Categoria: Diritto Civile e Procedura Civile

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 18442 del 7 luglio 2025, ha stabilito i criteri per valutare l'inadempimento dell'obbligo di stipulare un contratto definitivo di compravendita immobiliare.

La sentenza riguarda l'ipotesi in cui il promittente compratore giustifichi il proprio rifiuto a stipulare il definitivo adducendo il mancato sgombero dell'immobile da parte di un terzo locatario. La Corte ha precisato che il giudice di merito non può considerare automaticamente il rifiuto del terzo come una causa esonerativa di responsabilità per il promittente compratore.

Affinché l'inadempimento del promittente compratore possa essere giustificato, il giudice deve compiere due accertamenti fondamentali:

Deve accertare la legittimità del rifiuto del terzo locatario a liberare l'immobile.

Deve indagare sull'eventuale attività che il promittente compratore ha concretamente svolto per rimuovere l'ostacolo e adempiere all'obbligo contrattuale (ad esempio, intraprendendo azioni legali contro il terzo o dimostrando di aver fatto quanto in suo potere).

Senza questi due accertamenti, il promittente compratore non può essere esonerato dalla sua responsabilità contrattuale.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 18483 del 7 luglio 2025, ha fornito un importante chiarimento sul criterio del forum destinatae solutionis (foro dell'adempimento) ai fini della competenza territoriale nelle controversie di compravendita.

La Corte ha stabilito che, qualora le parti abbiano contrattualmente designato, per il pagamento del prezzo di una compravendita di beni mobili, il luogo in cui si trova l'acquirente al momento della consegna della cosa, tale designazione opera solo nell'ipotesi di adempimento della prestazione.

Al contrario, nel caso di inadempimento del compratore, seguito dall'azione giudiziale del venditore, riprende piena efficacia il regolamento legale previsto dall'art. 1498, comma 3, c.c. Secondo tale norma, l'obbligazione di pagare il prezzo, ove non diversamente stabilito per il caso di inadempimento, si adempie al domicilio del venditore-creditore.

Nel caso specifico, relativo a forniture di materiale per pasticcerie, la Suprema Corte ha accolto il ricorso per regolamento di competenza della società creditrice, dichiarando competente il tribunale del luogo di domicilio del creditore (venditore), contrariamente a quanto stabilito dal giudice di primo grado che aveva declinato la competenza in favore del foro del debitore.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza civile n. 15075 del 5 giugno 2025, ha affrontato la questione dello status di figlio in casi di procreazione medicalmente assistita (PMA) eterologa eseguita all'estero da una coppia omosessuale femminile, con nascita avvenuta in Italia. La Corte ha stabilito che il bambino nato ha lo status di figlio riconosciuto anche nei confronti della madre intenzionale (non biologica) che, insieme alla madre biologica, aveva prestato il consenso alla pratica fecondativa. Questo riconoscimento è la diretta conseguenza della declaratoria di illegittimità costituzionale dell'art. 8 della Legge n. 40 del 2004, sancita dalla Sentenza n. 68 del 2025 della Corte Costituzionale. La Cassazione ha precisato che, prima di tale pronuncia costituzionale, il giudice ordinario non avrebbe potuto riconoscere la genitorialità della madre intenzionale attraverso una mera interpretazione evolutiva, a causa del tenore letterale preclusivo del vecchio art. 8. Nel caso di specie, pur rigettando il ricorso, la Suprema Corte ha corretto la motivazione della Corte d'Appello che aveva accolto la domanda, precisando che il riconoscimento doveva fondarsi sulla sentenza di illegittimità costituzionale sopravvenuta e non sull'interpretazione evolutiva dell'articolo.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 15061 del 5 giugno 2025, ha stabilito un importante principio in materia di contratti di somministrazione (come quelli di energia o acqua) in caso di contestazione sui consumi. La Corte ha chiarito che i dati di consumo registrati dal contatore godono soltanto di una presunzione semplice di veridicità. Di conseguenza, in caso di contestazione da parte dell'utente, l'onere probatorio viene così ripartito:

Il somministrante (ad esempio l'azienda erogatrice) deve provare che il contatore era perfettamente funzionante e immune da vizi.

L'utente (il fruitore) deve, a sua volta, dimostrare che l'eventuale eccessività dei consumi è stata causata da fattori esterni al suo controllo (come, ad esempio, un guasto occulto dell'impianto interno non imputabile a sua negligenza) e che non avrebbe potuto evitare con una diligente custodia dell'impianto. In alternativa, l'utente deve provare di aver vigilato con diligenza affinché terzi non potessero alterare il funzionamento del misuratore o causare un aumento dei consumi.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza civile n. 15097 del 5 giugno 2025, ha analizzato la valenza probatoria della clausola di quietanza di pagamento contenuta in un atto notarile di compravendita. La Suprema Corte ha chiarito che l'attestazione del venditore, riportata nell'atto, secondo cui "il pagamento del prezzo complessivo è avvenuto contestualmente alla firma del presente atto", non è coperta dalla fede privilegiata propria dell'atto pubblico (ex art. 2700 c.c.).

Tale dichiarazione ha invece natura confessoria. Di conseguenza, il venditore che ha rilasciato quietanza non è generalmente ammesso a fornire la prova contraria per testimoni o presunzioni. L'unica via per disconoscere la quietanza è dimostrare, in applicazione analogica dell'art. 2732 c.c. (sulla revoca della confessione), che il rilascio della quietanza sia avvenuto per errore di fatto o per violenza. In alternativa, se il venditore deduce la simulazione del pagamento (cioè che il pagamento in realtà non è avvenuto), questa deve essere provata mediante una controdichiarazione scritta, in quanto trattasi di prova tra le parti del negozio.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza civile n. 15341 del 9 giugno 2025, ha stabilito un principio cruciale in merito all'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative contenute nei regolamenti condominiali che impongono servitù reciproche (ad esempio, il divieto di destinare immobili ad un certo uso).

La Suprema Corte ha chiarito che l'opponibilità di tali vincoli non è automatica, ma è strettamente subordinata alla loro corretta trascrizione nei Registri Immobiliari. Le modalità di trascrizione variano a seconda dell'epoca in cui è stata effettuata:

Dopo la L. n. 52/1985 (art. 17, comma 3): è necessaria l'indicazione delle specifiche clausole limitative in una nota di trascrizione apposita, distinta da quella relativa all'atto di acquisto.

Prima della L. n. 52/1985 (sotto il codice civile): le clausole specifiche dovevano essere riportate nell'unica nota di trascrizione presentata per la vendita (artt. 2659, co. 1, n. 2, e 2665 c.c.). A tal fine, il mero generico rinvio al regolamento non è sufficiente.

Sotto il Codice Civile del 1865 (art. 1940): era necessario che la nota di trascrizione rendesse individuabili la natura della servitù reciproca e i fondi coinvolti.

In applicazione di questo principio, la Cassazione ha cassato la decisione impugnata che aveva ritenuto opponibile a un terzo acquirente una clausola del 1937 che vietava di adibire l'immobile a scuola di musica, semplicemente perché l'atto di vendita del 1938 richiamava il regolamento. La Corte ha imposto di verificare se la nota di trascrizione riportasse non solo il regolamento, ma anche la specifica clausola limitativa della proprietà.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 15400 del 9 giugno 2025, ha stabilito un importante principio in merito alla integrità del contraddittorio nel giudizio di rinvio. La Corte ha chiarito che in questa fase processuale non è più possibile eccepire né il giudice può rilevare d'ufficio la mancanza di un litisconsorzio necessario (ovvero la non integrità del contraddittorio dovuta a un'esigenza originaria). Tale preclusione si verifica se la questione non è stata sollevata nel ricorso per cassazione e, soprattutto, non è stata rilevata dal giudice di legittimità nella precedente fase. La logica sottesa è che si deve presumere che la Corte di Cassazione, non avendo sollevato il vizio, abbia implicitamente ritenuto il contraddittorio come integro. Di conseguenza, nel giudizio di rinvio e nei successivi gradi di legittimità, le sole persone che possono e devono partecipare in qualità di litisconsorti necessari sono coloro che sono stati effettivamente parti nel primo giudizio dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza civile n. 15346 del 9 giugno 2025, ha definito il criterio distintivo tra gli atti di ordinaria amministrazione e quelli di straordinaria amministrazione nell'ambito del condominio.

La Corte ha stabilito che la discriminante risiede nella "normalità" dell'atto di gestione rispetto all'obiettivo di utilizzo e godimento dei beni comuni. Gli atti di ordinaria amministrazione rientrano nelle funzioni dell'amministratore (art. 1133 c.c.) e sono vincolanti per tutti i condomini. Al contrario, gli atti di straordinaria amministrazione necessitano dell'autorizzazione dell'assemblea per produrre effetti vincolanti, fatte salve le eccezioni urgenti previste dall'art. 1135, comma 2, c.c.

In particolare, gli atti che comportano spese rilevanti per la loro particolarità e consistenza economica – anche se finalizzati a una migliore utilizzazione delle parti comuni o imposti da nuove normative – devono essere qualificati come straordinari e richiedono pertanto una specifica delibera assembleare.

In applicazione di tale principio, la Suprema Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto valida una delibera riguardante la "manutenzione generale dei due corpi di fabbrica" condominiali, in quanto era stata adottata senza la maggioranza qualificata richiesta per gli interventi straordinari (nella formulazione del vecchio art. 1136, comma 2, c.c.).

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 15345 del 9 giugno 2025, ha risolto un conflitto di competenza per territorio tra il foro speciale per le controversie in materia di onorari forensi e il foro del consumatore.

La Suprema Corte ha stabilito che, qualora un avvocato agisca con ricorso per decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento delle competenze professionali dal proprio cliente (o dall'erede), avvalendosi del foro speciale previsto dall'art. 637, comma 3, c.p.c. e dall'art. 14, comma 2, del D.Lgs. n. 150/2011, tale foro soccombe di fronte al foro speciale della residenza o del domicilio del consumatore (previsto dall'art. 33, comma 2, lett. u, del D.Lgs. n. 206/2005, Codice del Consumo).

La ragione di tale prevalenza risiede nella natura di competenza esclusiva del foro del consumatore. Questo foro, infatti, prevale su ogni altra previsione di competenza in virtù delle superiori esigenze di tutela che sono alla base dello statuto del consumatore, che trova applicazione anche sul terreno processuale.