L’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione Civile, del 2 marzo 2026, n. 4686, offre un rilevante chiarimento in materia di diritti reali e condominio, tracciando i confini applicativi della presunzione di condominialità e definendo con precisione il riparto dell’onere probatorio.
L’oggetto della pronuncia riguarda la qualificazione giuridica di un locale adibito ad autorimessa situato all’interno del perimetro di un edificio condominiale. La Suprema Corte ha statuito che tale tipologia di immobile non rientra nel novero dei beni comuni tassativamente o esemplificativamente elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile (con specifico riferimento al testo applicabile ratione temporis, antecedente alle riforme della Legge n. 220 del 2012). Secondo i Giudici di legittimità, il garage o box auto non può essere considerato intrinsecamente una parte dell’edificio “necessaria all’uso comune”.
Di conseguenza, dal punto di vista strettamente processuale e probatorio, si determina un’importante ricaduta: il soggetto (sia esso il condominio o un singolo condomino) che intenda rivendicare o dedurre la natura condominiale di un’autorimessa non può in alcun modo giovarsi della presunzione legale di comunione stabilita dal citato art. 1117 c.c. Al contrario, grava interamente su chi avanza tale pretesa l’onere di fornire la prova piena e rigorosa dell’appartenenza del bene alla collettività dei condomini. Tale dimostrazione non può fondarsi su meri elementi di fatto o logici, ma deve necessariamente passare attraverso l’esame analitico dei titoli d’acquisto originari o dei regolamenti condominiali contrattuali accettati da tutti i partecipanti.
Nel caso specifico sottoposto al vaglio della Suprema Corte, i giudici di merito avevano erroneamente riconosciuto la natura condominiale di un’autorimessa interrata, omettendo di considerare che il locale era stato legittimamente acquistato da un terzo nell’ambito di una vendita all’asta conseguente al fallimento della società costruttrice dell’edificio. In applicazione dell’enunciato principio di diritto, la Cassazione ha dunque cassato la sentenza impugnata, riaffermando la preminenza dei titoli negoziali sulle presunzioni non supportate dalla legge
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|2 marzo 2026| n. 4686.
Autorimessa e nessuna presunzione di natura condominiale
Massima: Il locale adibito ad autorimessa, ancorché ubicato entro il perimetro dell’edificio condominiale, non rientra tra le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c. – nel testo anteriore alle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012 – neppure quale parte dell’edificio necessaria all’uso comune; ne consegue che chi ne deduca la natura condominiale non può giovarsi della relativa presunzione, gravando su di lui l’onere di provarne l’appartenenza comune, mediante l’esame dei titoli di acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva riconosciuto la condominialità dell’autorimessa interrata, nonostante il suo acquisto all’asta del fallimento della società costruttrice).
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell’edificio – Autorimessa autorimessa – Al piano interrato nel perimetro dell’edificio condominiale – Presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. – Esclusione – Esame dei titoli di acquisto – Necessità – Fattispecie.
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta da:
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. PAPA Patrizia – Consigliere
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. AMATO Cristina – Consigliere Rel.
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 15725/2023 R.G. proposto da:
Ti.Ma., Fl.Pa., rappresentati e difesi dall’avvocato DI.PI.;
– ricorrente –
contro
Ce.Ce., Ub.Fe., Ca.Pa., Sa.Ga., Ce.Fe., Di.Ro., tutti rappresentati e difesi dagli avvocati FA.GE., FA.VI.;
– controricorrenti –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI PERUGIA n. 64/2023 depositata il 26/01/2023;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere CRISTINA AMATO.
Autorimessa e nessuna presunzione di natura condominiale
FATTI DI CAUSA
La vicenda ha ad oggetto la domanda di rivendicazione formulata dai coniugi Ti.Ma. e Fl.Pa., i quali hanno acquistato all’asta del fallimento della società Im. Srl un locale autorimessa situato al piano interrato dell’edificio condominiale, realizzato dalla stessa società fallita, ove sono ubicate le abitazioni dei convenuti.
Ti.Ma. e Fl.Pa. convenivano in giudizio i condòmini proprietari dell’edificio in cui si trova l’autorimessa oggetto di causa davanti al Tribunale di Spoleto, affinché lo stesso li condannasse al rilascio del suddetto bene immobile ad uso garage.
Costituitisi, i convenuti proponevano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà condominiale del bene.
Il Tribunale di Spoleto, respinta la domanda degli attori, accoglieva la domanda riconvenzionale e riconosceva la natura condominiale della porzione di immobile interrato; per l’effetto, condannava Ti.Ma. e Fl.Pa. al rilascio dell’immobile.
Questi ultimi impugnavano la sentenza di primo grado innanzi alla Corte di Appello di Perugia che, con sentenza n. 64/2023, rigettava il gravame, confermando la pronuncia di primo grado, osservando – per quanto ancora qui di interesse – che ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. Nel caso di specie, gli appellanti non avevano fornito la prova dell’esistenza di un’espressa riserva in proprietà esclusiva dell’area adibita a parcheggio: al contrario, dai contratti preliminari e dal capitolato di appalto ad essi allegato, si evinceva che la società costruttrice prometteva di vendere, oltre agli appartamenti, anche un posto auto e una cantina al piano interrato.
Avverso la suddetta pronuncia Ti.Ma. e Fl.Pa. propongono ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi e illustrandolo con memoria.
Resistono con controricorso illustrato da memoria Ce.Ce., Ub.Fe., Ca.Pa., Sa.Ga., Ce.Fe., Di.Ro.
Autorimessa e nessuna presunzione di natura condominiale
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si deduce nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ. applicabile alla fattispecie in oggetto ratione temporis e violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ. Si afferma che, se la norma di cui all’art. 1117 cod. civ. fosse stata correttamente applicata al caso di specie, l’onere di provare la natura condominiale del bene oggetto di causa sarebbe gravato sui resistenti. Ad avviso dei ricorrenti l’art. 1117 cod. civ. e la relativa presunzione di condominialità non trova applicazione nel caso di specie in quanto, secondo la giurisprudenza di legittimità, la stessa non si applica ai locali di autorimessa, come pacificamente qualificato quello del caso di specie, in quanto non incluso “tra le parti comuni dell’edificio”. Da tanto discende che l’onere di provare la natura condominiale dell’autorimessa gravava sulle controparti, non già sugli odierni ricorrenti.
2. Con il secondo motivo si deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 2729 cod. civ. in quanto il giudice dell’appello ha dedotto la natura condominiale dell’immobile da indizi non gravi, né precisi, né concordanti. Più precisamente, la Corte territoriale si sarebbe erroneamente avvalsa dei contratti preliminari – e del capitolato d’appalto ad essi allegato – i quali fanno solo riferimento ad un non meglio specificato posto auto, la cui menzione neanche avrebbe poi trovato conferma negli atti di compravendita definitivi. Pertanto, concludono i ricorrenti, il ragionamento della Corte territoriale non è idoneo a far presumere la natura condominiale del bene specifico acquistato dai coniugi Ti.Ma.-Fl.Pa., natura che può essere provata solo dai titoli di acquisto della proprietà.
Il primo motivo è fondato.
Le autorimesse e i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate nell’art. 1117 cod. civ. (nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012), neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”, e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione. Occorre, quindi, che sia data la prova dell’appartenenza di detti locali in proprietà comune e al fine anzidetto determinante è l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni (Sez. 2, Sentenza n. 23001 del 16/09/2019; conf: Sez. 2, Sentenza n. 15340 del 09.06.2025; Cass. Sez. 2, 22/10/1997, n. 10371).
Nel caso in esame, è stato accertato che si tratta non già di posti auto realizzati in cortili, ma di autorimessa realizzata nel piano interrato (v. sentenza pagg. 4 e 5): è, quindi, inappropriata la giurisprudenza richiamata dalla Corte territoriale per ritenere la natura comune del locale (in quanto riferibile ad aree esterne adibite a parcheggio).
La sentenza impugnata si è discostata dal citato principio e quindi merita di essere cassata.
L’accoglimento del primo motivo comporta il logico assorbimento del secondo.
Il giudice di rinvio (che si individua nella medesima Corte di Perugia in diversa composizione) regolerà anche le spese del presente giudizio.
Autorimessa e nessuna presunzione di natura condominiale
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 ottobre 2025.
Depositato in Cancelleria il 2 marzo 2026.
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