Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 7 luglio 2016, n. 13936

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere
Dott. DEMARCHI ALBENGO P.G. – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 22403-2012 proposto da:
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale notarile;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e Legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 644/2012 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 23/05/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/03/2016 dal Consigliere Dott. PAOLO GIOVANNI DEMARCHI ALBENGO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del 2 motivo di ricorso, rigetto nel resto.

RITENUTO IN FATTO

1. (OMISSIS) s.r.l. ha concesso in locazione a (OMISSIS) s.r.l. un locale commerciale adibito in parte a vendita di autovetture ed in parte a deposito ed assistenza; le parti hanno convenzionalmente stabilito che una parte del canone era relativa a quest’ultima porzione immobiliare, non comportante contatti diretti con il pubblico, e pertanto non utilizzabile nel calcolo per l’indennita’ di avviamento di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 34.
2. Cessato il contratto alla naturale scadenza, la parte locataria ha chiesto dichiararsi la nullita’ della suddetta clausola per violazione di norme imperative, chiedendo la corresponsione dell’indennita’ di avviamento calcolata sull’intero corrispettivo della locazione.
3. Il tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo la legittimita’ della previsione contrattuale, mentre la Corte d’appello ha ritenuto la nullita’ della clausola per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79 osservando come il contratto avesse avuto oggetto unico, durata unica ed unico corrispettivo complessivo a corpo.
4. Contro la sentenza di appello propone ricorso per cassazione la locatrice (OMISSIS) s.r.l., affidandolo a due motivi; resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l..
5. Entrambe le parti hanno depositato memoria difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 34, 79 e 80 e articolo 1322 c.c., nonche’ omessa motivazione circa un fatto decisivo, rappresentato dalla regolamentazione amministrativa della zona di piano regolatore, ch prevedeva una superficie massima per i locali adibiti a vendita. Contesta, poi, la rilevanza degli indici di unitarieta’ del contratto ed invoca l’autonomia contrattuale e l’assenza di violazione delle norme imperative di cui alla legge sull’equo canone. Sotto il profilo della motivazione, censura la sentenza per avere prospettato, tra i motivi di appello, quello sul principio giuridico della prevalenza di uso, senza puoi sviluppare alcuna argomentazione in merito. Con riferimento alla L. n. 392 del 1978, articolo 80 contesta di aver mai avuto conoscenza (e comunque contesta la mancanza di prova relativa) dell’ampliamento dei locali di vendita aperti al pubblico, rilevando come nel corso del sopralluogo presso l’immobile il legale rappresentante della controricorrente aveva confermato agli agenti di polizia locale (documento allegato n. 9) che la superficie commerciale era pari a quella dichiarata nel contratto di locazione.
2. Il primo motivo e’ infondato; dalla motivazione della sentenza si evince che la Corte d’appello di Brescia ha operato una valutazione in fatto relativamente alla unitarieta’ del contratto, ritenendo che la distinzione di prezzo tra i vari locali fosse meramente artificiosa e volta ad eludere la normativa di legge. La Corte ha effettuato una valutazione anche in merito alla prevalenza dell’attivita’ di vendita, comportante il contatto diretto del pubblico.
3. Sulla base di tali preliminari valutazioni, non censurabili in Cassazione in quanto adeguatamente motivate, non possono che trovare applicazione i principi in diritto gia’ espressi da questa Corte, secondo cui: In caso di locazione di immobile urbano utilizzato in parte come deposito ed in parte per lo svolgimento di attivita’ comportante contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con prevalenza di quest’ultimo uso, l’indennita’ di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 34 va commisurata all’intero canone corrisposto per l’immobile concesso in locazione, e non gia’ ad una parte proporzionata alla sola superficie adibita all’uso commerciale predetto (Sez. 3, Sentenza n. 11596 del 31/05/2005, Rv. 582845); In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il contratto abbia ad oggetto locali comunicanti ma aventi diversa destinazione commerciale (nella specie, magazzino e negozio), e il canone sia unico e indistinto, il locatore non puo’ sottrarsi al pagamento dell’indennita’ di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34 commisurata all’intero canone nell’assunto che solo una parte dell’immobile strutturalmente unitario – al di la’ delle distinte indicazioni catastali – sia destinato al contatto diretto con il pubblico, spettando la detta indennita’ quando l’attivita’ che comporti il contatto diretto con il pubblico sia prevalente, e dovendosi commisurare la stessa, anche in tal caso, all’intero canone e non alla parte di esso riferibile alla sola superficie utilizzata per il contatto diretto con il pubblico (Sez. 3, Sentenza n. 3592 del 16/02/2010, Rv. 611860; conf. Cass. 25.2.1997, n. 1700; Cass. 10.2.1997, n. 1232; Cass. 24.3.1999, n. 2792, Cass. 28.10.1995, n. 11301).
4. Dall’applicazione di tali principi consegue che quando i locali con diversa destinazione commerciale siano comunicanti ed il rapporto sia sostanzialmente unico ed indistinto, al locatore non e’ consentito sottrarsi al pagamento dell’indennita’ (di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 34) commisurata all’intero canone nell’assunto che solo una parte dell’immobile strutturalmente unitario (al di la’ delle distinte indicazioni catastali) era destinato al contatto diretto col pubblico, venendo esclusivamente in rilievo la prevalenza dell’attivita’ del conduttore comportante quel contatto; e cio’ nel senso che, a seconda che prevalente essa fosse o non fosse, l’indennita’ sara’ rispettivamente dovuta o no.
5. Quanto alle osservazioni circa un eventuale mutamento della destinazione (quale previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 80), si tratta di difese ultronee (la stessa parte da atto che la Corte non ha argomentato in merito, cfr. pag. 13), in quanto il criterio della prevalenza e’ stato applicato non ai sensi dell’articolo 80, ma nel caso, come quello di specie, in cui con un unico contratto sia stato locato un immobile diviso in due parti tra loro comunicanti, di cui una adoperata come deposito.
6. Trova, dunque, applicazione il principio elaborato da questa Corte con riferimento all’ipotesi di un immobile che sia in parte utilizzato come deposito ed in parte per lo svolgimento di attivita’ che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori; secondo tale principio l’indennita’ per la perdita dell’avviamento spetta solo se questa ultima attivita’ sia prevalente (Cass. 25.2.1997, n. 1700; Cass. 10.2.1997, n. 1232; Cass. 24.3.1999, n. 2792), con la conseguenza che l’indennita’ va commisurata all’intero canone per l’immobile concesso in locazione e non gia’ ad una parte del canone proporzionata alla sola superficie adibita all’uso commerciale (Cass. 28.10.1995, n. 11301).
7. Peraltro, non si puo’ non osservare come le conclusioni cui e’ giunta la Corte, in particolar modo con riferimento all’unitarieta’ dell’oggetto della locazione, siano il frutto dell’interpretazione del contratto, al di la’ della asettica formulazione letterale, e come pertanto ogni contestazione avrebbe dovuto essere svolta come vizio di violazione di legge, in relazione all’applicazione delle norme che regolano l’attivita’ interpretativa. E, sul punto, e’ mancata una appropriata censura di legittimita’.
8. Con un secondo motivo di ricorso deduce omesso esame ed omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio e cioe’ la avvenuta corresponsione all’attuale controricorrente della somma di euro 116.253,68 (in data 15 gennaio 2010), per cui la condanna avrebbe dovuto essere limitata alla differenza tra l’importo totale dovuto e quello gia’ corrisposto.
9. Questo secondo motivo di ricorso e’ inammissibile per mancanza di autosufficienza, in quanto non viene fornita alcuna prova dell’avvenuto pagamento, limitandosi la parte ad una mera asserzione ed all’indicazione di riconoscimento, da parte della controricorrente, dell’esistenza di un’offerta banco iudicis, e non dell’effettivo versamento della stessa.
10. Ne consegue che il ricorso deve essere rigettato; le spese del presente giudizio di cassazione – liquidate nella misura indicata in dispositivo – seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso di spese forfettarie ed accessori di legge.