Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 4 gennaio 2018, n. 57. La responsabilita’ ex articolo 1489 c.c. e’ esclusa sia nel caso in cui il compratore abbia effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, che nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino da opere visibili e permanenti

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Come questa Corte ha, anche di recente, affermato, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilita’ del venditore ai sensi dell’articolo 1489 c.c. e’ esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioe’ da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio; senza che rilevi, in tali ipotesi, la dichiarazione del venditore, della inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento (Cass. 8 aprile 2013, n. 8500).
Si osserva al riguardo che pure l’orientamento citato dal ricorrente, secondo cui l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto e’ libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione (Cass. 976 del 19.1.2006), deve ritenersi applicabile nella sola ipotesi in cui i pesi sul bene erano conoscibili, e non anche quando, come nel caso in esame, la Corte abbia accertato non gia’ la mera conoscibilita’, ma l’effettiva conoscenza, da parte del promissario acquirente, delle servitu’.
Ed invero, secondo la stessa formulazione letterale dell’articolo 1489 c.c., il presupposto cui e’ subordinata la domanda di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto, e’ costituito dal fatto che il compratore non abbia conoscenza dei suddetti oneri, mentre la stessa garanzia non ha alcuna rilevanza nell’ipotesi in cui l’acquirente era a conoscenza dello stato di fatto e di diritto del bene acquistato.
Non appare poi condivisibile la prospettata applicazione estensiva o analogica dell’articolo 1491 c.c., in presenza di specifica disposizione, quale appunto l’articolo 1489 c.c., che disciplina la fattispecie in esame, relativa o oneri o diritti reali sulla cosa venduta.
Il secondo motivo, articolato in due distinte censure, denuncia, con la prima doglianza, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ex articolo 360 c.p.c., n. 5), in relazione alla statuizione, contenuta nella sentenza impugnata, sul difetto di rilevanza della clausola n. 8 del contratto (con la quale si garantiva l’assenza di pesi sugli immobili in questione), in quanto il contratto era stato materialmente stilato dalla (OMISSIS).
La seconda doglianza concerne la nullita’ della sentenza, per avere la Corte territoriale omesso di esaminare la questione relativa alla modalita’ di sottoscrizione dei contratti, erroneamente ritenuta pacifica, omettendo di pronunciarsi sulla richiesta di ammissione delle prove testimoniali, gia’ escluse dal primo giudice.
La prima censura e’ inammissibile atteso che la Corte territoriale non solo ha specificamente preso in esame il fatto costituito dalla materiale redazione del contratto, ma, ai sensi dell’articolo 348 ter c.p.c., comma 5, ha rigettato l’impugnazione su tale punto proposta dall’odierna ricorrente, sulla base delle stesse ragioni di fatto poste a fondamento della pronuncia di primo grado, ritenendo provato e sostanzialmente non contestato che il contratto fosse stato materialmente stilato da (OMISSIS) srl.
E cio’, sulla base dell’interpretazione degli atti difensivi, riservata al giudice di merito e che non risulta contraddetta dal contenuto degli atti (atto di citazione di appello e capitoli di prova formulati nella memoria istruttoria del 23.12.2006) riportati in ricorso dall’odierna ricorrente, i quali hanno ad oggetto il coinvolgimento dei promittenti alienanti nella determinazione del contenuto negoziale, ma non anche il diverso aspetto relativo alla materiale redazione della scrittura.
Si osserva, in ogni caso, che la materiale redazione dei contratti preliminari da parte della (OMISSIS) non costituisce la principale ratio della pronuncia di inefficacia della clausola n. 8 del contratto, ma un ulteriore argomento ad adiuvandum.
Del pari inammissibile la dedotta nullita’ della sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di ammissione delle prove testimoniali, gia’ escluse dal primo giudice.
Il vizio di omessa pronuncia, che determina la nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 112 c.p.c., rilevante ai fini di cui all’articolo 360, comma 1, n. 4, dello stesso codice, si configura infatti esclusivamente con riferimento a domande attinenti al merito e non anche in relazione ad istanze istruttorie, per le quali l’omissione e’ denunciabile soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione (Cass. 13716 /2016).
Con il terzo, articolato, motivo si denuncia la nullita’ della sentenza per violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1367 c.c., nonche’ dell’articolo 1341 e 1370 c.c., anche in relazione all’articolo 1489 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4.
La prima doglianza censura la statuizione della sentenza impugnata nella parte in cui esclude la rilevanza della clausola n. 8 per il solo fatto che il contratto era stato materialmente stilato da (OMISSIS).
La doglianza e’ inammissibile, perche’ non coglie la ratio della sentenza impugnata.
Come si e’ gia’ evidenziato, la Corte territoriale non ha fatto discendere l’inefficacia della clausola n. 8) dal solo fatto che il preliminare era stato materialmente redatto da (OMISSIS), ma ha utilizzato tale circostanza come argomento ad adiuvandum, ad ulteriore sostegno dell’inefficacia di detta clausola dei contratti preliminari.

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