Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volonta’ delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam
Data udienza 20 aprile 2017
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 12257/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 4486/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 27/11/2015;
letta la proposta formulata dal Consigliere relatore ai sensi degli articoli 376 e 380 bis c.p.c.;
letti il ricorso, il controricorso e le memorie difensive;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 20/04/2017 dal Consigliere Dott. Cosimo D’Arrigo.
RITENUTO IN FATTO
La motivazione del presente provvedimento puo’ essere redatta in forma semplificata.
(OMISSIS), nella qualita’ di locatrice, otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della (OMISSIS), co-conduttrice dell’immobile, per il pagamento di alcuni canoni di locazione richiesti a seguito del recesso senza preavviso di quest’ultima.
Il Tribunale di Napoli accoglieva l’opposizione proposta dalla (OMISSIS), la quale aveva dedotto di aver preavvisato oralmente la (OMISSIS) della sua intenzione di recedere il contratto e che, d’accordo con la stessa, aveva anche individuato il nominativo di un’altra persona che avrebbe preso il suo posto.
La Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione proposta dalla (OMISSIS).
Quest’ultima ricorre avverso tale sentenza per due motivi. Resiste la (OMISSIS) con controricorso e successive memorie.
CONSIDERATO IN DIRITTO
Il ricorso e’ fondato e deve essere accolto.
Anzitutto va premesso che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex articolo 1, comma 4, e’ affetto da nullita’ assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale (Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17/09/2015, Rv. 636227; Sez. 3, Sentenza n. 14364 del 14/07/2016, Rv. 640577).
Cio’ posto, questa Corte ha ripetutamente affermato che la risoluzione consensuale di un contratto puo’ avvenire anche con una manifestazione tacita di volonta’, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam (Sez. 3, Sentenza n. 3245 del 02/03/2012, Rv. 621455; Sez. 3, Sentenza n. 25126 del 27/11/2006, Rv. 595471).
Nella specie, il contratto da risolvere e’ soggetto all’obbligo della forma scritta ad substantiam e quindi deve essere quindi affermato il seguente principio di diritto:
“il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volonta’ delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam”.
Conseguentemente, il patto dedotto dalla (OMISSIS), secondo la quale essa si sarebbe accordata oralmente con la (OMISSIS) circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto, e’ nullo. Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la domanda relativa ai canoni ulteriormente maturati fosse inammissibile perche’ di natura riconvenzionale.
Il motivo e’ fondato, in quanto non si tratta di domanda riconvenzionale, bensi’ di domanda accessoria a quella principale. In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.
P.Q.M.
accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
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