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Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1489, 1480, 1494, 1492 e 1490 c.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; ricorrenza della presupposizione dedotta dagli appellanti) i ricorrenti deducono che la risoluzione del contratto e’ alternativa alla riduzione del prezzo, giacche’, secondo il dettato codicistico, le azioni previste in caso di vizi che rendono la cosa inidonea all’uso per cui e’ destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore sono quelle della risoluzione del contratto ovvero della riduzione del prezzo. Infatti, l’articolo 1489 c.c. si applica se la cosa venduta e’ gravata da oneri non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, con la conseguenza che il compratore che non ne abbia avuto conoscenza, come nel caso di specie, puo’ domandare, a norma dell’articolo 1489 c.c., la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo. Anche qualora ricorrano i presupposti richiesti dall’articolo 1490 c.c. – proseguono i ricorrenti;
– il compratore ha la facolta’ di scegliere liberamente fra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo: e nel caso di specie il terreno si sarebbe rivelato non idoneo per la costruzione immediata dell’edificio rurale, essendo gravato dal “vincolo-vizio giuridico occulto” della previa adozione del piano attuativo di iniziativa pubblica o privata mai realizzato. Ad avviso dei ricorrenti, di tale “vizio-vincolo” le venditrici erano consapevoli all’atto della stipula sia del preliminare che del definitivo, mentre gli acquirenti non potevano conoscerlo, “non essendo esso stato inserito dolosamente dalle venditrici nei due contratti”. D’altra parte, quando un fondo e’ sottoposto a questo vincolo in forza di uno specifico provvedimento amministrativo (come il piano attuativo riguardante le sole zone FAG agrituristiche) e non generale e normativo, non puo’ presumersi la conoscenza del vincolo stesso da parte del compratore.
Il terzo motivo prospetta violazione e falsa applicazione dell’articolo 1489 c.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omessa valutazione da parte del giudice di merito del dedotto “vincolo-vizio giuridico occulto” della previa adozione del “piano attuativo”. I ricorrenti sostengono che la mancata previa adozione del piano attuativo avrebbe determinato l’impossibilita’ di costruire poiche’ il terreno era gravato ab origine dal vizio-vincolo giuridico occulto della previa adozione del piano attuativo, non conosciuto dagli acquirenti. L’espressa dichiarazione del venditore che il bene era libero da oneri e vincoli esonerava gli acquirenti dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione.
Il quarto mezzo e’ rubricato “violazione e falsa applicazione di norme di legge (ex articolo 112 c.p.c.), di obbligazioni di parte ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5”. La Corte d’appello avrebbe omesso di valutare la dichiarazione delle (OMISSIS), resa nel rogito del 2002, secondo cui il terreno compravenduto era, contrariamente al vero, libero da pesi, oneri e vincoli; avrebbe inoltre omesso di considerare “lo stravolgimento in peggio del regime edificatorio del terreno ad opera delle sopravvenute norme urbanistiche regionali e comunali”. La Corte d’appello, in violazione dell’articolo 112 c.p.c., avrebbe tralasciato di valutare che il terreno compravenduto, al di la’ del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, era gravato dal vincolo-onere della previa adozione del piano attuativo. D’altra parte, con l’adozione del PUC (piano urbanistico comunale) del 26 novembre 2011, il Comune di (OMISSIS) avrebbe operato uno stravolgimento peggiorativo del regime edificatorio di tutta la zona.
Con il quinto mezzo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1497 e 1491 c.c., di obbligazioni di parte venditrice ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – mancanza di qualita’ della cosa venduta) si censura che la Corte d’appello abbia escluso che l’omessa adozione del piano particolareggiato (piano attuativo) costituisca un vizio occulto del bene compravenduto e incida sull’astratta edificabilita’ del bene. I ricorrenti deducono che nel caso di specie, per il solo fatto che il terreno compravenduto, fin dalla stipula del preliminare, era gravato, a partire dal 1982, dell’onere-vincolo” della previa adozione del piano attuativo, peraltro senza essere stato dolosamente dichiarato nei detti contratti dalle venditrici, sussisterebbe un vizio occulto. E la mancanza di qualita’ sotto il profilo del “difetto di capacita’ funzionale della cosa riferita alla sua normale ed ordinaria destinazione economico-sociale” farebbe “venire meno le qualita’ promesse a norma dell’articolo 1497 c.c. (mancanza di qualita’) circa l’immediata costruzione dell’edificio rurale convenuto”. Inoltre i ricorrenti rappresentano che le venditrici medesime si erano impegnate con gli attori ad “eliminare i vizi” del terreno compravenduto, riscontrati dal Comune di (OMISSIS) con la determinazione n. (OMISSIS) di annullamento della concessione n. (OMISSIS), mediante un loro intervento diretto presso il Comune di (OMISSIS) e mediante la presentazione di apposito ricorso al TAR di Cagliari, ricorso in effetti presentato ma con esito negativo.
Con il sesto motivo (violazione e falsa applicazione di norme di legge – la Legge Regionale n. 8 del 2004 -, di obbligazioni di parte ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; ius superveniens regionale: concausa) si prospetta l’errore in cui sarebbe incorsa la sentenza impugnata nel ritenere che la normativa della legge regionale non avrebbe alcuna rilevanza, essendo successiva alla stipula del contratto definitivo. Invero, se non ci fosse stato l’annullamento della concessione edilizia n. (OMISSIS) ad opera del Comune di (OMISSIS), avvenuto il (OMISSIS), i ricorrenti avrebbero gia’ costruito il loro edificio rurale nell’anno 2003 e non sarebbero incorsi nel divieto di edificazione dei 2.000 metri dal mare posto dalla successiva Legge Regionale n. 8 del 2004.
Il settimo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1489, 1480, 1218, 1223, 1491 e 1497 c.c., di obbligazioni di parte venditrice ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, c.p.c.) contesta che la Corte di Cagliari abbia ritenuto “non sussistente un vizio nel terreno alla data di stipula del contratto di compravendita tale da escludere che la fattispecie possa essere ricondotta nell’ambito di applicazione della normativa in materia di vizi o di mancanza delle qualita’ promesse”. Al contrario, la presenza di un vincolo-onere circa la necessita’ del piano attuativo per poter edificare sarebbe configurabile, ad avviso dei ricorrenti, come un vizio del bene.
2.1. – Le censure articolate con i motivi dal primo al settimo – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondate.
Non v’e’ dubbio che il vincolo di inedificabilita’, imposto dagli strumenti urbanistici su un terreno venduto come edificatorio, configura, se esistente, un onere limitativo del godimento del bene, e pertanto, nel concorso delle condizioni contemplate dall’articolo 1489 c.c. (inclusa la non apparenza del vincolo stesso), abilita il compratore alle azioni da tale norma previste (Cass., Sez. 2, 11 gennaio 1992, n. 253; e cfr. Cass., Sez. 2, 9 maggio 2014, n. 10184).
Non e’ tuttavia questa la situazione di fatto ricorrente nella specie, alla luce degli accertamenti compiuti con logico apprezzamento dalla Corte d’appello.
Infatti, l’annullamento della concessione edilizia ad opera del Comune di (OMISSIS) in sede di autotutela non e’ dipeso dall’assoggettamento del terreno compravenduto ad un vincolo di inedificabilita’ posto da uno specifico provvedimento amministrativo, ma e’ stato determinato dalla mancata previa adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata, necessaria per il rilascio del titolo edilizio nell’ambito territoriale “zona FAG agroturistica”.
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