Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 20 luglio 2016, n. 14834

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VIVALDI Roberta – Presidente
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere
Dott. RUBINO Lina – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 9445/2013 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3074/2012 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 09/10/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/04/2016 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), erede della madre (OMISSIS), intimo’ a (OMISSIS) sfratto per morosita’ in relazione ad un contratto di locazione che era stato stipulato dalla de cuius in qualita’ di usufruttuaria dell’immobile.
L’intimato si oppose alla convalida contestando la pretesa della (OMISSIS) per il fatto che, essendosi estinto l’usufrutto, la stessa non poteva vantare alcun diritto sull’immobile, mentre il rapporto di locazione doveva intendersi proseguito con l’Ospedale (OMISSIS), gia’ titolare della nuda proprieta’ del bene.
Il Tribunale di Napoli rigetto’ sia la domanda dell’attrice che la riconvenzionale proposta dal (OMISSIS) per il rimborso di eccedenze rispetto ai canoni dovuti e per il risarcimento di danni causati da infiltrazioni.
La Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando il gravame principale della (OMISSIS) e dichiarando inammissibile l’appello incidentale.
Ricorre per cassazione la (OMISSIS) affidandosi a quattro motivi; resiste l’intimato a mezzo di controricorso.
La ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha affermato, per quanto ancora interessa ai fini di causa, che:
– alla morte dell’usufruttuaria/locatrice, il rapporto di locazione era proseguito fra il conduttore e il nuovo soggetto avente diritto al godimento dell’immobile, ossia il nudo proprietario in capo al quale si era consolidato l’usufrutto; doveva pertanto escludersi che a (OMISSIS) fosse subentrata, nella qualita’ di locatrice, la figlia (OMISSIS);
– la (OMISSIS) non aveva provato la tesi secondo cui non vi era stata accettazione dell’eredita’ (quanto alla nuda proprieta’ dell’immobile) da parte dell’Ospedale (OMISSIS) e del suo successore Comune di Napoli ne’ la tesi alternativa – circa l’avvenuto acquisto per usucapione, da parte della madre, dell’intera proprieta’ del bene.
2. Col primo motivo (“violazione di legge: articoli 999, 1571 e 1599 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 3”), la ricorrente rileva che la circostanza che l’articolo 999 c.c., preveda – in caso di cessazione dell’usufrutto – l’opponibilita’ al proprietario dell’immobile del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario non comporta che il conduttore possa sottrarsi al pagamento del canone in favore dell’originario locatore (o del suo erede) quando nessun terzo abbia avanzato pretese nei suoi confronti assumendo di essere il proprietario dell’immobile.
Richiamati i consolidati orientamenti di legittimita’ circa la natura personale del contratto di locazione (che non postula la necessita’ che il locatore abbia la qualita’ di titolare di un diritto reale, ma esclusivamente la lecita disponibilita’ del bene al fine di poterne consentire il godimento al conduttore), la ricorrente evidenzia che “a maggior ragione deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto tra chi, acquistato il possesso o la detenzione sulla scorta di un titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza di efficacia di tale titolo”.
Afferma pertanto che la ricorrente “e’ subentrata nel rapporto giuridico di locazione contratto con l’inquilino dalla madre (OMISSIS) ed a nulla, quindi, valgono le questioni inerenti alla proprieta’ dell’immobile, poiche’ ella e’ subentrata nel contratto e l’inquilino… non puo’, avvalendosi di un’eccezione de iure tertii, contestarne la legittimazione allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo ad essa ovvero il trasferimento a terzi della proprieta’ del bene”.
2.1. Il motivo e’ fondato.
Deve infatti considerarsi – in termini generali – che:
– âEuroÅ“il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo’ validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione e’ riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell’efficacia di tale titolo” (Cass. n. 8411/2006; conforme Cass. n. 12976/2010);
– da cio’ consegue che “colui che sia convenuto in giudizio dal locatore (o dal comodante) per la restituzione dell’immobile locato (dato in comodato) non puo’, avvalendosi di un’eccezione “de iure tertii”, contestare la legittimazione dell’attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprieta’ del bene, o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilita’” (Cass. n. 1940/2004).
Tanto premesso, deve rilevarsi, in relazione al caso di specie e con integrale richiamo a Cass. n. 17030/2015 (che ha affrontato il caso di un altro contratto di locazione stipulato – sempre in veste di usufruttuaria – dalla madre della odierna ricorrente), che:
– l’estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l’opponibilita’ al proprietario (nei limiti di cui all’articolo 999 c.c.) dei contratti di locazione conclusi dall’usufruttuario, non determina – di per se’ – l’effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questi rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto;
– per esercitare i diritti derivanti dal rapporto (compreso quello di farne dichiarare la risoluzione), il locatore non e’ dunque tenuto a dimostrare la persistente titolarita’ di un diritto reale sul bene, ne’ il conduttore puo’ pretendere la dimostrazione di tale diritto per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto locatizio e per contestare la legittimazione dell’attore, a meno che non risulti che il (pieno) proprietario abbia manifestato la volonta’ di fare proprio il rapporto, subentrando al locatore e privandolo della disponibilita’ del bene;
– fino a quando cio’ non si verifichi, ossia fintantoche’ il (pieno) proprietario non manifesti la volonta’ di subentrare effettivamente nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarita’ dei diritti reali sul bene e la vicenda rimane “centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore” (Cass. n. 17030/2015), in coerenza con la sua natura “personale”;
– ne consegue che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarita’ del rapporto di locazione agli eredi, con possibilita’ – per essi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
2.2. L’accoglimento del primo motivo (nei termini illustrati) comporta la cassazione della sentenza, con assorbimento dei restanti tre motivi (attinenti alle questioni della titolarita’ del bene in capo alla (OMISSIS) per effetto del mancato acquisto ereditario da parte dell’Ospedale e dell’avvenuto acquisto per usucapione da parte della madre della ricorrente).
3. La Corte di rinvio, che dovra’ rivalutare la vicenda alla luce dei principi affermati al superiore punto 2.2., provvedera’ anche sulle spese di lite.
P.Q.M.