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Anzitutto, non si ravvisa la violazione, da parte del notaio, del dovere professionale di agire con la diligenza richiesta dalla natura dell’attivita’ esercitata. Infatti, il canone di cui all’articolo 1176 c.c., comma 2, va coordinato con quello della buona fede, che traccia il confine fra il comportamento esigibile e quello inesigibile, pur in considerazione della speciale diligenza richiesta nell’esercizio della professione notarile. In particolare, se e’ vero che il notaio ha l’obbligo di rendere edotte le parti di tutte le circostanze che possono incidere sul pieno conseguimento degli effetti tipici dell’atto rogato, comprese quelle che le parti sarebbero in grado di accertare agevolmente da se stesse (Sez. 3, Sentenza n. 10296 del 21/06/2012, Rv. 623038), nondimeno l’obbligo di informazione non si estende a vincoli sui beni la cui esistenza la parte contraente conosce gia’ con certezza, essendo stata essa stessa a porre in essere i relativi atti costitutivi.
In una simile evenienza, il deficit informativo formalmente risultante dall’atto – nel quale i beni sono indicati come liberi da oneri, pesi e vincoli – non si traduce nella lesione del diritto di autodeterminazione negoziale del contraente, giacche’ le informazioni omesse sono comunque gia’ certamente in suo possesso.
Di conseguenza, difetta anche il nesso di causalita’ fra il preteso inadempimento del notaio e l’ipotetico pregiudizio subito dalla (OMISSIS) s.r.l. Quest’ultima ha stipulato l’atto ben conoscendo i vincoli esistenti sui posti auto oggetto di permuta. Non vi e’, dunque, alcuna correlazione fra l’omessa indicazione nel rogito notarile dell’esistenza dei vincoli pertinenziali a favore del Comune e la stipulazione dell’atto da parte della (OMISSIS) s.r.l. Quest’ultima, infatti, e’ pervenuta all’accordo contrattuale nella piena consapevolezza della presenza dei vincoli, talche’ l’addebito mosso al notaio (OMISSIS) resta privo di qualsiasi incidenza causale sulla stipulazione del contratto che la societa’ ricorrente ritiene causativo di danni patrimoniali.
1.6 La (OMISSIS) s.r.l. sostiene che dell’esistenza di tali vincoli non era a conoscenza, in quanto l’atto impositivo era stato sottoscritto dal legale rappresentante della controparte contrattuale, nella veste di mandatario, nell’ambito di un piu’ ampio disegno negoziale concordato con la (OMISSIS) s.r.l. Aggiunge poi che l’apposizione dei vincoli non era stata prevista, ne’ era affatto necessaria e che, pertanto, non poteva sospettarne l’esistenza.
Queste deduzioni non mutano i termini della questione dapprima esaminata.
Si tratta, infatti, di circostanze che – se provate – andrebbero ad incidere sui rapporti fra mandante mandatario, il quale avrebbe agito abusando dei poteri che gli erano stati conferiti. Ma cio’ non avrebbe rilevanza esterna e non basterebbe ad escludere che l’apposizione dei vincoli pertinenziali sui posti sia riferibile ad iniziativa della (OMISSIS) s.r.l.
1.7 In conclusione, va formulato il seguente principio di diritto:
“Non sussiste responsabilita’ professionale del notaio che ha omesso di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprieta’ su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando e’ provato la parte che avrebbe avuto interesse a tale informazione gia’ conosceva certamente dell’esistenza di quei vincoli, per averli essa stessa costituiti. In tali circostanze, infatti, non sussiste ne’ 1a violazione del dovere di diligenza qualificata previsto dall’articolo 1176 c.c., doversi comunque interpretare alla stregua del canone generale della buona fede, ne’ nesso di causalita’ fra l’omessa informazione e la stipulazione del contratto asseritamente causativo di danno per l’acquirente”.
In applicazione di tale principio, il primo motivo di ricorso deve essere rigettato.
2. Conviene, a questo punto, invertire l’ordine di esame dei prossimi due motivi.
Con il terzo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione delle norme in tema di mandato, con riferimento alla condotta del legale rappresentante della (OMISSIS) s.r.l., che aveva costituito il vincolo pertinenziale sui soli posti auto della (OMISSIS) s.r.l., ma non su quelli della sua stessa societa’, per consentire a quest’ultima di non pagare gli oneri concessori.
La questione e’ dedotta al fine di dimostrare che la (OMISSIS) s.r.l. legittimamente non conosceva dell’imposizione del vincolo pertinenziale la cui esistenza era stata sottaciuta nell’atto notarile.
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