La Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza del 19 maggio 2026, n. 15134, ha chiarito in modo netto i limiti entro i quali un singolo condomino può richiedere il rimborso per le spese di manutenzione delle parti comuni anticipate di tasca propria, con particolare riferimento agli edifici di pregio storico e artistico.

Il caso in esame ha riguardato i lavori di ripristino, consolidamento e rifacimento del tetto e della tettoia di un noto edificio storico umbro (“Logge dei Tiratori” a Gubbio). Un istituto bancario, condomino dello stabile, si era fatto interamente carico delle ingenti spese di ristrutturazione a seguito del cedimento di una capriata, per poi chiedere il rimborso pro quota agli altri proprietari. La Corte d’Appello aveva dato ragione alla banca, ritenendo che il pericolo di crollo e il progressivo peggioramento delle strutture giustificassero “l’urgenza” dell’intervento ex art. 1134 del Codice Civile, nonostante l’iter per le autorizzazioni della Sovraintendenza e per l’avvio del cantiere si fosse protratto per diversi anni.

La Suprema Corte ha invece ribaltato il verdetto, sancendo che l’art. 1134 c.c. presuppone non la “mera necessità” dell’opera, ma la sua stretta e indifferibile “urgenza”. Il requisito dell’urgenza sussiste esclusivamente quando i lavori non sono in alcun modo procrastinabili per evitare danni alla cosa comune o a terzi, a tal punto da non avere nemmeno il tempo materiale per convocare l’assemblea o preavvertire l’amministratore e gli altri condomini. Nel caso specifico, poiché la banca aveva avuto anni a disposizione per pianificare l’intervento, redigere i progetti, chiedere contributi ministeriali e convocare riunioni condominiali, il requisito dell’urgenza non poteva ritenersi integrato. I giudici di legittimità hanno ribadito che l’eventuale inerzia, il comportamento ostruzionistico o il dissenso degli altri condomini non trasformano un intervento necessario in un intervento “urgente”: in queste situazioni, il singolo non può sostituirsi d’iniziativa agli organi condominiali, ma deve azionare i normali rimedi di legge (es. rivolgersi all’autorità giudiziaria) per sbloccare la gestione della cosa comune

Sommario

Corte di Cassazione, civile, Sentenza|19 maggio 2026| n. 15134.

Sentenza Integrale

Tag/parola chiave: Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Contributi e spese condominiali – Obbligazioni del condominio e del singolo condomino – Rimborso delle spese anticipate – Dal condomino art. 1134 c.c. – Presupposto – Mera necessità dei lavori – Insufficienza – Urgenza – Necessità – Fattispecie – Lavori in condominio il rimborso esige l’urgenza.

REPUBBLICA ITALIANA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FALASCHI Milena -Presidente

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

Dott. CAPONI Remo – Consigliere Rel.

Dott. CAVALLARI Dario – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22561/2020 R.G. proposto da: PIZZERIA LO.DE. DI CA.CE.E C Snc, rappresentato e difeso dall’avvocato FE.SC. unitamente agli avvocati AL.FE., Lu.

– ricorrente –

contro

FONDAZIONE CA.RI., rappresentato e difeso dagli avvocati FR.CO., PI.AN.

– controricorrente e ricorrente incidentale-

UN. Spa, rappresentato e difeso dall’avvocato AN.MA. unitamente all’avvocato NE.ZU.

– controricorrente e ricorrente incidentaie –

nonché

MI.AL., CA.MA., MI.AS., MI.ES. rappresentati e difesi dall’avvocato AN.DI. unitamente agli avvocati PA.FU., PA.MA.

controricorrenti e ricorrenti in via incidentale

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO PERUGIA n. 159/2020 depositata il 02/03/2020.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/2026 dal Consigliere LUCA VARRONE. Udito il Sostituto Procuratore generale in persona della dott.ssa LUISA DE RENZIS che ha concluso per l’accoglimento del primo e secondo motivo del ricorso principale e dei cinque motivi del ricorso incidentale proposto da Mi.Al., Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e per l’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e degli altri ricorsi incidentali proposti dalla Fondazione CA.RI. e da UN.. uditi gli avvocati LU.DO. per la parte ricorrente principale, FR.CO., PA.CO., PA.FU., e NE.ZU. per i controricorrenti e ricorrenti incidentali

FATTI DI CAUSA

1. In data 12 novembre 1996 l’allora Ca.Di. Spa (nel prosieguo dell’atto, per brevità, “Cassa di Risparmio”) – ORA UN. – citava in giudizio la Pizzeria LO.DE. di Le.Lu. a C. Snc, Ca.Ma.,

Mi.As., Mi.Es., Mi.Al., Fa.El., FR.Ma., Co.An., Co.Al., Co.Pa. e la Confraternita dei Bi., nella loro qualità di condomini dell’immobile sito in G, Piazza (Omissis), denominato “Logge dei Tiratori”, chiedendo: 1) di nominare un amministratore del condominio, nonché di accertare l’applicabilità della tabella millesimale redatta dal geom. Ci. o in alternativa di predisporre una nuova tabella millesimale; 2) di condannare i convenuti a rifonderle pro quota Lire 906.795.200, come da fatture di cui al suo doc. 12, per i lavori di rifacimento del Tetto del 1992-1993, e Lire 164.480.00 per la sistemazione di parte della Tettoia; in subordine, in caso di rigetto delle domande proposte in via principale, condannare i convenuti a corrisponderle un indennizzo nei limiti dell’arricchimento da essi conseguito per effetto dei suddetti lavori.

2. Il Tribunale di Perugia rigettava la domanda svolta da Ca.Di. Spa, (poi UN. Spa), sul presupposto dell’insussistenza di un condominio nonché sul presupposto della mancanza del carattere di urgenza con riferimento ai lavori eseguiti.

3. La Fondazione Ca.Di., in qualità di avente causa da UN. Spa, proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

3.1 Avverso la medesima sentenza proponeva, altresì, appello UN. Spa.

4. Resistevano al gravame Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es. Minelli, Mi.Al., Fa.El., FR.Ma., Co.An., Co.Al., Co.Pa., Confraternita dei Bi., quest’ultima in persona

del legale rappresentante pro tempore Don Sa.Gi., contestando in fatto e in diritto tutte le argomentazioni di parte appellante.

4.1 Si costituiva, altresì, la Pi.Lo. di Ca.Ce. E C Snc , già Pi.Lo. di Le.Lu. E C. Snc, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Al.Ca..

5. Le cause relative ai due distinti ricorsi venivano riunite stante l’identità dell’oggetto e delle parti.

6. La Corte d’Appello di Perugia in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la Pizzeria dei Tiratori di Ca.Ce. E C. Snc a pagare a favore di UN. Spa la somma di Euro 30.915,65 oltre interessi legali dalla domanda al saldo; Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e Mi.Al., in solido, a pagare a favore di UN. Spa la somma di Euro 20.668,85 oltre interessi legali dalla domanda al saldo; Fa.El. e FR.Ma. a pagare, in solido, in favore di UN. Spa la somma di Euro 7.663,14 oltre interessi legali dalla domanda al saldo; Co.Al., Co.Pa. e Alberto Cocchieri a pagare, in solido, in favore di UN. Spa la somma di Euro 29.849,54 oltre interessi legali dalla domanda al saldo; rigettava la domanda svolta da UN. Spa avente ad oggetto la nomina di amministratore di condominio. Regolava le spese di lite secondo il principio della soccombenza e disponeva le restituzioni delle somme già corrisposte da UN..

6.1 Preliminarmente, la Corte d’Appello ricostruita la storia dell’edificio evidenziava che vi era una unitarietà strutturale tale da poter configurare l’esistenza di un condominio orizzontale caratterizzato dalla presenza di un complesso edilizio esteso in senso orizzontale.

Ciò precisato, riteneva doversi verificare se il tetto delle Lo.De. e il loggiato inferiore potessero o meno essere qualificati come parti comuni sui quali erano stati eseguiti gli interventi da parte di UN. Spa

La Corte richiamava le pattuizioni contenute nel rogito del 30 giugno 1950 intercorso tra il Consorzio Ag.Pr. (originario proprietario) e gli altri soggetti proprietari delle diverse porzioni immobiliari. Con tale rogito tutte le parti, preso atto che il loggiato superiore aperto si trovava in condizioni statiche pericolose e che era necessario procedere al suo restauro e che il Consorzio agrario si dichiarava disposto ad effettuare tali lavori, concordemente cedevano al Consorzio Ag.la proprietà del loggiato superiore con la precisazione che “il tetto ricostruito, a differenza del loggiato superiore in oggetto, rimarrà di proprietà comune”.

Dunque, il tetto era parte comune come espressamente riconosciuto dall’atto di cui sopra ed infatti, essendosi assunto il Consorzio l’onere delle spese di ristrutturazione del Loggiato, gli altri proprietari avevano ceduto al predetto Consorzio i loro diritti reali sul medesimo loggiato, compreso ovviamente il relativo pavimento, conservando, invece, i loro diritti sul tetto proprio in considerazione della indubbia funzione di copertura dell’intero edificio riconosciuta a tale struttura, come risultava tra l’altro dalla storia dell’edificio.

Non vi erano, pertanto, dubbi nel riconoscere nel tetto in oggetto una delle parti comuni del condominio ai sensi di quanto disposto dall’art. 1117 c.c. assolvendo lo stesso, nella sua struttura

unitaria ed omogenea , quella funzione di riparo e di protezione che lo rendeva funzionale all’intero edificio; caratteristica, questa, ancora più pregnante nel caso concreto dove, tra l’altro, assolveva anche ad una funzione caratterizzante dell’intero edificio sotto un profilo storico, artistico e architettonico.

Il pavimento del loggiato superiore, invece, proprio sulla base del richiamato atto notarile del 30.6.1950, era di esclusiva proprietà di UN. s.p.a, ora Fondazione Ca.Di. Spa, quali aventi causa dal Consorzio Ag.Pr., avendo la funzione tipica di pavimentazione e facendo parte integrante del loggiato stesso, tanto che nello stesso atto sopra richiamato tutti i comproprietari cedenti avevano riconosciuto espressamente allo stesso Consorzio il diritto di intervenire sui “solai siti sul loggiato” con l’unico ed esclusivo vincolo di mantenere le altezze dei vani sottostanti , così , ovviamente, da non modificare le relative volumetrie.

Anche il loggiato inferiore caratterizzato dalla tettoia sita nella parte antistante la porzione di immobile di proprietà della banca, tenuto conto del tipo di edificio originariamente costituito da un corpo unico provvisto di porticato e delimitato dalla Chiesa di Santa Maria dei Laici originariamente sede dell’ospedale di Santa Maria, al quale nel 1505 si erano uniti altri ospedali cittadini, aveva la funzione comune del porticato, funzione che negli anni, pur essendo stato suddiviso detto edificio tra più proprietari, non era stata persa rimanendo un’importante nota caratterizzante la struttura stessa.

A tal proposito la Corte d’Appello ricordava che le parti che costituiscono un ornamento di un immobile, come nel caso al suo esame, dovevano necessariamente inquadrarsi tra le parti comuni dello stesso e ciò sulla base del canone ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere la funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio stesso e di caratterizzarlo nei secoli, come appunto era accaduto nella fattispecie particolare dove, per altro, era proprio nato come pertinenza di un unico complesso.

Alla luce delle considerazioni svolte doveva essere riconosciuta la caratteristica di cosa comune sia al tetto del loggiato superiore, sia alla tettoia del loggiato inferiore.

Una volta chiarito tale aspetto andava esaminata la domanda di UN. Spa avente ad oggetto la restituzione pro quota dai diversi condomini, degli importi spesi per la ristrutturazione del tetto del loggiato superiore e della copertura del loggiato inferiore, occorrendo far riferimento esclusivamente alla disciplina di cui all’art. 1134 c.c. non potendosi, invece, applicare il disposto di cui all’art. 1110 c.c. riferito alla comunione.

Doveva, pertanto, verificarsi se nel caso di specie i lavori eseguiti dalla Cassa di Risparmio Spa presentassero il requisito dell’urgenza ex art. 1134 c.c..

Secondo la Corte d’Appello, sulla base della giurisprudenza di legittimità sul tema dell’urgenza, era evidente che gli interventi eseguiti dalla Cassa di Risparmio Spa sull’immobile in oggetto (sul tetto del Loggiato superiore e sul Loggiato inferiore) rivestissero tale caratteristica senza che avessero rilevanza i tempi tecnici occorrenti per la loro realizzazione.

Con riferimento al tetto del Loggiato superiore, lo stesso era costituito da una struttura in legno formata da 15 capriate trasversali poggianti sulle colonne in muratura del loggiato stesso e da arcarecci sostenuti dalle predette capriate; ad ottobre del 1984, a circa cinque mesi dall’evento sismico del 29 aprile 1984,

una capriata era crollata mentre un’altra era uscita dalla propria sede di circa 10 cm e le strutture di rinforzo risultavano insufficienti tenuto conto delle infiltrazioni d’acqua che avevano creato uno stato di putrescenza degli agganci, nonché notevoli sfibrature delle strutture lignee creando una evidente situazione di pericolo di crollo. Da quanto sopra risultava chiaramente l’urgenza dell’intervento, e non la mera necessità, in quanto l’opera di ristrutturazione non rispondeva alla sola necessità di una maggiore e migliore fruibilità del bene ma ad evitare il pericolo di un crollo, più o meno imminente, che avrebbe comportato danni all’edificio, in quanto tale e per il suo indubbio valore artistico, nonché possibili danni a terzi.

Le medesime considerazioni riguardanti lo stato di degrado della struttura valevano anche per la tettoia sita nella parte antistante ovverosia per il loggiato inferiore nel quale si era manifestata l’urgenza di rimuovere alcuni travetti di legno ormai completamente inadeguati alla loro funzione di tenuta della tettoia stessa, essendo evidenti i segni di un pericolo di crollo che in questo caso avrebbe potuto determinare un serio pericolo anche per gli utenti degli spazi sottostanti

Secondo la Corte d’Appello, non rilevava la tempistica dei lavori che indubbiamente richiedeva vari anni tenuto anche conto della difficoltà delle opere di ristrutturazione che andavano ad impattare con un edificio avente valore storico – artistico, della particolarità della relativa progettazione, anche in considerazione dei consolidamenti eseguiti dall’ing. Ma. prima dell’entrata in vigore della normativa antisismica, della necessità di ottenere le dovute autorizzazioni anche dalla Sovraintendenza.

In tale lasso di tempo, così come risultava dalla documentazione in atti, erano risultati inutili i tentativi della Ca.Di. di coinvolgere gli altri condomini i quali, più volte sollecitati, avevano opposto contestazioni riguardanti l’esistenza di un condominio, nonché i lavori programmati senza fare concrete proposte alternative con riferimento alla natura del bene interessato, alla quale più volte si era fatto richiamo, ma senza mai contestare la situazione stessa dell’edificio.

In particolare, fin dal 1987 la Ca.Di. aveva inviato ai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, delle somme necessarie per le opere provvisorie effettuate (sgombero dei materiali e copertura con teli di nylon) e aveva comunicato l’intenzione di procedere al ripristino della copertura della parte di tetto caduta a seguito del cedimento della capriata; nel 1989 la Ca.Di. aveva comunicato il progetto di risanamento strutturale del tetto facendo presente che si sarebbe potuto chiedere un contributo a fondo perduto al ministero dei Beni culturali invitando anche i condomini a sottoscrivere la richiesta per la concessione edilizia; in data 27 febbraio 1990, su convocazione della Ca.Di., era stata convocata una riunione di condominio-nel corso della quale i condomini avevano contestato i lavori dichiarandosi disponibili ad intervenire in modo mirato senza trasformare questa disponibilità in proposte concrete; nel giugno 1990 la Ca.Di. aveva chiesto ai condomini una dichiarazione nella quale attestare che le spese erano fatte dalla medesima e che, quindi, il contributo doveva essere erogato alla stessa Ca.Di.; nel 1995 quest’ultima aveva chiesto il rimborso ai condomini sulla base delle quote condominiali degli importi spesi per i lavori.

Risultava evidente che la Ca.Di. si era attivata subito dopo il crollo della capriata, chiedendo l’intervento dei condomini che mai erano intervenuti, tenendo anche un comportamento ostruzionistico che aveva determinato l’istituto di credito ad agire a proprie spese stante la situazione di pericolo sempre crescente. A nulla rilevava che la Ca.Di. si fosse fatta pubblicità sponsorizzando la ristrutturazione della LO.DE. perché ciò non sminuiva in alcun modo la necessità di svolgere lavori urgenti al fine di evitare pericoli di crolli e danni non soltanto all’immobile con conseguente ingente perdita di un innegabile valore storico – artistico ma anche eventuali danni a terzi.

Sussistevano, pertanto, i presupposti di cui all’art. 1134 c.c. e il diritto della stessa Ca.Di. di ottenere il rimborso dai condomini pro quota millesimale. A tal riguardo la C.T.U. svolta nel giudizio aveva stabilito le quote millesimali e calcolato i rimborsi spettanti a ciascun condomino, consulenza alla quale la Corte d’Appello dichiarava di aderire integralmente.

Dunque, come emergeva dalla CTU eseguita nel corso del giudizio di primo grado, accertata la congruità delle spese sostenute dalla Ca.Di. nella misura di Lire 782.000.000 per la copertura della LO.DE. e di Euro 164.480.000 per il portico della Loggia inferiore, doveva farsi carico, a titolo di rimborso a favore di UN. Spa, alla Pi.Lo. di Ca.Ce. E C. Snc, in persona del legale rappresentante pro tempore, (già Pizzeria delle Logge di Le.Lu. E C. Snc) l’importo complessivo di Euro 30.915,65; a Ca.Ma., Mi.As. , Mi.Es.e Mi.Al. , l’importo di Euro 20.668,85; Fa.El. e FR.Ma.

l’importo di Euro 7.663,14 ; a Co.Al., Co.Pa. e Co.An. l’importo di Euro 10.598,15 .

Nessun rimborso, invece, poteva essere posto a carico della Chiesa della Confraternita dei Bi. dal momento che il tetto della Chiesa era diverso rispetto a quello della LO.DE. e la stessa non era neanche interessata dal portico del Loggiato inferiore, essendo posizionata lateralmente.

7. La Pizzeria LO.DE. Di Ca.Ce.E C. Snc, ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

8. UN. Spa ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale.

9. La Fondazione Ca.Di. ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale.

10. Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e Mi.Al. hanno resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale parzialmente adesivo al ricorso principale.

11. Le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.

12. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del primo e secondo motivo del ricorso principale e dei cinque motivi del ricorso incidentale proposto da Mi.Al., Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e per l’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e degli altri ricorsi incidentali proposti dalla Fondazione CA.RI. e da UN..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il presente giudizio consta di un ricorso principale proposto dalla Pizzeria LO.DE. Di Ca.Ce.E C.

Snc e da tre ricorsi incidentali, il primo dei quali proposto in via sostanzialmente adesiva a quello principale da Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es. e Mi.Al., mentre gli altri due ricorsi in via incidentale, sostanzialmente sovrapponibili tra loro, sono proposti da UN. e dalla Fondazione Ca.Di..

1.1 Il ricorso principale e quello incidentale adesivo pongono la questione della violazione dell’art. 1134 c.c. che il Collegio ritiene di dover esaminare per prima perché fondata ed assorbente rispetto alle altre questioni proposte.

1.2 In particolare, con il secondo e il settimo motivo del ricorso principale, si contesta la violazione della norma citata in relazione alla mancanza del requisito dell’urgenza dei lavori sia di rifacimento del tetto che della tettoia.

1.3 Allo stesso modo i motivi del ricorso incidentale di Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e Mi.Al. in parte ripetitivi delle censure svolte con il ricorso principale contestano la violazione e falsa applicazione dell’art.1134 c.c. per aver ritenuto urgenti i lavori di ristrutturazione integrale dell’intero tetto e della tettoia.

1.4 Come si è detto i motivi ora richiamati sono fondati. La Corte d’Appello dopo aver affermato la natura condominiale del tetto delle Lo.De. e del loggiato inferiore ha accolto la domanda di UN. Spa avente ad oggetto la restituzione, pro quota dai diversi condomini ex art. 1134, degli importi spesi per la loro ristrutturazione. Secondo la Corte territoriale, sulla base della giurisprudenza di legittimità sussisteva il requisito dell’urgenza senza che assumesse alcuna rilevanza il tempo tecnico occorrente per la loro realizzazione.

La Corte d’Appello non ha fatto corretta applicazione dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in relazione all’art. 1134 c.c. e ha deciso la questione di diritto in modo difforme dall’orientamento consolidato di questa Corte, rivelando una falsa applicazione della norma citata.

Infatti, la Corte d’Appello parte dalla premessa corretta secondo cui vertendosi nell’ambito di un condominio, deve applicarsi l’art. 1134 c.c. che, a differenza dell’art. 1110 c.c. in materia di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni anticipate dal partecipante non per la mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto per il diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni in comproprietà. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (Cass. Sez. Unite n. 2046 del 2006; Cass. n. 18759 del 2016).

Tuttavia, nel fare applicazione della norma citata e dei presupposti per ritenere sussistente il requisito dell’urgenza la sentenza impugnata non tiene conto del costante e consolidato insegnamento di questa Corte secondo cui, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c., le opere devono essere tali da eseguirsi senza ritardo al fine di evitare un possibile nocumento alla cosa comune o a terzi e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Dunque, se il condomino ha il tempo di convocare l’assemblea, sollecitarla o richiederne l’intervento, difetta il presupposto dell’urgenza.

In proposito deve richiamarsi il seguente principio di diritto cui il collegio intende dare continuità: “Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini” (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759, Rv. 641283 -01).

In altri termini, si è ripetutamente affermato che non sussiste il requisito dell’urgenza dei lavori, ai sensi dell’art. 1134 c.c., quando come nel caso in esame l’intervento sia programmabile, preceduto da richieste rivolte all’assemblea o comunque realizzabile con il tempo necessario per avvertire gli altri condomini o attivare i rimedi di cui all’art. 1105, comma 4, c.c..

L’urgenza ricorre solo quando non è possibile preavvisare l’amministratore o gli altri partecipanti, perché le opere devono essere eseguite senza ritardo, al fine di evitare un possibile nocumento alla cosa comune o a terzi.

La mera necessità, anche se accompagnata da inerzie altrui o da dissensi assembleari, non integra il presupposto richiesto dall’art. 1134 c.c., non potendo il singolo sostituirsi agli organi condominiali ogniqualvolta l’intervento sia deliberabile o autorizzabile preventivamente (vedi ex pluribus Cass. Sez. 2 Ordinanza n. 29336 del 23 ottobre 2023; Cass. Sez. 2, 06/10/2021, n. 27106; Sez. 2, Sentenza n. 9743 del 23/04/2010; Cass. Sez. 2 Sentenza n. 27519 del 19/12/2011)

Nel caso di specie i lavori risultano essere stati oggetto di valutazione e pianificazione nel tempo, con formali richieste rivolte agli altri condomini e con un ampio intervallo temporale tale da consentire l’attivazione dei rimedi tipici di gestione della cosa comune.

La Corte d’Appello, dunque, non ha tenuto conto dei suddetti principi nel momento in cui nel ricostruire l’andamento dei fatti ha evidenziato come, fin dal 1987 la Ca.Di. aveva inviato ai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, delle somme necessarie per le opere provvisorie effettuate e aveva comunicato l’intenzione di procedere al ripristino della copertura della parte di tetto caduta a seguito del cedimento della capriata. Inoltre, nel 1989 la medesima Ca.Di. aveva comunicato il progetto di risanamento strutturale del tetto facendo presente che si sarebbe potuto chiedere un contributo a fondo perduto al ministero dei Beni culturali invitando anche i condomini a sottoscrivere la richiesta per la concessione edilizia e, in data 27.2.1990, su convocazione della Ca.Di., era stata convocata una riunione di condominio nel corso della quale i condomini avevano contestato i lavori dichiarandosi disponibili ad intervenire in modo mirato senza trasformare questa disponibilità in proposte concrete. Pochi mesi dopo, nel giugno 1990 la Ca.Di. aveva chiesto ai condomini una dichiarazione nella quale si attestava che le spese erano fatte dalla medesima e che, quindi, il contributo doveva essere erogato alla stessa Ca.Di. mentre solo nel 1995 aveva chiesto il rimborso ai condomini sulla base delle quote condominiali degli importi spesi per i lavori.

Inoltre, per quanto detto, risulta erroneo anche il riferimento operato dalla Corte d’Appello al comportamento ostruzionistico degli altri condomini nonostante la necessità di intervenire.

In base ai principi sopra richiamati, pertanto, risulta infondata la tesi della Fondazione secondo cui il dilatarsi del tempo avrebbe determinato una sorta di urgenza sopravvenuta e/o a “peggioramento progressivo” rendendo assolutamente non procrastinabili le opere di ristrutturazione del Tetto dovendosi tener conto peraltro della complessità tecnica della progettazione delle opere di ristrutturazione e consolidamento e delle procedure di rilascio delle autorizzazioni della Sovraintendenza stante il valore storico-artistico dell’edificio.

2. In conclusione, il Collegio ritiene fondati il secondo, quarto e settimo motivo del ricorso principale proposto dalla La Pizzeria LO.DE. Di Ca.Ce.E C. e i cinque motivi del ricorso incidentale proposto da Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e Mi.Al., sostanzialmente adesivi a quelli del ricorso principale in quanto tutti formulati in relazione alla violazione dell’art. 1134 c.c. per la mancanza del presupposto dell’urgenza per chiedere il rimborso ai condomini di quanto anticipato da parte della Fondazione Ca.Di., cui è succeduta UN., per i lavori relativi alla ristrutturazione del tetto e della tettoia dell’immobile sito in Gubbio, Piazza (Omissis), denominato “Lo.De.”.

3. L’accoglimento dei suddetti motivi determina l’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e il rigetto di quelli proposti in via incidentale da UN. e dalla Fondazione Ca.Di., la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’Appello di Perugia che farà applicazione dei

principi sopra indicati e regolerà anche le spese del presente giudizio.

4. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti incidentali Fondazione Ca.Di. e UN. di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo, quarto e settimo motivo del ricorso principale proposto dalla Pizzeria LO.DE. Di Ca.Ce.E C. e i cinque motivi del ricorso incidentale proposto da Ca.Ma., Mi.As., Mi.Es.e Mi.Al., rigetta i ricorsi incidentali proposti da UN. e dalla Fondazione Ca.Di., cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione anche per le spese del presente giudizio;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti incidentali Fondazione Ca.Di. e UN. di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2° Sezione civile in data 5 febbraio 2026.

Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2026.

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|19 maggio 2026| n. 15134.

Sentenza Integrale

SEZIONE SECONDA CIVILE

Dott. FALASCHI Milena -Presidente

Dott. CAPONI Remo – Consigliere Rel.

FATTI DI CAUSA

RAGIONI DELLA DECISIONE

P.Q.M.

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FATTI DI CAUSA

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P.Q.M.

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