In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6684.

La massima estrapolata:

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l’opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l’allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del giudice d’appello che aveva ammesso la produzione documentale attestante la conformità dell’immobile ai requisiti edilizi e la dichiarazione del promissario acquirente riguardante l’avvenuta sua edificazione in data antecedente al 17 marzo 1985, in quanto indispensabile per la dimostrazione della condizione dell’azione ex art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001).

Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6684

Data udienza 6 dicembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 561/2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 616/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 08/05/2014;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 06/12/2018 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Con atto di citazione ritualmente notificato, (OMISSIS) conveniva innanzi il Tribunale di Genova la signora (OMISSIS), al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo della convenuta di stipulare l’atto pubblico di vendita dell’immobile di cui al preliminare datato 22.09.2000, il quale era sottoposto ad una condizione sospensiva relativa all’eventuale esercizio del diritto di prelazione ad opera dell’allora conduttrice dell’immobile; chiedeva altresi’ il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento della convenuta.
Si costituiva in giudizio la (OMISSIS), la quale contestava le argomentazioni e le domande attoree ed opponeva che il contratto si era risolto mediante scambio di corrispondenza tra le parti, rendendosi disponibile alla restituzione delle somme percepite a titolo di caparra.
Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 2076/2009, respingeva le domande dell’attore sulla base del presupposto della mancata prova dell’esistenza della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, ovvero della datazione della costruzione in epoca anteriore al 17.3.1985, con conseguente declaratoria di nullita’ di siffatto atto.
La Corte d’Appello di Genova, con la sentenza n. 616/2014, in riforma delle statuizioni di prime cure, accoglieva le domande dell’attore, pronunciando sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., di trasferimento dell’immobile, previo pagamento del prezzo concordato.
La Corte respingeva inoltre le domande riconvenzionali della convenuta.
Avverso detta sentenza propone ricorso in cassazione, articolato in quattro motivi, (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), illustrato da successiva memoria ex articolo 380 bis c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

Occorre per ragioni di priorita’ logica procedere alla trattazione del secondo motivo di ricorso, con il quale si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c., comma 3 e della L. n. 69 del 2009, articolo 58, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, per avere la Corte territoriale, nel corso del giudizio di appello, ammesso la produzione documentale attestante la conformita’ dell’immobile ai requisiti edilizi e la sua datazione ad epoca anteriore alla data del 17.3.1985, in adempimento alla prescrizione della normativa speciale.
Il motivo e’ infondato.
La Corte territoriale ha infatti qualificato la documentazione comprovante la conformita’ dell’immobile alle prescrizioni edilizie e la sua regolarita’, nonche’ la dichiarazione del promissario acquirente che l’immobile era stato edificato in data anteriore al 17.3.1985, prodotta in sede di appello, come indispensabile ai fini di dimostrare la condizione dell’azione di cui all’articolo 46 T.U, dell’Edilizia, che riprende quanto gia’ stabilito dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40.
Da cio’ l’ammissibilita’ della produzione ex articolo 345 c.p.c..
Invero, la mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica, che non costituisce un presupposto della pretesa azionata, bensi’ una condizione dell’azione, giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all’articolo 213 c.p.c., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile (Cass. 22077/2011).
Questa Corte infatti ha gia’ affermato che in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensi’ una condizione dell’azione, che puo’ intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Ne consegue che sia l’allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attivita’ di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purche’ prima della relativa decisione (Cass. Ss. Uu. 23825/2009).
Il primo mezzo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c., articolo 46 Testo Unico Edilizia, L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 18, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per aver la Corte territoriale pronunciato sentenza costitutiva dell’obbligo di trasferimento ex articolo 2932 c.c., in assenza della documentazione comprovante la regolarita’ del bene.
Il motivo e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1), poiche’ la sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte ed il motivo non offre elementi per mutare tale orientamento.
La Corte territoriale ha infatti rilevato l’insussistenza della dedotta nullita’ ex articolo 46 Testo Unico Edilizia, in forza dell’avvenuta produzione documentale, attestante la regolarita’ urbanistica del bene e costituita dalla attestazione, proveniente dal promissario acquirente, da ritenersi a cio’ legittimato, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte (Cass. Ss.Uu. 23825/2009), ai sensi dell’articolo 46 cit., comma 4, che l’ultimazione delle opere si era realizzata prima del 17.3.1985 e che l’immobile era conforme ai requisiti edilizi ed urbanistici, giusto rilascio di autorizzazione in sanatoria L. n. 47 del 1985, ex articolo 31, comma 1.
Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione delle norme che regolano l’interpretazione del contratto, articoli 1362 e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte ritenuto che la previsione pattizia contenesse una clausola sospensiva e non anche risolutiva del contratto preliminare.
Il motivo e’ infondato.
La Corte territoriale, con adeguato apprezzamento della clausola (articolo 4) inserita nella promessa di vendita, ha escluso che la stessa contenesse una condizione risolutiva, valorizzando il canone della stessa interpretazione letterale della disposizione, prevedendo la postergazione della conclusione del contratto definitivo al momento della scadenza del contratto di locazione, nel caso in cui il conduttore non avesse esercitato il diritto di prelazione; e cio’ in conformita’ alla normativa di tutela del conduttore al quale veniva attribuito il diritto di prelazione. In tale prospettiva, la Corte ha ritenuto che l’insorgenza della lite tra locatore e conduttore non fosse in se’ idonea a determinare altra diversa interpretazione, fermo restando che alla scadenza del termine del 31.10.2002 la promittente venditrice si era ben guardata dal restituire la somma ricevuta in acconto dal promissario acquirente.
In particolare, la Corte territoriale ha riconosciuto carattere significativo al fatto che la promittente alienante, pur dopo aver inoltrato una missiva in cui palesava la sua volonta’ di non concludere il contratto definitivo, non si fosse prontamente adoperata ai fini della restituzione del prezzo ricevuto a titolo di caparra.
La ricostruzione operata dalla Corte territoriale, corrispondente ai criteri ermeneutici in materia di interpretazione dei contratti indicati agli articoli 1362 c.c. e segg., non appare adeguatamente censurata, posto che il motivo si risolve in una critica alla soluzione interpretativa adottata in sede di merito e non censurabile.
La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non puo’ limitarsi a richiamare le regole di cui agli articoli 1362 c.c. e segg., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. 28319/2017).
Con il quarto motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1350-1351 c.c., articoli 1362 e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per non avere la Corte territoriale riconosciuto efficacia di mutua risoluzione del contratto preliminare all’accordo contenuto nelle missive intercorse tra le parti rispettivamente in data 11.1.2005 e 13.11.2006.
Pure tale motivo e’ infondato, in quanto si risolve nella sollecitazione ad una rivalutazione, nel merito, dell’interpretazione di manifestazioni di volonta’ delle parti, che, in quanto adeguatamente motivata, non e’ censurabile nel presente giudizio.
La Corte territoriale ha infatti escluso che lo scambio di missive avesse efficacia solutoria, avuto riguardo al contenuto delle stesse, al tempo trascorso tra manifestazione del promissario acquirente e replica del promittente alienante, giunta a distanza di oltre un anno rispetto alla manifestazione suddetta, sia infine al comportamento delle parti.
In particolare, la Corte ha escluso la configurabilita’ di scioglimento per “mutuo dissenso” ex articolo 1372 c.c., posto che la manifestazione (proposta) del promittente alienante non aveva avuto alcun riscontro nei termini stabiliti (15 gg.) e doveva dunque considerarsi priva di efficacia, con la conseguenza che il promittente alienante doveva ritenersi del tutto libero di intraprendere le piu’ opportune iniziative a tutela del proprio diritto, tra cui appunto l’azione di esecuzione forzata ex articolo 2932 c.c..
Il ricorso va dunque respinto e le spese, regolate secondo soccombenza, si liquidano come da dispositivo.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi 4.200,0 Euro, di cui 200,00 Euro per esborsi, oltre a rimborso forfetario per spese generali, in misura del 15% ed accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

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