Non sussiste responsabilità professionale per il notaio che omette di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprietà su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando è provato che la parte che avrebbe avuto interesse a tale informazione già conosceva l’esistenza di quei vincoli, per averli essa stessa costituiti.
Sentenza 24 ottobre 2017, n. 25111
Data udienza 13 giugno 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 10762-2014 proposto da:
(OMISSIS) SRL, in persona dei suoi legali rappresentanti, Dott. (OMISSIS) e Rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza n. 2963/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 11/12/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/06/2017 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto dei quattro motivi di ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La (OMISSIS) s.r.l. ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Padova il notaio (OMISSIS), chiedendo il risarcimento dei danni per colpa professionale consistente nell’aver rogato un atto di permuta, che prevedeva il trasferimento di 16 posti auto, sottacendo l’esistenza di vincoli pertinenziali a favore del Comune di Padova, che rendevano gli stessi non commerciabili. Il convenuto ha chiamato in causa la (OMISSIS) s.r.l., controparte del contratto, chiedendo di essere manlevato in caso di soccombenza.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni.
La Corte d’appello di Venezia, adita dalla (OMISSIS) s.r.l., ha rigettato l’impugnazione con sentenza pubblicata in data 11 dicembre 2013.
Avverso tale decisione la (OMISSIS) s.r.l. ricorre allegando quattro motivi, illustrati da successive memorie. Il (OMISSIS) resiste con controricorso. La (OMISSIS) s.r.l. non ha svolto attivita’ difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Nell’ambito del primo motivo vengono dedotte due distinte censure.
L’una, intestata come omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., in realta’ si risolve in una articolata critica della motivazione del provvedimento impugnato, con ampi richiami giurisprudenziali in tema di vizio di motivazione. Sennonche’ tale vizio non e’ piu’ previsto come motivo di ricorso per cassazione dalla nuova formulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, applicabile alle sentenze pubblicate in grado d’appello in data successiva all’11 settembre 2012. Conseguentemente, per questa parte il motivo e’ inammissibile.
1.2 L’altra censura – violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., nonche’ degli articoli 1176, 1218, 1223, 1226, 2230 e 2236 c.c. – concerne i presupposti per l’affermazione di colpa professionale del notaio (OMISSIS). In sintesi, la societa’ ricorrente deduce che la colpa professionale sussisterebbe per il fatto in se’ di aver omesso di informare la parte acquirente dell’esistenza dei vincoli pertinenziali, a prescindere dalla circostanza che gli stessi fossero conoscibili addirittura conosciuti dalla (OMISSIS) s.r.l. La ricorrente sottolinea, in particolare, che il notaio non era stato esonerato dall’obbligo di verificare la liberta’ e la piena disponibilita’ del bene e che nell’atto di permuta i posti erano stati espressamente indicati come liberi da vincoli e privilegi, da diritti reali parziari e da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (articolo 4). Il notaio (OMISSIS), peraltro, non avrebbe potuto ignorare l’esistenza di tali vincoli, avendo egli stesso – quale professionista di fiducia della (OMISSIS) s.r.l. redatto l’atto di imposizione del vincolo pertinenziale.
1.3 Il motivo e’ infondato.
1.4 La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che l’opera professionale di cui e’ richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volonta’ delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attivita’ preparatorie successive perche’ sia assicurata la serieta’ e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti. Pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’articolo 1176 c.c., comma 2, e della buona fede (Sez. 3, Sentenza n. 15726 del 02/07/2010, Rv. 614022; Sez. 3, Sentenza n. 15305 del 19/06/2013, Rv. 627952).
1.5 Il caso oggetto del presente giudizio, pero’, connotato dalla particolarita’ che l’atto di imposizione dei vincoli venne sottoscritto dal legale rappresentante della (OMISSIS) s.r.l., ma in forza di mandato conferitogli dalla (OMISSIS) s.r.l. nell’ambito degli accordi intercorsi fra le due societa’ per lo sfruttamento edilizio del terreno ricadente nel Comune di Padova.
Pertanto, i vincoli di cui si discute sono stati apposti sulla base di un’istanza riferibile, per il tramite del mandatario, alla stessa (OMISSIS) s.r.l. che oggi si duole della loro esistenza.
Tale circostanza elide la responsabilita’ professionale del notaio rogante, sotto due aspetti.
[…segue pagina successiva]
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