Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 4 gennaio 2018, n. 57. La responsabilita’ ex articolo 1489 c.c. e’ esclusa sia nel caso in cui il compratore abbia effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, che nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino da opere visibili e permanenti

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Con apposita clausola del contratto (clausola n. 8) i promittenti alienanti garantivano espressamente l’assenza di qualsivoglia vincolo, onere o gravame sui terreni.
La (OMISSIS) versava dei contratti in esecuzione la somma di 230.000,00 Euro a (OMISSIS) e di 191.500,00 Euro a (OMISSIS) e (OMISSIS).
I promittenti alienanti rilasciavano altresi’ procura speciale alla (OMISSIS) per l’adempimento delle incombenze amministrative.
Sul finire dell’anno 2005 la (OMISSIS), in occasione di verifiche finalizzate ala perimetrazione dell’area, apprendeva che su detta area insistevano alcune servitu’ o vincoli di cui non era stata fatta menzione nei contratti preliminari, vale a dire: una servitu’ di canalette irrigue, una servitu’ di linea telefonica e soprattutto una servitu’ di elettrodotto (OMISSIS).
Tanto premesso e rilevato che tali servitu’ comportavano una diminuzione di valore dei terreni oggetto dei preliminari, proponeva domanda ex articolo 2932 c.c., in favore della (OMISSIS) chiedendo una diminuzione del prezzo pattuito nei contratti preliminari, ai sensi dell’articolo 1489 c.c., e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, anche in conseguenza della revoca della procura speciale, nel frattempo intervenuta.
Il tribunale di Pordenone trasferiva ex articolo 2932 c.c., a (OMISSIS) la complessiva quota indivisa dei beni oggetto dei preliminari e disponeva che, entro due mesi dal passaggio in giudicato della sentenza, (OMISSIS) corrispondesse ai convenuti il prezzo residuo, pagamento cui veniva subordinata l’efficacia traslativa della sentenza medesima.
La Corte d’Appello, con la sentenza n. 369/2013, rigettava l’appello principale proposto da (OMISSIS) e quello incidentale proposto dai signori (OMISSIS) e confermava integralmente la sentenza impugnata.
La Corte territoriale, in particolare, escludeva l’applicabilita’ dell’articolo 1489 c.c., in quanto detta disposizione si riferiva a servitu’ non apparenti, laddove nel caso di specie era pacifico che tutte le servitu’ erano – evidenti-, come dimostrato dalle fotografie in atti.
Rilevava inoltre che, considerata l’entita’ economica dell’operazione e la qualifica di operatore professionale del promissario acquirente, doveva escludersi in radice che (OMISSIS) ignorasse lo stato dei luoghi.
Riteneva inoltre non contestata la circostanza che i preliminari fossero stati preparati dalla (OMISSIS), onde nessun rilievo poteva riconoscersi alla clausola n. 8), con la quale si garantiva espressamente l’assenza di qualsivoglia vincolo, onere o gravame sui terreni.
Sempre avuto riguardo alla conoscenza dei vincoli,rilevava come tale conoscenza poteva desumersi dal fatto che nel giugno 2005, vale a dire pochi mesi dopo la conclusione dei preliminari, il legale rappresentante della promissari acquirenti dimostrava di conoscere la reale situazione dei luoghi, per aver esibito unitamente ad un’istanza presentata al Comune di Pordenone una planimetria in cui veniva ben evidenziata la linea elettrica di alta tensione.
Respingeva altresi’ l’appello incidentale dei promittenti alienanti, rilevando, da un lato che l’obbligo di pagamento del prezzo in capo al promissario acquirente non puo’ che farsi risalire alla data del passaggio in giudicato della sentenza, dall’altro che non risultava provato il maggior danno da svalutazione monetaria ex articolo 1224 c.c., richiesto dagli appellanti incidentali.
Per la cassazione di detta sentenza, ha proposto ricorso (OMISSIS), affidandosi a cinque motivi.
I signori (OMISSIS) hanno resistito con controricorso ed hanno altresi’ proposto ricorso incidentale con due motivi, cui la (OMISSIS) resiste con controricorso.
In prossimita’ dell’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.
CONSIDERATO IN DIRITTO
Con il primo motivo (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1489 e 1491 c.c., anche in relazione all’articolo 12 Disp. sulla legge in generale, nonche’ la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1372 c.c., ex articolo 360 c.p.c., n. 3, censurando la statuizione che ha affermato la non applicabilita’ al caso di specie dell’articolo 1489 c.c..
Ad avviso della ricorrente, il requisito dell’apparenza della servitu’ non rileva quando, come nel caso di specie, il venditore ha specificamente dichiarato che il bene era libero da pesi o oneri.
In tal caso, dovrebbe applicarsi in favore della controparte il principio dell’ “affidamento”, in quanto detta dichiarazione esonererebbe l’acquirente dall’onere di verificare la condizione di liberta’ da vincoli del bene oggetto del contratto.
Il motivo e’ destituito di fondamento.

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