Con l’ordinanza n. 13852 del 12 maggio 2026, la Corte di Cassazione è intervenuta con un importante chiarimento in materia di diritti reali, precisando i requisiti fondamentali che deve possedere l’atto costitutivo per la valida creazione di una servitù prediale.
Nella sua ampia esposizione, la Suprema Corte stabilisce un principio di assoluto rigore formale e sostanziale: il titolo (ovvero il contratto o il testamento) che costituisce o riconosce una servitù prediale deve essere estremamente preciso. Esso deve contenere, senza margini di ambiguità, tutti gli elementi idonei a delineare il contenuto oggettivo del “peso” imposto su un fondo (fondo servente) a vantaggio di un fondo vicino appartenente a un diverso proprietario (fondo dominante).
Perché il diritto sia validamente costituito, i giudici di legittimità sottolineano che il titolo deve specificare in modo inequivocabile:
L’estensione del diritto.
Le precise modalità di esercizio della servitù.
Le caratteristiche e l’ubicazione esatta dei fondi interessati.
Di conseguenza, la Cassazione sancisce la totale inefficacia delle cosiddette “clausole di stile”. Tutte quelle formule generiche e stereotipate che vengono spesso inserite in modo routinario negli atti notarili di trasferimento immobiliare — come i vaghi riferimenti a “stati di fatto sussistenti”, “servitù attive e passive”, o “diritti e oneri esistenti” — sono prive di alcun valore giuridico ai fini della costituzione di una servitù. Tali formule, proprio per la loro vaghezza, non permettono di identificare quale sia l’effettivo onere imposto sulla proprietà, rendendole inidonee a limitare il diritto di proprietà del fondo servente.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|12 maggio 2026| n. 13852.
Servitù prediali no alle clausole generiche
Massima: Il titolo costitutivo od indicativo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell’estensione e delle modalità di esercizio in relazione all’ubicazione dei fondi, restando inefficaci, ai suddetti fini, le clausole cosiddette di stile, che facciano generico riferimento a stati di fatto sussistenti, a servitù attive e passive e così via.
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Servitu’ – Prediali – Costituzione del diritto – Delle servitu’ volontarie – Costituzione negoziale – In genere atto costitutivo – Individuazione di tutti gli elementi essenziali nel titolo – Necessità – Clausola di stile di generico riferimento allo stato di fatto sussistente – Inefficacia – Servitù prediali no alle clausole generiche
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Magistrati:
Dott. FALASCHI Milena – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Relatore
Dott. AMATO Cristina – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso 24852-2022 proposto da:
AS. Sas DI Lo.St. & C. Sas, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. Al.Iz., RO.VI., che la rappresenta e difende;
ricorrente –
contro
Cu.Ma., rappresentata e difesa dall’avv. Fr.Ca.;
controricorrente –
avverso la sentenza n. 2195/2022 della CORTE DI APPELLO di MILANO, depositata il 22/06/2022;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere Oliva.
Servitù prediali no alle clausole generiche
FATTI DI CAUSA
As. Sas di Lo.St. e C. evocava Cu.Ma., innanzi il Tribunale di Pavia, rivendicando la proprietà esclusiva di un’area cortilizia e l’inesistenza, sulla stessa, di un diritto di servitù di passaggio a favore del fondo di proprietà della convenuta. La società attrice esponeva, in particolare, di avere acquistato, con atto del 26.10.2010, una porzione immobiliare, costituita da negozio al piano terreno, distinta dalla particella (omissis) e che in detto atto era stata prevista una servitù di passaggio a favore di altra porzione immobiliare rimasta nella proprietà del venditore, distinta dalla particella (omissis), con la condizione risolutiva espressa, secondo la quale il diritto di transito, costituito a favore della predetta particella (omissis), sarebbe venuto meno nel caso in cui quest’ultima fosse stata trasferita a Lo.St., o persona o ente da lui nominato, entro il 30.11.2010, come previsto dall’apposito preliminare stipulato tra le parti il 16.6.2010. Con ulteriore atto del 3.12.2010 la particella (omissis) era stata acquistata da Lo.Gi., con atto nel quale si dava atto dell’esistenza della servitù di passaggio sul fondo di proprietà di As. Sas Il predetto Lo.Gi. aveva poi ceduto detta porzione a Cu.Ma., con atto del 17.11.2011, con la clausola “con tutte le servitù attive e passive”ma privo della specifica menzione del diritto di transito di cui si discute. La società attrice deduceva quindi che quest’ultimo era stato rinunciato dal Lo.Gi., o che comunque si era inverata la condizione risolutiva contenuta nel contratto del 26.10.2010, posto che la particella (omissis) non era stata acquistata da Lo.St., o persona o ente da lui nominato, entro la scadenza prevista del 30.11.2010.
Si costituiva in giudizio Cu.Ma., resistendo alla domanda ed invocando, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’esistenza del diritto di transito oggetto della domanda principale di negatoria servitutis.
Con sentenza n. 682/2020, il Tribunale accoglieva la negatoria, dichiarando l’inesistenza del diritto di passaggio pedonale e carrabile a favore del fondo di proprietà Cu.Ma..
Servitù prediali no alle clausole generiche
Con la sentenza oggi impugnata, n. 2195/2022, la Corte di Appello di Milano, riformando la decisione di prima istanza, rigettava la domanda proposta dalla società originaria attrice. Riteneva in particolare la Corte di secondo grado che la condizione risolutiva contenuta nell’atto del 26.10.2010 non si fosse realizzata, nonostante il mancato rispetto del termine del 30.11.2010, poiché l’atto del 3.12.2010, con il quale Lo.Gi. aveva acquistato la particella (omissis), faceva espressa menzione dell’esistenza del diritto di transito di cui è causa. Esso poi, secondo la Corte distrettuale, si sarebbe trasferito, unitamente al fondo, in favore della Cu.Ma., poiché quest’ultima, con l’atto del 17.11.2011, aveva acquistato la porzione oggi di sua proprietà, con tutte le servitù attive e passive.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione As. Sas di Lo.St. e C., affidandosi a quattro motivi, cui resiste con controricorso Cu.Ma..
In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memoria.
Servitù prediali no alle clausole generiche
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c., in relazione all’art. 360,
primo comma, n. 3 c.p.c., per avere la Corte di Appello erroneamente ritenuto che non potesse considerarsi avverata la condizione risolutiva prevista dalle parti nell’atto con cui la società As. Sas aveva acquistato la proprietà del suo immobile, interpretando erroneamente la volontà delle parti. Ad avviso della ricorrente, in particolare, la ragione per cui era stata costituita la servitù era collegata alla previsione dell’acquisto del fondo dominante da parte di Lo.St. o persona o ente da lui nominato, come previsto dall’apposito preliminare concluso il 16.10.2010; invece la particella (omissis) era stata acquistata da Lo.Gi., il quale non era stato indicato dal Lo.St., ma aveva agito in proprio, la condizione risolutiva si era avverata, con conseguente venire meno del diritto reale sul fondo della società ricorrente. A nulla rileverebbe, a contrario, il fatto che nell’atto del 3.12.2010, con il quale Lo.Gi. aveva acquistato la particella (omissis), fosse stata menzionata la servitù di cui è causa, né che nel successivo atto del 17.11.2011, con il quale la Cu.Ma. aveva acquistato la proprietà del cespite predetto, fosse stato previsto il trasferimento delle servitù attive e passive inerenti il bene.
Con il secondo motivo la società ricorrente si duole invece dell’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare la decisiva circostanza che Lo.Gi. non aveva acquistato la particella (omissis) in virtù di indicazione ricevuta da Lo.St., promissario acquirente del predetto bene, ma in proprio.
Servitù prediali no alle clausole generiche
Con il terzo motivo la ricorrente denunzia la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché il giudice di appello non si sarebbe pronunciato sulla domanda con la quale l’odierna ricorrente aveva
dedotto la rinuncia, da parte di Lo.Gi., alla servitù di passaggio oggetto di causa.
Ed infine, con il quarto ed ultimo motivo As. Sas contesta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366 e 1369 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte milanese avrebbe erroneamente ritenuto sufficiente, ai fini del trasferimento della servitù attiva oggetto di causa, la clausola di stile contenuta nel rogito del 17.11.2011.
Il primo, il terzo e il quarto motivo, che meritano di essere esaminati congiuntamente, sono fondati.
Le parti, nel rogito del 26.10.2010, avevano previsto la costituzione di un diritto di passaggio, pedonale e carrabile, sulla particella (omissis), oggetto della compravendita, e a favore della particella (omissis), rimasta nella proprietà del venditore. Avevano altresì pattuito che detto diritto sarebbe venuto meno qualora la particella (omissis) non fosse stata acquistata da Lo.St., o persona o ente da lui nominata, entro il 30.11.2010. Poiché è pacifico che la particella (omissis) è stata acquistata, dopo tale data, e precisamente con atto del 3.12.2010, da Lo.Gi., la condizione risolutiva avrebbe dovuto essere considerata come avverata. Non assume alcun rilievo il fatto che l’esistenza del diritto in re aliena era stato menzionato nell’atto del 3.12.2010, poiché, in presenza del dimostrato avveramento della condizione risolutiva di cui al contratto del 26.10.2010, la menzione del diritto in un successivo rogito, redatto tra parti diverse, non poteva essere considerata sufficiente ai fini della persistenza dell’onere. L’interpretazione fornita dalla Corte distrettuale della pattuizione contenuta nel rogito del 26.10.2010 è dunque erronea, in quanto il giudice di merito ha fatto derivare la persistenza del diritto in re aliena oggetto di causa dal fatto che esso fosse stato menzionato nel rogito del 3.12.2010, ritenendo da un lato irrilevante il mancato rispetto del termine del 30.11.2010, previsto nel contratto intervenuto tra il venditore e la società odierna ricorrente, ed affermando dall’altro lato che la condizione porrebbe un onere in capo alla parte venditrice, che è la stessa sia nell’atto del 26.10.2010 che in quello del 3.12.2010. In tal modo, la Corte milanese ha trascurato di considerare l’elemento temporale, espressamente indicato nel rogito del 26.10.2010, e non ha tenuto conto del fatto che la persistenza del diritto reale avrebbe, semmai, potuto essere desunta da una dichiarazione della parte titolare del fondo servente, e non invece di quella titolare del fondo dominante. La circostanza, dunque, che la parte venditrice fosse la medesima, nei due atti di cui anzidetto, non assume alcun rilievo, posto che l’esistenza, o la persistenza, della servitù non può essere desunta da una dichiarazione del proprietario del fondo dominante. Il successivo rilievo, sempre operato dalla Corte di merito, che l’odierna ricorrente non avrebbe né allegato, né dimostrato la sussistenza della colpa del venditore, pur prevista dalla condizione risolutiva contenuta nel rogito del 26.10.2010, è fuorviante, poiché il giudice di appello avrebbe dovuto verificare la sussistenza, o meno, degli elementi previsti dalla condizione risolutiva oggetto di causa alla luce di un apprezzamento complessivo delle circostanze di fatto, e quindi valutando sia l’elemento temporale, che quello soggettivo, indicati nella clausola del rogito del 26.10.2010.
Servitù prediali no alle clausole generiche
Del resto si è in presenza di una servitù volontaria e in tema di servitù convenzionali va affermato il principio di diritto (al quale dovrà, perciò, conformarsi il giudice di rinvio) secondo cui l’indagine sull’opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può
essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumere l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto, anche, quindi, con riguardo all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione, come imposto dall’ultimo comma dell’art. 2659 c.c. (v. Cass. n. 3590/1993; Cass. n. 8448/1998 e Cass. n. 18892/2009).
Da quanto precede deriva la fondatezza del primo motivo del ricorso.
Del pari fondato è il quarto motivo, logicamente connesso al primo, poiché il fatto che nel rogito del 17.11.2011, con il quale Lo.Gi. ha trasferito la proprietà della particella (omissis) alla Cu.Ma., fosse stato previsto il trasferimento di tutte le servitù attive e passive inerenti al cespite compravenduto non costituisce elemento sufficiente ai fini di ritenere trasferita, unitamente al cespite, anche la servitù oggetto di causa. Va infatti data continuità, al riguardo, al principio secondo cui “Il titolo costitutivo od indicativo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell’estensione e delle modalità di esercizio in relazione all’ubicazione dei fondi, restando inefficaci, per detti fini, le clausole cosiddette di stile, che facciano, cioè, generico riferimento a stati di fatto sussistenti, a servitù attive e passive e così via” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18349 del 25/10/2012; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11674 del 05/09/2000; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1567 del 28/05/1973; Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 576 del 04/03/1971).
Servitù prediali no alle clausole generiche
Fondato è anche il terzo motivo, perché, una volta esclusa la configurabilità, nel caso concreto, della servitù di transito costituita per
atto volontario, il giudice di merito avrebbe dovuto indagare in relazione alla configurazione concreta dei luoghi, onde verificare se, nella specie, sussistessero, o meno, i presupposti per riconoscere comunque un diritto di transito a favore del fondo dell’odierna controricorrente, la quale aveva dedotto, con il terzo motivo di appello, l’intervenuta costituzione del predetto diritto, a favore del proprio fondo, per destinazione del padre di famiglia (cfr. pag. 10 della sentenza impugnata). A fronte di tale deduzione, l’odierna ricorrente aveva eccepito l’intervenuta rinuncia al passaggio da parte della Cu.Ma., ma questo profilo non è stato in alcun modo esaminato dalla Corte distrettuale, la quale è conseguentemente incorsa nel vizio di cui all’art. 112 c.p.c., non avendo in alcun modo preso in considerazione né la domanda proposta, in subordine, dalla parte appellante, né la correlata eccezione sollevata dall’odierna società ricorrente.
Il secondo motivo, invece, rimane assorbito, perché il giudice del rinvio dovrà procedere ad un rinnovato esame della fattispecie, tenendo conto dell’impossibilità di configurare un diritto di passaggio di origine convenzionale, a fronte della conclamata scadenza dell’elemento temporale contenuto nella clausola risolutiva di cui al contratto del 26.10.2010, con il quale As. Sas ha acquistato l’immobile distinto dalla particella (omissis).
In definitiva, quindi, vanno accolti primo, terzo e quarto motivo, e dichiarato assorbito il secondo. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, che nel riesaminare la vicenda alla luce dei principi sopra illustrati, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.
Servitù prediali no alle clausole generiche
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo, terzo e quarto motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione.
Così deciso in R., nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 6 Novembre 2025.
Depositato in Cancelleria il 12 Maggio 2026.
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