Con l’Ordinanza n. 21233 del 22 giugno 2026, la Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione ha sancito importanti e rigorosi confini in tema di responsabilità precontrattuale della banca (art. 1337 c.c.), delineando i presupposti necessari affinché il recesso dalle trattative per la concessione di un finanziamento possa considerarsi illegittimo e, di conseguenza, fonte di risarcimento del danno.
I fatti e l’origine della controversia
La vicenda trae origine dal recesso di un importante istituto di credito dalle trattative avviate con una società per l’erogazione di un mutuo ipotecario. Quest’ultimo era finalizzato all’acquisto di un immobile destinato a essere messo a reddito tramite locazione a terzi.
Nel corso dei mesi, la banca aveva manifestato un orientamento decisamente favorevole all’operazione: aveva formalizzato una delibera autorizzativa (il 31 luglio 2015), confermato l’operazione a settembre e, infine, il 13 ottobre 2015, aveva trasmesso al notaio e alle parti interessate la bozza definitiva del contratto di apertura di credito, invitando il notaio a fissare la data per la stipula. Confidando nella quasi certa positiva conclusione dell’affare, la società acquirente aveva versato alla parte promittente venditrice una caparra di 41.000 euro.
Tuttavia, poco prima del rogito, la banca aveva interrotto bruscamente la procedura, riconsiderando il merito creditizio della società a causa di criticità e sofferenze emerse a carico di soggetti e società collegati (tra cui un socio della richiedente e la promittente conduttrice dell’immobile). A seguito del mancato finanziamento, l’operazione immobiliare era saltata, la promittente venditrice aveva restituito la caparra alla società acquirente e quest’ultima, ritenendosi lesa dal recesso improvviso della banca, l’aveva convenuta in giudizio chiedendo il risarcimento dei danni (per oltre 217.000 euro) a titolo di responsabilità precontrattuale.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Milano avevano rigettato la domanda della società, ritenendo che il procedimento di autorizzazione del finanziamento non si fosse ancora concluso e che la banca, nel riconsiderare il rischio di credito alla luce di criticità emerse su soggetti collegati, avesse agito nel pieno rispetto dei propri doveri di vigilanza e di prudente gestione del credito (artt. 5 e 124-bis t.u.b.).
La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, censurando la decisione d’appello per non aver considerato che, al momento della delibera del 31 luglio 2015, l’istituto era già a conoscenza (o avrebbe dovuto esserlo con l’ordinaria diligenza) di tutti gli elementi di rischio poi utilizzati per giustificare l’improvvisa rottura delle trattative.
I principi e la decisione della Corte di Cassazione (Ordinanza n. 21233/2026)
La Suprema Corte, accogliendo il ricorso della società, ha cassato la decisione con rinvio, ribadendo e integrando i classici presupposti della responsabilità precontrattuale:
I quattro requisiti della responsabilità precontrattuale: La Cassazione ha ricordato che per configurarsi la responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. devono concorrere:
che tra le parti siano in corso trattative;
che esse siano giunte a uno stadio idoneo a ingenerare, nella parte che invoca la responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che le trattative siano state interrotte senza un giustificato motivo;
che, pur nell’ordinaria diligenza, non sussistano fatti idonei a escludere il ragionevole affidamento della vittima del recesso.
Il fattore temporale della “giusta causa” di recesso: La vera novità e forza del provvedimento risiede nella puntualizzazione sull’elemento cronologico del ripensamento. La Cassazione ha affermato che la giusta causa di recesso deve scaturire da circostanze nuove e sopravvenute nel corso della trattativa o, quantomeno, emerse dopo l’insorgenza dell’affidamento della controparte. Non può, dunque, considerarsi “giustificato” il recesso motivato da fatti o situazioni antecedenti che la parte recedente conosceva, o avrebbe dovuto conoscere applicando l’ordinaria diligenza, prima di consolidare l’altrui affidamento. Se la banca era già a conoscenza dei profili di rischio, o se questi erano agevolmente desumibili dalle verifiche iniziali, l’aver continuato le trattative spingendole fino all’invio delle bozze contrattuali al notaio costituisce un comportamento contrario alla buona fede, poiché ha ingenerato e alimentato un affidamento poi colpevolmente tradito.
L’errore del giudice di merito: La Corte d’Appello è incorsa in errore omettendo di ricostruire la cronologia delle informazioni. Non basta affermare che la banca ha esercitato la doverosa “prognosi di solvibilità”: occorreva verificare se quelle “criticità” fossero note all’istituto prima del 13 ottobre 2015 (data della trasmissione della bozza del contratto). Se la banca ne era già consapevole, non poteva legittimamente addurle a “giustificazione” per interrompere l’operazione.
In conclusione, sebbene l’erogazione del credito non sia un diritto incondizionato del cliente, la banca che delibera favorevolmente e predispone i contratti non può ripensarci a ridosso delle firme basandosi su elementi di rischio che già possedeva o che avrebbe dovuto analizzare all’inizio della trattativa. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda e accertare l’esatta sequenza temporale della conoscenza dei profili di rischio.
Corte di Cassazione, civile,Ordinanza|22 giugno 2026| n. 21233.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
Massima: La responsabilità precontrattuale può ritenersi integrata qualora: tra le parti siano in corso trattative; queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; esse trattative siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita tale responsabilità; pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti tali elementi si risolve, poi, in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivato.
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo – Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Responsabilità precontrattuale – Configurabilità – Presupposti – Accertamento di fatto riservato al giudice di merito – Insindacabilità in sede di legittimità – Condizioni – Fattispecie concernente operazione bancaria di erogazione di un mutuo ipotecario finalizzato alla stipula di una compravendita immobiliare
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sig.ri Magistrati
Dott. DI MARZIO Mauro – Presidente
Dott. NAZZICONE Loredana – Consigliere
Dott. CAIAZZO Rosario – Consigliere
Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere Rel.
Dott. CATALLOZZI Paolo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n.3879 R.G. anno 2022 proposto da:
Au.Dr. Srls, rappresentata e difesa dall’avvocato Cr.Ar.;
ricorrente
contro
In.Sa. Spa, rappresentata e difesa dall’avvocato Gi.Fi., dall’avvocato An.Fe. e dall’avvocato Gi.Ca., presso il quale è domiciliata;
controricorrente
avverso la sentenza n. 3468/2021 depositata il 25 novembre 2021 della Corte di appello di Milano.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21 maggio 2026 dal consigliere relatore Massimo Falabella.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
FATTI DI CAUSA
1. – Au.Dr. Srls ha agito in giudizio convenendo In.Sa. Spa avanti al Tribunale di Milano.
Ha dedotto quanto segue: essa attrice aveva formulato la proposta di acquisto di un immobile, sito in P, di proprietà di Me., condizionata all’erogazione di un mutuo ipotecario; Me. aveva deliberato l’accettazione di tale proposta; in data 10 luglio 2015 In.Sa. aveva confermato la delibera di erogazione del mutuo ipotecario richiesto dalla stessa Au.Dr. per procedere all’acquisto; l’attrice aveva quindi rimesso a Me. l’importo di Euro 41.000,00 a titolo di caparra e acconto sul prezzo; in data 3 settembre 2015 Intesa aveva confermato la delibera assunta il 31 luglio 2015 per l’erogazione del mutuo; il 13 ottobre 2015 la banca aveva inviato all’attrice e al notaio Ta., che avrebbe dovuto curare la stipula, una bozza del contratto di apertura di credito ipotecario attestante la delibera del 31 luglio 2015 della banca; il 15 ottobre 2015 il notaio aveva comunicato alle parti interessate che la promittente venditrice si era trasformata in Provis In.Sa. e aveva chiesto lo spostamento della data del rogito; il 21 gennaio 2016 l’attrice aveva notificato a In.Sa. e a Provis una diffida stragiudiziale con la quale considerava caducata la promessa di acquisto nei confronti di Provis e diffidava quest’ultima alla restituzione immediata dell’importo di Euro 41.000,00, in precedenza versato, maggiorato degli interessi moratori; nel medesimo atto era contestato ad entrambe le società la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale per la mancata stipula; con lettera del 19 febbraio 2016 In.Sa. aveva respinto gli addebiti; in data 29 febbraio 2016 Provis aveva provveduto alla restituzione in favore di parte attrice della somma versata a titolo di caparra.
Au.Dr. ha rilevato che In.Sa. aveva ingenerato in essa attrice, con il suo comportamento, un ragionevole affidamento circa l’esito positivo dell’operazione, poi ingiustificatamente disatteso, così incorrendo in responsabilità precontrattuale, ai sensi dell’art. 1337 c.c.; l’istante ha poi sostenuto che sussisterebbe comunque una responsabilità extracontrattuale della convenuta a norma dell’art. 2043 c.c.
Ha domandato la condanna di controparte al risarcimento del danno, quantificando detto danno in Euro 217.810,70.
In.Sa. si è costituita e ha chiesto che le domande attrici fossero disattese.
Il Tribunale di Milano ha respinto queste ultime.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
2. – Il gravame promosso da Au.Dr., cui ha resistito In.Sa., è stato rigettato dalla Corte di appello di Milano con sentenza del 25 novembre 2021.
Il Giudice distrettuale ha in sintesi ritenuto che, pur dovendosi dare atto dell’esistenza di un contatto tra le parti e del fatto che rispetto alla trattativa In.Sa. era “orientata in senso favorevole”, risultasse, nondimeno, “che la procedura non era completa (e-mail del 13 ottobre 2015), tanto che venivano richiesti approfondimenti ‘circa gli aspetti contabili amministrativi relativi alla compravendita’”. Ha spiegato la Corte di merito che “(n)el corso delle trattative (che si protrassero oltre il periodo inizialmente ipotizzato, a causa della trasformazione della società venditrice in diversa entità, che richiese la predisposizione di nuove procure), emersero aspetti che inducevano a dubitare dell’affidabilità creditizia dell’interlocutore”. Era risultato, in particolare, che Ni.Di., socio e consigliere di amministrazione di Au.Dr., era pure socio unico di Letters Srl: con riguardo a quest’ultima società erano state rinvenute segnalazioni pregiudizievoli, con riferimento sia a continui sconfinamenti delle linee di credito accordate, sia in relazione all’esecuzione di un contratto di leasing stipulato con Me. Italiano. Si era inoltre appurato che l’operazione di compravendita era finalizzata alla concessione in locazione ad At.Tu. Srl dell’immobile da acquistarsi e dagli accertamenti esperiti era risultato che i soci con partecipazioni in tale società, indicata da Au.Dr. quale promittente conduttrice dell’immobile, erano al contempo soci accomandatari della società De.Ce. Sas di Po.Gi., la quale si mostrava in sofferenza per Euro 143.000,00. Secondo la Corte territoriale era “(d)el tutto ragionevole ritenere che tali accertamenti si fossero ripercossi in modo negativo sull’affidabilità e solvibilità di Dreams Immobiliare Srl” ed avessero “indotto Banca In.Sa. a riconsiderare il merito creditizio”. Dopodiché, il Giudice di appello ha evocato la normativa nazionale e unionale (artt. 5 e 124-bis t.u.b., dir. 2014/17/UE, D.L. n. 23/2020, convertito con modificazioni dalla L. n. 40 del 2020) diretta a tutelare il soggetto finanziato, la banca e il mercato finanziario nel suo complesso, concludendo nel senso “che l’erogazione di un prestito non sia un diritto del cliente, ma, al contrario, rappresenti una facoltà della banca, che deve esercitare attraverso un continuo coordinamento tra il fattore di rischio individuale e la propria situazione patrimoniale complessiva”.
Ad avviso della Corte di merito doveva ritenersi “che la condotta assunta dalla banca, volta a verificare, prima della concessione del finanziamento, l’affidabilità del cliente, operando una prognosi che gli obblighi derivanti dal contratto saranno verosimilmente adempiuti secondo le modalità prescritte dal contratto, sia stata corretta, ed anzi doverosa”, posto che erano emersi “criticità e posizioni di sofferenza sia a carico di soggetti collegati a Dr.Im. Srl, sia con riferimento al promittente conduttore”.
3. – Ricorre per cassazione con cinque motivi Au.Dr.. Resiste con controricorso In.Sa.. La ricorrente ha depositato memoria.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Col primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c.
Si lamenta che la Corte di appello abbia mancato di prendere in considerazione “la documentazione da cui si evinceva la prova che l’operazione di compravendita con finanziamento e successiva messa a reddito dell’immobile era già stata segnalata ed integralmente concordata con In.Sa. almeno dal 10 luglio 2015 (…) tanto da essere contenuta nella delibera autorizzativa del 31 luglio 2015, quindi ben prima del 13 ottobre 2015, data di invio della bozza di contratto completa da parte di Intesa al notaio e ai promissari venditore e compratore”. Rileva la ricorrente che la Corte territoriale sarebbe incorsa in errore per non aver riconosciuto che al momento della menzionata delibera del 31 luglio 2015 la banca era a conoscenza dei fatti che l’avrebbero indotta a non concludere il contratto di finanziamento (la circostanza per cui la società Le. era segnalata a sofferenza; la conoscenza, da parte di Intesa, della qualità, in capo a Ni.Di., di socio e garante di Dreams; la volontà di quest’ultima di subentrare nel contratto di leasing concluso da Le.).
Col secondo mezzo si lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1337, 1173, 2932 e 2697 c.c.
Si deduce che l’affermazione, formulata dalla Corte di appello, secondo cui erano in corso trattative senza che il procedimento relativo all’autorizzazione del finanziamento fosse ultimato risultava contraria non solo alla mail del 13 ottobre 2015, menzionata nella sentenza, ma a quanto affermato costantemente da questa Corte, secondo cui a integrare la responsabilità precontrattuale sono sufficienti i seguenti elementi: trattative avanzate tra le parti; affidamento non colposo derivato da tale contatto qualificato; recesso che non sia contrario alla buona fede. Viene rilevato che nella fattispecie le trattative avevano raggiunto un maturo grado di svolgimento, posto che era stata già emessa, in data 31 luglio 2015, la delibera di concessione del finanziamento e la banca aveva redatto una bozza di contratto inviata con mail del 13 ottobre 2015 unitamente alla richiesta di convocazione avanti a un notaio e, in base a quanto documentato in giudizio, la rivalutazione del merito creditizio non era stata effettuata su circostanze acquisite dopo la citata comunicazione del 13 ottobre 2015, ma sulla base di “circostanze già conosciute, già valutate, già acquisite” dalla delibera del 31 luglio 2015.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
Il terzo mezzo oppone la violazione e falsa applicazione degli artt. 1173 e 1337 c.c. in relazione alla direttiva 2014/17/UE, al regolamento UE 575/2013, alla direttiva 2013/36/UE, alle decisioni 2009/315/GAI e 2009/316/GAI, oltre che al D.L. n. 23/2020. Si deduce, in sintesi, che la normativa nazionale e unionale richiamata dalla Corte di appello sul merito creditizio e la tutela del mercato finanziario sarebbe per un verso non pertinente alla fattispecie e per altro verso inidonea a risolvere le questioni poste dalla ricorrente.
Col quarto motivo si denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.
La società istante censura l’illogicità e incongruenza della motivazione della sentenza impugnata la quale non chiarirebbe: se la Corte territoriale abbia considerato le trattative come affidanti e se ciò sia giuridicamente rilevante; se la stessa Corte abbia stimato comunque lecita la rivalutazione del merito del credito per fatti già conosciuti dalla banca; se l’apprezzamento del merito creditizio “non fosse ancora stata fatta al momento dell’invio della bozza di contratto da Intesa a Au.Dr., al notaio e alla promissaria venditrice con la mail del 13 ottobre 2015”.
Il quinto motivo oppone l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, ciò anche in relazione all’art. 116 c.p.c.
Tali fatti sono individuati: nella delibera del 31 luglio 2015, nell’aver la banca riferito a Auto Dreams che detta delibera era scaduta alla data del 6 novembre 2015, nelle circostanze desumibili dal carteggio intercorso tra le parti tra il 13 ottobre 2015 e l’11 novembre 2015.
2. – La controricorrente ha eccepito che i motivi del ricorso per cassazione sarebbero inammissibili.
Si osserva, di contro, che le censure svolte – segnatamente quelle di cui al secondo e al quarto motivo, su cui ci si soffermerà – presentano i caratteri della specificità, della completezza, e della riferibilità alla decisione impugnata (Cass. 24 febbraio 2020, n. 4905; Cass. 25 settembre 2009, n. 20652; Cass. 17 luglio 2007, n. 15952; Cass. 6 giugno 2006, n. 13259): constano, cioè, dell’esposizione di argomentazioni intelligibili ed esaurienti ad illustrazione delle dedotte doglianze, senza far generico rinvio ad atti difensivi o a risultanze dei gradi di merito e si presentano, inoltre, strettamente aderenti alla sentenza di appello, di cui sono state richiamate le parti oggetto di critica.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
3. – Il secondo e il quarto motivo meritano accoglimento, per quanto di ragione.
4. – La giurisprudenza di questa S.C. reputa integrata la responsabilità precontrattuale qualora: tra le parti siano in corso trattative; queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; esse trattative siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti tali elementi si risolve, poi, in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivato (Cass. 16 novembre 2021, n. 34510; Cass. 15 aprile 2016, n. 7545; Cass. 29 marzo 2007, n. 7768; Cass. 18 giugno 2004, n. 11438).
La giusta causa di recesso dalle trattative, per essere tale, deve venire ad esistenza in un momento successivo rispetto a quello dell’avvio della negoziazione e, comunque, dopo l’insorgenza del ragionevole affidamento della controparte nella conclusione dell’affare: non può considerarsi giustificato il recesso che sia fondato su di un fatto o una situazione anteriori, perché in tale ipotesi dovrà rimproverarsi alla parte recedente di aver intrapreso e coltivato la trattativa, con lesione del legittimo affidamento della controparte, sapendo, o dovendo sapere, che il contratto non sarebbe stato concluso.
È in altri termini produttivo di responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. il comportamento di chi crei nella controparte un affidamento quanto al perfezionamento dell’accordo contrattuale dolosamente sottacendo, o mancando colpevolmente di considerare, le ragioni per cui essa sarà interrotta una volta che è giunta ad una fase avanzata.
La Corte di appello è dunque incorsa in errore di diritto omettendo di valutare che andava individuata la collocazione temporale dell’emersione di quegli “aspetti che inducevano a dubitare dell’affidabilità creditizia dell’interlocutore” (le cattive condizioni in cui versava una società di cui era socio unico Ni.Di., socio al 50% di Au.Dr., e la grave sofferenza riferita a una società che faceva capo a Po.Gi., le quali erano titolari delle quote di At.Tu. Srl, indicata quale conduttrice dell’immobile da acquistare: della società, cioè, che avrebbe dovuto remunerare l’odierna ricorrente dell’investimento da attuarsi col finanziamento richiesto). Ai fini dell’esclusione della fattispecie di cui all’art. 1337 c.c. era necessario accertare e chiarire se le ragioni addotte a fondamento del recesso erano note alla banca allorquando la società oggi ricorrente aveva maturato il convincimento ragionevole che il contratto sarebbe stato concluso.
5. – Sul punto è da ravvisare pure il vizio di motivazione denunciato col quarto motivo di ricorso, tenuto conto che con l’atto di appello (pagg. 5 s. del ricorso) Au.Dr. aveva opposto che circostanze rilevanti per la valutazione del merito creditizio sarebbero state note a In.Sa. da prima che fosse adottata la delibera di autorizzazione del finanziamento e considerato, altresì, che la Corte di merito, investita della questione, non l’ha affrontata. Sotto altro aspetto, appare non perspicuo il passaggio della motivazione in cui il Giudice distrettuale ha rilevato che la procedura interna relativa al finanziamento non era completa, “tanto che venivano richiesti approfondimenti ‘circa gli aspetti contabili amministrativi relativi alla compravendita’”: non si spiega, infatti, come tali chiarimenti, che non paiono inerire al merito creditizio – e che la ricorrente ha del resto dedotto, in appello (pag. 5 del ricorso per cassazione), essere stati richiesti alla promissaria venditrice, non ad Au.Dr. – interagissero con l’affidamento nella conclusione dell’affare da parte della società ricorrente.
Quando il recesso dalle trattative per un finanziamento è illegittimo
6. – I restanti motivi restano assorbiti.
7. – La sentenza impugnata è cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione: Corte cui è demandata pure la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte
accoglie nei sensi di cui in motivazione il secondo e il quarto motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Milano, che giudicherà in diversa composizione e regolerà le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 1 Sezione Civile, in data 21 maggio 2026.
Depositato in Cancelleria il 22 giugno 2026.
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