La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., di proprieta’ comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprieta’ del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam;
Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ius tollendi;
Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprieta’, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.
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Sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873
Data udienza 7 novembre 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONI UNITE CIVILI
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RORDORF Renato – Primo Presidente f.f.
Dott. PICCININNI Carlo – Presidente di Sez.
Dott. AMOROSO Giovanni – Presidente di Sez.
Dott. BRONZINI Giuseppe – Consigliere
Dott. CAMPANILE Pietro – Consigliere
Dott. CHINDEMI Domenico – Consigliere
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere
Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 2276-2013 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1781/2012 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 09/08/2012.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2017 dal Consigliere Dott. Luigi Giovanni Lombardo;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, p.q.r.;
Uditi gli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
FATTI DI CAUSA
1. – (OMISSIS) convenne, dinanzi al Tribunale di Belluno (Sezione distaccata di Pieve di Cadore), la societa’ (OMISSIS) s.r.l. Premettendo di essere comproprietario pro indiviso, con la societa’ convenuta, di un terreno sito in (OMISSIS), adiacente al fabbricato condominiale delle parti, chiese lo scioglimento della comunione delle unita’ immobiliari edificate dalla societa’ (OMISSIS) sul suolo comune (costituite da un corpo edilizio interrato composto da due piani sovrapposti e da altra costruzione a livello seminterrato adibita ad autorimessa e cantina), con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno e con determinazione degli eventuali conguagli.
La societa’ convenuta, costituendosi e resistendo alle domande attoree, chiese dichiararsi non luogo a provvedere sulla divisione dei locali seminterrati comuni destinati ad autorimessa, cantina ed accessori, stante l’intervenuto accordo fra le parti in ordine all’attribuzione dei beni; chiese, invece, l’attribuzione in proprieta’ esclusiva del corpo edilizio interrato, sul presupposto che lo stesso fosse di sua proprieta’ esclusiva; in subordine, nell’ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attorea, chiese la condanna del (OMISSIS) a corrispondere ad essa convenuta un indennizzo per l’indebito arricchimento.
L’adito Tribunale, con sentenza dell’8 aprile 2011, dichiaro’ che la societa’ (OMISSIS) s.r.l. era esclusiva proprietaria del corpo di fabbrica interrato edificato nel terreno comune; dichiaro’ che il (OMISSIS) e la (OMISSIS) erano proprietari esclusivi dei locali al piano seminterrato meglio descritti nella relazione del C.T.U., salva la comunione sull’area di manovra.
2. – Sul gravame proposto dal (OMISSIS), la Corte di Appello di Venezia ha confermato la pronuncia di primo grado.
Nel rilevare la carenza dei presupposti per poter ritenere “cosa comune” il corpo di fabbrica interrato edificato dalla societa’ convenuta (che costituisce l’immobile cui attiene la questione di diritto sottoposta a questa Corte), i giudici di appello hanno osservato che tale corpo di fabbrica: (a) risulta essenzialmente incorporato alla proprieta’ esclusiva della convenuta societa’ (OMISSIS) (che vi accede per mezzo di una scala interna dall’unita’ abitativa di sua proprieta’, situata al piano terra dell’edificio condominiale) ed e’ stato realizzato su progetto e con lavori eseguiti dallo stesso attore (OMISSIS) (socio e legale rappresentante dell’omonima impresa edile), ma pagati esclusivamente dalla (OMISSIS) sul presupposto che esso sarebbe stato di proprieta’ esclusiva di quest’ultima e non di proprieta’ comune; (b) non e’ incorporato ne’ e’ funzionalmente legato alla proprieta’ del (OMISSIS); (c) e’ privo di caratteristiche (quali un muro maestro o un tetto) tali da indurre a ritenerlo essenziale all’esistenza dei beni comuni; (d) infine, e’ stato progettato e realizzato in funzione esclusiva delle preesistenti unita’ immobiliari di proprieta’ della societa’ (OMISSIS).
Rilevando che, nella specie, vi sarebbe stato un valido accordo assunto ed osservato dalle parti, provato documentalmente, la Corte di Appello di Venezia, nell’escludere la comproprieta’ di quanto realizzato nel sottosuolo, ha richiamato il principio di diritto secondo cui alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul suolo comune non si applica la disciplina sull’accessione contenuta nell’articolo 934 cod. civ., ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la nuova costruzione diviene di proprieta’ comune ai condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformita’ a detta disciplina, ossia nel rispetto delle norme che disciplinano l’uso della cosa comune; altrimenti essa, quando sia stata abusivamente realizzata, non diviene comune neppure per accessione.
3. – Per la cassazione della sentenza di appello ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di dodici motivi.
Ha resistito con controricorso la societa’ (OMISSIS).
4. – All’esito dell’udienza pubblica del 21 marzo 2017, la Seconda sezione civile di questa Corte, con ordinanza n. 9316 dell’U aprile 2017, ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, rilevando un contrasto diacronico nella giurisprudenza di legittimita’ sulla questione di diritto, sottostante al secondo motivo di ricorso, vertente sulla proprieta’ della costruzione realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune.
In particolare, l’ordinanza interlocutoria ha sottolineato come, sulla questione, esistano due contrapposti orientamenti nella giurisprudenza della Corte:
– un primo orientamento, piu’ tralatizio, secondo cui, per il principio dell’accessione (articolo 934 cod. civ.), la costruzione su suolo comune e’ anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (articolo 1350 cod. civ.); pertanto, per l’attribuzione in proprieta’ esclusiva, ai contitolari dell’area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese (Cass., Sez. 2, 11/11/1997, n. 11120; Cass., Sez. 1, 12/05/1973, n. 1297; Cass., Sez. 2, 11/07/1978, n. 3479; Cass., Sez. 2, 10/11/1980, n. 6034);
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