Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 gennaio 2025| n. 1178.
Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
Massima: In tema di espropriazione per pubblica utilità, il metodo di stima sintetico-comparativo richiede che gli immobili considerati per la comparazione abbiano caratteristiche omogenee, inclusa la zona urbanistica di appartenenza. La perizia che non indica le fonti dei valori utilizzati, né documenta la rappresentatività degli immobili di riferimento, non soddisfa i requisiti di congruità e trasparenza richiesti dalla normativa.
Ordinanza|17 gennaio 2025| n. 1178. Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
Integrale
Tag/parola chiave: Indennità – Liquidazione – Criterio sintetico-comparativo – Appartenenza alla stessa zona urbanistica – Necessità
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCODITTI Enrico – Presidente
Dott. MARULLI Marco – Consigliere
Dott. MERCOLINO Guido – Consigliere
Dott. VAROTTI Luciano – Relatore
Dott. D’ORAZIO Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 4117 del ruolo generale dell’anno 2024,
proposto da
Comune di Frosolone (P. Iva 00070680947), in persona del Sindaco e legale rappresentante pro tempore Avv. Ia.Fe., con sede in Frosolone (Omissis), Co.Ga., rappresentato e difeso – giusta delibera di G.C. n. 12 del 29.01.2024 e procura speciale in calce al ricorso – dall’Avv. Re.Po. (Cod. Fisc. (Omissis); Pec: (Omissis)), elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’Avv. Ug.Po. (Cod. Fisc. (Omissis); Pec: (Omissis)) in Via Ba.De.. Il difensore dichiara di voler ricevere gli avvisi e le comunicazioni di cancelleria al numero di fax (Omissis) e/o all’indirizzo Pec (Omissis).
Ricorrente
contro
Pa.Gi. nato a F (Omissis) il (Omissis), ivi residente alla Frazione di S alla via (Omissis), c.f. (Omissis), elettivamente domiciliato in rappresentata e difesa, giusta procura speciale alle liti in calce al controricorso, dall’avv. Lu.De. (C.F.: (Omissis)) del foro di Campobasso, iscritto all’albo speciale dei Cassazionisti dal 08.03.2007, presso e nello studio del quale, sito in Campobasso, alla via Du.De., è elettivamente domiciliato ed il quale, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., dichiara di voler ricevere avvisi, notificazioni e comunicazioni di cancelleria all’indirizzo pec (Omissis) (indirizzo PEC iscritto nel Reginde), presso cui dovranno essere effettuate altresì le notificazioni ad istanza di parti private, intendendo la parte avvalersi della facoltà di eleggere domicilio presso l’indirizzo di posta elettronica certificata indicato, come consentito dalla suddetta norma, in alternativa all’elezione di domicilio nel Comune di Roma; n. di fax (Omissis).
Controricorrente
avverso l’ordinanza della Corte d’Appello di Campobasso n. 1371 depositata il 20 dicembre 2023.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2025 dal consigliere Luciano Varotti.
Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
FATTI DI CAUSA
1.- Con l’ordinanza indicata in epigrafe la Corte d’Appello di Campobasso – adita da Pa.Gi., proprietario di suoli estesi mq 6.805 nei Comuni di F (Omissis) e di M (Omissis), onde ottenere la determinazione della giusta indennità per l’acquisizione sanante ex art. 42-bis del D.P.R. n. 327/2001 disposta su due particelle dei suoi terreni ((Omissis) del foglio (Omissis)), sulle quali era stata realizzata un’isola ecologica – liquidava al proprietario Euro 13.631,20 per la perdita dei due mappali, Euro 1.363,12 per il ristoro del pregiudizio non patrimoniale, Euro 3.407,80 per l’occupazione illegittima delle aree durata cinque anni e, infine, Euro 65.831,81 per il deprezzamento pari al 90% del valore di mercato dei suoli residui (foglio (Omissis), particelle (Omissis) in agro di F e foglio (Omissis), particelle (Omissis) in agro di M).
2.- Per quanto qui ancora rileva, osservava la Corte – aderendo alle conclusioni del c.t.u. e disattendendo i singoli rilievi delle parti – che dei terreni rimasti in proprietà del Pa.Gi., quelli del Comune di Frosolone erano collocati in zona D, in area destinata ad attività industriale-artigianale, mentre quelli in Comune di M avevano destinazione agricola, ricadendo in zona E.
Erano condivisibili le conclusioni del consulente d’ufficio, secondo le quali i suoli in zona D, “con caratteristiche di effettiva edificabilità”, erano da valutare col metodo sintetico-comparativo (peraltro non oggetto di critiche inter partes) mediante riferimento a prezzi di mercato di terreni edificabili in aree industriali siti nei comuni limitrofi (in particolare R, C, C e M) ed utilizzando come parametro la delibera del Comune di Frosolone n. 93/2022, avente ad oggetto la determinazione del costo medio per metro quadrato dei terreni fabbricabili, in relazione alle diverse aree del territorio comunale, a fini Imu.
Da qui un valore di Euro 15,49 al mq, ottenuto dal c.t.u. facendo la media tra il valore della zona B di completamento e quello della zona C1 di espansione delle aree comunali di S e altre località: valore confermato anche dalla constatazione che il c.t.u. lo aveva applicato esclusivamente ai terreni le cui caratteristiche geomorfologiche e, in particolare, l’acclività, consentivano la formazione di lotti minimi di 250 mq necessari per la costruzione secondo lo strumento urbanistico.
Pertanto, il valore delle aree espropriate (particelle (Omissis)) era di Euro 13.631,20, cui andava aggiunto il 10% per il danno non patrimoniale (euro 1.363,12), non potendo trovare applicazione la percentuale (invocata dal Pa.Gi.) del 20% prevista dall’art. 42-bis, quinto comma, per il caso, non ricorrente nella specie, del “terreno destinato a essere attribuito per finalità di interesse pubblico in uso speciale a soggetti privati”.
L’occupazione senza titolo della durata di cinque anni andava ristorata mediante applicazione del tasso di interesse del 5% per ciascun anno, con un indennizzo di Euro 3.407,80.
Le aree agricole delle particelle (Omissis) in Comune di M, di mq 1.535, avevano un valore di 0,80 al mq.
Quanto ai suoli non toccati dall’espropriazione, il c.t.u. li aveva divisi in fondi che consentivano la formazione di lotti minimi di 250 mq e terreni inidonei, per le caratteristiche morfologiche, ad essere così suddivisi.
Ai primi aveva attribuito un valore di Euro 15,49 al mq ed ai secondi un valore di Euro 10,84 al mq, ottenuto applicando un deprezzamento del 30%.
In relazione a tali suoli, la complessiva valutazione di tutte le circostanze di fatto emerse dall’esame dello stato dei luoghi, la preclusione all’esercizio di qualsiasi altro tipo di attività sui terreni, sia per la soppressione del piazzale principale di manovra su cui era sorta l’ecoisola, sia per la presenza di questa (che per ragioni di carattere sanitario scoraggia investimenti produttivi), sia per le oggettive difficoltà di accesso, aveva giustamente indotto il c.t.u. a ritenere quasi del tutto azzerate le possibilità di sfruttamento economico delle aree, con quantificazione del loro deprezzamento in Euro 65.831,81, pari al 90% del valore dei terreni residui: infatti, lo stesso decreto di acquisizione portava un valore unitario di Euro 12,00 al mq, quantificato in relazione a quello di aree industriali di comuni limitrofi e valido per tutti i suoli situati nella zona industriale, donde l’infondatezza delle critiche del Comune resistente, che poteva predicare la natura agricola di tali suoli solo attribuendogli un valore di 0,80 al mq, in contraddizione col valore assegnato con decreto di acquisizione.
3.- Per la cassazione di tale ordinanza propone ricorso il Comune di Frosolone sulla base di tre motivi.
Resiste il Pa.Gi., che conclude per l’inammissibilità e, comunque, per il rigetto nel merito dell’impugnazione.
Con provvedimento del 10 maggio 2024 il Consigliere coordinatore ha proposto la definizione accelerata del ricorso, mentre il Comune ha insistito per la decisione del merito con atto del 21 giugno 2024.
Il ricorso è stato, quindi, assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.
Entrambi i contendenti hanno depositato una memoria ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ.
Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
RAGIONI DELLA DECISIONE
4.- Col primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 33 del D.P.R. n. 327/2001 e 2697 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3.
La Corte aveva recepito le conclusioni del c.t.u., che tuttavia non aveva risposto alle osservazioni del c.t.p. del Comune in ordine alla corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, oltretutto senza l’indicazione dei necessari coefficienti parametrici indispensabili per adeguare i valori ricercati alle caratteristiche delle aree oggetto di valutazione.
Tale metodo presuppone che gli immobili da confrontare abbiano caratteristiche omogenee: omogeneità che nella fattispecie era esclusa, dato che il consulente d’ufficio aveva preso in considerazione aree industriali definite “limitrofe”, quali quella di Ripalimosani, ma invero distanti circa 40 km dai suoli oggetto di causa, mentre aveva trascurato di analizzare aree industriali più vicine, quali quelle di M, di B, di P, di M e/o S, dal valore decisamente più basso.
Era inoltre totalmente mancata l’indicazione delle fonti dalle quali desumere i valori assunti dal c.t.u.: in particolare, non risulterebbero indicate nell’elaborato, né tantomeno nel provvedimento impugnato, le indagini di mercato svolte, le informazioni assunte per addivenire al convincimento contestato, i professionisti di zona e/o sindacati (che assistono i propri associati nelle transazioni) e/o gli studi notarili (che riferiscono con riferimento alle ultime transazioni) interpellati, così da poter attuare il controllo sulle aree considerate dal c.t.u. idonee per l’applicazione del metodo sintetico-comparativo utilizzato.
Col terzo mezzo il Comune si duole della violazione o della falsa applicazione degli artt. 33 del D.P.R. n. 327/2001 e 2697 cod. civ. (art. 360, primo comma, n. 3).
La Corte avrebbe recepito la c.t.u. che si fondava sulla delibera n. 93/2022 del Comune, riguardante tuttavia terreni posti in zone ubicate a diversi chilometri di distanza da quella industriale “Fresilia”, oggetto di causa, ed aventi caratteristiche e indici urbanistici con standard diversi dalla zona D Industriale.
5.- Il primo ed il terzo mezzo possono essere esaminati congiuntamente.
Essi, nella sostanza, censurano non solo una violazione di legge, ma anche una mancanza di motivazione dell’ordinanza: riqualificazione che può essere operata d’ufficio, in quanto l’erronea intitolazione del motivo di ricorso non osta alla sua sussunzione in altre fattispecie di cui all’art. 360, primo comma, cod. proc. civ., né determina l’inammissibilità del mezzo se dall’articolazione del motivo sia chiaramente individuabile il tipo di vizio denunciato (ex multis Cass., sez. VI-T, 7 novembre 2017 n. 26310; più recentemente Cass. SU, 9 aprile 2024, n. 9448).
Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
Passando al merito di essi, giova premettere che il criterio di stima sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, ma soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo.
Pertanto, il giudice di merito, per applicarlo correttamente, deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (tra le tante: Cass., sez. I, 7 ottobre 2016, n. 20232); ed anche quando egli recepisca i risultati della c.t.u., è comunque tenuto ad indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla congruità della motivazione (Cass., sez. I, 31 dicembre 2019, n. 34743).
Ora, l’ordinanza impugnata ha aderito alle conclusioni del consulente, il quale aveva quantificato il valore al mq dei beni ablati e di quelli rimasti in capo al Pa.Gi. partendo dalla constatazione che i suoli in Comune di Frosolone ricadevano in zona D, destinata ad attività industriale-artigianale, mentre quelli in Comune di M (sui quali non vi è contestazione) si trovavano in zone E ed avevano destinazione agricola.
Partendo da tale dato, il c.t.u. e l’ordinanza impugnata hanno ritenuto idoneo alla stima (come già detto) il metodo sintetico-comparativo, ma hanno poi tratto il valore di Euro 15,84 al mq utilizzando i dati contenuti nella delibera comunale n. 93/2022, che nondimeno riguardava “aree poste nella Zona B di Completamento e nella Zona C1 di Espansione S e località varie”, e confrontando i valori di suoli posti in zone industriali “limitrofe”, senza tuttavia chiarire da dove fosse desunta tale vicinanza, peraltro negata dal ricorrente.
Nell’ordinanza non si rinviene alcuna spiegazione sul perché i suoli in zona B di completamento e C1 di espansione, considerati della delibera comunale n. 93/2022, fossero omogenei a quelli oggetto di causa; e nemmeno è spiegato perché il c.t.u. abbia ritenuto di non esaminare, anche solo per escluderne la rilevanza, i suoli posti in altre zone industriali suggerite dal Comune (tramite il suo c.t.p.) e poste, a suo dire, in località più adiacenti.
Tale motivazione non appare rispettosa del minimo costituzionale previsto dall’art. 111 Cost. (così come definito da Cass. Su, 7 aprile 2014, n. 8053), poiché la conclusione cui perviene la Corte non è coerente – come si è sopra detto – con le premesse dalla quale parte, ossia con l’adozione del metodo sintetico-comparativo per la stima dei suoli, che implica, come sopra si è illustrato, la comparazione tra immobili omogenei e, dunque, tra immobili che quantomeno ricadono in una medesima zona urbanistica.
In conclusione, i due motivi devono essere accolti, con conseguente cassazione dell’ordinanza e rimessione al giudice a quo, per un nuovo esame.
Stima espropriazione la comparazione richiede omogeneità e perizia trasparente
6.- Col secondo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.), nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. (art. 360, primo comma, n. 3).
La Corte non avrebbe considerato, nel determinare il deprezzamento delle aree rimaste in proprietà del Pa.Gi., che l’isola ecologica aveva ridotto solo parzialmente l’accessibilità ai fondi; che era inverosimile che i lotti concretamente edificabili fossero circa 12, dovendosi tenere presente che essi erano solo per una minima parte destinati a diventare un lotto del piano, nello specifico il lotto “(Omissis)” ed il lotto (Omissis), mentre la maggior parte di esse non rientrano in specifica ed opportuna lottizzazione; che l’isola ecologica era stata costruita nel rispetto della normativa vigente e che, pertanto, non sussisteva alcuna ragione di carattere sanitario che giustificasse la riduzione del loro valore.
7.- Il mezzo è assorbito, in quanto rientrante nella più generale questione della valutazione dei fondi, sulla quale dovrà provvedere la Corte in sede di rinvio.
P.Q.M.
la Corte accoglie il primo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa e rinvia alla Corte d’Appello di Campobasso, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma l’8 gennaio 2025, nella camera di consiglio della prima sezione.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2025.
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