Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 29 agosto 2014, n. 18448. Il condominio è tenuto al risarcimento dei danni provocati al fondo sottostante dalle infiltrazioni provenienti dall'area adibita a campo da tennis o destinata a verde, dovute al decadimento dei luoghi

REPUBBLICA ITALIANA

1.- Con sentenza dep. il 16 febbraio 2006 la Corte di appello di Catania, in parziale riforma della decisione di primo grado, condannava il Condominio sito in (OMISSIS) all’esecuzione limitatamente al solaio di proprieta’ del medesimo – delle opere necessarie (secondo quanto indicato dal consulente d’ufficio) all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni provenienti dall’immobile condominiale – costituito da campo da tennis e aree destinate a verde – nel sottostante terraneo di proprieta’ degli attori (OMISSIS) e (OMISSIS) (e nel corso del giudizio alienato a (OMISSIS)), mentre erano poste a carico dei rispettivi proprietari, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (dante causa di (OMISSIS)) e (OMISSIS) i lavori relativi alle infiltrazioni provenienti dalle aree di proprieta’ esclusiva pure sovrastanti detto terraneo, mentre erano dichiarate inammissibili le domande di garanzia proposte dal (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).
Era confermata la decisione di primo grado con la quale era stata pronunciata condanna in solido del Condominio e dei proprietari delle aree sovrastanti l’immobile degli attori al risarcimento dei danni.
Dopo avere chiarito che le infiltrazioni erano dovute a diverse cause ovvero a vizi di costruzione, difetti di manutenzione e modifiche dell’area costituente il solaio di copertura, i Giudici ritenevano che la responsabilita’ del Condominio trovava fonte nell’articolo 2051 c.c., e che non erano applicabili i criteri di cui all’articolo 1123 c.c., in tema di ripartizione delle spese fra condomini.
Era disatteso il motivo di gravame avverso la statuizione con la quale il Condominio era stato condannato al rimborso di spese effettuate per riparazioni effettuate dagli attori nell’immobile danneggiato dalle infiltrazioni: la sentenza riteneva provata la domanda in base alla documentazione prodotta dagli attori.
Per quel che riguardava la denuncia di omessa pronuncia sulla domanda di garanzia proposta dal Condominio nei confronti della societa’ costruttrice (OMISSIS) s.p.a., alla quale sono poi subentrate le societa’ (OMISSIS) s.p.a. e le (OMISSIS) s.r.l., i Giudici ritenevano necessario un supplemento di istruttoria per verificare se i danni lamentati dagli attori erano riconducibili alla difettosa esecuzione dei lavori che la societa’ si era impegnata a eseguire con la transazione del 24-11-1989, rispetto alla quale era esclusa la prescrizione che era stata eccepita con riferimento all’articolo 1669 c.c.. La sentenza escludeva che con l’appello il Condominio avesse rinunciato alla domanda, diretta all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, precisando che i lavori di cui alla richiamata transazione dovevano essere realizzati a regola d’arte ed erano diretti all’eliminazione delle infiltrazioni di acqua.
2. – Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio sito in (OMISSIS) sulla base di tre motivi illustrati da memoria.
Resistono con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. in liquidazione, subentrata alla societa’ (OMISSIS) s.p.a., e la (OMISSIS) s.r.l. proponendo ricorso incidentale affidato a tre motivi, nonche’ (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) che hanno proposto ricorso incidentale affidato a un unico motivo.
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione e la (OMISSIS) s.r.l. nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno depositato memoria illustrativa.
Con ordinanza interlocutoria del 26 giugno 2013 il Collegio, rilevato che con il controricorso il (OMISSIS) aveva dedotto e documentato che avverso la sentenza impugnata era stata proposta impugnazione per revocazione, disponeva la sospensione del giudizio.
Il ricorrente principale ha chiesto la fissazione della udienza di discussione facendo presente il venir meno della causa di sospensione a seguito della sentenza della Corte di appello di Catania n. 61/10 di declaratoria di inammissibilita’ della domanda di revocazione.

1. Preliminarmente il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti, ex articolo 335 c.p.c., perche’ sono stati proposti avverso la stessa sentenza.
2. Va ancora esclusa la rilevanza della mancata partecipazione al presente giudizio della (OMISSIS) s.a.s., non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario.

3. Va disattesa l’eccezione di decadenza dall’impugnazione, sollevata dalla resistente sul rilievo della mancata riserva di gravame avverso la sentenza non definitiva, posto che la decisione e’ stata impugnata tempestivamente nel termine ordinario.
4. – Il primo motivo denuncia che erroneamente la sentenza impugnata aveva ritenuto che il ricorrente avesse proposto una domanda di garanzia nei confronti della societa’ costruttrice per essere da questa manlevata quando la predetta era stata indicata come esclusiva responsabile dei danni lamentati dagli attori nei confronti dei quali sarebbe dovuta essere condannata, ex articolo 2043 c.c., per i danni derivanti da vizi di costruzione alla medesima ascrivibili. In ogni caso, la predetta doveva rispondere ex articolo 1669 c.c., in quanto non era maturato il termine di prescrizione, considerato il riconoscimento di cui alla transazione del 24-11-1989, e che la denuncia dei vizi era stata tempestiva.
5. Il motivo e’ infondato.
Con l’atto di appello il Condominio aveva lamentato l’omesso esame della domanda di garanzia, invocando la transazione del 24-11-1989 senza , che peraltro fosse denunciata la carenza di legittimazione passiva rispetto alla domanda attorea: pertanto, in virtu’ del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, correttamente la Corte ha qualificato come di garanzia la domanda ritenendo che la stessa fosse basata sugli obblighi assunti con l’atto de quo, non assumendo pertanto alcun valore l’ipotesi di cui all’articolo 1669 c.c..
6.- Il secondo motivo censura la sentenza che, anziche’ individuare la responsabilita’ dell’impresa costruttrice, aveva addebitato al Condominio le conseguenze dei vizi costruttivi del solaio ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., quando la responsabilita’ oggettiva prevista da tale norma non e’ applicabile nel caso di danni provenienti da beni comuni per difetti costruttivi e non per omessa manutenzione: nella specie, secondo quanto accertato dal c.t.u., le infiltrazioni erano provenienti dai gravissimi costruttivi del solaio. I Giudici avevano confuso il solaio con la copertura del pavimento, appartenente al proprietario del piano superiore soltanto in relazione a quest’ultimo era configurabile la custodia e il potere di sorveglianza del Condominio. La sentenza era incorsa in errore laddove, pur in assenza di negligente e omissivo comportamento del Condominio, aveva escluso la partecipazione degli attori alle spese non solo per le riparazioni ma anche per quelle di rifacimento del solaio, che doveva considerarsi, ex articolo 1125 c.c., un bene di proprieta’ comune.
Infine, i Giudici avevano omesso ogni distinzione fra le opere prescritte dal consulente per il risarcimento in forma specifica dei danni patiti dalle unita’ immobiliari degli attori (rifacimento degli interni danneggiati) e quelle indicate per l’eliminazione della cause delle infiltrazioni.
7. Il motivo e’ infondato.
a) La sentenza ha accertato che le infiltrazioni provenienti nel locale terraneo degli attori erano determinate non soltanto da vizi costruttivi del solaio ma anche da difetti di manutenzione e da modificazioni dei luoghi relativi al piano di calpestio del terreno sovrastante di proprieta’ anche del Condominio, essendo fra l’altro emerse la corrosione del manto di impermeabilizzazione ad opera delle radici di parte dell’arboratura, insufficiente e/o inadatto drenaggio e smaltimento delle acque piovane e di irrigazione negli spazi destinati a verde.
Pertanto, ai sensi dell’articolo all’articolo 2051 c.c., il Condominio quale proprietario dell’immobile, era comunque tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, al risarcimento dei danni provocati nei terranei di questi ultimi dalle infiltrazioni provenienti dalla dell’area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilita’ oggettiva di cui all’articolo 2051 citato.
Appare, del tutto fuori luogo il richiamo dei principi in materia di beni comuni ovvero di ripartizione delle spese in materia condominiale, essendo stato escluso che ricorresse l’ipotesi di cui all’articolo 1125 c.c., dettata in materia di .solai divisori degli appartamenti ubicati nell’edificio condominiale, o che l’area de qua potesse avere natura di lastrico solare trattasi di accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimita’.
In merito alla mancata distinzione fra i danni patiti dalle unita’ immobiliari degli attori (rifacimento degli interni danneggiati) e quelle indicate per l’eliminazione della cause delle infiltrazioni, dalla sentenza impugnata non risulta formulato uno specifico motivo avverso la relativa statuizione gia’ formulata in proposito dal tribunale : sarebbe stato onere del ricorrente allegare e dimostrare di avere proposto con l’appello una specifica censura, denunciandone l’omessa pronuncia;
8. Il terzo motivo censura l’apodittica affermazione della sentenza impugnata laddove aveva liquidato gli importi sostenuti dagli attori per spese relative a lavori dai medesimi eseguiti, nonostante che nel giudizio di primo grado la domanda cautelare fosse stata rigettata e non fosse emersa alcun prova in merito ai lavori effettuati.
9. Il motivo va disatteso.
La determinazione degli importi in questione ha a oggetto un accertamento di fatto riservato al giudice di merito che e’ incensurabile in sede di legittimita’ se, come nella specie, sia adeguatamente motivato, dovendo qui ricordarsi che il vizio deducibile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, deve consistere in un errore intrinseco al ragionamento del giudice che deve essere verificato in base al solo esame del contenuto del provvedimento impugnato e non puo’ risolversi nella denuncia della difformita’ della valutazione delle risultanze processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui, secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire: in sostanza, ai sensi dell’articolo 360, n. 5 citato, la (dedotta) erroneita’ della decisione non puo’ basarsi su una ricostruzione soggettiva del fatto che il ricorrente formuli procedendo a una diversa lettura del materiale probatorio, atteso che tale indagine rientra nell’ambito degli accertamenti riservati al giudice di merito ed e’ sottratta al controllo di legittimita’ della Cassazione.
Il ricorso va rigettato.
RICORSO INCIDENTALE (OMISSIS) S.R.L. IN LIQUIDAZIONE E (OMISSIS) S.R.L..
1. Il primo motivo censura la sentenza che non aveva espressamente dichiarato la prescrizione decennale dell’azione di cui all’articolo 1669 c.c., eccepita dalla convenuta.
2. Il motivo e’ inammissibile.
La questione circa la prescrizione dell’azione ex articolo 1669 c.c., e’ ininfluente al fine del decidere posto che, secondo la sentenza impugnata, la domanda di garanzia era basata sulle obbligazioni derivanti dalla transazione del 24-11-1989.
3. Il secondo motivo censura la sentenza impugnata laddove aveva ritenuto che, con la richiamata transazione, la societa’ resistente avrebbe assunto l’obbligo di eliminare le cause delle infiltrazioni; quando invece si era obbligata ad effettuare soltanto i lavori ivi indicati.
4. Il motivo va disatteso.
La doglianza si risolve nella censura dell’interpretazione della volonta’ consacrata nella transazione del 24-11-1989, formulando la resistente una soggettiva interpretazione difforme da quella accolta dai Giudici, senza che siano dedotti ne’ la violazione dei criteri di cui all’articolo 1362 c.c. e ss., ne’ specifici vizi di motivazione. Al riguardo, e’ appena il caso di ricordare che l’interpretazione del contratto, consistendo in un’operazione di accertamento della volonta’ dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento e’ censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare – in relazione al contenuto del testo contrattuale – l’erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione e’ giunta la decisione, che altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione. Ne consegue che non puo’ trovare ingresso in sede di legittimita’ la critica della ricostruzione della volonta’ negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto gia’ dallo stesso esaminati.
5. Il terzo motivo denuncia che erroneamente la sentenza, in violazione dell’articolo 346 c.p.c., aveva ritenuto riproposta con la domanda di garanzia anche la domanda di condanna alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni, che invece il Condominio non aveva espressamente riproposto con l’appello, per cui la stessa doveva ritenersi rinunciata.
6. Il motivo va disatteso.
La sentenza, interpretando correttamente quella che era l’intenzione manifestata dal Condominio alla stregua del complessivo contenuto dell’atto di appello – con il quale il medesimo aveva lamentato l’omessa pronuncia da parte del tribunale in ordine alla domanda di garanzia – ha ritenuto che anche la richiesta di condanna alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni – che costituiva oggetto della domanda unitamente a quella risarcitoria – era stata riproposta.
Il ricorso va rigettato.
RICORSO INCIDENTALE (OMISSIS) E (OMISSIS).
1. L’unico motivo censura la sentenza laddove aveva escluso la condanna solidale del Condominio e dei condomini all’esecuzione delle opere necessaria all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, avendo disposto la condanna del Condominio all’esecuzione soltanto di quelle indicate dal consulente nella relazione del 19-5-93 (e dei condomini all’esecuzione delle opere di cui alla relazione del 15-2-00) quando l’intera area sovrastante il terraneo degli attori era un unicum; pertanto, l’indisponibilita’ di un’ area privata non poteva costituire, ai fini della solidarieta’, limitazione di responsabilita’ del Condominio verso terzi. La Corte territoriale, inoltre, aveva trascurato il fatto che, in caso di esecuzione forzata degli obblighi di fare ex articolo 612 c.p.c., e di recupero delle spese ai sensi del successivo articolo 614, il creditore procedente resta esposto all’inconveniente di dovere esigere prestazioni economiche diversificate in funzione della porzione, condominiale o privata, oggetto degli interventi, sebbene gli stessi (e i relativi costi) siano stati in definitiva destinati a salvaguardare parti comuni dell’edificio, nel cui contesto ogni singola area privata si pone come parte necessaria dell’intero ai fini delle opere di ripristino e dell’utilita’ collettiva.
Ancora i Giudici non avevano considerato che le modifiche dello stato dei luoghi era avvenuto anche con la tolleranza del Condominio.
2. Il motivo e’ infondato.
Premesso che la condanna solidale ha a oggetto la medesima prestazione e comporta che la (intera) prestazione oggetto della statuizione possa essere azionata anche nei confronti di uno soltanto degli obbligati, correttamente la sentenza, riformando quella di primo grado, ha escluso – in relazione alle opere di ripristino della zona sovrastante il terraneo degli attori – la solidarieta’ fra Condominio e proprietari esclusivi delle singole aree, distinte da quelle di proprieta’ condominiale. Ed invero, la condanna solidale non avrebbe avuto a oggetto la medesima prestazione e sarebbe stata inesigibile, in quanto avrebbe comportato il potere (inesistente) di incidere e di disporre sull’altrui proprieta’ senza il consenso dei relativi titolari che avrebbero potuto legittimamente opporsi a siffatto intervento; in tal modo, sarebbe stato vanificato il titolo esecutivo, che non avrebbe potuto trovare attuazione neppure in sede di esecuzione, posto che – anziche’ limitarsi a determinare le modalita’ esecutive delle opere in esso indicate secondo quanto previsto articolo 612 c.p.c. – il giudice avrebbe dovuto addirittura individuare i soggetti destinatari delle diverse statuizioni di condanna e le prestazioni alle quali sarebbero stati rispettivamente tenuti.
La circostanza, poi, che le modifiche dello stato dei luoghi sarebbe avvenuto anche con la tolleranza del Condominio e’ del tutto irrilevante sotto il profilo (processuale) in esame perche’, se non legittimerebbe l’esecuzione di un tacere in danno di un soggetto diverso da colui che ha la disponibilita’ giuridica del bene oggetto del ripristino: tale considerazione avrebbe potuto assumere rilievo sotto il profilo del risarcimento del danno (da azionare nel giudizio di merito). Il ricorso va rigettato. In considerazione della soccombenza reciproca, sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese della presente fase.

Riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa spese.