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2.1. Con il primo ed il secondo motivo del ricorso principale il (OMISSIS) censura l’impugnato deliberato di rinvio laddove questo avrebbe disatteso il principio di diritto affermato nella pregressa sentenza di questa Corte, disapplicando “platealmente” il metodo analitico ricostruttivo a cui gia’ si era attenuto il medesimo decidente nella sentenza cassata ed incorrendo in tal modo nella violazione tanto dell’articolo 384 c.p.c., comma 2, attesi i criteri che la citata sentenza aveva enunciato ai fini di stabilire il valore della trasformazione subita dal fondo, che dell’articolo 2909 c.c., stante l’intangibilita’ della statuizione afferente alla scelta de criterio di stima.
2.2. Parimenti analoga censura – il cui esame non incorre nella preclusione opposta dal Comune nel relativo controricorso, in ragione del principio secondo cui l’impugnazione incidentale tardiva e’ sempre ammissibile, a tutela della reale utilita’ della parte, ove l’impugnazione principale metta in discussione l’assetto di interessi derivanti dalla sentenza cui la parte non impugnante aveva prestato acquiescenza (Cass., Sez. U, 27/11/2007, n. 24627, a cui si allinea la giurisprudenza di questa Sezione: Cass., Sez. 1, 16/11/2015, n. 23396) – e’ sviluppata con riferimento all’articolo 2909 c.c., anche dai ricorrenti incidentali (OMISSIS) nella seconda parte del primo motivo del loro ricorso.
2.3. Le dispiegate doglianze – che sollevano, ancorche’ da punti di vista diversi, la medesima questione e che per questo possono essere esaminati congiuntamente – sono prive di fondamento.
Esse si radicano su un’interpretazione del dictum di legittimita’, asseritamente disatteso dal giudice del rinvio, che non rinviene nella sentenza rescindente alcun riscontro testuale o propriamente argomentativo in grado di legittimare la tesi dei ricorrenti, ad avviso dei quali, cassando il pregresso deliberato di seconde cure, la Corte avrebbe inteso rendere ineluttabile, ai fini del susseguente giudizio di rinvio e della valutazione che in quella sede il giudice del rinvio avrebbe dovuto rinnovare, il ricorso al metodo di stima analitico-ricostruttivo, con l’ovvio riflesso di rendere nuovamente ricorribile per cassazione la sentenza, che, come quella in esame, se ne fosse discostata.
2.4. Ma valga, a contrasto di cio’, il vero. Premessa l’avvertenza che non si puo’ inferire dalla sentenza che dispone il rinvio piu’ di quanto essa esattamente non dica, va in primo luogo ricordato che nel cassare la decisione di appello in precedenza emessa tra le parti, la Corte si e’ data premura di enucleare un nutrito elenco di principi a conforto dell’affermazione, ignorata dal decidente appellato, secondo cui “il primo parametro da tenere in considerazione era la destinazione urbanistica delle aree” da valutare, in un primo senso, accertando preliminarmente “se le aree ubicate nelle zone suddette avessero o meno destinazione edificatoria” – “detto accertamento”, prosegue la sentenza, “doveva essere compiuto esclusivamente al lume degli strumenti urbanistici vigenti nel comune all’epoca della irreversibile trasformazione dei terreni (P.R.G.: successivo Piano territoriale paesistico, ed ulteriori vincoli imposti dalla legge statale o regionale, percio’ da verificare anche con riferimento all’area inclusa in zona B1 e senza tener conto delle misure di salvaguardia, inidonee ad incidere sul regime di edificabilita’ delle aree); nonche’ ai principi ripetutamente enunciati da questa Corte al riguardo che qui possono riassumersi: 1) ove la zona e’ concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, che non ne tollera la realizzazione ad iniziativa privata neppure attraverso strumenti di convenzionamento, la classificazione apporta un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia, con la conseguenza che l’area va qualificata come non edificabile; 2) che pertanto, deve ricondursi a siffatta categoria la destinazione a verde pubblico urbano, pur se attrezzato per il gioco e per lo sport; ed a maggior ragione quella a verde di rispetto ove e’ preclusa perfino la realizzazione di strutture pubbliche (Cass. 21396/2009; 17995/2009; 4732/2004); 3) che la previsione di un pur limitato indice di fabbricabilita’ per un’area destinata a uso pubblico e per realizzare esclusivamente strutture pubbliche percio’ funzionali all’uso suddetto (nella specie, verde attrezzato) non vale ad attribuirle la natura edificatoria ed a superare il vincolo conformativo imposto dagli strumenti urbanistici (Cass. 2605/2010; 404/2010; 24585/2006; 2812/2006); 4) che a maggior ragione e’ errato in tali casi avvalersi di un indice medio di edificabilita’ ricavato da diverse zone omogenee, in violazione del principio dell’edificabilita’ legale, ed applicabile invece esclusivamente all’interno di una zona omogenea edificabile, come avviene nell’ambito di quelle rientranti un P.E.E.P. onde evitare l’influenza delle scelte dell’espropriante relative alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni, ovvero servizi e infrastrutture, nonche’ delle disposizioni interne che direttamente o indirettamente ripartiscono costruzioni e spazi liberi nel singolo fondo da espropriare (Cass. sez. un. 125/2001 e succ.)” – ed in un secondo senso tenendo conto “che l’immobile da realizzare non poteva considerasi avulso dalla zona in cui avrebbe dovuto sorgere, ma doveva rispettarne la destinazione; la quale diviene altresi’ un limite all’edifica bilita’ (allorche’ consentita:zona B1) importando che anche per stabilire il valore di trasformazione possa essere ipotizzata non qualsiasi tipologia di insediamento, ma soltanto quella espressamente prevista per la zona”, a cio’ facendo seguire la conclusiva raccomandazione che “la Corte di rinvio dovra’ provvedere ad una nuova valutazione delle aree occupate dal comune di Sant’Agnello attenendosi ai principi esposti”.
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