Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 26 maggio 2016, n. 10896

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In una locazione non abitativa, il conduttore non può chiedere la ripetizione delle spese sostenute per interventi strutturali sull’immobile, anche se ritenuti urgenti per la staticità del fabbricato, se le clausole contrattuali escludono espressamente ogni diritto al rimborso

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La locazione

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 26 maggio 2016, n. 10896

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VIVALDI Roberta – Presidente
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 05950-2013 proposto da:

(OMISSIS) srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende per procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in proprio e quale erede universale della madre (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), tutti elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), per mandato in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1364/2012 della CORTE D’APPELLO DI MILANO, emessa il 18/04/2012, depositata il 17/05/2012;

udita la relazione sulla causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2016 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega dell’avv. (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per l’inammissibilita’ o, in subordine, per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Per quel che in questa sede ancora rileva ai fini della decisione, la domanda svolta dalla (OMISSIS) srl in via riconvenzionale avente ad oggetto il rimborso di ingenti spese per lavori di ristrutturazione dell’immobile condotto in locazione (sito in (OMISSIS)) ed il risarcimento del danno da mancata disponibilita’ di questo nel tempo necessario ad eseguirli – nel corso di un giudizio seguito alla citazione per convalida di finita locazione non abitativa da parte dei locatori (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per la durata di un dodicennio rinnovabile per altri sei anni, fu dapprima dichiarata inammissibile dal tribunale di Pavia con sentenza n. 523/08 e, poi, ritenuta ammissibile, rigettata nel merito – nel contraddittorio con (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) – dalla corte di appello ambrosiana, adita dalla soccombente locataria, con sentenza 17 maggio 2012, n. 1364.

Per la cassazione di quest’ultima ricorre oggi la (OMISSIS) affidandosi ad otto (e non sette) motivi, cui resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale unico erede universale della defunta madre (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) ed (OMISSIS); e, per la pubblica udienza del 19.4.16, le parti depositano memorie ai sensi dell’articolo 378 cod. proc. civ., ma la ricorrente senza il rispetto dei termini previsti da tale norma, risultando depositata soltanto il 15.4.16.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. – Preliminarmente esclusa la ritualita’ della memoria depositata dalla ricorrente per violazione del termine previsto dall’articolo 378 cod. proc. civ. (e non rilevando, per consolidata giurisprudenza, neppure un’eventuale spedizione a mezzo posta di quella in tempo utile, ove comunque non sia pervenuta nel rispetto del termine minimo prima dell’udienza, sia perche’ solo il ricorso e il controricorso possono – allo stato – depositarsi a mezzo posta, sia perche’ quel termine e’ funzionale all’esercizio del diritto di difesa di controparte ed all’ordinato svolgimento ufficioso del giudizio di legittimita’), va rilevato che essa articola otto (e non sette) motivi, lamentando:

– col primo di essi (da pag. 5 a pag. 11 del ricorso), richiamati l’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5: “1) violazione o falsa applicazione di norme di diritto, omessa e/o contraddittoria interpretazione del contratto e delle obbligazioni; 2) obliterazione del divario temporale del testo sottoscritto rispetto alla cessione del contratto alla (OMISSIS); 3) dei fatti sopravvenuti (scoperta della inagibilita’ del fabbricato, progettazione diversa ed esecuzione di opere soggette a concessioni comunali); 4) omesso esame della condotta assunta dalle parti post contractum, in particolare della volonta’ di trasferire la spesa ai locatori ovvero mantenerla a carico della cessionaria conduttrice in cambio del prolungamento della locazione per anni 12+12, omesso confronto degli interventi chiesti prima e dopo il contratto ed esame della volonta’ ex articolo 1362 c.c.; 5) violazione dell’articolo 115 c.p.c. per non avere ammesso le prove dedotte dalle parti a fondamento della decisione con omesso esame dei documenti comprovanti lo stato di dissesto dell’immobile e della prova testimoniale favorevole all’appellante”;

– col secondo di essi (da pag. 11 a pag. 14 del ricorso), richiamato il n. 5 dell’articolo 360 cod. proc. civ.: “omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per la decisione per omessa lettura e interpretazione delle clausole contrattuali, della natura degli interventi edilizi secondo il contratto di locazione, al momento della sottoscrizione, differenti rispetto alla domanda della (OMISSIS). Nozione di riparazione ordinaria e straordinari di autorizzazione e concessione con oneri finanziari. Contraddittori applicazione dei criteri adottati dal contratto rispetto alla reale esecuzione con conclusione erronea”;

– col terzo di essi (da pag. 14 a pag. 19 del ricorso), richiamato l’articolo 360 c.p.c., n. 5: “… mancato esame della disciplina urbanistica del consolidamento e della ristrutturazione, ignoranza della L. 5 agosto 1978, n. 457, articolo 31 commi a.b.c.d. e della L. n. 392 del 1978, articolo 23, obliterazione del concetto di opere di consolidamento e ristrutturazione ravvivabili sic nella fattispecie e decisive per la decisione”;

– col quarto di essi (alle pagine 20 e 21 del ricorso), “violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 per insufficiente contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: le clausole 6 e 7 sic”;

– con un ulteriore quarto motivo (da pag. 21 a pag. 24 del ricorso), richiamati l’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5: “… la interpretazione della disciplina degli articoli 1575, 1577 e 1578 c.c.. Falsa applicazione di norme di diritto, contraddittoria e illogica motivazione di assenza di diritto al rimborso in caso di scoperta di vizi occulti”;

– col successivo, indicato come quinto, di essi (alle pagine 24 e 25 del ricorso), richiamati i nn. 3 e 5 dell’articolo 360 cod. proc. civ.: “falsa applicazione di norme di diritto e contraddittoria motivazione in ordine a fatti controversi, da considerarsi decisivi per una diversa decisione sul punto disciplinato dal contratto in tema di addizione e miglioramenti”;

– col successivo, indicato come sesto, di essi (alla pagina 25 del ricorso), “violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, lo squilibrio delle prestazione tra locatore-creditore e conduttore-debitore”;

– con l’ultimo di essi (alla pagina 26 del ricorso), richiamati i nn. 3 e 5 dell’articolo 360 cod. proc. civ.: “illogica e contraddittoria motivazione della condanna alle spese di lite ed erronea applicazione dell’articolo 91 c.p.c.”.

3. – In estrema sintesi:

– la corte di appello ha escluso, in base al tenore testuale delle clausole contrattuali, ogni diritto al rimborso di spese per modificazioni anche murarie o miglioramenti, che sarebbero rimasti tutti in proprieta’ dei locatori;

– la conduttrice deduce invece che, anche in quanto cessionaria del contratto originario, avrebbe dovuto rilevare la sua diversa volonta’ e comunque la circostanza che si trattava di spese indotte da vizi occulti ed in ogni caso di tipologie escluse da quelle ambiguamente descritte in contratto; con il penultimo motivo accennando pure ad un ingiustificato arricchimento per lo squilibrio delle prestazioni e con l’ultimo contestando la regolamentazione delle spese;

– i locatori, dal canto loro, contestano radicalmente l’ammissibilita’ di prove testimoniali su patti aggiunti o successivi a contratti scritti e comunque la non rispondenza al vero delle circostanze tutte dedotte, ma eccepiscono pure la decadenza di controparte da ogni garanzia per vizi e la prescrizione di ogni pretesa anche risarcitoria, nonche’ l’infondatezza di doglianze sul regime delle spese di lite.

4. – Giova alla risoluzione delle questioni sottoposte a questa Corte premettere che (tra molte, nei termini seguenti, v. Cass. 27 febbraio 2015, n. 3980):

– l’interpretazione delle clausole contrattuali rientra tra i compiti esclusivi del giudice di merito ed e’ insindacabile in cassazione se rispettosa dei canoni legali di ermeneutica ed assistita da congrua motivazione, potendo il sindacato di legittimita’ avere ad oggetto non gia’ la ricostruzione della volonta’ delle parti, bensi’ solo l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere la funzione a lui riservata, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (tra le molte, v.: Cass. 31 marzo 2006, n. 7597; Cass. 1 aprile 2011, n. 7557; Cass. 14 febbraio 2012, n. 2109; Cass., ord. 9 gennaio 2013, n. 380); pertanto, al fine di far valere una violazione sotto i due richiamati profili, il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimita’ (Cass. 9 ottobre 2012, n. 17168);

– al riguardo, le regole legali di ermeneutica contrattuale sono governate da un principio di gerarchia, in forza del quale i criteri degli articoli 1362 e 1363 cod. civ. prevalgono su quelli integrativi degli articoli 1365-1371 cod. civ., posto che la determinazione oggettiva del significato da attribuire alla dichiarazione non ha ragion d’essere quando la ricerca soggettiva conduca ad un utile risultato ovvero escluda da sola che le parti abbiano posto in essere un determinato rapporto giuridico: pertanto, l’adozione dei predetti criteri integrativi non puo’ portare alla dilatazione del contenuto negoziale mediante l’individuazione di diritti ed obblighi diversi da quelli espressamente contemplati nel contratto o mediante l’eterointegrazione dell’assetto negoziale esplicitamente previsto dai contraenti, neppure se tale adeguamento si presenti, in astratto, idoneo a ben contemperare il loro interesse (in generale, tra le altre: Cass. 24 gennaio 2012, n. 925 e Cass. 11 ottobre 2012, n. 17324; sulla prima parte, v. altresi’, tra le molte, Cass. 22 marzo 2010, n. 6852, ovvero Cass. 25 ottobre 2005, n. 20660);

– in sostanza (Cass. 11 marzo 2014, n. 5595), e’ prioritario il canone fondato sul significato letterale delle parole, di cui all’articolo 1362 c.c., comma 1, sicche’, quando esso risulti sufficiente, l’operazione ermeneutica deve ritenersi utilmente, quanto definitivamente, conclusa.

5. – Ancora, va ribadita la necessita’ che, per consentire a questa Corte di legittimita’ di prendere cognizione delle doglianze ad essa sottoposte, nel ricorso si rinvengano sia l’indicazione della sede processuale di produzione dei documenti o di adduzione delle tesi su cui si fondano ed in cui si articolano le doglianze stesse, sia la trascrizione dei primi e dei passaggi argomentativi sulle seconde (tra le innumerevoli, v.: Cass., ord. 26 agosto 2014, n. 18218; Cass., ord. 16 marzo 2012, n. 4220; Cass. 1 febbraio 1995, n. 1161; Cass. 12 giugno 2002, n. 8388; Cass. 21 ottobre 2003, n. 15751; Cass. 24 marzo 2006, n. 6679; Cass. 17 maggio 2006, n. 11501; Cass. 31 maggio 2006, n. 12984; Cass., ord. 30 luglio 2010, n. 17915, resa anche ai sensi dell’articolo 360-bis c.p.c., n. 1; Cass. 31 luglio 2012, n. 13677; tra le molte altre del solo 2014: Cass. 11 febbraio 2014, nn. 3018, 3026 e 3038; Cass. 7 febbraio 2014, nn. 2823 e 2865 e ord. n. 2793; Cass. 6 febbraio 2014, n. 2712, anche per gli errores in procedendo; Cass. 5 febbraio 2014, n. 2608; 3 febbraio 2014, nn. 2274 e 2276; Cass. 30 gennaio 2014, n. 2072).

6. – Cio’ posto, il ricorso, per come e’ stato strutturato e per come e’ stata fin dall’inizio impostata l’azione della locataria, non puo’ trovare accoglimento, non potendosi gli argomenti spesi dall’odierna ricorrente dirsi fondati od ammissibili.

6.1. In linea preliminare, non una delle prove testimoniali in base alle quali si vorrebbe provare un nuovo patto, di contenuto anche contrario a quello desumibile dal contratto – gia’ di per se’ di assai dubbia ammissibilita’ in applicazione dei principi generali in tema di prova testimoniale – ed individuato dalla corte territoriale nel senso di escludere il rimborso di qualunque intervento sulle strutture del bene locato da parte del conduttore, risulta assistita dalla trascrizione dei relativi capitoli (se non pure dalla precisa indicazione della sede processuale di formulazione) nel ricorso, con lacuna non emendabile con atti successivi; mentre la tesi della sproporzione tra le prestazioni o perfino il dispiegamento di una subordinata di ingiustificato arricchimento soffre della identica carente indicazione – in ricorso, non emendabile con atti successivi – della trascrizione dei passaggi in cui sarebbe stata invano sottoposta ai giudici del merito e dell’indicazione analitica della sede processuale di quelli. Ogni doglianza fondata sulla mancata ammissione di tali prove o sulla mancata considerazione di tali argomenti e’ cosi’ inammissibile, in applicazione dei principi di cui al 5.

6.2. Cio’ posto e quanto alla prima complessa doglianza, basti osservare che non puo’ rivestire la benche’ minima rilevanza, ai fini dell’interpretazione del contratto originario di locazione, la circostanza che esso sia stato ceduto all’odierna ricorrente: per principio generale, a meno che il contratto stesso di cessione non abbia sul punto coinvolto tutti e tre i soggetti (cedente, ceduto e cessionario: cosa che nella specie non e’ nemmeno allegata e comunque non e’ idoneamente provata) con esplicita riconsiderazione di quello originario e cosi’ da esso discostandosi, cio’ che rileva per l’interpretazione del contratto e’ la volonta’ dei contraenti che stipularono quest’ultimo.

Ne’ la dedotta sopravvenuta situazione di precarieta’ statica (“rischio di collasso strutturale”) dell’immobile incide certo sulla volonta’ come originariamente espressa, potendo solo – a tutto concedere – dar luogo a modificazioni dell’operativita’ del sinallagma in ordine a precisi obblighi delle parti, ma non certo ad una modifica dell’interpretazione di quella; le nuove situazioni scoperte avrebbero legittimato azioni specifiche ai sensi della normativa del contratto di locazione (invece mai invocate nella presente sede), ma non l’unilaterale violazione delle sue clausole o lo stravolgimento del chiaro senso di esse.

Infine, per quanto detto al 6.1, la doglianza di non ammissione della prova testimoniale cui si accenna a pag. 10 del ricorso non e’ conforme al n. 6 dell’articolo 366 cod. proc. civ., neppure tale menda del ricorso potendo colmarsi con alcun atto successivo.

6.3. Neppure merita accoglimento la complessa doglianza sviluppata come secondo motivo: l’interpretazione del contratto e’ riservata al giudice del merito e risponde al tenore letterale delle espressioni usate, le quali, benche’ forse in modo atecnico ma non per questo meno chiaro, sono evidentemente (soprattutto quando si riferiscono alle “modificazioni”) intese a ricondurre qualsiasi intervento sulla struttura all’accollo integrale delle relative spese al conduttore; mentre il richiamo alle autorizzazioni ed alle concessioni e’ evidentemente marginale, riferendosi alla necessita’ del loro previo conseguimento a scanso di responsabilita’ dei proprietari. Ancora una volta, la trattativa successiva volta a dimostrare un patto nuovo o la modifica delle clausole originarie e’ affidata ad una prova testimoniale i cui capitoli neppure si trascrivono (in ricorso, con lacuna non emendabile con atti successivi), con la conseguente sanzione di inammissibilita’ gia’ posta in luce ai 5 e 6.1.

6.4. Ancora, non puo’ dirsi che gli interventi in concreto eseguiti sfuggissero alle previsioni contrattuali originarie, perche’ la dizione e’ cosi’ ampia da essere onnicomprensiva e non rilevavano le distinzioni ai fini della L. n. 457 del 1978 o della L. n. 392 del 1978, articolo 23 (quest’ultimo – oltretutto – dettato per le locazioni abitative e quindi inapplicabile, visto l’uso non abitativo dell’immobile oggetto della locazione per cui era causa); del resto, tutti i documenti sommariamente descritti sono unilaterali o comunque privi di alcun esplicito od univoco coinvolgimento diretto o autorizzativo da parte dei locatori; ed ancora una volta si rileva la carenza – in ricorso, non emendabile con atti successivi – della trascrizione della prova testimoniale o dei documenti provenienti da questi ultimi.

6.5. Analogamente, il carattere sopravvenuto e l’imponenza o importanza degli interventi non elide il carattere generale delle previsioni contrattuali e l’argomentazione della corte di merito, che rimane nei limiti della causa petendi azionata e non si pone il problema di una diversa ragione giustificatrice della pretesa della locataria in difetto della necessaria attivita’ assertiva di questa, e’ quindi congrua e sostanzialmente corretta nel ricondurre ogni intervento alla struttura del bene all’esclusivo accollo al locatario.

6.6. Va poi ribadita l’irrilevanza del fatto che la constatazione di idoneita’ del bene locato all’uso sia stato formulata da persona diversa dalla cessionaria, perche’ questa per noto principio generale del diritto dei contratti – subentra nel contratto originario e rileva quindi lo stato soggettivo del cedente; e, comunque, l’emersione dei vizi quasi immediatamente dopo la cessione da un lato non puo’ darsi per provata, perche’ offerta in base a prove testimoniali non trascritte in ricorso od a documenti redatti da tecnici della conduttrice o a manifestazioni di scienza o di volonta’ delle controparti non idoneamente trascritte in ricorso; dall’altro lato, male sono invocati gli articoli 1575 e 1576 cod. civ., che non prevedono – almeno essi, a differenza di altre norme in tema di locazione che invece non risultano (dal ricorso, non potendo valere a colmare sue eventuali lacune alcun atto successivo) essere neppure mai state invocate – a stretto rigore un rimborso e non presuppongono affatto un inadempimento, del resto mai invocato prima, visto che il rapporto e’ proseguito in modo sostanzialmente tranquillo fino alla scadenza contrattuale.

6.7. La stessa ampiezza della clausola contrattuale, come interpretata dalla corte di merito in base alle operazioni ermeneutiche riservate – per quanto ricordato sub 4 – al suo esclusivo apprezzamento, esclude la rilevanza della disciplina sui miglioramenti e sulle addizioni.

6.8. Quanto allo squilibrio tra prestazioni, poi, non si indica in ricorso – ne’ potendo superarsi tale menda con atti successivi dove si sarebbe prospettato almeno in via subordinata ai giudici del merito un indebito arricchimento: la cui ammissibilita’ sarebbe assai dubbia, in presenza di azioni contrattuali tipiche semplicemente non tentate dalla conduttrice.

6.9. Infine, linearmente coerente con la soccombenza integrale e’ la regolamentazione del carico delle spese, sicche’ nessuna doglianza al riguardo puo’ dirsi sostenuta da una benche’ minima base.

7. – Il ricorso va pertanto rigettato e la soccombente ricorrente condannata alle spese del giudizio di legittimita’ in favore dei controricorrenti, tra loro in solido per l’evidente identita’ di posizione processuale.

8. – E trova infine applicazione – mancando ogni discrezionalita’ al riguardo (Cass. 14 marzo 2014, n. 5955) – il Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, in tema di contributo unificato per i gradi o i giudizi di impugnazione: norma in forza della quale il giudice dell’impugnazione e’ vincolato, pronunziando il provvedimento che definisce quest’ultima, a dare atto della sussistenza dei presupposti (rigetto integrale o inammissibilita’ o improcedibilita’ dell’impugnazione) per il versamento, da parte dell’impugnante soccombente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione da lui proposta, a norma del comma 1-bis del detto articolo 13.

P.Q.M.

La Corte:

– rigetta il ricorso;

– condanna la (OMISSIS) srl, in pers. del leg. rappr.nte p.t., al pagamento, in favore dei controricorrenti e tra loro in solido, delle spese del giudizio di legittimita’, liquidate in Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre maggiorazione per spese generali ed accessori nella misura di legge;

– ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, come modif. dalla L. n. 228 del 2012, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.