La situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 e seguenti c.c., si attua, invero, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Individuato tale momento (del frazionamento), dove reputarsi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c., di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal primo titolo di frazionamento non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente al venditore o ad alcuno dei condomini la proprieta’ di dette parti. Nella specie, si ha riguardo, per quanto accertato in fatto, ad area cortilizia strutturalmente destinata a dare aria, luce ed accesso al fabbricato condominiale, facente parte delle cose comuni di cui all’articolo 1117 c.c. Tale bene, pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprieta’ o sia stato omesso nel primo atto di trasferimento qualsiasi univoco riferimento al riguardo, deve essere ritenuto parte comune dell’edificio condominiale, ai sensi del medesimo articolo 1117 c.c., ceduta in comproprieta’ pro quota. Al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o piu’ condomini, e’ irrilevante ex se la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta piu’ proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unita’ immobiliare
Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1852
Data udienza 7 dicembre 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 1023-2017 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
nonche’ contro
CONDOMINIO VIA (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 450/2016 della CORTE D’APPELLO SEZ. DIST. DI SASSARI, depositata il 20/09/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 20 settembre 2016, n. 450/2016, resa dalla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, che ha riformato la sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Sassari, sezione distaccata di Alghero, il 30 novembre 2010, accogliendo l’impugnazione principale del Condominio di (OMISSIS), nonche’ dei singoli condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre rimane intimato, senza svolgere attivita’ difensive, il Condominio (OMISSIS).
La Corte d’Appello ha ritenuto cosi’ fondata la domanda proposta in primo grado con citazione del 1 febbraio 2006 dal Condominio di (OMISSIS), e dai condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), volti a condannare gli altri condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) a cessare l’indebita utilizzazione del cortile condominiale, ed in particolare il primo a rimuovere la scalinata e la ringhiera ivi apposta al fine di creare un vialetto di accesso dal suo appartamento alla pubblica via. Il convenuto (OMISSIS) dedusse di aver acquistato, con atto del 19 settembre 1985, oltre all’appartamento posto al primo piano dell’edificio, anche la porzione di terreno di accesso alla pubblica via, indipendente dal cortile, e propose anche domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione dello stesso spazio. Il Tribunale di Sassari, sezione distaccata di Alghero, accolse la sola domanda degli attori di inibitoria all’uso del cortile per parcheggio di autoveicoli e motocicli, rigettando le altre. La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha invece ritenuto l’area in esame, che consente l’accesso pedonale alle singole proprieta’ mediante l’utilizzo di un cancello, e da’ aria e luce al fabbricato, come bene incluso fra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., senza che avesse rilievo contrario la circostanza che essa costituisse anche strumento per entrare nella proprieta’ singola di (OMISSIS). La Corte d’Appello ha quindi negato che la dizione “ingresso indipendente dal cortile condominiale”, contenuta nel contratto di acquisto del 19 settembre 1985 in favore di (OMISSIS), costituisse titolo idoneo per dire trasferito a questo pure il tratto di terreno per cui e’ causa. La Corte di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha pure escluso che la proprieta’ esclusiva di (OMISSIS) potesse ricavarsi dal regolamento di condominio, e ne ha ritenuto infondata la domanda di usucapione, affermando che, dalle fotografie prodotte e dalla deposizione del teste (OMISSIS), emergesse come la modificazione dello stato dei luoghi, mediante imposizione di una ringhiera impeditiva dell’accesso pedonale degli altri condomini (in violazione dell’articolo 1102 c.c.), fosse avvenuta non prima del 1987.
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione “di norme di diritto” laddove nella sentenza impugnata si ritiene che il tratto di terreno per cui e’ causa rientri tra gli spazi comuni ex articolo 1117 c.c., laddove tale presunzione deve dirsi vinta sia da univoci elementi di fatto, sia dalle caratteristiche strutturali, sia dal titolo contrario costituito dall’atto di acquisto del 19 settembre 1985, tra il venditore (OMISSIS) e (OMISSIS).
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