Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 19 dicembre 2016, n. 26102

5460

Nel caso di preliminare di vendita immobiliare con sottoscrizione non autenticata è trascrivibile la domanda diretta a ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura e, ottenuta la sentenza, è possibile procedere alla trascrizione dell’atto che produce effetti dalla data della domanda, con la conseguenza che le trascrizioni o iscrizioni successive sono inopponibili al promissario acquirente

Per un maggior approfondimento sul preliminare cliccare sull’immagine seguente

Le trattative ed il contratto preliminare

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 19 dicembre 2016, n. 26102

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22310/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

e contro

(OMISSIS) SPA, in persona della dott.ssa (OMISSIS) Quadro Direttivo, quale mandataria e pertanto nell’interesse di (OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale notarile;

– resistente –

avverso la sentenza n. 2657/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 11/06/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- (OMISSIS), creditrice procedente nel processo esecutivo ai danni di (OMISSIS), proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, depositata il 24 agosto 2009, con la quale era stata accolta l’opposizione di terzo all’esecuzione avanzata da (OMISSIS), con ricorso depositato, in sede di merito, il 20 luglio 2007 – mentre il processo esecutivo era stato sospeso con ordinanza collegiale del 18 luglio 2007. Il Tribunale aveva dichiarato inefficace il pignoramento trascritto il 28 gennaio 2004, avente ad oggetto il locale sito in (OMISSIS), gia’ di proprieta’ dell’ (OMISSIS), perche’ l’opponente aveva trascritto il 23 dicembre 2003 (quindi prima della trascrizione del pignoramento) la domanda di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni in calce ad un preliminare di vendita dell’immobile pignorato, stipulato tra il (OMISSIS) e l’ (OMISSIS) con scrittura privata non autenticata, cui avevano fatto seguito la trascrizione della sentenza del Tribunale di Napoli n. 10227/2004, che aveva accertato l’autenticita’ delle sottoscrizioni, e del preliminare di vendita avvenute il 29 novembre 2004 e la stipula dell’atto definitivo di compravendita il 23 dicembre 2004.

1.1.- Con la sentenza qui impugnata, pubblicata l’11 giugno 2014, pronunciata, oltre che nei confronti delle parti predette, anche di (OMISSIS) e di S.p.A. (OMISSIS) (creditori intervenuti nel processo esecutivo), la Corte d’appello di Napoli, premessa l’ammissibilita’ dell’appello in quanto il giudizio di primo grado era pendente alla data di entrata in vigore – 4 luglio 2009 – e pertanto, per effetto della L. n. 69 del 2009, articolo 58, comma 2, era appellabile, e respinto il correlativo motivo di appello, ha accolto il gravame. Per l’effetto, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato l’opposizione di terzo proposta da (OMISSIS); ha compensato tra le parti la meta’ delle spese del doppio grado, condannando l’appellato (OMISSIS) al pagamento della restante meta’ in favore dell’appellante (OMISSIS); ha compensato interamente le spese tra quest’ultima e gli altri appellati, nonche’ le spese tra il (OMISSIS) e gli altri convenuti in primo grado.

2.- Contro questa sentenza (OMISSIS) propone ricorso per cassazione basato su due motivi.

Il procuratore speciale di (OMISSIS) S.p.A., quale mandataria e pertanto nell’interesse di (OMISSIS) S.r.l., cessionaria del credito oggetto di intervento nella procedura esecutiva, ha partecipato alla discussione orale.

Gli altri intimati, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), non si sono difesi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Preliminarmente va disattesa l’eccezione, avanzata da (OMISSIS) S.p.A. nel corso della discussione orale, di nullita’ della notificazione dei ricorsi effettuata dal ricorrente con modalita’ telematica a mezzo di posta elettronica certificata.

La resistente ha sostenuto che sarebbero mancanti gli elementi formali essenziali previsti dalla L. n. 53 del 1994, ed, in particolare, che la copia del ricorso notificata per via telematica era priva della firma digitale del procuratore.

1.1.- L’eccezione appare, in primo luogo, infondata in diritto alla stregua del principio per il quale “In tema di ricorso per cassazione, l’inammissibilita’ consegue soltanto alla mancanza di sottoscrizione del difensore sull’originale del ricorso (articolo 365 c.p.c.), mentre la mancata sottoscrizione della copia notificata non da’ luogo a nullita’, a meno che non si determini assoluta incertezza sull’identificazione della parte e del difensore” (cosi’ gia’ Cass. S.U. n. 11632/03, confermata da numerose sentenze successive, tra cui, da ultimo, Cass. n. 4548/11 e n. 3791/14).

Nel caso di specie, l’originale del ricorso e’ in formato analogico; l’atto da notificare non consiste in un documento informatico, ma in un documento cartaceo.

Poiche’ questo e’ stato sottoscritto in originale di proprio pugno dal procuratore speciale (per come risulta dall’originale depositato in formato cartaceo ai sensi dell’articolo 369 c.p.c.) e poiche’, per la modalita’ di notificazione prescelta (a mezzo di PEC con indirizzo del mittente risultante da pubblico elenco), non vi e’ incertezza alcuna sull’identificazione della parte e del difensore, non puo’ essere messa in discussione la regolarita’ dell’instaurazione del contraddittorio.

1.2.- In secondo luogo, l’eccezione sarebbe comunque infondata perche’ la notificazione con modalita’ telematica ha raggiunto lo scopo di portare a conoscenza dell’istituto di credito destinatario il ricorso per cassazione. In proposito, va ribadito che l’irritualita’ della notificazione di un atto a mezzo di posta elettronica certificata non ne comporta la nullita’ se la consegna telematica ha comunque prodotto il risultato della conoscenza dell’atto e determinato cosi’ il raggiungimento dello scopo legale (cfr. Cass. S.U. n. 7665/16, relativa ad un controricorso notificato in “estensione.doc”, anziche’ “formato .pdf”).

1.3.- Ultima, ma non certo per importanza, ragione di validita’ della notificazione e’ la sua conformita’ al modello normativo. La L. n. 53 del 1994, articolo 7, comma 4 bis, – aggiunto dal Decreto Legge n. 90 del 2014, articolo 46, comma 1, lettera c), convertito con modificazioni nella L. n. 114 del 2014 (applicabile ratione temporis), stabilisce che le disposizioni dell’articolo 7 “non si applicano alle notifiche effettuate a mezzo posta elettronica certificata”. Queste sono regolate dalla L. n. 53 del 1994, articolo 3 bis, e articolo 6, comma 1, cosi’ come modificati dal Decreto Legge n. 179 del 2012, articolo 16 quater, comma 1, lettera d), aggiunto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 19. Non sono applicabili alla notificazione de qua, effettuata il 16 settembre 2014, le ulteriori modificazioni apportate dal Decreto Legge n. 83 del 2015, convertito nella legge n. 132 del 2015 (percio’, non si applicano il Decreto Legge n. 179 del 2012, articolo 16 undecies, ne’ le richiamate specifiche tecniche emanate dal Ministero della giustizia in data 8 gennaio 2016).

Nel caso di specie, come detto, il ricorso da notificare non consisteva in un documento informatico, ma in un documento originale cartaceo. Risulta dagli atti che l’avvocato ne ha estratto copia informatica, attestandone la conformita’ all’originale a norma del Decreto Legislativo n. 82 del 2005, articolo 22, comma 2, (applicabile ratione temporis, perche’, come detto, non era ancora stato introdotto il Decreto Legge n. 179 del 2012, articolo 16 undecies), ed ha allegato questa copia, attestata conforme all’originale, al messaggio di posta elettronica certificata.

Sono stati prodotti (in copia cartacea, asseverata conforme alla copia telematica dallo stesso procuratore speciale notificante, ai sensi delle norme della L. n. 53 del 1994, su richiamate, e dell’articolo 9, comma 1 bis, stessa legge) il messaggio di trasmissione a mezzo PEC e le ricevute di avvenuta consegna e di accettazione previste dal Decreto del Presidente della Repubblica 11 febbraio 2005, n. 68, articolo 6, comma 2, (richiamato dalla L. n. 53 del 1994, articolo 3 bis, comma 3).

Questa produzione fornisce la prova del perfezionamento delle notificazioni del ricorso nei confronti di tutti i destinatari per i quali e’ stata prescelta la modalita’ telematica (ad eccezione di (OMISSIS), destinatario di notificazione a mezzo posta ordinaria).

Va infatti affermato che, ai sensi della L. n. 53 del 1994, articolo 3 bis, comma 3, e articolo 6, comma 1, come modificata dal Decreto Legge 18 ottobre 2012, n. 179, convertito nella L. 24 dicembre 2012, n. 228, per la regolarita’ della notifica del ricorso per cassazione costituito dalla copia informatica dell’atto originariamente formato su supporto analogico, non e’ necessaria la sottoscrizione dell’atto con firma digitale, essendo sufficiente che la copia telematica sia attestata conforme all’originale, secondo le disposizioni vigenti ratione temporis (nella specie, a norma del Decreto Legislativo 7 marzo 2005, n. 82, articolo 22, comma 2). Quando non sia fatto con modalita’ telematiche il deposito del ricorso per cassazione,ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., dell’avvenuta sua notificazione per via telematica va data prova mediante il deposito – in formato cartaceo, con attestazione di conformita’ ai documenti informatici da cui sono tratti – del messaggio di trasmissione a mezzo PEC, dei suoi allegati e della ricevuta di accettazione e di avvenuta consegna previste dal Decreto del Presidente della Repubblica 11 febbraio 2005, n. 68, articolo 6, comma 2.

1.3.- Giova aggiungere che, a seguito di ordinanza collegiale del 29 gennaio 2016, il ricorrente ha rinnovato la notificazione del ricorso nei confronti di (OMISSIS). La relazione di notificazione a mani proprie del destinatario, effettuata nel termine perentorio di trenta giorni di cui alla detta ordinanza, e’ stata depositata in cancelleria il 18 febbraio 2016.

In conclusione, non vi e’ alcun difetto di contraddittorio ed il ricorso e’ ammissibile.

2.- Col primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto in relazione all’ammissibilita’ dell’appello (articolo 360 c.p.c., n. 3, in relazione all’articolo 616 c.p.c., e L. n. 69 del 2009, articolo 58, comma 2).

Il motivo e’ infondato, poiche’ la Corte d’appello si e’ uniformata all’indirizzo, oramai piu’ che consolidato, di questa Corte che risulta dal principio di diritto espresso anche ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1, secondo cui “le sentenze in cui il giudizio di primo grado sia ancora pendente al 4 luglio 2009, e siano quindi pubblicate successivamente a tale data, tornano ad essere appellabili, essendo stato soppresso l’ultimo periodo dell’articolo 616 c.p.c., ai sensi della L. 18 giugno 2009, n. 69, articolo 49, comma 2” (Cass. ord. n. 17321/11 e numerose altre).

Dal momento che la sentenza di primo grado e’ stata pubblicata il 24 agosto 2009 l’appello era ammissibile.

Il primo motivo di ricorso va percio’ rigettato.

3.- Col secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto. Omessa e contraddittoria motivazione ed illogicita’ della motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5, in relazione agli articoli 2643, 2644 e 2645 bis c.c., e articolo 2652 c.c., n. 3).

Il ricorrente censura la sentenza sostenendo che sarebbe frutto di un’erronea interpretazione delle norme che regolano gli effetti della trascrizione e dell’opponibilita’ dei fatti trascritti; che l’articolo 2645 bis c.c., andrebbe coordinato con l’articolo 2652 c.c., n. 3; che la tutela del promissario acquirente per scrittura privata non autenticata si rende possibile soltanto se costui puo’ trascrivere la sua domanda giudiziale di autenticazione delle sottoscrizioni con effetto prenotativo sia degli effetti della successiva sentenza ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 3, sia degli effetti del contratto definitivo.

3.1.- La Corte d’appello ha ritenuto che soltanto il contratto preliminare stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata sia immediatamente trascrivibile ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2645 bis cod. civ., essendo, soltanto questo, titolo idoneo per la trascrizione ai sensi dell’articolo 2657 c.c.; che, in caso di proposizione dell’azione di accertamento giudiziale di autenticita’ delle sottoscrizioni di contratto preliminare stipulato per scrittura privata non autenticata, l’effetto prenotativo e’ invece prodotto dalla trascrizione non gia’ della domanda di accertamento, bensi’ della sentenza; che infatti le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l’opponibilita’ degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, in quanto gli effetti previsti dalla legge sono prodotti soltanto dagli atti e dalle pronunce indicati dalle norme; che una domanda che “esula dai casi di cui all’articolo 2652 c.c.”, pur se trascritta, non puo’ produrre gli effetti prenotativi previsti da questa norma (come da precedente di cui a Cass. n. 17391/04); che, in tal senso, vi sarebbe un “non superabile dato testuale”, costituito dall’articolo 2652 c.c., comma 1, per il quale le domande giudiziali indicate nei numeri seguenti (tra le quali la domanda del n. 3, diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o iscrizione) possono produrre effetti prenotativi solo “qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’articolo 2643”; che quest’ultima norma non contempla il contratto preliminare, ma soltanto i contratti che trasferiscono la proprieta’ dei beni immobili; che invece l’articolo 2645 bis c.c., nel prevedere la trascrizione del preliminare, la consente, tra l’altro, solo quando l’autenticita’ sia stata gia’ accertata giudizialmente.

4.- La sentenza non e’ conforme a diritto.

Prima di dire dell’articolo 2645 bis c.c., rispetto al quale la questione posta dal ricorso non risulta essere mai stata affrontata in sede di legittimita’, pare opportuno occuparsi della questione analoga -invece ricorrente nella casistica giurisprudenziale – della trascrivibilita’ della domanda e della sentenza di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente un trasferimento immobiliare (poiche’ a questa fattispecie si riferisce il precedente che il giudice d’appello ha posto a fondamento della decisione).

Ai fini che qui rilevano, l’articolo 2652 c.c., n. 3, va letto in combinato disposto con l’articolo 2657 c.c..

In proposito, va ribadito il principio di diritto, gia’ ripetutamente affermato da questa Corte, secondo cui “la sentenza che accoglie la domanda diretta ad accertare l’avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone logicamente l’accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticita’ della sottoscrizione di tali scritture e, pur non potendo, in se’ e per se’ considerata, essere trascritta, perche’ non riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dalla legge ed a quelle, in particolare, di cui all’articolo 2643 c.c., n. 14 (che si riferisce alle sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati dai precedenti numeri dello stesso articolo), consente, tuttavia, la trascrizione della scrittura privata, ai sensi dell’articolo 2657 c.c.”, (cosi’ gia’ Cass. n. 10434/93, nonche’ Cass. n. 14486/00, n. 13924/02, n. 13695/11). Questo principio di diritto ha a suo presupposto la constatazione, che qui si ribadisce, per la quale “la disposizione dell’articolo 2657 c.c., comma 1, secondo cui la trascrizione non si puo’ eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo. Pertanto, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticita’, l’unica via attraverso la quale l’interessato puo’ conseguire la trascrizione e’ quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perche’ solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potra’ ottenere l’effetto dell’opponibilita’ della prima ai terzi” (cfr. Cass. n. 3674/95 e n. 2033/96).

Quindi, l’atto da trascrivere ai sensi dell’articolo 2657 c.c., non e’ la sentenza che accerta l’autenticita’ delle sottoscrizioni, bensi’ la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, divenuta titolo idoneo ex articolo 2657 c.c., e questa va presentata in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex articolo 2658 c.c., (cfr. Cass. n. 14486/2000).

4.1.- Questa ricostruzione del sistema delle trascrizioni non e’ smentita dal precedente richiamato dalla Corte d’appello di Napoli, di cui alla sentenza di legittimita’ n. 17391/2004. Infatti, quest’ultima sentenza – cosi’ come il precedente al quale fa seguito, rappresentato da Cass. n. 10434/93 – distingue tra la domanda di accertamento giudiziale dell’avvenuto trasferimento di un bene immobile con scrittura privata e la domanda di accertamento giudiziale dell’autenticita’ della sottoscrizione: la motivazione della sentenza chiarisce che, mentre la prima non e’ trascrivibile agli effetti dell’articolo 2652 c.c., quando invece la domanda e’ interpretabile ed interpretata come diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, essa e’ trascrivibile ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 3, e l’atto, riconosciuto come autentico, e’ a sua volta trascrivibile ai sensi dell’articolo 2657 c.c..

In conclusione, in coerenza con la richiamata giurisprudenza, vanno qui riassunte le regole seguenti:

– la domanda di mero accertamento dell’effetto traslativo di una scrittura privata, quando sia in contestazione questo effetto, non e’ trascrivibile ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2652 c.c., cosi’ come non e’ trascrivibile la relativa sentenza ai sensi dell’articolo 2643 c.c., n. 14, poiche’ appunto sentenza di accertamento, e non costitutiva ne’ traslativa del diritto di proprieta’;

– la domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scrittura privata che contiene un atto traslativo soggetto a trascrizione e’, invece, trascrivibile ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 3; questa domanda, di norma, e’ implicita, cioe’ e’ logicamente presupposta, nella domanda diretta ad accertare l’avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firme non autenticate; una volta ottenuta la sentenza che accerta l’autenticita’ delle sottoscrizioni, ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 3, l’atto da trascrivere non e’ la sentenza, ma la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente.

La combinazione tra gli effetti della trascrizione della domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni – seguita dalla sentenza di accoglimento (che va annotata, non trascritta) ai sensi dell’articolo 2752 c.c., n. 3 – e gli effetti della successiva trascrizione ai sensi dell’articolo 2657 c.c., della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest’ultima trascrizione “produce effetto dalla data in cui e’ stata trascritta la domanda” – per come dispone il secondo inciso dell’articolo 2752 c.c., n. 3.

Trattandosi di scrittura privata contenente trasferimento di un diritto reale immobiliare, gli effetti della trascrizione sono quelli disciplinati dall’articolo 2644 c.c., vale a dire sono gli effetti dell’opponibilita’ vera e propria e retroagiscono alla data di trascrizione della domanda giudiziale in ragione della “prenotazione” assicurata appunto dall’articolo 2752 c.c., n. 3 (cfr. Cass. n. 930/97).

La sequenza e’ quindi data dalla trascrizione della domanda piu’ annotazione della sentenza seguita da trascrizione della scrittura privata autenticata giudizialmente.

5.- I principi di cui si e’ fin qui detto sono applicabili alla fattispecie della trascrizione del preliminare, con effetti analoghi – anche se non del tutto coincidenti, per la peculiarita’ della formalita’ disciplinata dall’articolo 2645 bis c.c..

La trascrivibilita’ del preliminare, non prevista dal testo originario del codice civile, in ragione della natura meramente obbligatoria di tale contratto, e’ stata introdotta dal Decreto Legge 31 dicembre 1996, n. 669, articolo 3, (convertito con modificazioni dalla L. 28 febbraio 1997, n. 30), che ha modificato il titolo 1 del libro 6 codice, inserendo nel capo 1, l’articolo 2645 bis c.c.. Questo ammette la possibilita’ di procedere alla trascrizione dei contratti preliminari, ancorche’ sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione, purche’ essi: 1) abbiano ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui all’articolo 2643 c.c., nn. 1, 2, 3 e 4; 2) risultino da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Le Sezioni Unite di questa Corte si sono occupate della nuova norma nella sentenza n. 21045/09, con la quale hanno presupposto la natura personale del contratto preliminare di compravendita (implicitamente disattendendo la tesi del preliminare come contratto di vendita ad effetti obbligatori) ed hanno dichiaratamente riconosciuto alla trascrizione del preliminare un effetto soltanto prenotativo degli effetti della trascrizione del definitivo (cosi’ disattendendo la tesi di cui sopra, che finisce per individuare nella trascrizione del preliminare un effetto di opponibilita’ ex articolo 2644 c.c., sia pure risolutivamente condizionato alla mancata successiva trascrizione del definitivo).

Si legge nella motivazione che “La ratio della disciplina consiste nel tutelare il promissario, che, all’atto della stipulazione del preliminare o comunque nelle more della stipulazione del contratto definitivo, abbia corrisposto in tutto o in parte il corrispettivo dovuto, contro l’eventualita’ che il promittente si sottragga all’adempimento dell’obbligazione assunta, ponendo in essere atti di disposizione del bene promesso, tali da rendere impossibile il successivo trasferimento dell’immobile….omissis… Nella vigenza del testo originario del codice civile, l’impossibilita’ di procedere alla trascrizione del preliminare, dovuta all’inidoneita’ di tale contratto a determinare il trasferimento del diritto reale, esponeva il promissario, che avesse in tutto o in parte adempiuto la propria obbligazione, al rischio dell’inadempimento della controparte, dovendo egli soccombere di fronte ad atti dispositivi eventualmente posti in essere da quest’ultima, ovvero ad atti compiuti da terzi in danno della medesima controparte; la trascrizione di questi atti, se intervenuta anteriormente al contratto definitivo, ne rendeva infatti impossibile la stipulazione, precludendo anche l’accoglimento di un’eventuale domanda giudiziale ex articolo 2932 c.c. omissis. Per evitare questi inconvenienti (ai quali, in passato, poteva ovviarsi esclusivamente attraverso la tempestiva trascrizione di una domanda di esecuzione in forma specifica) e’ ora riconosciuta la possibilita’ di tutelare il proprio diritto all’acquisto direttamente mediante la trascrizione del contratto preliminare”.

Tale efficacia va intesa, come detto, nel senso che consente di “prenotare” gli effetti tipici della trascrizione del contratto definitivo (o di atto equipollente ovvero della domanda e della sentenza ex articolo 2932 c.c.), in modo che, per assicurarsi la prevalenza, al promissario acquirente non basta la trascrizione del preliminare ma occorre che questa sia seguita dalla trascrizione del definitivo.

Solo ove seguita da quest’ultima, la trascrizione del preliminare rende inopponibili al promissario acquirente tutte le iscrizioni o trascrizioni eseguite medio tempore nei confronti del promittente alienante.

5.1.- Orbene, gia’ la disposizione dell’articolo 2645 bis c.c., comma 1, secondo cui la trascrizione del preliminare non si puo’ eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, implica che – cosi’ come detto sopra a proposito dell’articolo 2657 c.c. – quando il preliminare, pur trascrivibile, sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticita’, l’unica via attraverso la quale l’interessato puo’ conseguire la trascrizione e’ quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perche’ solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potra’ ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilita’ del preliminare ai terzi.

La domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni di una scrittura privata che contiene un contratto preliminare riferito ai diritti di cui all’articolo 2643 c.c., nn. 1, 2, 3 e 4 – contrariamente a quanto ha ritenuto la Corte d’appello di Napoli – non si puo’ ritenere esclusa dal catalogo delle domande trascrivibili ai sensi dell’articolo 2652 c.c.. Essa e’ infatti “riferita” ai detti diritti reali immobiliari, ai sensi dell’articolo 2652, comma 1, dovendosi intendere il “riferimento” in senso ampio ai diritti e non ai contratti che li trasferiscono.

Peraltro, nel caso del preliminare per scrittura privata, la domanda diretta ad ottenerne l’accertamento giudiziale relativa ad una scrittura che contiene “un atto soggetto a trascrizione” come richiede lo stesso articolo 2652 c.c., n. 3, – atto, che, per quanto previsto dal primo inciso dell’articolo 2645 bis, comma 1, ha ad “oggetto la conclusione di taluno dei contratti cui all’articolo 2643, nn. 1), 2) 3) e 4)”. Quindi, e’ l’articolo 2645 bis c.c., che prevede la trascrivibilita’ di un atto ad effetti obbligatori, purche’ riferito a diritti reali immobiliari.

Perche’ operi l’articolo 2652 c.c., n. 3, non rileva che la trascrizione dell’atto produca un effetto di immediata opponibilita’ ovvero produca un effetto soltanto “prenotativo” degli effetti della trascrizione di altro atto, come si e’ detto essere per il preliminare. La norma e’ diretta a disciplinare il (futuro) effetto della trascrizione dell’atto da autenticare. Questo scopo e’ fatto palese dal dato testuale del secondo inciso, secondo cui “la trascrizione… dell’atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui e’ stata trascritta la domanda”.

La norma, se riferita ai contratti immediatamente traslativi dei diritti reali immobiliari, consente di anticipare (“prenotare”) gli effetti di opponibilita’ dell’articolo 2644 c.c., di cui si e’ detto sopra. Se riferita, invece, al contratto preliminare consente di anticipare gli effetti di prenotazione dell’articolo 2645 bis c.c., determinando una sorta di “doppia prenotazione”. In entrambi i casi, gli effetti della trascrizione dell’atto, le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, retroagiscono, alla data della trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni: solo che, nel secondo caso, si determina la retrodatazione dell’effetto prenotativo, quale e’ appunto quello contemplato dall’articolo 2645 bis c.c.. Perche’ si abbia un effetto di opponibilita’ la sequenza preliminare-definitivo dovra’ essere completata con la trascrizione di quest’ultimo, ai sensi dell’articolo 2645 bis c.c., comma 2.

Pertanto, saranno inopponibili al promissario acquirente le formalita’ pubblicitarie eseguite nei confronti del promittente alienante successivamente alla trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente il preliminare, purche’, una volta ottenuta la sentenza di accertamento, questa sia annotata e sia trascritto il contratto preliminare e purche’ poi sia, a sua volta, trascritto il contratto definitivo.

Infatti, i limiti (anche temporali) dell’effetto prenotativo continuano ad essere quelli disciplinati dall’articolo 2645 bis c.c., comma 3: entro un anno dalla data convenuta tra le parti, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, deve seguire la trascrizione del contratto definitivo o di un altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, ovvero della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652 c.c., comma 1, n. 2; solo in tali eventualita’ gli effetti di tale trascrizione o di quella della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare retroagiscono fino alla data della trascrizione di quest’ultimo, prevalendo sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite in data successiva contro il promittente alienante.

In conclusione, va affermato che la disposizione dell’articolo 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si puo’ eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticita’, l’unica via attraverso la quale l’interessato puo’ conseguire la trascrizione e’ quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perche’ solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potra’ ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilita’ ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo. Ne consegue che e’ trascrivibile ai sensi dell’articolo 2652 c.c., n. 3, la domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell’atto contenuto nella scrittura e questa produce gli effetti dell’articolo 2645 bis c.c., comma 2, dalla data in cui e’ stata trascritta la domanda.

5.2.- La tutela del promissario acquirente per scrittura privata non autenticata verrebbe infatti sacrificata senza alcuna ragione logica ne’ sistematica se si dovesse interpretare l’articolo 2645 bis c.c., come norma richiedente la preventiva instaurazione e conclusione del giudizio di accertamento giudiziale dell’autenticita’ delle sottoscrizioni, come ha fatto la Corte d’appello di Napoli.

La tutela avuta di mira dal legislatore (su cui si sono intrattenute anche le Sezioni Unite) va realizzata appieno.

Poiche’ non vi e’ alcuna incompatibilita’ ne’ letterale ne’ sistematica tra l’articolo 2645 bis c.c., e l’articolo 2652 c.c., n. 3, la tutela si realizza mediante la combinazione delle due norme, seguendo un percorso interpretativo analogo a quello che sta a fondamento del combinato disposto tra lo stesso articolo 2652 c.c., n. 3, e l’articolo 2657 c.c., di cui si e’ detto sopra.

6.- Giova aggiungere che, sebbene si sia prospettato che l’effetto prenotativo di cui all’articolo 2645 bis c.c., renderebbe inopponibili al promissario acquirente le sole formalita’ pubblicitarie eseguite successivamente nei confronti del promittente alienante in virtu’ di titoli da lui voluti, il Collegio ritiene che il testo e la ratio della norma depongano nel senso della sua portata generale.

La trascrizione del preliminare e’ lo strumento predisposto dal legislatore per dirimere i conflitti non solo tra piu’ aventi causa dal promittente alienante, ma anche per risolvere i conflitti tra promissario acquirente e creditori del promissario alienante. Non vi e’ alcun dato testuale ne’ sistematico che induca a ritenere che l’effetto prenotativo sia limitato alle formalita’ pubblicitarie volontarie.

Va affermato, che gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’articolo 2645 bis c.c., comma 1, si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso articolo 2645 bis c.c., commi 2 e 3.

Cio’ significa che il pignoramento trascritto contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare non pregiudica il promissario acquirente che faccia seguire, nei termini di legge, la trascrizione del contratto definitivo o della domanda di esecuzione in forma specifica (quest’ultima, seguita dalla trascrizione della sentenza di accoglimento).

Questa conclusione e’ d’altronde coerente con la disposizione dell’articolo 2775 bis c.c., e con l’interpretazione che vi hanno dato le Sezioni Unite con la sentenza n. 21045/2009. La norma completa la tutela del promissario acquirente, dandogli l’alternativa, in caso di trascrizione di pignoramento da parte di terzi, nella vigenza dell’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, di concludere la sequenza mediante la stipulazione del definitivo e la sua trascrizione (o mediante l’azione per l’esecuzione in forma specifica) ovvero di intervenire nel processo esecutivo facendo valere il privilegio immobiliare c.d. “iscrizionale” per i crediti restitutori e risarcitori dovuti alla mancata esecuzione del preliminare. In quest’ultimo caso, il privilegio prevale su tutte le iscrizioni e trascrizioni successive, con le eccezioni previste dallo stesso articolo 2775 bis, comma 2, e dall’articolo 2825 bis c.c., pur non prevalendo sulle iscrizioni ipotecarie anteriori (come, appunto, deciso dalle Sezioni Unite con la sentenza su citata).

7.- Applicando i principi di diritto di cui sopra, il secondo motivo di ricorso va accolto e la sentenza d’appello va cassata.

Poiche’ non sono necessari ulteriori accertamenti in punto di fatto, questa Corte puo’ decidere nel merito.

La trascrizione del pignoramento effettuata contro il promittente alienante (OMISSIS) in data 28 gennaio 2004 non e’ opponibile al terzo, promissario acquirente, (OMISSIS), che aveva trascritto in data 23 dicembre 2003 la domanda volta all’accertamento delle sottoscrizioni ed, ottenuta la sentenza, ha trascritto il contratto preliminare, risultante da scrittura privata con sottoscrizione autenticata, in data 29 novembre 2004 ed ha poi trascritto il contratto definitivo di compravendita in data 23 dicembre 2004. Pertanto, la sequenza trascrizione del preliminare piu’ trascrizione del definitivo, tenuto conto dell’anticipazione alla data di trascrizione della domanda ex articolo 2652 c.c., n. 3, si e’ conclusa nell’arco di un anno, quindi entro i limiti temporali dell’articolo 2645 bis c.c., comma 3. La trascrizione del definitivo retroagendo ad epoca precedente la trascrizione del pignoramento prevale su quest’ultimo, comportandone l’inefficacia.

A conferma della decisione di primo grado, va quindi accolta l’opposizione di terzo proposta ai sensi dell’articolo 619 c.p.c., da (OMISSIS) con ricorso depositato, in sede di merito, il 20 luglio 2007 e, per l’effetto, va dichiarata l’inefficacia del pignoramento trascritto 28 gennaio 2004 da (OMISSIS) contro (OMISSIS).

In ragione della novita’ della questione posta dal ricorso, sussistono giusti motivi per compensare tra tutte le parti le spese dell’intero giudizio, comprese quelle della fase cautelare.

Nulla e’ dovuto ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 bis, atteso l’accoglimento del ricorso.

P.Q.M.

La Corte, rigettato il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’opposizione di terzo proposta ai sensi dell’articolo 619 c.p.c., da (OMISSIS) con ricorso depositato, in sede di merito, il 20 luglio 2007 e, per l’effetto, dichiara l’inefficacia del pignoramento trascritto 28 gennaio 2004 da (OMISSIS) contro (OMISSIS).

Compensa tra tutte le parti le spese dell’intero giudizio, comprese quelle della fase cautelare