Permuta di un terreno con un appartamento da costruire

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 23 luglio 2019, n. 19824.

La massima estrapolata:

In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell’opponibilità ai terzi della trascrizione dell’atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l’individuazione dell’appartamento oggetto di permuta.

Ordinanza 23 luglio 2019, n. 19824

Data udienza 7 novembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 12834/2014 proposto da:
COMUNE DI FORLIMPOPOLI, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente e controricorrente al ricorso incidentale –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 2069/203 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA depositata il 20/11/2013;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/11/2018 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione regolarmente notificato, il Comune di Forlimpopoli conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Forli’ (OMISSIS), esponendo di aver stipulato, in data 29.6.1992, una convenzione edilizia, registrata il 30.7.1992, con la quale trasferiva alla Soc. Coop. A.r.l. (OMISSIS) un terreno edificabile ricevendo come corrispettivo una porzione del costruendo fabbricato ubicato al pian terreno ad uso negozio. Riferiva che, nonostante la convenzione fosse stata regolarmente trascritta e l’unita’ abitativa, oggetto della permuta, fosse stata completata data 30.7.1994, (OMISSIS) aveva iscritto ipoteca sul bene in data 4.11.1998.
Il Comune di Forlimpopoli, sul rilevo che la trascrizione della convenzione fosse antecedente all’iscrizione dell’ipoteca da parte dell’ (OMISSIS), chiedeva dichiararsi l’inefficacia dell’iscrizione ipotecaria.
Si costituiva l’ (OMISSIS) ed eccepiva che la nota di trascrizione della convenzione non consentiva l’individuazione del bene oggetto della permuta, tanto che nel 1999, vi era stato un atto di identificazione catastale della porzione immobiliare.
Il Tribunale di Forli’ rigettava la domanda.
La decisione di primo grado veniva confermata con sentenza della Corte d’Appello di Bologna del 20.11.2013.
Secondo la corte territoriale, l’omessa indicazione dei dati catastali relativi alla porzione di edificio oggetto di permuta non consentiva che la trascrizione esplicasse effetti prenotativi sul bene, ai fini dell’opponibilita’ ai terzi; trattandosi di permuta di bene presente con bene futuro, l’acquisto della porzione dell’immobile si era perfezionato nel momento del completamento del bene, avvenuto nel 1994, anche se gia’ nel 1993 era stato effettuato il frazionamento, che consentiva, ai fini della trascrizione, l’identificazione della porzione del bene, oggetto della permuta.
Il Comune aveva, invece, proceduto all’identificazione catastale nel 1999, dopo che sul bene era stata iscritta ipoteca dall’ (OMISSIS).
Per la cassazione di questa sentenza ha proposto ricorso il Comune di Forlimpopoli sulla base di un unico motivo.
Ha resistito con controricorso l’ (OMISSIS), che ha proposto “ricorso incidentale2. Il ricorrente ha quindi resistito al controricorso, notificando all’ (OMISSIS) un controricorso in replica al ricorso incidentale ed ha depositato memoria illustrativa in prossimita’ dell’udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2826 c.c. e dell’articolo 2839 c.c., per avere la corte territoriale ritenuto valida l’ipoteca iscritta dall’ (OMISSIS), nonostante l’unita’ immobiliare appartenesse al Comune e non alla sua debitrice (OMISSIS) s.r.l., in quanto l’immobile era stato completato il 30.7.1994. Avrebbe errato il giudice d’appello a ritenere che la stipula dell’atto notarile dovesse essere preceduto dall’identificazione catastale, in quanto il trasferimento era gia’ avvenuto con l’ultimazione dell’edificio. La tesi prospettata troverebbe conferma nella disposizione contenuta nell’articolo 2826 c.c., come novellato dalla L. n. 52 del 1985, secondo cui, per i fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati i dati catastali del terreno su cui insiste il fabbricato e non la singola unita’ immobiliare. Inoltre, la L. n. 52 del 1985, articolo 17, comma 4, richiederebbe, per gli immobili in costruzione, “una descrizione sommaria ma inequivoca”, sicche’ quella contenuta nella convenzione sarebbe esaustiva, perche’ specificava le aree su cui era stato costruito il complesso condominiale.
Il motivo e’ fondato.
La compravendita d’immobile futuro e’ soggetta a trascrizione, perche’, pur non determinando il trasferimento della proprieta’ del bene al compratore per effetto del solo consenso delle parti, non costituisce un negozio a formazione successiva, ma configura un’ipotesi di vendita obbligatoria, idonea a produrre l’effetto traslativo della proprieta’ al momento in cui l’immobile venga ad esistenza e rientra, quindi, nell’ampia dizione dell’articolo 2643 c.c., n. 1, cioe’ tra i contratti che trasferiscono la proprieta’ degli immobili (Cassazione civile, sez. II, 10/07/1986, n. 4497; Cass. 21 dicembre 2011 n. 27898; Cass. 28 luglio 2005 n. 15813.).
Nella vendita di cosa futura, l’effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene (nella specie appartamento da costruire) viene ad esistenza nella sua completezza, restando irrilevante la mancanza di rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile alla sua utilizzazione. Ne consegue che la trascrizione di una vendita di cosa futura e’ idonea a rendere opponibile il relativo diritto, allorche’ verra’ ad esistenza, agli acquirenti dello stesso bene che non hanno trascritto o hanno trascritto posteriormente il loro titolo (Cassazione civile, sez. II, 10/03/1997, n. 2126).
Quanto al contratto di permuta avente ad oggetto beni immobili, la trascrizione grava inizialmente sul terreno e successivamente sulla costruzione, in virtu’ del principio dell’elasticita’ del dominio. Il fatto che la proprieta’ di tali beni passi all’acquirente non alla data dell’accordo, ma nel momento in cui i beni vengono a esistenza, non esonera l’acquirente dall’obbligo di trascrivere il suo acquisto, per poterne opporre gli effetti a chi acquisti e trascriva diritti reali sul bene medesimo, dopo che esso sia stato completato (Cassazione civile, sez. III, 21/07/2009, n. 16921).
Quanto all’identificazione dell’immobile, la giurisprudenza di legittimita’ ha ritenuto che, ai sensi dell’articolo 2665 c.c., l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili non determina l’invalidita’ della relativa nota di trascrizione, atteso che l’eventuale carenza di detti estremi non assume rilievo se non induce incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sia, per contro, consentito di individuare senza possibilita’ di equivoci gli elementi essenziali del contratto.(Cassazione civile, sez. II, 11/04/2006, n. 8460)
A cio’ si aggiunga che l’articolo 2826 c.c., come modificato dalla L. n. 52 del 1985, che si riferisce alla concessione di ipoteca, prevede, per i fabbricati in corso di costruzione, i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono e l’articolo 2645 bis c.c., prevede che i contratti preliminari aventi ad oggetto un immobile da costruire, per essere trascritti, devono indicare non solo il terreno di sedime attraverso i dati catastali ma anche la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissarto acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Non e’, pertanto, necessario un atto di identificazione catastale, essendo sufficiente che vengano trascritti i dati identificativi del terreno dell’erigendo fabbricato, indipendentemente dalla circostanza che esso sara’ costituito da un corpo unico o da piu’ fabbricati.
Del resto, questa Corte ha affermato che la disposizione di cui alla L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, secondo cui, negli atti in cui si concede ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini, si applica anche alle relative note di trascrizione o di iscrizione (Cassazione civile, sez. II, 27/06/2006, n. 14813).
La corte territoriale non ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto sopra enunciati, in quanto, una volta accertato che l’immobile era stato ultimato nel 1994 (pag. 4 della sentenza) e che a quella data si era trasferita la proprieta’ dell’appartamento al Comune di Forlimpopoli, avrebbe dovuto accertare se la nota di trascrizione, riportante i dati catastali relativi all’erigendo edificio, consentisse l’individuazione dell’appartamento su cui l’ (OMISSIS) ha iscritto l’ipoteca.
La corte territoriale, invece, ha erroneamente ritenuto che la trascrizione della convenzione, avvenuta il 30.7.1992, non fosse opponibile all’ (OMISSIS), che aveva iscritto ipoteca nel 1998, senza accertare se la nota di trascrizione consentisse di individuare la porzione dell’immobile poi trasferito al Comune.
Con l’unico motivo di ricorso incidentale, si deduce l’omessa pronuncia in relazione alla violazione della L. n. 52 del 1985, articolo 17, comma 3, secondo cui “ciascuna nota non puo’ riguardare piu’ di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione o l’annotazione”. Sostiene il ricorrente che, trattandosi di una pluralita’ di atti, una compravendita ed una permuta, non sarebbe stata sufficiente l’annotazione della sola “convenzione edilizia”, ma di distinte note di trascrizione: una per pubblicizzare la convenzione, una per la vendita ed una per la”permuta, osservando che tale interpretazione troverebbe conferma nella circolare N. 205/t del 27.8.1996 del Ministero delle Finanze Dip. Terr., in cui si precisa che dovessero essere redatte tante note quanti sono i negozi giuridici all’interno della convenzione. Nonostante l’eccezione fosse stata proposta sia in primo grado che in appello, i giudici. di merito non avrebbero pronunciato sulla invalidita’ della nota di trascrizione.
Il motivo e’ inammissibile.
Come piu’ volte sostenuto da questa Corte, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuita’, nel giudizio di cassazione, e’ inammissibile il ricorso incidentale condizionato con il quale la parte vittoriosa nel giudizio di merito sollevi questioni che siano rimaste assorbite, avendo il giudice di merito attinto la ratio decidendi da altre questioni di carattere decisivo, in quanto tali questioni, in caso di accoglimento del ricorso principale, possono essere riproposte davanti al giudice di rinvio (Cassazione civile sez. un., 25/05/2018, n. 13195, Cassazione civile sez. VI, 23/07/2018, n. 19503, Cassazione civile sez. I, 15/02/2008, n. 3796, Cass. 19 ottobre 2006 n. 22501).
La sentenza va, pertanto, cassata, e rinviata alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, che si atterra’ al seguente principio di diritto: “in caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell’opponibilita’ ai terzi della trascrizione dell’atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l’individuazione dell’appartamento oggetto di permuta”.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente incidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.
Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia innanzi alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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