L’impedimento del godimento della parte dell’immobile necessaria per l’abitazione del conduttore e della sua famiglia non è di per sé causa di scioglimento del contratto, spettando all’iniziativa dello stesso conduttore manifestare un interesse contrario alla prosecuzione del rapporto.
Nel caso di specie, la Suprema Corte, ordinanza 15 marzo 2018, n. 6395, ha confermato la sentenza di merito che aveva rigettato la domanda del conduttore di riduzione del canone in conseguenza del malfunzionamento della caldaia.
Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6395
Data udienza 11 dicembre 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. GIANNITI Pasquale – rel. Consigliere
Dott. PORRECA Paolo – Consigliere
Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 12196/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 348/2015 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 12/11/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 11/12/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE GIANNITI.
RILEVATO
che:
1. Nel 2007 (OMISSIS) ricorreva al Tribunale di Lecce nei confronti di (OMISSIS), esponendo:
– di essere conduttore di un immobile di proprieta’ del resistente, in virtu’ di contratto di locazione del 5/11/03;
– di aver denunciato al proprietario, con racc. a.r. del 16/11/07, il cattivo funzionamento della caldaia (che, per l’utilizzo dell’acqua calda, richiedeva l’accensione dei termosifoni).
Tanto premesso in fatto, il ricorrente deduceva che il disagio patito, gli aveva ingenerato un grave pregiudizio morale e concludeva invocando l’accertamento giudiziale della sussistenza, in capo al proprietario, dell’obbligo di garantire il godimento del bene locato con sostituzione o riparazione della caldaia, nonche’ l’accertamento del suo diritto, quale conduttore del bene, ad ottenere una riduzione del corrispettivo canone di locazione, proporzionata all’entita’ del mancato godimento della caldaia ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1584 c.c.; oltre la condanna del locatore, al risarcimento del danno morale, biologico ed esistenziale patito da esso conduttore nonche’ alle spese di lite.
2. Si costituiva lo (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, deduceva:
– di essersi sempre dichiarato disponibile alle riparazioni della caldaia, rese impossibili dalla mancata collaborazione del conduttore, assente ai sopralluoghi dei tecnici incaricati;
– che i tecnici dell'(OMISSIS), in data 11/9/08, avevano accertato il regolare funzionamento della caldaia;
– che il conduttore non aveva pagato la tassa di registrazione del contratto.
Tanto esposto, il proprietario locatore concludeva chiedendo: in via principale, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e la condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni per lite temeraria; in subordine, la condanna del conduttore al versamento dell’imposta di registrazione.
3. Nelle more del giudizio, il conduttore riferiva di aver provveduto a corrispondere al locatore la propria quota con riferimento all’imposta di registro, mentre il proprietario locatore dava atto di avere provveduto, in data 20/1/2010, alla sostituzione della caldaia oggetto di contestazione.
4. All’udienza del 12/3/12 il proprietario resistente dichiarava che l’immobile era stato rilasciato alla scadenza contrattuale.
5. Il Tribunale di Lecce, preso atto di quanto sopra, senza procedere all’istruzione orale della causa richiesta dalle parti con sentenza n. 2932/2012 – definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal (OMISSIS) nei confronti dello (OMISSIS), nonche’ sulla riconvenzionale proposta da quest’ultimo:
a) dichiarava cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di adempimento proposta dal ricorrente, avendo il locatore eseguito la prestazione richiesta ed essendo intervenuto il rilascio del bene per sopraggiunta scadenza contrattuale;
b) rigettava ogni altra domanda di parte ricorrente, non potendo dirsi dimostrato, sulla base delle acquisite risultanze, il dedotto pregiudizio al godimento dell’immobile locato (e, d’altra parte, non potendosi introdurre una prova orale, nella quale si sarebbe dovuto chiedere ai testi valutazioni sul funzionamento dell’impianto in assenza di riscontri documentali);
b) rigettava le domande riconvenzionali del resistente;
c) compensava integralmente tra le parti le spese del giudizio.
6. Avverso la sentenza del Tribunale di Lecce proponeva appello il conduttore ricorrente (OMISSIS), censurando la sentenza di primo grado per travisamento ed erronea interpretazione dei fatti e delle risultanze istruttorie.
7. Il proprietario resistente chiedeva invece la conferma della sentenza impugnata e proponeva appello incidentale, con il quale si lamentava del mancato accoglimento della domanda risarcitoria per lite temeraria, da lui proposta davanti al Giudice di primo grado, con vittoria delle spese relative al grado di giudizio di appello.
8. La Corte di appello di Lecce con la impugnata sentenza:
– rigettava l’appello principale;
– rigettava altresi’ l’appello incidentale (in quanto, per principio generale, la liquidazione del danno da responsabilita’ aggravata, ancorche’ possa effettuarsi anche d’ufficio, postula sempre la prova gravante su chi chiede il risarcimento dell’an e del quantum debeatur, o quanto meno la concreta desumibilita’ di detti elementi dagli atti di causa; mentre nella specie, non era stato offerto il benche’ minimo principio di prova dei danni patiti dal proprietario locatario, per effetto della condotta del (OMISSIS)).
In punto di regolamentazione delle spese processuali, la Corte condannava il conduttore appellante alla rifusione in favore del proprietario resistente delle spese processuali relative al grado.
9. Avverso la sentenza della Corte territoriale, proponeva ricorso il conduttore (OMISSIS), articolando 5 motivi di ricorso, all’accoglimento dei quali si oppone il proprietario locatario con controricorso.
10. In vista dell’odierna adunanza camerale, il conduttore ricorrente presentava memoria, nella quale si lamentava del riferimento effettuato da controparte alla relazione peritale di (OMISSIS), nonche’ alle dichiarazioni rese dal locatore e dalle Signore (OMISSIS) e (OMISSIS).
CONSIDERATO
che:
1. Il ricorso non e’ fondato.
2. Per una migliore comprensione delle doglianze sottese ai motivi di ricorso si premette quanto segue.
2.1. Il Tribunale di Lecce – dopo aver rilevato che: a) la caldaia, installata nel 1993 nell’immobile condotto dal (OMISSIS), era stata sottoposta a regolare verifica annuale di manutenzione con esito positivo; b) esito parimenti positivo avevano avuto i controlli effettuati dall’agente concessionario per il Comune di Lecce in ordine alla sicurezza dell’impianto; c) non risultavano interventi di riparazione che attestassero il cattivo funzionamento della caldaia; d) i tecnici intervenuti, soltanto a decorrere dalla fine dell’anno 2008, avevano sottoposto all’odierno ricorrente l’opportunita’ e/o necessita’ di sostituire la caldaia; e tanto avevano fatto soltanto in considerazione della sua vetusta’ (e non per omesso o cattivo funzionamento della stessa) – ha in primo luogo ritenuto che, sulla base delle menzionate risultanze, non poteva dirsi dimostrato il dedotto pregiudizio al godimento dell’immobile locato (e neppure poteva introdursi una prova orale, nella quale si sarebbe dovuto chiedere ai testi valutazioni sul funzionamento dell’impianto in assenza di riscontri documentali).
Tanto premesso, il Tribunale – dato atto che in data 20/1/2010 il proprietario locatore aveva provveduto ad operare la sostituzione della caldaia, ragion per cui non poteva essere piu’ utilmente esperito alcun accertamento tecnico – ha dichiarato cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di adempimento contrattuale (avendo il locatore eseguito la prestazione richiesta ed essendo intervenuto rilascio del bene per sopraggiunta scadenza contrattuale).
2.2. Il (OMISSIS), quale conduttore, nel proporre appello avverso la sentenza di primo grado: a) ha rilevato che dalla documentazione in atti emergeva con evidenza il malfunzionamento della caldaia e la necessita’ della sostituzione della stessa, non soltanto per vetusta’, ma soprattutto per rimuovere le anomalie denunciate con riferimento allo scambiatore che non manteneva la miscelazione dell’acqua; b) ha altresi’ rilevato che il primo giudice aveva fondato il rigetto della domanda risarcitoria, da lui proposta, sull’erroneo rilievo che la caldaia fosse stata sottoposta, per l’intero periodo della locazione, alla verifica annuale di manutenzione, sempre con esito positivo, cosi’ come positivi si erano rivelati i controlli effettuati dall’agente concessionario per il Comune di Lecce, senza considerare che il cattivo funzionamento della caldaia non aveva nulla a che vedere con la manutenzione ordinaria, attinente al corretto funzionamento dei canali di combustione (tanto che era stato lo stesso tecnico di sua fiducia, in sede di manutenzione ordinaria, a compilare le certificazioni inviate alla (OMISSIS)); c) ha concluso chiedendo: in riforma dell’impugnata sentenza, la riduzione del canone di locazione, per il mancato godimento della caldaia; nonche’ la condanna del proprietario al risarcimento dei danni non patrimoniali da lui patiti, per aver abitato un immobile privo di un funzionante impianto di erogazione dell’acqua calda, e per essere stato, conseguentemente, costretto ad accendere i termosifoni (anche in estate) per farsi una doccia o lavarsi i capelli.
2.3. La Corte territoriale ha ritenuto infondate le doglianze del conduttore appellante, odierno ricorrente, per un duplice ordine di considerazioni.
A) Sotto un primo profilo, la Corte territoriale ha ritenuto che le deduzioni del conduttore non erano supportate validamente dalle acquisite risultanze processuali, come gia’ rilevato dal Tribunale di Lecce.
Invero – hanno osservato i giudici di appello – il conduttore appellante, a fondamento delle proprie ragioni, aveva richiamato tre documenti: a) la racc. 16/11/07, con la quale lui, attraverso il proprio difensore, aveva comunicato allo (OMISSIS) che, a seguito “del controllo atto ad accertare il regolare funzionamento della caldaia – espletato dalla Ditta (OMISSIS) – (era) emerso che la stessa (doveva) essere necessariamente sostituita”; sollecitando pertanto il proprietario a provvedervi, trattandosi di opera di straordinaria manutenzione (detto documento e’ stato ritenuto dalla Corte territoriale inconferente in punto di malfunzionamento della caldaia, oggetto di causa); b) una missiva della ditta (OMISSIS) (e, dunque, di soggetto terzo rispetto alle parti in causa), datata 17/12/08 (e, dunque, di oltre un anno successiva rispetto alla raccomandata 16/11/2007), nella quale si consigliava “la sostituzione della caldaia, essendo i tempi di utilizzo ormai superati, oppure la sostituzione dello scambiatore primario, e secondario, pur non garantendosi, nella seconda ipotesi, il completo funzionamento della caldaia”; c) la missiva della Ditta (OMISSIS), del 30/12/08, nella quale “visti i tempi notevoli di utilizzo (15 anni)” della caldaia in oggetto, si ravvisava la necessita’ della sua sostituzione, con la precisazione che la regolarita’ dei controlli di manutenzione ordinaria effettuati annualmente, non avevano niente a che vedere con il problema degli scambiatori e del circolatore.
Tuttavia, in senso contrario, dal controllo tecnico effettuato in data 11/9/2008 (e, dunque, 3 mesi prima della missiva 30/12/2008, sopra richiamata) dalla stessa Ditta (OMISSIS) (anche ai fini delle certificazioni da produrre all'(OMISSIS)) e regolarmente sottoscritto dal conduttore (OMISSIS), nella qualita’ di responsabile dell’impianto, era emerso, oltre al positivo controllo della combustione, il regolare funzionamento di tutti i dispositivi, nonche’ la positiva attestazione circa il regolare funzionamento della caldaia stessa.
B) Sotto altro profilo, la Corte territoriale ha ritenuto inconferente il richiamo all’articolo 1584 c.c., onde ottenere una riduzione del canone a cagione della mancata sostituzione della caldaia (perche’ usurata), in quanto, secondo la giurisprudenza di legittimita’ (peraltro puntualmente richiamata: 24459/2001 e 11198/2007), costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’articolo 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’articolo 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneita’ all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilita’ dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrita’ in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, in linea generale (cfr. sent. 5682/2001, Rv. 546006-01 e 24459/2011, Rv. 620557-01), non possono essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’articolo 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.
In applicazione di detto principio, la Corte territoriale ha ritenuto che, nel caso di specie, il vizio e/o difetto dedotto dal conduttore rientrava nella categoria delle alterazioni transitorie, ragion per cui non poteva in ogni caso comportare una modifica delle condizioni negoziali.
3. Tanto premesso, non fondato e’ il primo motivo, nel quale il ricorrente denuncia la nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 132 c.p.c., nella parte in cui la Corte territoriale ha fatto riferimento soltanto ad alcuni documenti, ma ha omesso la necessaria disamina logico giuridica, non avendo indicato gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento.
Al riguardo, si ricorda che, come anche di recente precisato nella giurisprudenza di questa Corte (Sez. 6-1, Ordinanza n. 12123 del 17/05/2013, Rv. 626714-01), l’obbligo di motivazione del giudice e’ ottemperato mediante l’indicazione delle ragioni della sua decisione, ossia del ragionamento da lui svolto con riferimento a ciascuna delle domande o eccezioni (nel giudizio di primo grado) o a ciascuno dei motivi d’impugnazione (nei giudizi d’impugnazione), mentre non e’ necessario che egli confuti espressamente – pur dovendoli prendere in considerazione – tutti gli argomenti portati dalla parte interessata a sostegno delle proprie domande, eccezioni o motivi disattesi e cioe’ anche gli argomenti assorbiti o incompatibili con le ragioni espressamente indicate dal giudice stesso, dovendosi ritenere, diversamente, che la motivazione non possa qualificarsi come “succinta” nel senso voluto dall’articolo 118 disp. att. c.p.c..
Detto obbligo, nel caso di specie, risulta essere stato assolto dai giudici di merito. E, in particolare, la Corte territoriale, anche facendo espresso richiamo alla motivazione del Tribunale (cfr. sentenza impugnata, p. 6), ha sufficientemente illustrato il percorso logico seguito per addivenire al rigetto dell’appello.
In definitiva, contrariamente a quanto deduce il ricorrente, la sentenza impugnata non risulta inficiata dal vizio denunciato.
4. Non fondato e’ anche il secondo motivo, nel quale il conduttore ricorrente denuncia nullita’ della sentenza per violazione del combinato disposto degli articoli 2730-2735 c.c. e degli articoli 113, 115 e 116 c.p.c., nella parte in cui la Corte territoriale non ha rilevato la eccepita confessione del proprietario locatario, contenuta nella comparsa di primo grado (laddove lo stesso si era dichiarato disposto alle riparazioni della caldaia, cosi’ ammettendo i problemi di funzionamento della stessa), confessione che, ai sensi dell’articolo 2733, comma 2, fa piena prova contro colui che l’ha fatta.
Invero, secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte (Sez. 3, Sentenza n. 4727 del 30/03/2001, Rv. 545356-01), le ammissioni contenute negli scritti difensivi sottoscritte unicamente dal procuratore “ad litem” non hanno valore confessorio (salvo che non rechino anche la sottoscrizione della parte, in calce o a margine dell’atto, elemento questo che nel caso di specie non risulta precisato in ricorso, che sul punto e’ pertanto aspecifico), pur costituendo elementi indiziari che possono liberamente essere valutati dal giudice per la formazione del suo convincimento.
5. Non fondati sono anche il terzo ed il quarto motivo, che qui si trattano congiuntamente in quanto strettamente connessi. Precisamente il ricorrente denuncia:
-nel terzo motivo: la violazione e/o falsa applicazione del dPR n. 412/1993, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, nella parte in cui la Corte territoriale ha posto in correlazione la non funzionalita’ della caldaia ed il fatto che l’esito dei controlli ex Decreto del Presidente della Repubblica n. 412 del 1993, erano stati positivi, dimenticando che questi ultimi riguardavano (non il funzionamento dello scambiatore dell’acqua calda, che necessitava l’accensione dei termosifoni per dare acqua calda, ma) esclusivamente l’analisi dei fumi e della regolare combustione dell’impianto termico;
– nel quarto motivo: la nullita’ della sentenza per violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., nella parte in cui la Corte di merito ha ignorato, al pari del giudice di primo grado, tutta la rappresentazione, contenuta nella documentazione prodotta, che costituiva prova del mancato funzionamento della caldaia, con conseguente necessita’ di sostituzione o riparazione della stessa.
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