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L’adito Tribunale di Oristano, sezione distaccata di Macomer, con sentenza in data 28 luglio 2008, rigettava la domanda risarcitoria proposta dagli attori, emettendo le pronunce consequenziali, anche in ordine alle spese.
Il Tribunale escludeva nel caso scrutinato la ricorrenza della presupposizione: ricondotta la fattispecie al difetto di una qualita’ giuridica dell’oggetto, la cui mancanza rileva sul piano dell’inesattezza della prestazione e quindi, in ultima analisi, in termini di inadempimento, riteneva l’inesistenza di un inadempimento contrattuale delle venditrici, non emergendo elementi concreti tali da escludere, una volta osservate le specifiche prescrizioni dettate in materia di pianificazione urbanistica, la possibilita’ di realizzare il fabbricato come precedentemente assentito; e affermava che in ogni caso nessuna dimostrazione era stata offerta dagli attori dei danni patrimoniali e non patrimoniali da essi lamentati.
2. – La Corte d’appello di Cagliari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 10 dicembre 2012, ha rigettato l’appello del (OMISSIS) e della (OMISSIS), ha condannato gli appellanti al rimborso delle spese sostenute dalle appellate (OMISSIS) e ha dichiarato compensate le spese di lite nel rapporto processuale tra le (OMISSIS) e il Comune di (OMISSIS).
2.1. – Diversamente da quanto considerato dal primo giudice, la Corte territoriale ha ritenuto che la possibilita’ di edificare immediatamente, in forza della concessione edilizia, un fabbricato rurale, costituiva presupposto di fatto imprescindibile della volonta’ negoziale dei contraenti di acquistare il terreno, e ha quindi giudicato fondato il motivo di censura dell’atto di gravame che contestava il mancato riconoscimento della presupposizione: “poiche’ si e’ verificato l’evento (impossibilita’ di costruire immediatamente il fabbricato rurale di cui alla concessione edilizia n. 25/2001) corrispondente alla presupposizione, il contratto deve ritenersi risolto ab origine, con efficacia ex tunc”.
Sennonche’ – ha proseguito la Corte di Cagliari – la parte appellante ha proposto, non una domanda di risoluzione ab origine, con efficacia ex tunc, del contratto, ma una domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno fondata sull’esistenza di un vizio del terreno compravenduto: ricostruzione che la stessa Corte ha giudicato non condivisibile, poiche’ l’annullamento della concessione edilizia ad opera del Comune di (OMISSIS) non ha determinato l’impossibilita’ di costruire nel terreno un fabbricato, essendo stato tale annullamento determinato dalla mancata previa adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata per il rilascio delle concessioni edilizie negli ambiti territoriali definiti FAG dallo studio di disciplina delle zone “F”, piano ritenuto obbligatorio dalla Direzione generale della pianificazione urbanistica territoriale e della vigilanza edilizia dell’Assessorato regionale dell’urbanistica.
In altri termini, secondo la Corte d’appello, il terreno alla data della stipula del contratto di compravendita era sicuramente edificabile, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica in atti, e le oggettive difficolta’ di predisporre piani particolareggiati d’iniziativa pubblica o piani di lottizzazione d’iniziativa privata non possono incidere su tale natura. L’omessa adozione del piano particolareggiato non rappresenta un vizio occulto del bene compravenduto tale da rendere lo stesso inidoneo, per mancanza delle qualita’ promesse, a norma dell’articolo 1497 c.c., ma l’esistenza di tale piano, e conseguentemente di un valido titolo concessorio, attiene all’ambito della presupposizione. L’annullamento della concessione successivo alla stipula del contratto di compravendita ha soltanto fatto venir meno il presupposto del contratto, ovvero la “possibilita’ attuale” di costruire un fabbricato rurale conformemente al titolo concessorio, la cui esistenza era stata sicuramente considerata dalle parti al momento di detta stipula, ma non consente di poter sostenere che il bene, alla predetta data, fosse inedificabile ovvero inidoneo all’uso previsto dall’acquirente, considerato che in concreto l’edificabilita’ e’ sempre regolata dagli strumenti urbanistici adottati dall’Amministrazione. Nessuna rilevanza – ha sottolineato poi la Corte territoriale – puo’ assumere la normativa regionale introdotta nel 2004, in quanto successiva alla data del contratto definitivo di compravendita.
In sostanza, secondo la Corte d’appello, “l’insussistenza di un vizio del terreno alla data della stipula del contratto di vendita esclude… che la fattispecie possa essere ricondotta all’ambito di applicazione della normativa in materia di vizi o di mancanza di qualita’ promesse, con conseguente infondatezza delle domande di riduzione del prezzo e risarcitorie spiegate ai sensi di tale normativa”.
3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto ricorso, con atto notificato il 4 dicembre 2013, sulla base di undici motivi.
(OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), ha resistito con controricorso, sollevando a sua volta ricorso incidentale condizionato con cui ripropone la domanda di manleva nei confronti del Comune di (OMISSIS).
Anche il Comune di (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
In prossimita’ dell’udienza i ricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS) e la controricorrente (OMISSIS) hanno depositato una memoria illustrativa.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Con la memoria difensiva ex articolo 378 c.p.c. i ricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno eccepito che la procura speciale della resistente (OMISSIS), rilasciata a margine del controricorso con ricorso incidentale condizionato, sarebbe “giuridicamente inesistente o, comunque, invalida e, come tale, inidonea ad instaurare il rapporto processuale, senza possibilita’ di sanatoria”. L’eccezione e’ basata sul rilievo che “mentre a pag. 1 del controricorso si legge che (OMISSIS) conferisce mandato all’Avv. (OMISSIS) nella sua qualita’ di legale rappresentante della ditta (OMISSIS), qualita’ questa che nulla ha a che fare con l’oggetto del ricorso e del controricorso, poi nella pag. 35 dello stesso controricorso si legge che (OMISSIS) si costituisce in proprio e quale unica erede testamentaria della fu (OMISSIS), con la conseguenza che l’atto difensivo de quo dovra’ essere ritenuto inammissibile o improcedibile per difetto di procura”.
L’eccezione e’ infondata, perche’ l’erroneita’ della indicazione della qualita’ di legale rappresentante non determina alcuna incertezza sulla identificazione della parte – (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS) – che ha conferito la procura speciale, e cio’ alla stregua del contesto del controricorso con ricorso incidentale condizionato a margine del quale essa e’ apposta.
Il ricorrente ha sollevato, con la stessa memoria, un’altra eccezione, con cui rileva che “mentre nel testo della prima pagina del controricorso, sottoscritto dall’Avv. (OMISSIS), si legge che l’atto viene presentato nell’interesse di (OMISSIS) in proprio e quale erede di (OMISSIS), invece all’inizio di pag. 35 dello stesso controricorso si legge contraddittoriamente testualmente Si costituisce in giudizio con il presente controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato, la Sig.ra (OMISSIS), in proprio e quale unica erede testamentaria della fu (OMISSIS), tale che non si comprende se la controricorrente (OMISSIS) interviene nell’atto difensivo come unica erede testamentaria della fu sorella (OMISSIS) o semplicemente come erede di costei”.
Anche tale eccezione e’ priva di fondamento, non sussistendo la sollevata contraddittorieta’. Infatti, (OMISSIS) ha proposto controricorso (con ricorso incidentale) in proprio e quale erede di (OMISSIS) (pag. 1), e l’indicazione della qualita’ di erede e’ ulteriormente specificata con la precisazione (a pag. 35) di trovarsi nella condizione di unica erede testamentaria della de cuius. D’altra parte, sono gli stessi ricorrenti per cassazione ad avere proposto l’atto di impugnazione nei confronti di (OMISSIS), “in proprio e quale unica erede testamentaria, in relazione al terreno oggetto di causa, della fu (OMISSIS)”, rappresentando che quest’ultima e’ deceduta il 10 aprile 2011 e producendo, al riguardo, certificato di morte.
2. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli dal 1470 al 1497 c.c., articolo 112 c.p.c. ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omessa valutazione delle obbligazioni assunte dalle venditrici e delle garanzie prestate dalle stesse) i ricorrenti si dolgono che la Corte d’appello abbia omesso di valutare ed esaminare le clausole di salvaguardia e garanzia inserite dalle parti: (a) nel contratto preliminare del (OMISSIS) di acquisto del terreno, la’ dove era inserita una clausola del seguente tenore: “a condizione che il terreno sia privo di pesi e che la licenza edilizia esibita n. (OMISSIS) rilasciata il (OMISSIS) dal Comune di (OMISSIS) sia legittima rispetto ad un eventuale successivo provvedimento di revoca della stessa in fase di autotutela della medesima Amministrazione comunale”; (b) nel contratto definitivo ai rogiti del notaio (OMISSIS) del (OMISSIS), la’ dove parte venditrice garantisce che il terreno “e’ libero da pesi, oneri, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”; (c) nella scrittura privata del (OMISSIS), contestuale al contratto definitivo, la’ dove la venditrice (OMISSIS), in proprio e quale procuratrice della sorella Vincenza, prestava “formale garanzia in ordine a quanto previsto nel libro 4, titolo 3, sezione 1, del codice civile, nonche’, per cio’ che riguarda la prelazione dei fondi rustici, a norma della L. 26 maggio 1965, n. 590, e della L. 14 agosto 1971, n. 817”. In relazione a queste espresse formali garanzie prestate dalle venditrici, i giudici del gravame avrebbero omesso di valutare che, in tema di compravendita, le garanzie del venditore sono volte ad assicurare al compratore, per l’ineliminabile esigenza della normalita’ degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale o anche parziale.
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