La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6685.

La massima estrapolata:

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, il giudice d’appello aveva invece affermato la nullità del contratto preliminare per violazione degli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, ritenendo che l’invalidità sancita dalle suddette disposizioni, pur riferita agli atti di trasferimento a efficacia reale, si estendesse anche al contratto preliminare).

Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6685

Data udienza 6 dicembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 2351-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1494/2014 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 29/09/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/12/2018 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Con atto di citazione ritualmente notificato, (OMISSIS) conveniva dinanzi il Tribunale di Torre Annunziata (OMISSIS), al fine di ottenere in via principale l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo della convenuta di stipulare l’atto pubblico di vendita dell’immobile di cui al preliminare datato 28.4.1996; in via gradata chiedeva la pronuncia di risoluzione per inadempimento della convenuta, con condanna della medesima alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni.
Costituitasi in giudizio la convenuta ed eccepita l’incompetenza territoriale del Tribunale di Torre Annunziata, la causa veniva riassunta dinanzi al Tribunale di Bari, ove la (OMISSIS) spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento dell’ (OMISSIS).
Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 2450/2009, rigettava le domande attoree ed accoglieva la domanda riconvenzionale, autorizzando al trattenimento della caparra.
Avverso detta sentenza proponeva appello l’ (OMISSIS).
La Corte d’Appello di Bari, con la sentenza n. 1494/2014, in totale riforma delle statuizioni di prime cure, accoglieva la domanda di risoluzione del preliminare per nullita’ assoluta, ai sensi della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, derivante dalla contrarieta’ a norme imperative, affermando che la previsione di dette disposizioni, sebbene riferita ai trasferimenti ad effetti reali si estendeva anche ai contratti preliminari.
Avverso detta sentenza propone ricorso in cassazione articolato in tre motivi (OMISSIS), succeduta quale erede di (OMISSIS), deceduta nelle more del giudizio.
Resiste con controricorso (OMISSIS).
In prossimita’ dell’odierna adunanza, la (OMISSIS) ha depositato memoria ex articolo 380 bis c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 15 prel., articolo 2697 c.c., articoli 115, 116 e 345 c.p.c., L. n. 10 del 1977, articolo 15, L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte distrettuale affermato che la costruzione oggetto del preliminare fosse stata costruita dopo l’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, in contrasto con le risultanze documentali del processo, con conseguente inapplicabilita’ di siffatta disciplina.
Il motivo e’ inammissibile per genericita’.
La Corte territoriale ha infatti accertato che il fabbricato era stato realizzato dopo il 16 marzo 1985, mentre il ricorrente si e’ limitato ad invocare la violazione di disposizioni normative, quali l’articolo 2697 c.c. e delle disposizioni in materia di valutazione delle prove, ma non ha indicato alcun fatto specifico, risultante dagli atti di causa, che contrastasse l’accertamento suddetto; il ricorrente ha altresi’ dedotto la mancata contestazione da parte della controparte dell’anteriorita’ del fabbricato per cui e’ causa rispetto alla data del 16 marzo 1985, omettendo, peraltro, di riportare gli atti difensivi di controparte da cui desumere la suddetta mancanza di contestazione.
Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1418 c.c., della L. n. 10 del 1977, articolo 15, comma 7, della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte territoriale sussunto la vicenda in esame nell’alveo della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 anziche’ in quello della L. n. 10 del 1977, articolo 15 comma 7.
Il motivo e’ fondato.
La Corte territoriale ha infatti affermato la nullita’ del contratto preliminare per violazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, rilevando che il fabbricato in oggetto risultava edificato in assenza di concessione edilizia e per di piu’ in violazione dello strumento urbanistico vigente.
Il giudice di appello ha al riguardo affermato di aderire all’orientamento secondo cui la nullita’ per violazione della L. n. 47 del 1985, articolo 40, sebbene riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale, si estendesse al contratto preliminare.
Tale statuizione non e’ conforme a diritto.
A monte della questione, sulla quale questa sezione con l’ordinanza n. 20061 del 31 luglio 2018 ha chiesto al Primo Presidente l’eventuale assegnazione del relativo ricorso alle sezioni unite, circa la natura della nullita’ per violazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 (ora Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) – vale a dire se si tratti di nullita’ sostanziale (o virtuale) in relazione all’articolo 1418, comma 1, ovvero di nullita’ testuale, riconducibile alla violazione dell’articolo 1418 u.c. – il piu’ recente indirizzo di questa Corte esclude l’applicabilita’ della nullita’ suddetta ai preliminari ed ai contratti obbligatori in genere.
L’orientamento alla base dell’estensione della nullita’ L. n. 47 del 1985, ex articoli 17 e 40 ai contratti preliminari, espresso nelle sentenze n. 23591/13 e 28194/13 di questa Corte, non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimita'(slavo che nella sentenza n. 18621/2015) mentre l’esclusione dei contratti obbligatori dall’ambito di operativita’ della nullita’ L. n. 47 del 1985, ex articolo 40, costantemente affermata nella giurisprudenza di legittimita’ anteriore alle citate sentenzao’ n. 23591/13 e 28194/13 e’ stata ribadita nelle sentenze di questa Corte n. 28456/2013, 9318/16, 21942/2017 e 11659/18.
A tale indirizzo questo Collegio ritiene di uniformarsi.
Deve dunque affermarsi che la sanzione della nullita’, prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonche’ dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare puo’ intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullita’ per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si puo’ far luogo alla pronunzia di sentenza ex articolo 2932 c.c. (Cass. (Cass.28456/2013; Cass.15734 del 2011). L’accoglimento del secondo motivo assorbe l’esame del terzo.
La sentenza impugnata va dunque cassata e la causa va rinviata per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’Appello di Bari, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Bari.

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