Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 23 settembre 2016, n. 18760

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Ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilita’ dell’oggetto del contratto, nell’atto devono essere indicati glielementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioe’ idonei per la individuazione dell’oggetto.

L’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare non puo’ essere determinato attraverso atti e fatti esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, allorquando sia richiesta la pronuncia costitutiva di cui alla norma indicata: in tal caso occorre, infatti, che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza che si possa attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 23 settembre 2016, n. 18760

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. FALABELLA Massimo – rel. Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 5469-2012 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS);
– ricorrente –
Nonche’ da:
(OMISSIS), (OMISSIS), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 300/2011 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 14/11/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/2016 dal Consigliere Dott. MASSIMO FALABELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;
udito l’Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto l’accoglimento degli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, per l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato e per l’accoglimento del ricorso principale restante.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione dell’8 giugno 2009 (OMISSIS) evocava in giudizio la (OMISSIS) di (OMISSIS) chiedendo che fosse disposto a norma dell’articolo 2932 c.c. il trasferimento della proprieta’ di una porzione di terreno risultante dal frazionamento della particella n. (OMISSIS) del Comune di (OMISSIS), dell’estensione di mq. 106: cio’ in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti il (OMISSIS). Assumeva l’attore che la Parrocchia, promittente venditrice, era inadempiente, avendo omesso di presentarsi all’appuntamento fissato per il rogito notarile.
La convenuta contestava il fondamento della domanda attrice assumendo che il contratto preliminare era nullo per indeterminatezza dell’oggetto; in subordine domandava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, la declaratoria di iniquita’ nella determinazione dell’oggetto del contratto e l’accertamento dell’invalidita’ del contratto preliminare per mancanza della licenza dell’autorita’ ecclesiastica competente. Assumeva che (OMISSIS) aveva chiesto la cessione di una modesta frazione di terreno occorrente per rendere abitabili alcuni fienili; precisava che erano seguiti contatti tra le parti e con gli altri confinanti, merce’ il coinvolgimento del consiglio parrocchiale per gli affari economici e della Arcidiocesi di (OMISSIS); nelle more la Parrocchia aveva prestato il consenso alla sopraelevazione di un fienile ubicato sulla particella (OMISSIS), di proprieta’ di terzi, confinante con il fondo della stessa convenuta. Era stato quindi sottoscritto un contratto preliminare di compravendita che faceva riferimento a un frazionamento dell’area ceduta che non era nella disponibilita’ dei contraenti al momento della stipula e che era stato predisposto su indicazioni dell’attore: la dividente tra le particelle fondiarie (OMISSIS) era addossata al confine dell’edificio che insisteva sulla particella (OMISSIS), a favore del quale la Parrocchia, come si e’ rilevato, aveva concesso il diritto di sopraelevazione.
Il Tribunale di Rovereto accoglieva la domanda.
Interponeva appello la Parrocchia e, nella resistenza di (OMISSIS), la Corte di (OMISSIS), in riforma della sentenza impugnata, dichiarava la nullita’ del contratto preliminare di compravendita, rigettando, per l’effetto, la domanda proposta dall’appellato. Il giudice del gravame osservava che il contratto non conteneva alcuna individuazione che consentisse di individuare la porzione di terreno che la Parrocchia aveva promesso in vendita: infatti, precisava, il documento redatto si limitava a un generico rinvio al frazionamento che un tecnico professionista avrebbe dovuto predisporre.
Contro detta sentenza ricorre per cassazione (OMISSIS) con due motivi di impugnazione. Resiste la (OMISSIS) di (OMISSIS) che ha proposto un ricorso incidentale basato su due motivi e un ricorso incidentale condizionato articolato su tre motivi. La stessa Parrocchia ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso principale e’ denunciata carenza o illogicita’ della motivazione in ordine all’asserita nullita’ del contratto preliminare di compravendita, a fronte della indeterminatezza o indeterminabilita’ dell’oggetto del contratto, nonche’ violazione degli articoli 1364, 1325 e 1418 c.c.. Lamenta il ricorrente che dalla lettura del contratto preliminare emergeva la puntuale individuazione del bene oggetto di compravendita, posto che il negozio operava il richiamo a un piano di frazionamento e indicava con precisione, tanto nella descrizione, quanto nella misurazione e nelle caratteristiche, il bene promesso in vendita. Invoca, altresi’, l’applicazione dei principi affermati da questa Corte in tema di vendita di genere di cose immobili.
Con il secondo motivo e’ lamentata carenza di motivazione in merito all’inammissibilita’ dell’atto di citazione di appello, rimarcandosi come lo stesso fosse del tutto mancante dell’articolazione dei motivi a confutazione della sentenza del giudice di primo grado.
Ragioni di priorita’ logico-giuridica impongono che si dia anzitutto corso all’esame del secondo motivo.
Il vizio denunciato con tale motivo non verte, propriamente, su di una insufficiente motivazione, dal momento che in tema di errores in procedendo compete alla Corte di cassazione accertare se vi sia stato, o meno, il denunciato vizio di attivita’, attraverso l’esame diretto degli atti, indipendentemente dall’esistenza o dalla sufficienza e logicita’ dell’eventuale motivazione del giudice di merito sul punto (Cass. 10 novembre 2015, n. 22952). D’altro canto, il ricorrente non si limita a censurare la sentenza per una carenza motivazionale, ma denuncia pure, in modo specifico, le mancanze di cui sarebbe affetto l’atto di appello dell’odierna controricorrente, cosi’ mostrando di far valere un vero e proprio vizio del procedimento, come tale riconducibile all’ipotesi di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 4.
Ora, il requisito della specificita’ dei motivi, di cui all’articolo 342 c.p.c., deve ritenersi sussistente, secondo una verifica da effettuarsi in concreto, quando l’atto di impugnazione consenta di individuare con certezza le ragioni del gravame e le statuizioni impugnate, si’ da consentire al giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attivita’ difensiva, mentre non e’ richiesta ne’ l’indicazione delle norme di diritto che si assumono violate, ne’ una rigorosa e formalistica enunciazione delle ragioni invocate a sostegno dell’impugnazione (Cass. 23 ottobre 2014, n. 22502). Il principio della necessaria specificita’ dei motivi di appello prescinde dunque da qualsiasi particolare rigore di forme, essendo sufficiente che al giudice siano esposte, anche sommariamente, le ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda l’impugnazione, ovvero che, in relazione al contenuto della sentenza appellata, siano anche indicate, oltre ai punti e ai capi formulati e seppure in forma succinta, le ragioni per cui e’ chiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi posti a base dell’impugnazione, in modo tale che restino esattamente precisati il contenuto e la portata delle relative censure (Cass. 20 marzo 2013, n. 6978).
Cio’ detto, nella citazione in appello l’odierna controricorrente aveva sollevato specifiche doglianze nei confronti della sentenza di primo grado, osservando, tra l’altro, come fosse inappropriato il richiamo, operato dal Tribunale, al “tenore confessorio E…) della previsione pattizia” e rilevando, altresi’, che lo stesso giudice di prime cure aveva correttamente osservato che il frazionamento non era stato “recepito materialmente” nel contratto; d’altro canto – aveva evidenziato la Parrocchia – se il frazionamento fosse esistito, esso sarebbe stato “recepito con sottoscrizione” e le parti non avrebbero indicato nel documento pattizio la particella indivisa. La stessa appellante aveva infine osservato come fosse priva di rilevanza la circostanza, valorizzata dal Tribunale, per cui il frazionamento recasse la stessa data del preliminare, dal momento che tale evenienza ben poteva spiegarsi con la retrodatazione del frazionamento stesso.
E’ evidente, allora, che il vizio lamentato non sussista, onde il secondo motivo deve essere certamente disatteso.
Nemmeno il primo motivo e’ fondato.
Mette conto subito di osservare che il ricorrente non fa questione di una ipotetica determinabilita’, a norma dell’articolo 1349 c.c., dell’oggetto del contratto attraverso l’intervento, successivo alla stipula, dell’attivita’ accertativa di un terzo, da identificarsi nel professionista incaricato della redazione del progetto di frazionamento. L’assunto da cui muove l’istante e’ piuttosto quello della puntuale definizione del bene promesso in vendita alla stregua di alcuni elementi documentali che la Corte di merito non avrebbe convenientemente valutato.
La Corte trentina ha affermato – e cio’ costituisce materia di accertamento di fatto – che il contratto conteneva un generico richiamo al frazionamento che il tecnico avrebbe dovuto predisporre in un secondo momento; ha poi osservato che il detto frazionamento non era nella disponibilita’ dei contraenti al momento della stipula, rilevando come esso non venne infatti allegato al preliminare, ne’ sottoscritto per accettazione dalle parti. Queste due ultime proposizioni appaiono munite di sicura congruita’, potendosi certo ritenere che, ove il frazionamento fosse stato redatto e le parti avessero inteso basare il contenuto dell’impegno contrattuale sulla condivisa presa d’atto di tale documento, le medesime lo avrebbero allegato alla scrittura negoziale e lo avrebbero firmato.
Il ricorrente deduce, in contrario, che nel preliminare era espressamente indicato il frazionamento eseguito dal professionista, che il detto frazionamento riportava la data del (OMISSIS) (oltre al timbro di deposito del 18 marzo 2009, il numero del registro 108/2009 e la data del 30 marzo 2009, riferita alla sua approvazione) e che, infine, la Curia arcivescovile, in un documento del (OMISSIS), aveva dato la propria autorizzazione alla vendita (circostanza – questa – da cui lo stesso istante desume la preesistenza del frazionamento).
Ma cosi’ facendo il proponente l’impugnazione non fa che contrapporre all’accertamento operato dalla Corte territoriale una propria diversa valutazione delle risultanze documentali del procedimento. Cio’ non e’ consentito, dal momento che con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non puo’ rimettere in discussione, prospettandone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in se’ coerente; l’apprezzamento dei fatti e delle prove, infatti, sottratto al sindacato di legittimita’, dal momento che nell’ambito di detto sindacato, non e’ conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito (Cass. 6 aprile 2011, n. 7921; in senso analogo, piu’ di recente, Cass. 28 novembre 2014, n. 25332).
D’altro canto, le deduzioni del ricorrente appaiono pure sprovviste della necessaria autosufficienza, essendosi l’istante limitato a richiamare, in modo generico, il contenuto di alcuni documenti (il contratto preliminare, il frazionamento, l’autorizzazione della Curia arcivescovile).
ricorrente per cassazione, invece, ha, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, il duplice onere, imposto a pena di inammissibilita’, di indicare esattamente nell’atto introduttivo in quale fase processuale ed in quale fascicolo di parte si trovi il documento in questione, e di evidenziarne il contenuto, trascrivendolo o riassumendolo nei suoi esatti termini, al fine di consentire al giudice di legittimita’ di valutare la fondatezza del motivo, senza dover procedere all’esame dei fascicoli d’ufficio o di parte (Cass. 12 dicembre 2014, n. 26174; Cass. 7 febbraio 2011, n. 2966; Cass. 3 luglio 2009, n. 15628). L’onere in parola, poi, non puo’ ritenersi assolto nemmeno mediante la generica indicazione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso nella narrativa che precede la formulazione dei motivi (Cass. S.U. 31 ottobre 2007, n. 23019).
L’affermazione della sentenza impugnata secondo cui il contratto preliminare non conteneva elementi atti a definire l’oggetto del contratto resiste, quindi, alla censura sollevata dal ricorrente. La Corte di appello si e’ infatti conformata al principio – affermato in tema di compravendita, ma estensibile all’ipotesi di preliminare di compravendita – secondo cui, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilita’ dell’oggetto del contratto, nell’atto devono essere indicati glielementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioe’ idonei per la individuazione dell’oggetto (Cass. 12 luglio 2000, n. 9235 e Cass. 31 luglio 1989, n. 3562, secondo cui tale condizione non ricorre laddove di un bene, costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno piu’ grande, non siano specificati i confini e ne venga indicata soltanto approssimativamente l’estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene stesso). Nella fattispecie, il richiamo a un frazionamento inesistente al momento della conclusione del contratto non vale a conferire alcuna precisa evidenza alla parte del fondo – pur indicato nella sua estensione, ma di cui non era stata chiarita la precisa collocazione all’interno della piu’ ampia area della particella n. (OMISSIS), la conformazione geometrica e la precisa confinazione – che doveva essere venduta.
Non si vede, d’altra parte, come il giudice del merito avrebbe potuto accogliere la domanda ex articolo 2932 c.c. proposta dall’odierno ricorrente, visto che – come e’ ben noto – l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare non puo’ essere determinato attraverso atti e fatti esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, allorquando sia richiesta la pronuncia costitutiva di cui alla norma indicata: in tal caso occorre, infatti, che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza che si possa attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. 16 gennaio 2013, n. 952; Cass. 7 agosto 2002, n. 11874).
Nemmeno varrebbe invocare l’applicabilita’ agli immobili della disciplina della vendita di cose individuate nel genus.
La giurisprudenza di questa S.C. ha bensi’ riconosciuto che la vendita di cose generiche e’ ammissibile, in virtu’ del principio di conservazione del negozio giuridico sancito dall’articolo 1367 c.c., anche rispetto agli immobili, relativamente al genus limitatum costituito dal complesso di un determinato fondo. Nondimeno, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da un fondo piu’ ampio, e indicato soltanto quantitativamente nella misura della sua superficie, la vendita di genere – e la conseguente determinabilita’ dell’oggetto – si configura laddove le parti abbiano considerato la superficie venduta come un genus limitatum, che non richieda altro che un atto di mera attuazione da parte del venditore, per cui la consegna di una parte, piuttosto che di un’altra, risulti di per se’ irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti (Cass. 29 marzo 2006, n. 7279).
Nel caso in esame, e’ indimostrato che il preliminare di vendita avesse ad oggetto una qualsiasi area, dell’estensione di 106 mq., ricompresa nella piu’ ampia superficie della particella n. (OMISSIS). Era conseguentemente indispensabile che le parti provvedessero a individuare con esattezza la porzione di cui era programmata la futura alienazione.
Il primo motivo del ricorso principale va dunque respinto.
Il ricorso incidentale della Parrocchia prospetta un primo motivo con cui si deduce la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, richiamandosi a tal fine l’articolo 112 c.p.c.: si lamenta la mancata pronuncia della Corte di merito sulla richiesta di ordine al Conservatore tavolare della cancellazione della trascrizione relativa alla pendenza della lite dal libro fondiario di (OMISSIS).
Il motivo e’ fondato.
La cancellazione della trascrizione della domanda, effettuata ai sensi degli articoli 2652 e 2653 c.c., deve essere ordinata dal giudice di merito, anche d’ufficio, con la pronuncia di rigetto della domanda medesima, non essendo richiesto che la sentenza sia passata in giudicato, come previsto dall’articolo 2668 c.c., comma 10 (Cass. 7 luglio 2009, n. 15964; Cass. 19 novembre 2007, n. 23929).
Nella specie, la cancellazione della trascrizione era stata richiesta con l’atto di appello, per cui il giudice del gravame, respingendo la domanda di (OMISSIS), doveva provvedere in tal senso.
Il secondo motivo di ricorso incidentale denuncia la violazione o falsa applicazione dello stesso articolo 112 c.p.c. con riferimento alla mancata pronuncia sulla richiesta di condanna dell’appellato alla restituzione delle spese del primo grado di giudizio, che erano state corrisposte e che andavano percio’ rimborsate, maggiorate degli interessi legali.
Anche tale motivo va accolto.
In relazione alla domanda – proposta nella fase di gravame – di restituzione delle somme versate in esecuzione della impugnata sentenza di primo grado, il giudice di appello opera quale giudice di primo grado, in quanto detta domanda non poteva essere formulata precedentemente; da tanto consegue che, se il giudice dell’impugnazione omette, in tale qualita’, di pronunziarsi sul punto, la parte ha la facolta’ alternativa di far valere l’omessa pronunzia con ricorso in cassazione o di riproporre la domanda restitutoria in separato giudizio, senza che la mancata impugnazione della sentenza determini la formazione del giudicato (Cass. 11 giugno 2008, n. 15461; Cass. 14 luglio 2011, n. 15464).
Risulta dagli atti che la Parrocchia ebbe a proporre la domanda restitutoria con la citazione in appello: domanda su cui la Corte del distretto di Trento non ha statuito.
Il ricorso incidentale condizionato denuncia anzitutto la violazione degli articoli 1362 e dell’articolo 1375 c.c.. Secondo la controricorrente il frazionamento della particella n. (OMISSIS) non rispettava la comune intenzione delle parti, come inequivocabilmente espressa anteriormente al momento della conclusione del preliminare e violava il principio di buona fede nell’integrazione e nella esecuzione del contratto.
secondo motivo di ricorso incidentale condizionato ha ad oggetto la violazione dell’articolo 1349 c.c.. La Parrocchia si duole dell’operato del tecnico incaricato della relazione del frazionamento, rilevando come l’articolo 1349 c.c. preveda l’obbligo, da parte di detto terzo cui sia stata deferita la determinazione dell’oggetto del contratto, di procedere con equo apprezzamento: tale determinazione andava effettuata dal giudice ove essa fosse risultata, come nel caso di specie, manifestamente iniqua o erronea.
Col terzo motivo di ricorso incidentale condizionatosi deduce che avendo l’alienazione adoggetto un bene ecclesiastico, era necessaria la licenza del Vescovo diocesano con il consenso del consiglio per gli affari economici e del collegio dei consultori.
I tre motivi risultano assorbiti, stante il rigetto del ricorso principale.
In conclusione, il ricorso principale va respinto, con conseguente assorbimento di quello incidentale condizionato, mentre va accolto quello incidentale. La sentenza impugnata e’ cassata e va disposto il rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di (OMISSIS), che pronuncera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

LA CORTE

2 Commenti

  1. ciao io sono il ricorrente, non scrivere cazzate. il preliminare era validissimo. peccato che la chiesa sia difesa dalla mafia ovvero da un ex parlamentare. Di giuridico in questo processo non c’è nulla IN QUESTA SENTENZA

  2. ciao io sono il ricorrente, non scrivere cazzate. il preliminare era validissimo. peccato che la chiesa sia difesa dalla mafia ovvero da un ex parlamentare. Di giuridico in questo processo non c’è nulla IN QUESTA SENTENZA