore vale il principio sopra richiamato, nel senso che la natura personale dei diritti e degli obblighi che ne derivano preclude alle parti – ed in particolare al conduttore, la cui posizione interessa in questa sede – di opporre al locatore la mancata titolarita’ del diritto reale, per sottrarsi alle sue obbligazioni (Cass., 20/8/2015 n. 17030).

Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione

1.4 Questa ragione del decidere e’ dirimente rispetto agli ulteriori passaggi motivazionali della impugnata sentenza, ivi compreso quello secondo cui l’altro processo si sarebbe concluso in maniera sfavorevole rispetto a (OMISSIS), ed in quanto tale essa e’ idonea a sorreggere da sola la decisione assunta dalla corte d’appello (Cass., 31/03/2023, n. 9128).

2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce “violazione e falsa applicazione degli articoli 1571 e ss. c.c. in materia di locazione – Difetto di legittimazione della societa’ originaria intimante per mancanza titolarita’ di una disponibilita’ giuridicamente qualificata sull’immobile”.

Lamenta che la impugnata sentenza ha errato nel rigettare il secondo motivo di appello concernente la natura fittizia e meramente simulata del rapporto di locazione, invero emergente dalle ordinanze rese da ben due giudici istruttori, che hanno negato ogni provvedimento sommario, financo nelle forme dell’ordinanza di rilascio ex articolo 665 c.p.c., espressamente affermando l’inesistenza di un valido contratto di locazione tra le parti.

Il motivo e’ inammissibile.

Il ricorrente, sotto l’invocazione della violazione e/o falsa applicazione di legge, non solo tende a sollecitare un riesame delle risultanze probatorie, che in quanto spettante al giudice di merito e’ precluso nella presente sede di legittimita’ (Cass., 27/012023, n. 2595; Cass., 08/08/2019, n. 21187), ma lo fa anche evocando genericamente le valutazioni rese in sede sommaria dai due giudizi dei procedimenti di convalida di sfratto per morosita’, che fanno riferimento a documenti, di cui il ricorrente omette fornire l’indicazione specifica ai sensi dell’articolo 366, n. 6, c.p.c.

3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione falsa e/o applicazione dell’articolo 116 c.p.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo ai fini della risoluzione della controversia ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, avuto precipuo riferimento alle prove documentali fornite dalla stessa (OMISSIS) s.r.l. sulla nullita’ del contratto di locazione del 21 settembre 2009 azionato in giudizio.

Lamenta che la stringata motivazione della sentenza impugnata, posta alla base del rigetto della censura relativa alla fittizieta’ del contratto di locazione non tiene conto in alcun modo della prove documentali, invero sul punto inoppugnabili, che in quanto tali avrebbero dovuto indurre la corte di merito ad un diverso approdo ermeneutico ed a diversa decisione.

Il motivo e’ inammissibile.

Deducendo la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 116 c.p.c. ed invocando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, n. c.p.c., il ricorrente invero mira sostanzialmente a sollecitare una rivalutazione della quaestio facti, in violazione del costante orientamento di questa Suprema Corte.

Come questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare, la doglianza circa la violazione dell’articolo 116 c.p.c. e’ ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o comunque una risultanza probatoria, non abbia operato, in assenza di diversa indicazione normativa, secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanze probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura e’ ammissibile, ai sensi del novellato articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimita’ sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30/09/2020, n. 20867; Cass., 23/10/2018, n. 26770; Cass., 10/06/2016, n. 11892).

Per altro verso, la deduzione del vizio ai sensi del n. 5 dell’articolo 360 c.p.c. invero non indica fatti omessi, ma critica la loro valutazione, cosi’ ponendosi al di fuori dei criteri indicati dalle note Cass. Sez. Un., 07/04/2014, nn. 8053 e 8054.

4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e/o falsa applicazione della disciplina sulla compensazione di cui agli articoli 1241 e ss. c.c. e del combinato disposto degli articoli 1193-2697 c.c.

Lamenta che la corte territoriale non ha tenuto conto dell’ingente controcredito vantato da (OMISSIS) verso (OMISSIS), che avrebbe quindi dovuto essere compensato con il minor credito vantato dalla asserita locatrice, senza dunque correttamente applicare i principi generali sull’imputazione del pagamento e sul relativo onere della prova.

Il motivo e’ inammissibile.

Non solo evoca solo formalmente il vizio di violazione e/o falsa applicazione di legge, mentre sostanzialmente si risolve nella sollecitazione alla rivalutazione dei fatti di causa, non consentita in sede di legittimita’, ma anche richiama documenti senza fornirne l’indicazione specifica, in violazione dell’articolo 366, n. 6, c.p.c.

5. In conclusione, il ricorso e’ infondato.

6. Non e’ luogo a provvedere in ordine alle spese del giudizio di legittimita’, non avendo il resistente svolto attivita’ difensiva.

Ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’articolo 13 comma 1 quater del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, inserito dall’articolo 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.