Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873. La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., di proprieta’ comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprieta’ del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam

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– un secondo e piu’ recente orientamento – fatto proprio dai giudici di merito – secondo cui, invece, la disciplina sull’accessione, contenuta nell’articolo 934 cod. civ., si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, mentre alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprieta’ della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia realizzata in conformita’ a detta disciplina, ossia con il rispetto delle norme che dettano i limiti che ciascun comproprietario deve osservare nell’uso della cosa comune, mentre le opere abusivamente realizzate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica (Cass., Sez. 2, 22/03/2001, n. 4120; Cass., Sez. 2, 27/03/2007, n. 7523).

La Seconda Sezione ha evidenziato la necessita’ di rimeditare il piu’ recente orientamento, per la perplessita’ che desta la conclusione secondo cui l’edificazione sull’area comune da parte di uno solo dei comunisti, in violazione degli articoli 1102 e segg. cod. civ., determini l’assegnazione della proprieta’ esclusiva dell’opera e del suolo in favore del comproprietario costruttore, effetto giuridico – questo difficilmente inquadrabile in uno dei modi di acquisto stabiliti dall’articolo 922 cod. civ.; e prospetta l’esigenza di tracciare una linea interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell’accessione e quella della comunione, facendo convivere l’espansione oggettiva della comproprieta’ in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti (salvo che non sia stato costituito, nei modi e nelle forme di legge, altro diritto reale a favore del comproprietario costruttore) con la facolta’ del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione ove quest’ultima sia stata realizzata dall’altro comunista in violazione dei limiti posti dall’articolo 1102 cod. civ. al godimento della cosa comune.

5. – Il Primo Presidente ha disposto, ai sensi dell’articolo 374 cod. proc. civ., comma 2, che sulla questione la Corte pronunci a Sezioni Unite.

6. – Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ai sensi dell’articolo 378 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce (ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 4), la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ., per avere la Corte di Appello erroneamente escluso che la sentenza di primo grado, nel dichiarare che la societa’ convenuta aveva acquistato a titolo originario la proprieta’ esclusiva del corpo di fabbrica interrato, fosse incorsa in nullita’ per extrapetizione. Secondo il ricorrente, la societa’ (OMISSIS) non avrebbe proposto alcuna domanda di accertamento dell’acquisto a titolo originario del corpo di fabbrica per cui e’ causa, avendo invece posto a fondamento della sua domanda di assegnazione del fabbricato in proprieta’ esclusiva la circostanza dell’assunzione per intero delle spese di costruzione con l’asserito consenso del (OMISSIS). Tale fatto, secondo il ricorrente, non potrebbe qualificarsi come “costitutivo” di un acquisto a titolo originario, ma (a tutto concedere) di un acquisto a titolo derivativo.

Unitamente a tale mezzo va esaminato, per la sua stretta connessione, il quinto motivo di ricorso, col quale si deduce (ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 4) la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto che la domanda riconvenzionale della societa’ (OMISSIS), relativa all’accertamento della proprieta’ esclusiva del fabbricato, fosse autodeterminata e per avere altresi’ ritenuto che la (OMISSIS) avesse fatto valere un titolo di acquisto della proprieta’ a titolo originario, piuttosto che un titolo di acquisto a titolo derivativo.

Le censure non sono fondate.

Va premesso, che, secondo la giurisprudenza di questa Suprema Corte, alla quale il Collegio ritiene di dare continuita’, il diritto di proprieta’ e gli altri diritti reali di godimento sono individuati solo in base al loro contenuto (ossia con riferimento al bene che ne costituisce l’oggetto), cosicche’ la causa petendi della domanda con la quale e’ chiesto l’accertamento di tali diritti si identifica con il diritto stesso (c.d. “diritti autodeterminati”) e non, come nel caso dei diritti di credito, con il titolo che ne costituisce la fonte (contratto, successione, usucapione etc.); titolo la cui deduzione, nel caso di diritti “autodeterminati”, e’ necessaria ai fini della prova del diritto, ma non ha alcuna funzione di specificazione della domanda (Cass., Sez. 2, 16/05/2007, n. 11293; Cass., Sez. 2, 08/01/2015, n. 40). Pertanto, non ricorre alcuna violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ove il giudice accolga la domanda, accertando la sussistenza di un diritto c.d. “autodeterminato”, sulla scorta di un titolo diverso da quello invocato dalla parte (Cass., Sez. 2, 21/11/2006, n. 24702; Cass., Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass., Sez. 2, 20/11/2007, n. 24141).

Alla stregua del richiamato principio di diritto, va esclusa la configurabilita’ del dedotto vizio di extrapetizione, non rilevando il titolo posto dalla societa’ convenuta a fondamento della pretesa declaratoria della proprieta’ esclusiva.

Va peraltro osservato che – nella specie – la societa’ convenuta non ha posto a fondamento del proprio asserito diritto di proprieta’ esclusiva scritture traslative della proprieta’ del suolo o costitutive di un diritto di superficie sul suolo comune o di una proprieta’ superficiaria dell’immobile (sul punto, cfr. Cass., Sez. 2, 09/10/2017, n. 23547), ma ha dedotto – come fatti costitutivi del suo preteso diritto – mere situazioni fattuali, quali l’avvenuta assunzione dei costi di costruzione da parte della societa’ (OMISSIS) con il consenso del (OMISSIS), nonche’ la progettazione e costruzione delle opere “come aventi destinazione originaria, esclusiva, pertinenziale alle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva (OMISSIS)”.

In questo quadro, a prescindere dalla ricordata irrilevanza del titolo in un giudizio avente ad oggetto l’accertamento di un diritto c.d. “autodeterminato”, risulta esente da vizi logici e giuridici la sentenza impugnata laddove essa ha escluso che la societa’ convenuta avesse chiesto l’accertamento dell’avvenuto acquisto della proprieta’ esclusiva della costruzione per cui e’ causa “a titolo derivativo”.

2. – Col secondo motivo, si deduce (ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 3) la violazione e la falsa applicazione degli articoli 934, 840, 1102 e 1121 cod. civ., per avere la Corte di Appello ritenuto che l’assunzione dei costi delle opere da parte della societa’ (OMISSIS) avesse determinato in suo favore l’acquisto della proprieta’ dell’area ove insiste la costruzione, sottraendola all’altro comproprietario. Tale conclusione, a dire del ricorrente, darebbe luogo ad una sorta di espropriazione senza indennizzo nei confronti del comproprietario non costruttore e sarebbe, percio’, in patente contrasto con l’articolo 42 Cost..

Secondo il ricorrente, la Corte territoriale non avrebbe potuto escludere, nella specie, l’applicabilita’ del principio dell’accessione, tanto piu’ che i comproprietari del suolo non avevano concluso alcuna pattuizione che legittimasse l’appropriazione dell’area comune da parte della (OMISSIS), pattuizione che, trattandosi di beni immobili, avrebbe dovuto comunque rivestire la forma scritta ad substantiam. Dovrebbe dunque essere riconosciuto che le unita’ immobiliari realizzate nel sottosuolo sono di proprieta’ comune dei comproprietari del suolo in rapporto alle rispettive quote, salva la ripartizione tra di essi delle spese sostenute per la costruzione; in subordine, dovrebbe essere sollevata questione di legittimita’ costituzionale dell’articolo 934 cod. civ., come interpretato dalla giurisprudenza, per violazione dell’articolo 42 Cost..

Unitamente a tale motivo, va esaminato, in ragione della stretta connessione, il quarto mezzo di ricorso, col quale si deduce (ex articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5) la violazione dell’articolo 1350 cod. civ., nonche’ il difetto di motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte territoriale dato rilievo ad asseriti accordi intervenuti tra le parti circa la proprieta’ delle unita’ immobiliari da costruire, omettendo di considerare che tali pretesi accordi – ove mai sussistenti sarebbero comunque nulli per mancanza della necessaria forma scritta, richiesta dalla legge ad substantiam in materia di costituzione, modificazione o trasferimento di diritti reali immobiliari. Si deduce ancora che i giudici di merito avrebbero omesso, nella motivazione della sentenza, di individuare l’atto scritto col quale le parti avrebbero legittimato il trasferimento della proprieta’ del suolo comune in favore della (OMISSIS) ovvero – eventualmente – costituito su di esso un diritto di superficie.

2.1. – Preliminarmente, va esaminata l’eccezione formulata dalla controricorrente societa’, con la quale si e’ dedotto che il (OMISSIS) avrebbe chiesto solo in appello l’accertamento dell’avvenuto acquisto per accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., della proprieta’ della costruzione per cui e’ causa.

L’eccezione va rigettata, dovendo ritenersi che la richiesta di accertamento dell’avvenuto acquisto per accessione, da parte del (OMISSIS), della proprieta’ della costruzione de qua era implicita nella proposta domanda di scioglimento della comunione, costituendo il presupposto logico-giuridico di essa.

2.2. – Cio’ posto, prima di passare allo scrutinio dei motivi in esame, il Collegio ritiene di doversi brevemente soffermare sui caratteri essenziali dell’istituto dell’accessione.

Com’e’ noto, l’accessione costituisce espressione del carattere “assoluto” del diritto di proprieta’ (che l’articolo 832 cod. civ. definisce il “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”), della pretesa del suo titolare – valevole erga omnes – di non essere disturbato nel suo godimento da qualsiasi terzo; dal che l’idea che il dominium su una determinata res non consente un concorrente dominio altrui su una cosa che sia divenuta parte della stessa res, si’ da perdere la propria autonomia.

L’istituto dell’accessione, quale modo di acquisto della proprieta’ “a titolo originario”, affonda le sue radici nel diritto romano, che pero’ non pervenne all’elaborazione di un concetto unitario di esso in grado di ricomprenderne le varie fattispecie (inaedificatio, satio, implantatio, adluvio, avulsio, etc.); si deve, invece, all’opera dei giuristi medievali (soprattutto dei glossatori) l’elaborazione dell’accessione come figura giuridica unitaria (nella quale furono inquadrate le varie fattispecie di tradizione romanistica), che – come tale – fu recepita nel codice napoleonico, per essere poi trasfusa nel primo codice civile dell’Italia unita.

Non e’ un caso se il codice civile del 1865, ancora ispirato al mito illuministico della completezza ed esaustivita’ della legge, forniva una definizione unitaria dell’accessione. L’articolo 443 di tale codice disponeva, infatti, che “La proprieta’ di una cosa, sia mobile che immobile, attribuisce diritto su quanto essa produce, o vi si unisce naturalmente o coll’arte: questo diritto si chiama diritto d’accessione”.

Il codificatore del 1942, a fronte delle critiche della dottrina, non ha inteso dare una definizione legislativa dell’accessione; esso, piuttosto, ha dettato una disciplina piu’ agile dell’istituto, espungendo dalle norme sull’accessione la materia dei frutti (disciplinata nel titolo I, dedicato ai “beni”, del libro della proprieta’) e adottando dell’accessione una nozione piu’ ristretta (come si evince dalla intitolazione della sezione II del capo III del titolo II dello stesso libro) – limitata alle piantagioni, costruzioni o altre opere fatte sopra il suolo (c.d. “accessione di mobile ad immobile” o “accessione verticale”) – che lascia fuori, quali figure autonome, tanto quelle tradizionalmente ricondotte alla “accessione di mobile a mobile” (unione e commistione, specificazione) quanto quelle ricondotte alla “accessione di immobile ad immobile” o “accessione orizzontale” (le varie figure dei c.d. incrementi fluviali).

Nonostante la frammentazione delle varie fattispecie tradizionalmente ricondotte all’accessione, la dottrina rinviene il carattere ad esse comune nel fatto che l’acquisto della proprieta’ e’ legato al solo fatto materiale ed obiettivo dell’incorporazione (c.d. “attrazione reale”), da intendersi come “unione stabile” di una cosa con un’altra, non rilevando se essa sia avvenuta per evento naturale o per opera dell’uomo. La proprieta’ si acquista ipso iure al momento dell’incorporazione; quest’ultima e’ un fatto giuridico in senso stretto, ossia un fatto che determina l’effetto giuridico dell’acquisto della proprieta’ a prescindere dalla volonta’ dell’uomo.

In questo senso, l’accessione costituisce un “meccanismo oggettivo” di acquisto della proprieta’: la volonta’ dell’uomo – ove pure vi sia – non assume rilievo giuridico ne’ influisce positivamente sull’acquisto della proprieta’ (cfr. Cass., sez. 2, 06/06/2006, 13215; Cass., Sez. 2, 15/05/2013, n. 11742; Cass., Sez. 1, 12/06/1987, n. 5135).

Fattore unificante delle varie figure di accessione e’ la regola per cui il proprietario della “cosa principale” diviene proprietario della “cosa accessoria” quando quest’ultima si congiunge stabilmente alla prima (“accessorium cedit principali”). Il diritto di proprieta’ sulla cosa principale esercita, percio’, una vis attractiva sulla proprieta’ della cosa accessoria. E mentre con riguardo all’accessione di mobile a mobile spetta al giudice accertare in concreto – tenendo conto dei criteri della funzione e del valore – quale sia la cosa principale e quale quella accessoria, nel caso dell’accessione c.d. verticale e’ la stessa legge (articolo 934 e segg. cod. civ.) ad individuare la “cosa principale” nel bene immobile (il suolo), sancendo la sua preminenza sulle cose mobili che vi sono incorporate, in ragione dell’importanza economico-sociale che ad esso si riconosce (anche se tale regola non manca delle sue eccezioni: come nel caso della c.d. “accessione invertita” di cui all’articolo 938 cod. civ., cui puo’ farsi ricorso ove vi sia stata occupazione parziale di un fondo altrui). Sicche’, quando riguarda un bene immobile, l’accessione si coniuga col principio per cui la proprieta’ immobiliare (c.d. “proprieta’ fondiaria”) si estende in linea verticale teoricamente all’infinito, sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante al suolo, fin dove l’uno e l’altro siano suscettibili di utilizzazione economica, ossia fin dove il proprietario del suolo abbia interesse ad escludere le attivita’ di terzi (articolo 840 cod. civ., comma 2).

L’articolo 934 cod. civ., che apre le disposizioni codicistiche dedicate all’accessione, detta la “regola generale” di tale modo di acquisto della proprieta’ – trasposizione dell’antico principio romanistico “quidquid inaedificatur solo cedit” (o “superficies solo cedit”) secondo cui “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge”; e gli articoli che seguono tale disposizione – disciplinando specificamente il caso delle opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui (articolo 935 cod. civ.), quello delle opere fatte dal terzo con materiali propri (articolo 936 cod. civ.) e quello delle opere fatte dal terzo con materiali altrui (articolo 937 cod. civ.) – confermano la preminenza assegnata dal legislatore al bene immobile sul bene mobile (sia pure con i temperamenti di volta in volta previsti).

La regola dell’accessione, nella misura in cui consente la ricompattazione e la semplificazione delle situazioni di appartenenza punta a salvaguardare l’interesse generale al piu’ razionale sfruttamento economico del suolo, ma costituisce soprattutto – anche grazie al sistema della pubblicita’ immobiliare – presidio della certezza dei rapporti giuridici e della sicurezza della circolazione della proprieta’. Essa finisce per limitare lo stesso potere del proprietario del suolo di disporre del suo diritto, non potendo egli alienare il suolo e la costruzione l’uno separatamente dall’altro, salvo a costituire con atto redatto nelle forme di legge (articolo 1350 cod. civ.) e soggetto all’onere della trascrizione (articolo 2643 e segg. cod. civ.) – un diritto reale di superficie (sub specie di proprieta’ superficiaria) (articoli 952 e segg. cod. civ.).

2.3. – Orbene, premesso quanto sopra in ordine ai caratteri essenziali dell’accessione, occorre ritornare ora allo scrutinio del secondo e del quarto motivo di ricorso, con i quali – come si e’ veduto – viene sottoposta la questione circa la possibilita’ che l’accessione operi quando la proprieta’ del suolo sia comune a piu’ soggetti (c.d. comunione o comproprieta’) ed uno solo (o alcuni soltanto) di essi abbia edificato sul suolo comune; questione, questa, relativamente alla quale – come ha evidenziato l’ordinanza di rimessione – si fronteggiano due opposti indirizzi giurisprudenziali.

Secondo un primo indirizzo, piu’ risalente, il principio dell’accessione (articolo 934 cod. civ.) opererebbe anche nel caso di comunione, per cui la costruzione su suolo comune, pur se eseguita da uno solo dei comunisti, diverrebbe anch’essa comune, mano a mano che viene edificata, salvo contrario accordo scritto. La nuova costruzione diverrebbe, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., automaticamente di proprieta’ di tutti i contitolari del suolo comune, secondo le quote spettanti su detto suolo a ciascuno di essi, salvo il diritto del costruttore al rimborso pro quota delle spese sostenute (Cass., Sez. 2, 11/07/1978, n. 3479; Cass., Sez. 2, 11/11/1997, n. 11120; Cass., Sez. 1, 23/02/1999, n. 1543).

Secondo l’opposto e piu’ recente orientamento, oggi prevalente, la fattispecie dell’accessione di cui all’articolo 934 cod. civ. si riferirebbe solo alle costruzioni od opere eseguite su terreno altrui, presupporrebbe cioe’ che il costruttore sia un “terzo” rispetto ai proprietari del suolo; e poiche’ il comproprietario costruttore non puo’ essere considerato “terzo” rispetto agli altri comunisti, la fattispecie della costruzione eseguita da uno dei comproprietari su suolo comune non potrebbe essere regolata dall’articolo 934 cod. civ., ma sarebbe invece regolata dalla disciplina in materia di comunione, che configurerebbe una deroga al principio dell’accessione. In particolare, secondo tale giurisprudenza, la nuova costruzione sarebbe di proprieta’ comune a tutti i comunisti se eseguita in conformita’ alle regole del condominio, cioe’ con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni (articolo 1102 cod. civ.); apparterrebbe, invece, solo al comproprietario costruttore se eseguita in violazione della disciplina condominiale (costruzione “illegittima”) (Cass., Sez. 2, 27/03/2007, n. 7523; Cass., Sez. 2, 18/04/1996, n. 3675; Cass., Sez. 2, 22/03/2001, n. 4120; Cass., Sez. 2, 24/01/2011, n. 1556).

2.4. – La Corte ritiene che il piu’ recente orientamento giurisprudenziale non possa essere condiviso per le seguenti ragioni.

2.4.1. – Innanzitutto, il Collegio non reputa fondato l’assunto posto a fondamento dell’indirizzo giurisprudenziale in esame secondo cui presupposto indefettibile dell’accessione sarebbe la qualita’ di “terzo” del costruttore rispetto al proprietario del suolo; dal che discenderebbe – secondo tale opinione – che, nel caso in cui il suolo appartenga in comunione a piu’ soggetti, non potendo il comproprietario costruttore essere considerato “terzo” rispetto agli altri comunisti, l’accessione non potrebbe operare.

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