Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 13 giugno 2018, n. 15373.

La massima estrapolata:

I diritti (nel caso di specie l’indennità di avviamento) del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione e’ sorto mentre ad essi non si puo’ rinunciare preventivamente.
Infatti i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, non ostandovi la tutela di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79, che e’ volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.

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La locazione

Sentenza 13 giugno 2018, n. 15373

Data udienza 11 ottobre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. FECCONI Francesca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 19306/2015 proposto da:
(OMISSIS) SNC, in persona del suo legale rappresentante p.t. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1722/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 27/04/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2017 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ALBERTO CARDINO che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS).
FATTI DEL PROCESSO
(OMISSIS) ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo dell’importo di Euro 36.000,00 emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della (OMISSIS) SNC a titolo di indennita’ di avviamento per la locazione ad uso non abitativo di alcuni locali siti in (OMISSIS).
A fondamento dell’opposizione il (OMISSIS) ha dedotto l’infondatezza della pretesa,in considerazione dell’esistenza della clausola n. 7 del contratto di locazione del 7 aprile 1999, con cui le parti avevano escluso la corresponsione dell’indennita’ di avviamento poiche’ di essa si era tenuto conto nella determinazione del canone.
Il Tribunale ha accolto l’opposizione, sul rilievo che la funzione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, e’ quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto e, aderendo alla giurisprudenza di legittimita’ di cui a Cass. sent. 14611/2005, ha affermato che la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato e’ ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all’indennita’.
Il Tribunale ha affermato che il (OMISSIS) aveva provato che, sulla base dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare tenuti dall’Agenzia del Territorio, un locale con le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicato nella stessa zona, aveva un canone medio nel secondo semestre del 2010 pari ad euro 2.437,00 (Lire 4.720.239) e quindi superiore a quello pattuito in contratto di Lire 3.000.000.
Il Tribunale ha ritenuto che tali rilievi consentivano di affermare che all’epoca della stipula del contratto di locazione il valore locativo dell’immobile de quo fosse senz’altro superiore a quello pattuito, per cui non vi era alcuna sproporzione tra le prestazioni reciproche tali da alterare e pregiudicare l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza pubblicata il 27 aprile 2015, ha confermato la decisione di primo grado.
Propone ricorso con due motivi la (OMISSIS) s.n.c..
Resiste con controricorso (OMISSIS).
Entrambe le parti hanno presentato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si denunzia violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 34, comma 1, e articolo 79.
Sostiene il ricorrente che la prevalente giurisprudenza di legittimita’ si e’ pronunziata in prevalenza per la nullita’ della clausola contrattuale di rinunzia all’indennita’ di avviamento preventiva o coeva alla stipula del contratto, in quanto la L. n. 392 del 1978, articolo 79, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge dell’equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore. Tale principio e’ stato riferito a tutte le ipotesi di rinunzia preventiva all’indennita’ di avviamento, senza fare distinzione tra rinunzia gratuita o onerosa.
Inoltre, anche a voler ammettere la possibilita’ di una rinunzia preventiva onerosa, la onerosita’ della rinunzia doveva necessariamente passare per un effettivo controllo della tendenziale equivalenza tra l’indennita’ denunziata ed altro vantaggio conseguito dal conduttore.
2. Il motivo e’ fondato.
Si osserva che la prevalente giurisprudenza di legittimita’ interpreta la L. n. 392 del 1978, articolo 79, come norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilita’ di elusione degli stessi. L’articolo 79, costituisce una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo canone, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad Euro 250.000,00, che prevede la sanzione della nullita’ a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla L. n. 392 del 1978.
In particolare la giurisprudenza prevalente di legittimita’ ha affermato che solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova piu’ in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attivita’ commerciale, vi e’ la possibilita’ per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennita’ di avviamento.
3. Questa Corte ha affermato che la sanzione di nullita’ prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79, per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non puo’ essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che gia’ si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, percio’, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali gia’ sorte e disponibili. Cass. Sentenza n. 2148 del 31/01/2006;
che la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale; tale rinuncia puo’, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato articolo 79 e’ volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilita’ di disporne, una volta che essi siano sorti. Cass. Sentenza n. 24458 del 24/11/2007;
che le parti di un contratto di locazione di un immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto;il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo transattivo, ancorche’ di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed e’ sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, tra cui la L. n. 392 del 1978. La transazione cosi’ conclusa non e’ nulla per contrarieta’ al disposto dell’articolo 79 della legge citata, poiche’ tale norma, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilita’ di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati gia’ acquisiti. Cass. Sentenza n. 4714 del 25/02/2008.
Ne’ a cio’ pone ostacolo l’inderogabilita’ dei diritti che la legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla; non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti (Cass. Sentenza 9 novembre, 2006 n. 23910; Cass. Sentenza 9 giugno 2003 n. 9197, 2007/24458);
la sanzione di nullita’ prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79, non puo’ essere estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che gia’ si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, percio’, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali gia’ sorte e disponibili. Cass. Sentenza n. 11947 del 17/05/2010, 7999/3984);
4. Isolata ed in contrasto con la prevalente giurisprudenza di legittimita’ e’ la sentenza n. 8705 del 29/04/2015 che ha affermato “in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libera determinazione del canone, per cui, tendendo la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti deriva tigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla corresponsione dell’indennita’ di avviamento commerciale”.
5. Questo Collegio intende ribadire i principi affermati dalla prevalente giurisprudenza di legittimita’ in quanto la sentenza del 2015 si riporta solo al precedente N. 14611 del 2005, richiamato anche dalla sentenza impugnata, senza argomentare il motivo dell’adesione a tale tesi minoritaria. Deve pertanto ribadirsi che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione e’ sorto mentre ad essi non si puo’ rinunciare preventivamente.
Infatti i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore,non ostandovi la tutela di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79, che e’ volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.
6. La dottrina concorda nel ritenere che,se e’ vietata la rinuncia preventiva all’indennita’, nulla si puo’ frapporre alla rinunzia del diritto che si’ attui dopo che questo sia venuto ad esistenza.
Tale conclusione e’ fondata sul rilievo che, per un verso, le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullita’ dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso dell’indisponibilita’ del diritto all’indennita’ radicatosi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia esaurito.
7. Con il secondo motivo si denunzia l’omesso esame circa l’idoneita’ in concreto dell’articolo 7, del contratto di locazione ad integrare valida rinunzia all’indennita’ per la perdita di avviamento commerciale.
Il motivo e’ assorbito dall’accoglimento del primo.
Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata in relazione al primo motivo e rinviata alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.