La garanzia ai sensi dell’articolo 1669 c.c. non puo’ comprendere l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione e’ soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi.

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 12 giugno 2018, n. 15191.

La massima estrapolata:

La garanzia ai sensi dell’articolo 1669 c.c. non puo’ comprendere l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione e’ soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi.

Sentenza 12 giugno 2018, n. 15191

Data udienza 14 novembre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 6174-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), COSTRUZIONI (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
Nonche’ da:
COSTRUZIONI (OMISSIS) SAS, in persona del suo socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
– ricorrente incidentale –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 228/2015 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 29/01/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA MARIO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.
FATTI DI CAUSA
Con ricorso ex articoli 447 bis e 414 ss. c.p.c. (OMISSIS) e (OMISSIS), conduttori di un immobile ad uso abitativo sito in (OMISSIS), convennero il locatore (OMISSIS) chiedendo che fosse accertato il suo inadempimento ex articoli 1575 e 1576 c.c. per la comparsa di vizi nell’immobile, la risoluzione consensuale del contratto, la riduzione del canone locatizio a far data dal gennaio 2005 con la restituzione degli importi indebitamente pagati, la condanna del locatore al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. Il (OMISSIS) si costitui’ in giudizio resistendo alle domande ed assumendo che, in base ad un accertamento tecnico preventivo svolto, la responsabilita’ dei vizi era imputabile all’erronea esecuzione delle opere di ristrutturazione svolte dalla societa’ di costruzioni Il Progresso, di cui chiedeva la chiamata in causa e al comportamento colposo dei conduttori che non avevano garantito i necessari ricambi d’aria dei locali abitativi. Si costituiva in giudizio anche la terza chiamata, svolgendo a sua volta chiamata in causa dell’architetto (OMISSIS), progettista e direttore dei lavori, e dell’ing. (OMISSIS) pure progettista, chiedendo il rigetto delle domande o, in subordine, la condanna dei medesimi professionisti a tenere manlevata la societa’ da ogni conseguenza pregiudizievole dipendente dalle domande azionate dal (OMISSIS). Il Tribunale, disposta una CTU volta ad accertare le cause dei vizi, dichiaro’ la risoluzione del contratto per gravi vizi della cosa locata (articolo 1578 c.c.), dispose la restituzione del deposito cauzionale dal locatore al conduttore con interessi, rigetto’ la domanda di risarcimento dei danni nei confronti del locatore, disponendo in ordine alle spese. Avverso la sentenza il (OMISSIS) propose appello lamentando l’erronea valutazione della CTU e dell’accertamento tecnico preventivo e, in via subordinata, l’accertamento e la condanna della chiamata societa’ (OMISSIS) a manlevarlo da qualsiasi somma, per qualsiasi causale, da corrispondere ai conduttori, in considerazione dell’imputabilita’ alla medesima dei vizi riscontrati nell’immobile. La societa’ di costruzioni (OMISSIS) propose appello incidentale per non essere stata accolta la domanda di manleva nei confronti del progettista e direttore dei lavori (OMISSIS).
La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza depositata il 29/1/2015, ha rigettato l’appello motivando in ordine alla comparsa, rispetto al contratto di locazione sottoscritto in data 25/10/2004, gia’ nel dicembre 2004, di macchie di muffa e umidita’ riconosciute dallo stesso (OMISSIS), ed imputabili all’insufficiente isolamento delle pareti perimetrali da parte della societa’ costruttrice e alla difficolta’ di realizzare il totale cambio d’aria per limitare l’umidita’ relativa agli ambienti, stanti; le finestre a piano terra ed affaccianti su strada trafficata in corrispondenza di semaforo. Ha confermato l’insalubrita’ delle condizioni dell’appartamento, all’epoca della locazione privo di deumidificatore o di impianto di condizionamento, la mancanza di prova da parte del locatore della riconoscibilita’ dei vizi al momento della consegna del bene, la mancata censura da parte del medesimo sulla statuizione della sua responsabilita’ per i predetti vizi indipendentemente dalla colpa, la mancata impugnazione dell’obbligo di restituzione del canone in conseguenza dei predetti vizi, la mancanza di corresponsabilita’ dei conduttori con conseguente conferma della risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1578 c.c., il rigetto della domanda di manleva nei confronti della societa’ di costruzioni, non avendo il Tribunale accolto la domanda di risarcimento danni dei conduttori, attesa la funzione del deposito cauzionale di garanzia del locatore dai danneggiamenti imputabili al conduttore, a cui e’ estranea la societa’ costruttrice in assenza di responsabilita’ dei conduttori il deposito – che non era, tra l’altro, un esborso – doveva essere restituito. La Corte ha rigettato altresi’ l’appello incidentale della societa’ (OMISSIS) relativa alle statuizioni sulle spese di lite ritenendo che la compensazione operata e la percentuale di 1/3 delle spese di CTU fosse giustificata dalla preponderante imputabilita’ dei vizi all’insufficienza dell’isolamento termico. La Corte d’Appello ha disposto conseguenzialmente in ordine alle spese del grado.
Avverso la sentenza il (OMISSIS) ricorre dinanzi questa Corte con atto affidato a tre motivi. Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato la Societa’ Costruzioni (OMISSIS). Il P.G. ha formulato le conclusioni per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento dell’incidentale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c., dell’articolo 2055 c.c., ed altresi’ degli articoli 1668, 2056 e 1223 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 nella parte in cui la sentenza, pur ritenendo ineccepibili le risultanze peritali dell’accertamento tecnico preventivo e della CTU, ha ritenuto infondata la domanda di manleva azionata dal (OMISSIS) nei confronti della societa’ (OMISSIS) in palese violazione delle garanzie costituite dall’articolo 1669 c.c., norma di ordine pubblico stabilita a sicurezza dell’attivita’ edificatoria, conservazione e funzionalita’ degli edifici e delle altre disposizioni indicate in epigrafe. Assume che la legittimazione ad agire contro l’appaltatore, ai sensi dell’articolo 1669 c.c., spetti non soltanto al committente ed ai suoi aventi causa ma anche all’acquirente dell’immobile nei confronti del costruttore-venditore; che le perizie espletate sia nell’Atp sia nella Ctu hanno dato conto della derivazione dei vizi dalla caratteristica dei muri perimetrali e dalle condizioni d’uso dell’abitazione. In particolare il giudizio di merito ha portato ad accertare la responsabilita’ della societa’ costruttrice dei lavori e del progettista arch. (OMISSIS) e ad escludere la responsabilita’ del locatore (OMISSIS), che aveva dato in locazione l’immobile appena tre mesi dopo averlo acquistato dalla societa’ costruttrice, la quale lo aveva dichiarato privo di vizi. La sentenza impugnata viene censurata anche nella parte in cui non ha riconosciuto la responsabilita’ della societa’ con riguardo all’articolo 2055 c.c., che sancisce la responsabilita’ solidale dei soggetti che abbiano concorso alla produzione di un unico fatto dannoso.
Chiede, quindi, che la sentenza impugnata sia riformata con pronuncia nel merito ex articolo 384 c.p.c. dichiarando la responsabilita’ della societa’ ex articoli 1669 e 2055 c.c. per i vizi relativi alle gravi infiltrazioni di umidita’ e muffe riscontrati nell’immobile, con condanna della stessa societa’ a risarcire tutti i danni subiti dall’acquirente (OMISSIS) a causa dei vizi riscontrati, tenendolo indenne da tutte le somme cui sia stato condannato a pagare nei confronti dei conduttori. La censura, oltre a non cogliere la ratio decidendi della sentenza, va a censurare espressamente il capo di sentenza sulla responsabilita’ del locatore ai sensi dell’articolo 1578 c.c., cosi’ violando i principi di specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata che devono connotare i motivi di ricorso ai sensi dell’articolo 366 c.p.c. (Cass., n21638/2016).
Con il secondo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 106 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4 per non avere la Corte ritenuto il deposito cauzionale ricompreso fra le somme dalle quali il compratore-locatore doveva essere tenuto indenne in forza della garanzia impropria azionata con la chiamata in causa di terzo.
Premesso che la norma censurata e’ del tutto inconferente rispetto al merito della controversia, non essendovi controversia sulla chiamata di terzo sotto il profilo processuale, il motivo risulta altresi’ inammissibile per non aver censurato il capo di sentenza che ravvisa l’impossibilita’ di comprendere “in base a quale titolo il locatore possa ottenere l’equivalente del deposito cauzionale dalla societa’ venditrice”. Tale profilo non e’ affatto censurato in maniera specifica dal ricorrente; il quale nel motivo si limita genericamente ad affermare che la responsabilita’ della societa’, in qualita’ di societa’ costruttrice-venditrice, e’ a titolo di garanzia impropria e deriva dall’articolo 1669 c.c. (p. 35 del ricorso). In tal modo il ricorrente non si misura con la statuizione della sentenza, essendo suo onere non solo centrare la censura in relazione alla decisione ma anche riportare i passaggi degli atti in cui tale titolo di garanzia e’ stato dedotto e mal giudicato nei gradi di merito. In ogni caso il motivo e’ anche infondato per quanto segue. In primo luogo benche’ la responsabilita’ della societa’ costruttrice e’ configurabile ai sensi dell’articolo 1669 c.c. alla luce di Cass., U, n. 7756 del 27/3/2017; Cass., 2, 28/7/2017, n. 1891 nel merito la garanzia ai sensi dell’articolo 1669 c.c. non puo’ comprendere l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione e’ soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi. Nella specie i danni richiesti dai conduttori in conseguenza dell’articolo 1578 c.c. non sono stati riconosciuti e percio’ nessun esborso va effettuato a loro favore dal locatore mentre la restituzione del deposito cauzionale deriva dall’aver escluso i giudici,di merito un inadempimento rilevante dei conduttori, neppure ai sensi dell’articolo 1227 c.c., sicche’ sarebbe illogico, a fronte di una sentenza che ha stabilito la non imputabilita’ dei danni ai conduttori, consentire al locatore di rientrare surrettiziamente in possesso della somma detenuta a titolo di deposito. Con il terzo motivo di ricorso il (OMISSIS) chiede la cassazione della impugnata sentenza per violazione degli 91 c.p.c. e dell’articolo 106 c.p.c., in relazione all’articolo 360 n. 4 c.p.c. con riguardo alle statuizioni sulle spese, o, in alternativa, la pronuncia nel merito ai sensi dell’articolo 384 c.p.c. con la condanna della societa’ (OMISSIS) a manlevare e tenere indenne il (OMISSIS) di tutte le somme che quest’ultimo sia stato condannato a pagare nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) a titolo di spese processuali e di CTU in entrambi i gradi di merito, nonche’ la condanna della stessa societa’ alla rifusione delle spese del grado di appello nei confronti del terzo chiamato (OMISSIS) e di qualunque altro onere sostenuto. Assume che, erroneamente, sia stato dichiarato soccombente rispetto alla societa’ costruttrice che avrebbe dovuto essere condannata a ristorarlo di tutte le spese di lite sostenute in entrambi i gradi del giudizio. La Corte avrebbe anche dovuto condannare la stessa societa’ a rifondere le spese del grado di appello nei confronti del terzo chiamato (OMISSIS). Il motivo e’ in parte infondato ed in parte inammissibile. Quanto al rapporto tra il (OMISSIS) e la societa’, quest’ultima e’ tutt’altro che soccombente rispetto alle domande avanzate dal (OMISSIS). Infatti la domanda di manleva svolta nei confronti della societa’ e’ stata in parte dichiarata assorbita in ordine alle pretese risarcitorie di (OMISSIS) e (OMISSIS), in ragione del rigetto della loro domanda, in parte dichiarata infondata in relazione alla richiesta del deposito cauzionale formulata da (OMISSIS), in quanto la Corte d’Appello ha ritenuto che non si trattasse di esborso ma della restituzione di un deposito la cui funzione si era esaurita, non essendovi addebito di danni ai conduttori. Non vi e’, pertanto, alcuna soccombenza della societa’ (OMISSIS) nei confronti del (OMISSIS). Cosi’ come non e’ configurabile la violazione delle norme sulle spese in ordine al rapporto locatore-conduttore, in quanto la condanna del (OMISSIS) alla rifusione dei 2/3 delle spese di lite, sostenute dai (OMISSIS) e (OMISSIS), appare connessa alla sua soccombenza in ordine alla domanda di restituzione del deposito cauzionale, domanda che non ha alcuna relazione con la societa’ costruttrice. Del tutto inammissibile e’ poi la censura della impugnata sentenza nella parte in cui non ha condannato la societa’ (OMISSIS) a rifondere al (OMISSIS) le spese nei confronti del terzo chiamato (OMISSIS), in quanto la stessa societa’ ha fatto acquiescenza alla sentenza di primo grado che l’ha condannata a pagare in favore di (OMISSIS) le spese di lite, ne’ ha svolto alcuna domanda di manleva nei confronti di (OMISSIS) in appello.
Il ricorso principale deve, pertanto, essere rigettato.
Con due motivi di ricorso incidentale condizionato la societa’ (OMISSIS) chiede la cassazione della sentenza rispettivamente per; 1) violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 106 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e per 2) violazione o falsa applicazione degli articoli 2229, 2230 e 2232 c.c., articolo 1176 c.c., comma 2, articoli 1218 e 1669 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per la parte in cui non ha esaminato ne’ accolto la domanda di manleva nei confronti dell’architetto (OMISSIS).
Il rigetto del ricorso principale impone l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato, con condanna del ricorrente principale alle spese del giudizio di cassazione liquidate come in dispositivo e al raddoppio del contributo unificato.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale condizionato, condanna il ricorrente alle spese del giudizio di cassazione liquidate in Euro 1.800 (di cui Euro 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater. Da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.