Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873. La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., di proprieta’ comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprieta’ del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam

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Va premesso che, secondo l’insegnamento consolidato di questa Corte regolatrice, in materia di accessione, e’ “terzo” colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico, di natura reale o personale, che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo. Ove invece sussista un diritto reale o personale che assegni al terzo la facolta’ di edificare su suolo altrui viene meno la ragione di applicare la disciplina dell’accessione intesa come ipotesi di soluzione del conflitto tra contrapposti interessi, perche’ il conflitto risulta assoggettato ad una disciplina specifica (ad es.: gli articoli 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni nel rapporto di locazione; gli articoli 983, 985 e 986 in tema di usufrutto; etc.) (cfr. Cass., Sez. 2, 05/02/1983, n. 970; Cass., Sez. 2, 14/12/1994, n. 10699). Si e’ ritenuto percio’ che, ove sussista una comunione del suolo ed uno solo dei comproprietari del suolo costruisca su di esso, non e’ applicabile l’articolo 936 cod. civ. (dettato per le “Opere fatte da un terzo”), non potendo il comproprietario costruttore essere qualificato “terzo” rispetto agli altri comproprietari del suolo (cfr. ex plurimis, Cass., Sez. 2, 14/01/2009, n. 743; Cass., Sez. 2, 14/12/1994, n. 10699; Cass., Sez. 2, 27/08/1986, n. 5242).

Cio’ premesso, va tuttavia osservato che un esame obiettivo del complesso della disciplina codicistica consente di ritenere, in accordo con autorevole dottrina, che l’operare dell’istituto dell’accessione non e’ affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno (o da alcuni) soltanto dei comproprietari.

Diversi argomenti conducono a tale conclusione.

In primo luogo, sul piano dell’interpretazione letterale della legge, va rilevato che l’articolo 934 cod. civ. – che detta la “regola generale” in materia di accessione – non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore. La norma enuncia il principio per cui “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo” e prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore.

Si tratta di una nozione ampia di accessione che fa parte della tradizione giuridica dell’istituto nel nostro ordinamento e che si collega idealmente alla onnicomprensiva definizione di accessione contenuta nell’articolo 443 cod. civ. 1865, che includeva persino l’acquisto dei frutti prodotti dal fondo (cfr. articolo 444 cod. civ. abrogato); una nozione che non esclude l’accessione neppure nel caso di costruzioni realizzate dallo stesso proprietario del suolo.

Conferma di quanto detto si ricava dall’interpretazione sistematica del complesso delle norme relative all’accessione e, in particolare, dal fatto che le fattispecie di accessione relative al caso in cui il costruttore sia un “terzo” rispetto ai proprietari del suolo sono specificamente contemplate e regolate negli articoli 936 e 937 cod. civ. (disposizioni che disciplinano l’accessione rispettivamente nel caso in cui le opere siano state realizzate “da un terzo con materiali propri” ovvero “da un terzo con materiali altrui”).

Essendo le ipotesi in cui le opere siano state eseguite da un soggetto “terzo” rispetto al proprietario del suolo regolate dai richiamati articoli 936 e 937 cod. civ., va escluso che l’articolo 934 cod. civ. possa riferirsi alle medesime opere eseguite dal terzo.

Altra conferma del fatto che l’applicabilita’ dell’articolo 934 cod. civ. non e’ subordinata alla qualita’ di terzo del costruttore si desume, peraltro, dall’articolo 935 cod. civ., che disciplina l’accessione nel caso in cui l’opera sia stata edificata dal proprietario del suolo “con materiali altrui”; fattispecie – questa – nella quale l’accessione opera nonostante vi sia coincidenza tra costruttore e dominus soli.

Infine, ulteriore conferma del fatto che l’accessione non presuppone affatto l’alterita’ soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore si ricava anche dalla giurisprudenza elaborata da questa Corte in tema di “comunione legale tra i coniugi”, laddove si e’ affermato che la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi sul suolo di proprieta’ esclusiva di uno solo di essi, appartiene a quest’ultimo in forza del principio di accessione e, pertanto, non entra a far parte della comunione legale (Cass., Sez. U, 27/01/1996, n. 651; Cass., Sez. 1, 30/09/2010, n. 20508).

Si tratta di un principio che riconosce l’operare dell’accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., in favore del coniuge proprietario esclusivo del suolo, nonostante che egli stesso sia l’autore della costruzione (sia pure unitamente all’altro coniuge), nonostante cioe’ che il costruttore non sia “terzo” rispetto al proprietario del suolo. Anche da tale principio giurisprudenziale si ricava, percio’, conferma della conclusione secondo cui l’accessione non presuppone che il costruttore dell’opera sia “terzo” rispetto alla proprieta’ del suolo.

E allora, a meno di voler ridurre l’articolo 934 cod. civ. ad una disposizione meramente enunciativa di una definizione giuridica (simile all’articolo 443 cod. civ. abrogato) priva di immediata efficacia precettiva (cio’ che, tuttavia, non sarebbe conforme ne’ alla lettera della legge ne’ all’intenzione del codificatore), deve concludersi che l’articolo 934 cod. civ. detta la “regola generale” dell’accessione, che costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l’incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge.

Tra tali fattispecie rientra certamente il caso in cui il suolo appartenga in comunione a piu’ soggetti ed uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune.

Non e’ inutile osservare in proposito che, nel caso di costruzione del singolo comunista sul suolo comune, l’accessione non perde la propria ragion d’essere giuridica: basti considerare che, proprio grazie all’accessione, l’alienazione del suolo comporta l’automatica alienazione di quanto su di esso incorporato, senza necessita’ di un separato atto di alienazione dei materiali ad esso stabilmente uniti e senza che – in mancanza di un tale atto – l’acquirente corra il rischio di vedersi disturbato nel godimento del fondo da alcuno dei suoi danti causa.

Puo’ ritenersi, dunque, che tanto l’interpretazione letterale quanto l’interpretazione sistematica delle norme codicistiche relative all’accessione depongono nel senso che la “regola generale” dell’accessione di cui all’articolo 934 cod. civ. prescinde dal riferimento soggettivo all’autore della costruzione e che non vi sono ragioni per escludere che essa – legata com’e’ al mero fatto dell’incorporazione dei materiali al suolo – operi anche nel caso di costruzione realizzata dal singolo comproprietario sul suolo comune.

2.4.2. – Il Collegio non condivide neanche l’altro assunto, posto a fondamento della giurisprudenza criticata, secondo cui, allorquando il suolo su cui sono eseguite le opere appartiene a piu’ soggetti, l’articolo 934 cod. civ. sarebbe derogato dalla disciplina della comunione.

E’ vero che la regola generale dell’accessione posta dall’articolo 934 cod. civ. vale – secondo quanto previsto dall’ultimo inciso della disposizione (“salvo che risulti diversamente (…) dalla legge”) – a condizione che non sia derogata da una norma di legge a carattere speciale (“lex specialis derogat legi generali”). Non e’ vero, tuttavia, che la disciplina giuridica della comunione integri una deroga all’istituto dell’accessione.

Non esiste, tra accessione e comunione, alcun rapporto tra genus ad speciem.

Invero, la disciplina giuridica della comunione (articolo 1100 e segg. cod. civ.) punta a regolare i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune (articolo 1102 cod. civ.), a fissare i limiti entro cui e’ consentito il compimento di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene comune o sono permesse le innovazioni e la disposizione della cosa comune, con la garanzia delle ragioni delle minoranze (articoli 1108 e 1120 cod. civ.). Nessuna delle norme che regolano la comunione e’, tuttavia, atta ad incidere sui modi di acquisto della proprieta’ o a mutare l’assetto della proprieta’ comune, si’ da poter configurare una disciplina speciale, e quindi una deroga, rispetto al principio di accessione.

Peraltro, l’articolo 1102 cod. civ. – che costituisce la norma fondamentale in materia di comunione (applicabile anche alla materia del condominio degli edifici in virtu’ del richiamo contenuto nell’articolo 1139 cod. civ.) – consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune “purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

La medesima ratio e’ posta a fondamento degli articoli 1108 e 1120 cod. civ., che consentono le innovazioni deliberate dalle maggioranze ivi previste, ma sempre a condizione che si tratti di innovazioni che non pregiudichino l’uso e il godimento della cosa comune da parte di alcuno dei partecipanti.

Orbene, queste norme escludono in radice che il singolo comproprietario, senza il consenso degli altri comunisti, possa cambiare destinazione al suolo comune ed edificare su di esso con l’intento di appropriarsi del medesimo ed escludere gli altri comproprietari dal suo godimento.

L’esistenza di un pari diritto di ogni comunista sulla cosa comune, infatti, e’ incompatibile con l’assunto che uno solo di essi possa divenire proprietario esclusivo dell’opera e del suolo comune su cui essa insiste.

D’altra parte, il comproprietario che costruisce senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione realizza una alterazione della destinazione della cosa comune ed impedisce agli altri comunisti di fare uso di essa secondo il loro diritto; egli infrange la disciplina della comunione e commette un “atto illecito”, come “illegittima” e’ la costruzione realizzata sul suolo comune (Cass., Sez. 2, 24/01/2011, n. 1556; Cass., Sez. 2, 21/05/2001, n. 6921).

Dunque, essendo la disciplina della comunione destinata a regolare i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune e non contenendo tale disciplina alcuna norma in grado di determinare l’attrazione della nuova opera nella sfera patrimoniale esclusiva del comunista costruttore, va ripudiata l’idea che la disciplina della comunione costituisca deroga a quella relativa ai modi di acquisto della proprieta’, si’ da escludere l’operare dell’accessione.

2.4.3. – Il Collegio non condivide neppure la conclusione secondo cui la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari sul suolo comune diverrebbe di proprieta’ comune di tutti i comunisti solo se eseguita in conformita’ alle regole che disciplinano la comunione, cioe’ con il rispetto dei limiti posti al comproprietario nell’uso della cosa comune (articolo 1102 cod. civ.), mentre apparterrebbe in proprieta’ esclusiva al solo comproprietario costruttore se eseguita in violazione della detta disciplina (costruzione “illegittima”).

Innanzitutto, se venisse esclusa l’applicabilita’ del principio di accessione in materia di comunione, non sarebbe dato comprendere sulla base di quale diverso principio la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari possa divenire comune agli altri comunisti ove sia eseguita in conformita’ alle regole che disciplinano la comunione; ma risulterebbe anche, a maggior ragione, incomprensibile come il comproprietario costruttore che, violando la disciplina della comunione, abbia edificato sul suolo comune possa divenire proprietario esclusivo della costruzione, cosi’ sottraendo agli altri comunisti la proprieta’ del suolo su cui insiste la costruzione (a tale conclusione sembra addivenire la giurisprudenza criticata nella misura in cui non prospetta una proprieta’ del suolo occupato dalla costruzione diversa dalla proprieta’ della costruzione stessa).

Il vero e’ che, nella sostanza, la giurisprudenza criticata, una volta esclusa l’applicabilita’ del principio di accessione in materia di comunione e ritenuta applicabile solo la disciplina di cui agli articoli 1100 e segg. cod. civ., e’ venuta a creare di fatto, per via pretoria, una nuova figura di “acquisto a titolo originario” della proprieta’, che non ha base legale.

Sul punto, va pero’ osservato che sia la Costituzione (articolo 42, secondo comma, a tenore del quale spetta alla legge determinare i modi di acquisto della proprieta’) che il codice civile (articolo 922, che, nell’elencare i vari modi di acquisto della proprieta’, conclude con la formula “e negli altri modi stabiliti dalla legge”) configurano una vera e propria “riserva di legge” in ordine ai modi di acquisto della proprieta’, in forza della quale la proprieta’ puo’ acquistarsi solo nei modi “legali”, solo nei modi che il legislatore ha inteso prevedere (non solo – ovviamente – in seno al codice civile, ma anche in altri campi del diritto: si pensi ai vari casi di appropriazione coattiva previsti dal diritto pubblico o dal diritto processuale in materia esecutiva), non potendosi ammettere modi di acquisto della proprieta’ (o di altri diritti reali) diversi da quelli che il legislatore abbia previsto e disciplinato.

E allora, ritenere, per via pretoria, che la violazione delle norme sulla comunione consenta al singolo comproprietario che costruisca sul suolo comune di acquistare la proprieta’ della costruzione e del suolo, in danno degli altri comunisti, costituirebbe una patente violazione della “riserva di legge” relativa ai modi di acquisto della proprieta’.

Per di piu’, va ricordato che la tutela della proprieta’ privata trova fondamento, oltre che nell’articolo 42 Cost., nello stesso codice del 1942. L’articolo 834 cod. civ., comma 1, quasi anticipando la previsione della futura Carta costituzionale, stabilisce “Nessuno puo’ essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprieta’, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di giusta indennita’”; e l’articolo 1102 cod. civ., comma 2, espressamente preclude al singolo compartecipe di estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri compartecipi, salvo che “muti il titolo del suo possesso” (addivenendo all’acquisto per usucapione ove ricorrano i presupposti richiesti dall’articolo 1158 cod. civ.).

Percio’, ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprieta’ della cosa comune per il semplice fatto della iniziativa di altro comproprietario, dando luogo ad una sorta di espropriazione della proprieta’ privata in assenza di un interesse generale e senza indennizzo, contrasta con i principi generali che reggono la materia e con la stessa Carta fondamentale (articolo 42 Cost.).

Si tratta, peraltro, di una soluzione contraria ad ogni logica e al comune senso di giustizia, perche’ finisce col premiare, piuttosto che sanzionare, il comproprietario che commette un abuso in danno degli altri comproprietari.

2.5. – In definitiva, alla luce di quanto sopra detto, il Collegio ritiene che la disciplina della comunione non configuri affatto una deroga legale al principio di accessione di cui all’articolo 934 cod. civ. e che quest’ultimo operi anche quando il suolo appartiene in comunione a piu’ soggetti ed uno solo (o alcuni soltanto) di essi abbia provveduto a realizzare una costruzione o altra opera.

Come si e’ detto, l’accessione costituisce un mero fatto giuridico, che opera per il solo fatto dell’incorporazione. L’acquisto della proprieta’ per accessione prescinde dalla volonta’ di alcuno e non e’ escluso dalla buona fede del costruttore; cosicche’, nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno o da alcuni soltanto dei comunisti, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprieta’ della costruzione, in rapporto alle rispettive quote, per il semplice fatto di essere comproprietari del suolo.

E’ ben vero che l’articolo 934 cod. civ. fa salve le deroghe alla regola dell’accessione previste dalla “legge” o dal “titolo”.

Tuttavia, nessuna delle deroghe all’operare dell’accessione previste dalla legge – quella relativa alle opere destinate all’esercizio della servitu’ eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente (articolo 1069 cod. civ.); o quelle relative alle addizioni eseguite dall’enfiteuta (articolo 975 cod. civ., comma 3), dall’usufruttuario (articolo 986 cod. civ., comma 2), dal possessore (articolo 1150 cod. civ., comma 5) e dal locatore (articolo 1593 cod. civ.), laddove lo ius tollendi opera quasi sempre in deroga all’accessione, se non ne venga nocumento alla cosa – riguardano il caso della comunione del suolo.

Quanto al titolo negoziale idoneo ad escludere l’operare dell’accessione, esso – com’e’ noto – non puo’ essere costituito da un negozio unilaterale, essendo invece necessario un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell’opera, che attribuisca a quest’ultimo il diritto di proprieta’ sulle opere realizzate (Cass., Sez. 3, 07/07/1980, n. 4337; Cass., Sez. 2, 21/02/2005, n. 3440).

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