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Ha fatto, inoltre, discendere la non apprezzabilita’ del vizio da parte dell’acquirente, con l’uso dell’ordinaria diligenza (la natura occulta), dalla circostanza che segue: “l’immobile e’ stato comunque venduto come immediatamente abitabile ed in buono stato, dunque implicitamente esente da vizi tali da comprometterne l’uso immediato senza necessita’ d’interventi statici”.
L’asserto viene a ragione censurato con il quarto motivo, che merita, percio’, d’essere accolto. Omette, infatti, del tutto, la Corte locale di spiegare sulla base di quali emergenze abbia tratto un tale convincimento, riguardante gli accordi negoziali. Punto, questo, decisivo a riguardo della qualificazione del vizio come occulto, sul quale non emerge che le parti non abbiano controvertito e che avrebbe richiesto adeguato approfondimento. Infatti, la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l’acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo affetta sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioe’, individuabile con l’ordinaria diligenza. Appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all’usura del tempo per piu’ note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d’impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino. La circostanza che la parte degradata e bisognosa di ristrutturazione possa riguardare parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo d’esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante.
L’accertamento che il giudice deve compiere, salvo, appunto, il caso che il venditore abbia garantito l’esenzione da vizi, deve consistere nella verifica e comparazione di plurimi dati fattuali sulla base dei quali possa affermarsi che il vizio avrebbe potuto essere riconosciuto dall’acquirente con l’esercizio dell’ordinaria diligenza.
Un tale esame nel caso di specie non e’ stato effettuato. La Corte d’appello si e’ limitata ad affermare, senza il supporto di una effettiva motivazione (che implica l’approntamento di un percorso logico ripercorribile), che era stata garantita l’immediata abitabilita’.
In disparte, peraltro, va soggiunto che la circostanza che la parte danneggiata non era visibile dall’esterno, enfatizzata dalla sentenza impugnata non e’ risolutiva ed erroneamente preclude il vaglio di quegli indici sintomatici sopra evidenziati. Inoltre si fa, cosi’, coincidere la riconoscibilita’ con la visibilita’; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non e’ solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che e’ ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre e’ riconoscibile come vizio.
Esposto quanto sopra, dichiarati assorbiti gli altri motivi, il cui esame e’ precluso dall’accoglimento del primo e del quarto, la sentenza deve essere cassata con rinvio, con l’onere di regolare anche le spese di questo giudizio.
P.Q.M.
accoglie il primo e il quarto motivo e dichiara assorbiti gli altri, cassa e rinvia per nuovo esame alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimita’
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