L’Ordinanza della Corte di Cassazione, sezione civile, dell’11 marzo 2026, n. 5485, interviene per chiarire in modo netto chi debba risarcire i danni provocati a terzi (ad esempio a un vicino di casa o al condominio) quando l’immobile da cui origina il danno è dato in affitto.
Il nodo centrale della questione ruota attorno all’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per i danni cagionati dalle “cose in custodia”. Secondo l’impianto giurisprudenziale confermato dall’ordinanza, la figura del “custode” coincide con chi possiede la disponibilità giuridica e materiale del bene, ovvero il potere di controllarlo, gestirlo e intervenire attivamente per evitare che causi danni ad altri.
Quando un immobile viene concesso in locazione, questa custodia si “sdoppia” e la Suprema Corte fissa un criterio di ripartizione rigoroso, basato sull’effettivo controllo delle diverse componenti del bene:
La responsabilità esclusiva del proprietario (locatore): Il proprietario, firmando il contratto d’affitto, non si spoglia totalmente della custodia del bene. Egli conserva la responsabilità esclusiva per tutti i danni provocati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati (ad esempio, la rottura di una tubatura idrica condominiale incassata nel muro o un cedimento strutturale). Questo perché, nonostante la presenza dell’inquilino, solo il proprietario mantiene il potere giuridico e materiale di eseguire interventi di manutenzione straordinaria o modifiche strutturali su questi elementi.
La responsabilità esclusiva dell’inquilino (conduttore): Su chi abita materialmente l’appartamento grava invece la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile acquisite alla sua diretta e quotidiana disponibilità. Se il danno deriva, ad esempio, dalla rottura del flessibile esterno di un lavandino, da un elettrodomestico malfunzionante o dalla caduta di un vaso dal balcone, la responsabilità ex art. 2051 c.c. ricade sul conduttore, che ha il controllo diretto su tali oggetti e il dovere di vigilarne l’uso.
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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|11 marzo 2026| n. 5485
Danni da immobile locato e riparto di responsabilità
Massima: In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex articolo 2051 del codice civile implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: RESPONSABILITÀ E RISARCIMENTO – Danno – Cagionato da cose in custodia – Responsabilità del proprietario dell’immobile e del conduttore – Differenze. (Cc, articolo 2051) – Risarcimento danni – Cose in custodia – Art. 2051 c.c. – Locazione di immobile comunale – Esplosione impianto g.p.l. – Responsabilità del proprietario – locatore – Strutture murarie e impianti conglobati – Esclusione per accessori nella disponibilità del conduttore – Impianto rudimentale esterno – Responsabilità aquiliana – Art. 2043 c.c. – Concessione in godimento di bene privo di condizioni di sicurezza – Assenza di fori di aerazione – Autonomia delle fattispecie di responsabilità – Omessa valutazione – Cassazione con rinvio
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
composta da
Dott. DE STEFANO Franco – Presidente
Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere
Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere
Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere
Dott. FANTICINI Giovanni – Consigliere Rel.
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 22371/2023 R.G.
proposto da
Ub.Ve., rappresentato e difeso dall’avv. Ma.Te. (C.F. Omissis) e dall’avv. An.Mi. (C.F. Omissis), con domicilio digitale ex lege
– ricorrente –
contro
CO.DI., rappresentato e difeso dall’avv. Do.Bi. (C.F. Omissis), con domicilio digitale ex lege
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Ancona n. 955 del 13 giugno 2023;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/1/2026 dal Consigliere Dott. Giovanni Fanticini; letta la memoria del ricorrente;
Danni da immobile locato e riparto di responsabilità
RILEVATO CHE
– Ub.Ve. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Pesaro, il Comune di Serrungarina (poi divenuto CO.DI.) e No.Ma. (nella qualità di erede del defunto Mo.El.), al fine di ottenere il risarcimento dei danni tutti derivati dall’esplosione di una porzione di fabbricato di proprietà comunale, concesso in uso temporaneo a Mo.El. per emergenza abitativa; l’esplosione, verificatasi il 15 febbraio 2012, aveva provocato il crollo parziale dell’immobile locato, la morte del conduttore e gravi lesioni all’edificio attiguo, di proprietà dei genitori dell’attore;
– secondo il Ub.Ve., la causa del sinistro era da individuare nello scoppio dell’impianto g.p.l. che alimentava la cucina, provocato dall’accensione dei fornelli durante una fuga di gas dall’impianto stesso, e nel fatto che l’appartamento era privo di allacciamento alla rete g.p.l. canalizzata e dei prescritti fori di aerazione, circostanza che aveva costretto il conduttore all’utilizzo di bombole;
– il Comune di S. si costituiva negando ogni addebito e affermando che le risultanze delle indagini penali, concluse con archiviazione, avevano accertato che l’esplosione era riconducibile a una fuga di gas da un tubo di gomma artigianalmente predisposto dal conduttore Mo.El., senza coinvolgimento del Comune e senza l’intervento di tecnici abilitati; in via subordinata, chiedeva l’accertamento della responsabilità del defunto, con conseguente manleva da parte dell’erede;
– No.Ma. si costituiva eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva per intervenuta rinuncia all’eredità; domandava, a sua volta, la condanna del Comune al risarcimento dei danni, sostenendo che l’immobile era privo delle dotazioni essenziali per il godimento e che il marito non aveva effettuato alcun uso anomalo degli impianti;
– il Tribunale di Pesaro, con la sentenza n. 645 del 7 giugno 2018, rigettava la domanda risarcitoria di Ub.Ve. nei confronti del Comune di Serrungarina e di No.Ma.; secondo il giudice di primo grado, non sussisteva il rapporto di custodia tra il Comune e l’impianto gpl per la cucina e la causa dell’esplosione era da attribuire a una condotta imperita del conduttore, che aveva realizzato l’impianto in modo rudimentale, integrando così un caso fortuito idoneo a escludere la responsabilità dell’ente proprietario;
– Ub.Ve. proponeva appello: deduceva che l’impianto deflagrato era stato installato dalla precedente utilizzatrice (Rodica Tarta) e non da Mo.El. e che l’immobile era privo dei fori di aerazione prescritti, circostanza che avrebbe potuto evitare l’evento dannoso;
– il CO.DI. si costituiva chiedendo il rigetto del gravame;
– la Corte d’Appello di Ancona, con la sentenza n. 955 del 13 giugno 2023 (notificata il 23 giugno 2023), rigettava l’appello e confermava integralmente la prima decisione; il giudice di secondo grado ribadiva che non sussisteva la qualifica di custode in capo al Comune, poiché l’esplosione era riconducibile a un accessorio impianto esterno di adduzione gas gpl per uso cucina, realizzato dal conduttore in modo rudimentale e non conforme alle norme di sicurezza, escludendo così ogni responsabilità dell’ente proprietario; riteneva così assorbito l’accertamento in ordine alla sussistenza del caso fortuito e dichiarava altresì insussistente la responsabilità del Comune anche ai sensi dell’art. 2043 c.c.;
– avverso tale decisione Ub.Ve. proponeva ricorso per cassazione (notificato il 30 ottobre 2023), fondato su quattro motivi;
– il CO.DI. resisteva con controricorso;
– in data 20/2/2024 veniva formulata proposta di definizione accelerata ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. essendo stati ravvisati profili di improcedibilità;
– con istanza datata 7/3/2024 il ricorrente chiedeva la decisione del ricorso e veniva fissata l’odierna adunanza camerale;
– il ricorrente depositava memoria ex art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.;
– all’esito della camera di consiglio del 20/1/2026, il Collegio si riservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.;
Danni da immobile locato e riparto di responsabilità
CONSIDERATO CHE
– preliminarmente si rileva che – diversamente da quanto rilevato nella proposta ex art. 380-bis c.p.c. – il ricorso non è improcedibile;
– infatti, risultano depositate unitamente all’atto introduttivo, sia la copia informatica, sia il duplicato informatico (equivalente alla copia, come statuito da Cass. Sez. 3, 13/05/2024, n. 12971, Rv. 671148-02);
– sebbene sia stato omesso, in violazione dell’art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c., il deposito della relata di notificazione al ricorrente della sentenza impugnata (pubblicata il 13 giugno 2023 e, secondo quanto affermato nel ricorso, notificata in data 23 giugno 2023), il ricorso per cassazione deve egualmente ritenersi procedibile, perché risulta che la sua notificazione (eseguita il 30/10/2023) si è perfezionata, dal lato del ricorrente, entro il sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza, “poiché il collegamento tra la data di pubblicazione della sentenza indicata nel ricorso e quella della notificazione del ricorso, emergente dalla relata di notificazione dello stesso, assicura comunque lo scopo, cui tende la prescrizione normativa, di consentire al giudice dell’impugnazione, sin dal momento del deposito del ricorso, di accertarne la tempestività in relazione al termine di cui all’art. 325,
comma 2, c.p.c.” (tra le altre, Cass. Sez. 6, 30/04/2019, n. 11386, Rv. 653711-01);
– nel caso di specie, il predetto termine deve intendersi rispettato perché – in forza delle disposizioni dell’art. 2, comma 4, del D.L. 1/6/2023, n. 61, applicabile alla parte ricorrente in ragione della residenza e del domicilio professionale dei suoi difensori (“Per i soggetti che alla data del 1 maggio 2023 avevano la residenza, il domicilio, la sede legale, la sede operativa o esercitavano la propria attività lavorativa, produttiva o di funzione nei territori indicati nell’allegato 1, il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, sostanziali e processuali, comportanti prescrizioni e decadenze da qualsiasi diritto, azione ed eccezione, è sospeso dal 1 maggio 2023 fino al 31 luglio 2023 e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine del periodo.”) e in considerazione della sospensione feriale – il dies a quo della sua decorrenza va individuato nel giorno 1 settembre 2023, di talché la notificazione del 30/10/2023 supera la c.d. “prova di resistenza” (di cui alla succitata pronuncia);
– col primo motivo si deduce “nullità della sentenza per violazione dell’art. 115 cpc, per travisamento della prova, in relazione all’art. 360, n. 4, cpc”;
– il ricorrente afferma che la Corte d’Appello ha erroneamente percepito il contenuto delle prove testimoniali e documentali, ritenendo che l’impianto all’origine del sinistro fosse stato realizzato da Mo.El. e che fosse “accessorio” ed “esterno”, mentre l’impianto era già esistente, realizzato dalla precedente utilizzatrice e “conglobato” nella struttura muraria; la decisione, dunque, si è fondata su elementi probatori inesistenti o travisati;
– il motivo è inammissibile;
– la censura mira a contrastare l’affermazione del giudice d’appello – secondo cui l’esplosione era da addebitare all'”accessorio impianto esterno di adduzione gas g.p.l. per uso cucina, realizzato dal conduttore, in maniera rudimentale ed irrispettosa delle norme di sicurezza in materia, collegando bombola di gas g.p.l. al piano cottura attraverso tubo di gomma, lesionatosi a causa delle sconsiderate modalità realizzative seguite” – e a sostenere che, in realtà, in base ad una deposizione testimoniale, il predetto impianto era preesistente all’occupazione di Mo.El.;
– indipendentemente dalla riconducibilità della denuncia alla infrequente ipotesi di “travisamento della prova” (secondo la definizione data da Cass. Sez. U., 05/03/2024, n. 5792) anziché a un’inammissibile istanza di rivalutazione del materiale probatorio da parte del giudice di legittimità, il motivo è affetto da inammissibilità, perché non attinge la principale ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale ha escluso “la ricorrenza del requisito rappresentato dall’esistenza di un rapporto di custodia tra il Comune convenuto, proprietario dell’appartamento in cui si verificò la deflagrazione, e il rudimentale impianto di g.p.l. (costituito da tubo di gomma di collegamento di una bombola g.p.l. esterna con il piano cottura)”;
– in altre parole, non assume rilievo l’individuazione del soggetto che realizzò l’impianto de quo perché, in ogni caso, si tratta pur sempre di un elemento accessorio nella custodia del conduttore, non già di un impianto conglobato nell’edificio del Comune (nel compiere un accertamento squisitamente fattuale, la Corte di merito precisa, difatti, che l’appartamento era dotato di “impianto di adduzione g.p.l. conglobato nelle mura portanti dell’immobile di proprietà comunale, risultato conforme alla normative in materia, collegato unicamente alla caldaia per uso riscaldamento e acqua sanitaria nonché predisposto, mediante apposita derivazione chiusa da tappo, al collegamento per l’uso cucina rimasto tuttavia inutilizzato dal conduttore nel caso di specie”);
– col secondo motivo si deduce “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2051 cc, in relazione all’art. 360, n. 3 cpc”, per avere la Corte d’Appello, pur avendo individuato la causa dei danni nello scoppio dell’impianto, mancato di ravvisare la responsabilità del Comune quale proprietario-custode;
– secondo il ricorrente, si sarebbe dovuta affermare la responsabilità ex art. 2051 c.c., poiché il Comune conservava la custodia degli impianti conglobati e, anche qualora l’impianto fosse stato “esterno”, il conduttore era solo un mero utilizzatore temporaneo, non un custode;
– il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato;
– è inammissibile il tentativo di censurare in sede di legittimità l’accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito sulle caratteristiche dell’impianto che ha provocato la deflagrazione, inequivocabilmente definito dalla Corte d’Appello, sulla base delle prove raccolte, come “accessorio” e “non conglobato” all’immobile;
– è invece manifestamente infondata la lettura dell’art. 2051 c.c. offerta dal ricorrente, il quale ravvisa la custodia del proprietario (e, dunque, la sua responsabilità) anche quando la disponibilità materiale della res spetta al conduttore;
– al contrario, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, “In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità” (ex multis, Cass. Sez. 3, 26/04/2023, n. 10983, Rv. 667404-01; analogamente, Cass. Sez. 3, 04/11/2019, n. 28228, Rv. 655784-01);
– col terzo motivo si deduce l'”omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”, consistente nella mancata considerazione dell’assenza delle prescritte aperture di aerazione e ventilazione nell’immobile, circostanza che, se valutata, avrebbe potuto evitare l’accumulo di gas e quindi l’evento dannoso;
– è, però, inammissibile la deduzione del vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., che, a fronte di una “doppia conforme”, non può essere prospettato a norma dell’art. 360, comma 4, c.p.c. (disposizione che ricalca il previgente art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.);
– col quarto motivo si denuncia la “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2043 cc, in relazione all’art. 360, n. 3 cpc”, per avere la Corte d’Appello escluso la responsabilità aquiliana del Comune (per aver concesso in uso un immobile privo delle condizioni minime di sicurezza) sulla base delle stesse ragioni utilizzate per respingere la responsabilità ex art. 2051 c.c., senza cogliere la distinzione tra le due fattispecie;
– la censura è fondata;
– alla pagina 4 del ricorso sono indicati i possibili profili di colpa del Comune (per aver concesso in godimento un bene privo di elementi di sicurezza) già dedotti in primo grado e, sebbene sia stata allora richiamata la sola responsabilità ex art. 2051 c.c., la responsabilità aquiliana è stata invocata in appello e sulla base di quelle medesime circostanze;
– la sbrigativa motivazione della Corte d’Appello (“Nel caso concreto non può pervenirsi all’accoglimento delle richieste risarcitorie dell’attore odierno appellante nemmeno in applicazione dell’art. 2043 c.c.. non può, infatti, dirsi riscontrata e, anzi, per quanto sopra detto, deve del tutto escludersi una responsabilità a tale titolo dell’ente comunale.”) non consente affatto, di per sé sola, di escludere la responsabilità ex art. 2043 c.c.;
– infatti, per escludere la responsabilità aquiliana, il giudice di secondo grado richiama le precedenti argomentazioni (alle quali rinvia), ma la ragione che impedisce di configurare l’ipotesi ex art. 2051 c.c. risiede essenzialmente nell’impossibilità di ravvisare nel Comune il custode della res; tale ratio non esclude affatto che al Comune locatore possa essere addebitata, se non altro in tesi, una responsabilità da fatto illecito per non aver dotato l’immobile di fori di aerazione (mentre è già smentita dalla Corte d’Appello l’affermazione secondo cui l’immobile era privo di allacciamento alla rete del gas);
– è, quindi, erronea la ragione giustificatrice esplicitata dalla qui gravata sentenza per escludere la responsabilità ex art. 2043 c.c.;
– in accoglimento del quarto motivo (e nei limiti della questione posta da detta censura), la sentenza va cassata con rinvio alla Corte di merito per nuovo esame, nonché per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità;
Danni da immobile locato e riparto di responsabilità
P.Q.M.
la Corte
dichiara inammissibili il primo, il secondo e il terzo motivo;
accoglie il quarto motivo e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il giorno 20 gennaio 2026.
Depositato in Cancelleria l’11 marzo 2026
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