Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 19 novembre 2015, n. 23683. Nel preliminare di vendita immobiliare, l’inadempienza del promittente all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’articolo 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facolta’, e’ dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalita’ di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall’eventuale dell’evizione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICCIALLI Patrizia – Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24279-2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– ricorrente –

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1056/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 21/12/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/10/2015 dal Consigliere Dott. MIGLIUCCI EMILIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE IGNAZIO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROGESSO

1. – (OMISSIS) e (OMISSIS) citavano in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS), perche’, accertato l’inadempimento del preliminare sottoscritto il 4.2.1998, fosse emanata sentenza costituiva traslativa del diritto di proprieta’ degli immobili promessi in vendita ex articolo 2932 c.c., con contestuale riduzione del prezzo in ragione dell’esistenza di ipoteca sul bene, del valore di lire 56.000.000, iscritta successivamente al preliminare.

A sostegno della domanda esponevano di avere concluso con la (OMISSIS) in data 4.2.1998 preliminare di compravendita del terreno con sovrastante fabbricato in corso di costruzione, sito in via di (OMISSIS), in catasto alla partita 4795, fl. 29, particella n. 385, per il prezzo di lire 220.000.000 e di avere pattuito un pagamento rateizzato, ma che, nonostante vari inviti ad adempiere – da ultimo la convocazione dinanzi al Notaio per il 21.1.1999 – il promissario venditore non aveva inteso concludere il contratto definitivo.

Si costituivano in giudizio i convenuti eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva del (OMISSIS) e di legittimazione passiva del (OMISSIS), atteso che il preliminare era intercorso esclusivamente tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

Nel merito, deducevano il mancato pagamento della totalita’ del prezzo – ininfluente al riguardo l’esistenza di una quota di mutuo – nonche’ il mancato avveramento della condizione sospensiva dedotta nel contratto della costruzione di una rampa d’accesso. Concludevano, pertanto, per il rigetto della domanda.

Con sentenza n. 597/2004 il Tribunale di Paola accoglieva la domanda proposta dalla (OMISSIS) trasferendole l’immobile sito in via (OMISSIS), riportato in catasto alla partita 4795, foglio 29, particella 385; autorizzava la predetta (OMISSIS) ad impiegare la somma residua del prezzo dovuto per la cancellazione dell’ipoteca.

Con sentenza n. 1056/09 la Corte di appello di Catanzaro, in riforma della sentenza impugnata dai convenuti, dichiarava inammissibile la domanda proposta dagli attori.

Nell’accogliere l’appello con cui i promittenti venditori avevano invocato la clausola contrattuale secondo cui l’atto pubblico di trasferimento o l’azione ex articolo 2932 c.c., era subordinata al pagamento dell’ultima rata del prezzo e alla costruzione di una rampa in cemento, i Giudici ritenevano che, non essendo stata pagata l’ultima rata del prezzo, era inammissibile la domanda.

2. – Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di tre motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso gli intimati.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia l’omessa pronuncia sulla eccezione di giudicato in relazione alla statuizione del tribunale di riduzione del prezzo e della destinazione dell’importo dovuto a saldo e a cancellazione dell’ipoteca: tale autonomo capo della decisione non sarebbe stato impugnato con i motivi di appello, come era stato eccepito ed era peraltro rilevabile ma non rilevato dai Giudici del gravame: ne conseguiva che la previsione contrattuale relativa al pagamento del residuo prezzo era superata, tenuto conto che il promissario acquirente il quale chieda cumulativamente l’azione ex articolo 2932 c.c., e la riduzione del prezzo e’ dispensato dall’onere di pagamento o di effettuare la formale offerta del prezzo.

2. – Il secondo motivo denuncia che, attesa la formazione del giudicato nei termini sopra indicati, la pretesa di ottenere il pagamento del residuo prezzo era in contrasto con le previsioni di cui agli articoli 1460, 1482 e 1489 c.c..

3. Il terzo motivo censura la sentenza la quale non aveva indicato le ragioni in base alle quali aveva considerato che la predetta clausola contrattuale avesse nella specie un effetto dirimente, tenuto conto dei principi affermati dal S.C..

4. I motivi – che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati.

Nel preliminare di vendita immobiliare, l’inadempienza del promittente all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’articolo 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facolta’, e’ dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalita’ di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall’eventuale dell’evizione(Cass. 19135/2004).

Erroneamente nella specie la sentenza ha dichiarato la inammissibilita’, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., dell’aziona, quando era stata cumulativamente proposta domanda di riduzione del prezzo (ex articolo 1489 c.c.) per la esistenza di una ipoteca sull’immobile acquistato per un importo pari a lire 56.000.000, da defalcare da quello complessivo di lire 220.000.000, tenuto conto che erano state versate lire 178.000.000; tale domanda era stata accolta dal tribunale e non investita con specifici motivi di appello che si era limitato a invocare la previsione contrattuale: ne consegue, da un lato, che, in merito alla riduzione e alla misura del prezzo si era formato la cosa giudicata e, dall’altro, che l’esame delle condizioni di ammissibilita’ dell’azione di cui all’articolo 2932 c.c., (pagamento od offerta del prezzo) non potevano prescindere dalla verifica circa il prezzo effettivamente dovuto (o non dovuto), che aveva formato oggetto dell’azione proposta ex articolo 1489 c.c., la sentenza va cassata, con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Catanzaro.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Catanzaro.