Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 27 settembre 2016, n. 18987

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Non e’ rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell’inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non e’ consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e cio’ anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore e’, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti

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La locazione

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 27 settembre 2016, n. 18987

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
Dott. DI MARZIO Fabrizio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24169/2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 60/2013 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 08/08/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2016 dal Consigliere Dott. FABRIZIO DI MARZIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega non scritta;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il tribunale di Campobasso, accogliendo la domanda di (OMISSIS) dichiaro’, risolto per inadempimento il contratto di locazione intercorso tra lo stesso, quale conduttore e (OMISSIS), quale locatrice. Condanno’ inoltre quest’ultima al risarcimento dei danni.

Adita dalla locatrice, la corte di Campobasso riformo’ la sentenza appellata: non ravvisando i presupposti della risoluzione per inadempimento, pur ritenuta dal tribunale.

(OMISSIS) ha presentato ricorso per cassazione affidato a due motivi.

(OMISSIS) ha presentato controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Afferma parte ricorrente che l’immobile locato sarebbe stato compromesso da gravi vizi strutturali, cosi’ che ai sensi dell’articolo 1578 c.c., per come interpretato dalla costante giurisprudenza di questa corte, avrebbero dovuto desumersi le condizioni di inutilizzo totale o comunque di godimento gravemente ridotto dell’immobile tali da giustificare, ai sensi dell’articolo 1460 c.c., la mancata corresponsione dei canoni da parte del conduttore che, per conseguenza, non avrebbe dovuto essere considerato moroso.

La doglianza e’ argomentata sia sotto il profilo della violazione degli articoli1578, 2697, 1455 e 1460 c.c., sia per vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.

2. L’infondatezza del ricorso dipende dall’avere la corte di appello chiaramente argomentato, con giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimita’ e prendendo cognizione del fatto decisivo inerente allo stato dell’immobile, la insussistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneita’ all’uso pattuito, e cio’ ricostruendo criticamente il materiale probatorio acquisito.

In particolare, la corte territoriale richiama in motivazione anche II comportamento del conduttore: che, pur avendo onorato solo il primo canone di locazione, continuo’ per oltre un anno a fruire normalmente dell’immobile svolgendovi l’attivita’ commerciale alla quale lo stesso era destinato, con cio’ dimostrando l’idoneita’ dello stesso all’uso convenuto, senza mai segnalare alla controparte – che pure lo diffidava ripetutamente di effettuare il pagamento del canoni dovuti alcuna contestazione sullo stato dell’immobile locato.

Che lo stato del bene fosse noto al conduttore anche prima della stipulazione della locazione e’ logicamente argomentato sulla scorta del contratto medesimo, leggendosi alla clausola 18 della esistenza di un impianto di pompe al fine di combattere i fenomeni di infiltrazione di acqua. Per conclusione, la corte territoriale esclude che nel caso di specie potesse discorrersi (ai fini dell’applicazione dell’articolo 1578 c.c.) di vizi occulti.

Linearmente la corte di appello, ritenendo non comprovato un vizio rilevante ai sensi dell’articolo 1578 c.c., ha escluso la sussistenza di una condotta inadempiente e tale da giustificare la risoluzione del contratto in capo alla locatrice.

Deve infine, e ad ogni buon conto, osservarsi che nell’ordinamento, come definitivamente chiarito da tempo da questa corte, non e’ rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell’inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non e’ consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e cio’ anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore e’, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. 6, 26/01/2015, n. 1317).

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3100,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.