Author: D'Isa (Renato D'Isa)

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 24434 del 3 settembre 2025, ha analizzato le conseguenze derivanti da un errore materiale nel certificato di destinazione urbanistica (CDU), allegato a un contratto di compravendita di terreno.

La Suprema Corte ha stabilito che, se l'errore materiale è imputabile esclusivamente al Comune (l'ente che ha emesso il certificato), non è configurabile alcuna responsabilità in capo al venditore e, di conseguenza, l'acquirente non può chiedere la riduzione del prezzo di vendita (ai sensi dell'art. 1492 c.c. sull'azione quanti minoris).

La ragione è che la correttezza dell'effettiva destinazione urbanistica del terreno non può essere valutata sulla base del solo errore nel CDU, ma deve essere accertata e considerata alla luce della documentazione complessivamente allegata al contratto e delle reali risultanze urbanistiche. L'errore del Comune, se dimostrato come tale e non imputabile a dolo o colpa del venditore, non pregiudica la validità del contratto né giustifica azioni risarcitorie o di riduzione del prezzo contro il venditore stesso.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 24398 del 2 settembre 2025, ha distinto chiaramente le funzioni della clausola penale per inadempimento e dell'indennità di occupazione nell'ambito del contratto preliminare di compravendita risolto.

La Suprema Corte ha stabilito che i due istituti hanno funzioni diverse:

Clausola Penale: Ha la funzione di predeterminare il danno da risoluzione del contratto preliminare. Questo danno comprende l'interesse negativo, cioè il pregiudizio per il tempo e le occasioni perdute, oltre alle spese sostenute per la stipula del preliminare.

Indennità di Occupazione: Ha la funzione di risarcire il pregiudizio derivante dal fatto che il bene (l'immobile) è stato goduto senza titolo da un terzo.

A causa di queste funzioni distinte, la Corte ha concluso che la penale stabilita dalle parti per l'inadempimento del promissario acquirente non può in alcun modo costituire il criterio di quantificazione dell'indennità di occupazione. Quest'ultima è dovuta dal promissario acquirente che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare (anche per inadempimento del promittente venditore), si trova a detenere l'immobile senza un titolo giuridico valido.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 24567 del 4 settembre 2025, ha analizzato l'articolata disciplina della responsabilità dell'appaltatore e le conseguenze in caso di concorso di colpa con altri professionisti (direttore dei lavori o progettista), estendendo le implicazioni al contratto di assicurazione della responsabilità civile.

Responsabilità dell'Appaltatore: L'appaltatore ha l'obbligo di osservare i criteri tecnici specifici del lavoro affidatogli, il che include il dovere di controllare la bontà del progetto o delle istruzioni fornite dal committente. Se tali istruzioni sono palesemente errate, l'appaltatore può essere esente da responsabilità solo se dimostra di aver manifestato il proprio dissenso e di essere stato costretto ad eseguire le istruzioni come un mero esecutore (nudus minister), a rischio del committente. In assenza di tale prova, l'appaltatore è tenuto alla garanzia totale per i vizi e le imperfezioni (essendo la sua un'obbligazione di risultato), senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente.

Responsabilità Solidale: Qualora il danno subito dal committente sia causato dai concorrenti inadempimenti dell'appaltatore e del direttore dei lavori (o progettista), entrambi i soggetti rispondono solidalmente per i danni. È sufficiente che le loro azioni e omissioni abbiano concorso in modo efficiente alla produzione dell'evento dannoso, anche se tali condotte costituiscono fatti illeciti distinti o violazioni di norme diverse.

Obbligo Indennitario dell'Assicuratore: La Corte ha chiarito che, se l'assicurato (l'appaltatore) è responsabile in solido con un altro soggetto, l'obbligo indennitario della sua assicurazione di responsabilità civile non si limita alla quota di responsabilità interna dell'assicurato (quella rilevante per il regresso), ma copre l'intera obbligazione risarcitoria dell'assicurato nei confronti del terzo danneggiato, fino al massimale. Ciò include anche la condanna alle spese processuali in solido. Questo garantisce la funzione del contratto assicurativo di liberare il patrimonio dell'assicurato dall'obbligazione risarcitoria, ferma restando la possibilità per l'assicuratore di surrogarsi (ex art. 1203, n. 3, c.c.) nel diritto di regresso che l'assicurato avrebbe nei confronti del corresponsabile solidale.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 24481 del 3 settembre 2025, ha analizzato il regime contrattuale e risarcitorio applicabile alla vendita di cose mobili di provenienza illecita.

La Suprema Corte ha stabilito che la disciplina specifica della vendita di cosa altrui (artt. 1478 e 1479 c.c.) non si applica nel caso in cui il venditore si sia procurato la cosa in modo illecito (ad esempio, tramite furto o ricettazione) o non riesca a dimostrare di aver ignorato senza colpa (neanche lieve) la sua provenienza delittuosa. Il presupposto delle norme sulla vendita di cosa altrui, infatti, è il comportamento lecito di entrambi i contraenti.

In questi casi, il compratore che era in buona fede e che riceve una cosa di provenienza illecita ha ricevuto una cosa diversa da quella pattuita (cd. aliud pro alio). Pertanto, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto in base ai principi ordinari in materia di inadempimento contrattuale (art. 1453 c.c.). Ai fini della risoluzione per aliud pro alio, è irrilevante che il compratore abbia eventualmente acquisito la proprietà del bene grazie al principio del possesso vale titolo (art. 1153 c.c.).

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 25337 del 16 settembre 2025, ha affrontato due questioni distinte: la responsabilità dell'istituto scolastico e la competenza in appello contro sentenze del Giudice di Pace che coinvolgono un'Amministrazione Statale.

Responsabilità Scolastica da Contatto Sociale: La Suprema Corte ha stabilito che la responsabilità da contatto sociale dell'istituto scolastico per i danni subiti dall'alunno è esclusa quando l'evento dannoso sia oggettivamente imprevedibile e inevitabile. Questa esclusione vale anche in caso di assenza temporanea dell'insegnante, a condizione che la funzione di vigilanza sia comunque garantita in modo effettivo dal personale ausiliario impiegato nell'istituto (bidelli o altro personale). L'istituto scolastico non risponde per eventi che non avrebbe potuto impedire nemmeno con la massima diligenza e vigilanza.

Competenza in Appello (Foro Erariale): Per quanto riguarda il regime processuale, la Corte ha precisato che l'appello avverso le sentenze pronunciate dal Giudice di Pace, quando in causa è parte un'Amministrazione dello Stato, deve essere proposto al Tribunale competente in base alle norme che individuano il foro erariale. Tali norme sono quelle contenute nell'art. 7 del R.D. n. 1611/1933.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza civile n. 24591 del 5 settembre 2025, ha chiarito la tutela possessoria esperibile in caso di violazione delle distanze legali tra costruzioni.

La Suprema Corte ha stabilito che la violazione delle distanze legali costituisce, al pari di ogni altra condotta del vicino che crei una situazione di fatto corrispondente all'esercizio di una servitù (ad esempio, un passaggio non dovuto), un attentato alla libertà del fondo che subisce tale violazione. Tale attentato si configura come una turbativa nell'esercizio del relativo possesso del fondo stesso.

Di conseguenza, la parte che subisce la violazione ha la facoltà di denunciare tale condotta non solo con l'azione petitoria, ma anche attraverso l'azione di manutenzione nel possesso, prevista dall'art. 1170 c.c., al fine di far cessare la turbativa e ripristinare lo status quo ante.

La Suprema Corte ha ribadito che il giudizio sulla rilevanza e sull'ammissibilità dei mezzi di prova è riservato al giudice di merito. Pertanto, il provvedimento sulle richieste istruttorie può essere censurato con ricorso per cassazione (ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per violazione del diritto alla prova) solo nelle seguenti ipotesi:

Quando il giudice di merito rilevi preclusioni o decadenze insussistenti.

Quando affermi l'inammissibilità del mezzo di prova per motivi che prescindano da una valutazione della sua rilevanza in rapporto al tema controverso e al compendio probatorio complessivo.

Quando vi sia un vizio di motivazione riguardo all'attitudine dimostrativa della prova su circostanze rilevanti ai fini della decisione.

Viceversa, la Corte ha dichiarato inammissibile la critica che si limita a contestare, con un assunto uguale e contrario, il motivato giudizio di irrilevanza espresso dal giudice di merito. Non è sufficiente sostenere che le prove proposte erano idonee a dimostrare i fatti di causa, se tale critica non demolisce il ragionamento con cui il giudice ha motivatamente ritenuto quelle prove irrilevanti.

Esposizione ampia e chiara ⚖️
La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 19099 dell'11 luglio 2025, ha fornito un criterio temporale per l'esercizio dell'azione revocatoria ordinaria nel caso di credito litigioso (cioè un credito la cui esistenza è ancora oggetto di contestazione in giudizio).

La Suprema Corte ha stabilito che un credito, anche se litigioso, è idoneo a far insorgere la qualità di creditore e, conseguentemente, abilita all'esperimento dell'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). Ai fini di stabilire se tale credito sia sorto anteriormente all'atto di disposizione patrimoniale compiuto dal debitore (requisito fondamentale della revocatoria), occorre fare riferimento al momento genetico dell'obbligazione, distinguendo a seconda della sua fonte:

Credito di fonte contrattuale: si deve fare riferimento alla data del contratto da cui trae origine l'obbligazione.

Credito risarcitorio da fatto illecito: si deve fare riferimento alla data dell'illecito che ha cagionato il danno, anche se la liquidazione del danno avverrà successivamente.

In entrambi i casi, è la data in cui il rapporto giuridico è nato (il contratto o l'illecito) a definire la preesistenza del credito rispetto all'atto revocando.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 18828 del 10 luglio 2025, ha definito il principio della definitività della scelta costruttiva in materia di distanze fra costruzioni. La Suprema Corte ha stabilito che la scelta operata dal preveniente (il primo che costruisce) di edificare direttamente sul confine non è reversibile. Tale scelta condiziona non solo l'attività edilizia del vicino (il prevenuto), ma vincola lo stesso preveniente anche nella successiva prosecuzione in altezza del suo fabbricato.

Il principio impone che, una volta stabilita la linea costruttiva sul confine, sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare esclusivamente sul filo della costruzione preesistente. Se, invece, decidono di non attenersi a tale criterio (ad esempio, arretrando o avanzando la nuova parte), sono obbligati a rispettare la distanza minima dall'altro fabbricato prevista dal Codice Civile o dai regolamenti locali.

La Corte ha motivato la definitività di tale scelta spiegando che, se fosse consentito al preveniente di variare la linea costruttiva tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino (prevenuto), qualora volesse a sua volta sopraelevare, a innalzare un edificio con muri perimetrali a linea spezzata, con evidenti problemi strutturali e di legittimità.