L’ordinanza n. 13620 dell’11 maggio 2026, emanata dalla Corte di Cassazione in sede civile, fornisce un fondamentale chiarimento in merito alla natura giuridica del cavedio (noto anche come chiostrina interna o pozzo luce) all’interno di un edificio condominiale e alle conseguenti regole per la ripartizione delle relative spese di manutenzione.
Nella sua ampia esposizione, la Suprema Corte riafferma il principio secondo cui il cavedio — configurandosi come un cortile di ridotte dimensioni, delimitato dai muri perimetrali dell’edificio e destinato principalmente a fornire aria e luce agli ambienti interni — rientra a pieno titolo tra le parti comuni del condominio, così come definite dall’art. 1117 del Codice Civile. Tale presunzione di comunione può essere superata solo in presenza di un “titolo contrario” (come un atto di compravendita o un regolamento condominiale contrattuale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo).
Il punto centrale dell’ordinanza n. 13620/2026 riguarda però la gestione dei costi. I giudici di legittimità chiariscono che le spese per i lavori e le opere di manutenzione sui muri che circondano la chiostrina devono essere ripartite tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, applicando la regola generale dell’art. 1123, comma 1, del Codice Civile. Questo perché tali muri assolvono una funzione strutturale e portante essenziale per l’intero fabbricato, non solo per il cavedio stesso.
La Cassazione precisa, infine, un aspetto cruciale: l’obbligo di contribuire a queste spese sussiste per tutti i condòmini, indipendentemente dall’accessibilità materiale al cavedio dalle singole unità immobiliari e a prescindere dal fatto che alcune di esse ne traggano un’utilità diretta (ad esempio, anche chi non ha finestre che affacciano sulla chiostrina è tenuto a pagare, poiché i muri perimetrali sostengono l’intero edificio in cui vive).
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|11 maggio 2026| n. 13620.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
Massima:Il cavedio o chiostrina interna all’edificio condominiale, in quanto cortile di piccole dimensioni circoscritto dai muri perimetrali e destinato prevalentemente a dare aria e luce ai locali, rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., salvo titolo contrario. Le spese per le opere sui muri che circondano la chiostrina – aventi funzione strutturale per l’intero fabbricato – devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., indipendentemente dall’accessibilità materiale del bene dalle singole unità immobiliari o dall’assenza di utilità diretta per talune di esse.
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: COMUNIONE E CONDOMINIO – Spese della comunione e del condominio – Chiostrine interne – Rifacimento – Spesa a carico di tutti i condomini – Sussistenza – Motivi – Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta da
Dott. SCARPA Antonio – Presidente
Dott. DE GIORGIO Davide – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
Dott. CORTESI Francesco – Consigliere
Dott. PASTORE Francesca – Relatore
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
nella causa iscritta al n. 03353 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2021
tra
Pi.Ro., rappresentato e difeso dall’avv. Ga.Si., giusta procura in atti
-ricorrenti-
e
Condominio “Co.18.” in F in via (Omissis), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. Ca.Ci., giusta procura in atti
-controricorrente-
avverso la sentenza del Tribunale di Forlì depositata il 18/11/2020;
udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 28 aprile 2026 dal consigliere Francesca Pastore;
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
FATTI DI CAUSA
Pi.Ro., quale proprietario di due unità immobiliari nell’edificio condominiale di via (Omissis) in F, ha impugnato le delibere assembleari del 17/10/2017 e del 22/1/2018 con le quali, rispettivamente, erano state dapprima deliberate opere edili sui cavedi dello stabile e, poi, ripartite le correlate spese tra tutti i condomini, senza considerare che dalle sue unità immobiliari, accessibili direttamente e unicamente dalla strada, non si aveva accesso ai cavedi e che essi erano del tutto estranei alla sua proprietà esclusiva.
Il Giudice di Pace ha accolto l’impugnazione e annullato le delibere.
Proposto appello dal condominio, il Tribunale di Forlì ha riformato la sentenza e respinto l’impugnazione delle delibere sull’assunto che in data 17/10/2017 non si era tenuta alcuna riunione condominiale e nulla era stato deliberato sui lavori (che, invece, risultavano già essere stati deliberati in data 31/5/2017) e che il riparto delle spese fra tutti i condomini era corretto in ragione della natura e dell’oggetto dei lavori.
Il Pi.Ro. propone ricorso per cassazione avverso tale ultima decisione.
Il condominio resiste con controricorso.
Il Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380 bis1 c.p.c.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. per avere il Tribunale ritenuto dirimente l’applicazione dell’art. 1117 c.c., senza fare applicazione dell’art. 1123, secondo e terzo comma, c.c., e per avere omesso di apprezzare le caratteristiche fisiche del cavedio oggetto delle opere edili, per cui esso non è in alcun modo accessibile dalla proprietà del Pi.Ro. e non svolge alcuna funzione rispetto a quella, traendone la erronea conseguenza che le spese correlate fossero da ripartirsi tra tutti i condòmini, incluso il Pi.Ro., in base ai millesimi di proprietà.
Il motivo, di natura mista, è infondato.
Il Tribunale ha fatto corretta applicazione degli artt. 1117 c.c. e dell’art. 1123, comma 1, c.c., escludendo sostanzialmente che potesse trovare applicazione l’art. 1123, commi 2 e 3, c.c., allorché ha osservato che le opere deliberate, come descritte nel contratto di appalto, avevano ad oggetto i muri che circondano la chiostrina interna al fabbricato, ed ha evidenziato quindi che, avendo essi evidente funzione strutturale dell’intero edificio, sono beni comuni alla cui manutenzione sono chiamati a contribuire tutti i condòmini in proporzione alle rispettive proprietà esclusive.
In primo luogo, deve richiamarsi l’orientamento di legittimità per cui il cavedio o chiostrina, quale cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari, è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall’art. 1117 c.c., senza che la presunzione di condominialità possa essere automaticamente vinta dal fatto che, ad esempio, al cavedio si acceda solo dall’appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità, in quanto l’utilità particolare che uno dei condòmini ne tragga in tal modo non incide sulla più ampia destinazione tipica e normale del bene in favore dell’edificio condominiale (v. Cass. n. 17556/2014, Cass n. 4350/2000).
La Suprema Corte, poi, ha avuto modo di precisare anche che, pur in ipotesi di chiostrine attribuite per titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani superiori, esse raffigurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri (interni) dell’edificio, che le delimitano.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
Questi muri, in quanto parti essenziali per l’esistenza del fabbricato perché destinati a sorreggere l’edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri maestri che delimitano le chiostrine concorrono tutti i partecipanti, “compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine” (cfr. Cass. n. 11435/1993; argomenti in tal senso anche da Cass. n. 23453/2004).
Non è nemmeno vero, quindi, che vi sia stata omissione dell’esame di fatto decisivo da parte del Tribunale quanto alle caratteristiche del bene, laddove il giudice di merito motiva chiaramente in tema, con gli argomenti sopra esposti che non sono in alcun modo incisi dal ricorso.
D’altronde, l’accertamento che le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c., per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio di tutte o soltanto al servizio di alcune unità immobiliari è un apprezzamento di fatto, riservato al giudice del merito.
2. Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1136 cc e 66 disp. att. c.c. in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c. per avere il Tribunale ritenuto che non vi sia stata alcuna delibera assembleare in data 17/10/2017 e per non avere poi ravvisato i vizi della stessa delibera adottata senza una previa convocazione e senza redazione di un verbale di assemblea.
Il ricorrente afferma, tra l’altro, che la prova della delibera assunta in quella data doveva ricavarsi dal fatto che successivamente con la delibera del 22/1/2018 erano state ripartite le spese.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
Il motivo è inammissibile.
Esso si traduce in una generica critica alla decisione del Tribunale circa l’affermazione del non esservi stata alcuna riunione né decisione assembleare in data 17/10/2017, senza indicare peraltro come questa affermazione si sarebbe tradotta nella invocata violazione di legge e, soprattutto, senza confrontarsi con l’adeguata motivazione del Tribunale (v. pagg. 3 e 5 della sentenza) sulla mancata prova dell’esistenza di un’assemblea in quella data e di un deliberato sulle opere edili, che, di contro, è stata rinvenuto documentalmente nella precedente delibera del 31/5/2017, mai impugnata.
Difatti, in tema di impugnazione della deliberazione dell’assemblea condominiale, spetta all’attore l’onere di provare la sussistenza della delibera stessa, prima ancora del vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio che ne comporti l’invalidità e, d’altronde, una deliberazione condominiale è esistente laddove emerga una decisione, quale espressione di una volontà dei condòmini, adottata all’esito di un procedimento collegiale nel quale si sia formata una maggioranza; sicché ove non vi sia prova alcuna di una delibera con queste caratteristiche, come accertato dal giudice di merito nel caso di specie, i condòmini non hanno alcun interesse ad agire per l’impugnazione di una inesistente deliberazione dell’assemblea, non generando la stessa alcun concreto pregiudizio ai loro diritti, tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione del collegio (cfr. Cass n. 1367/2023, Cass. n. 9387/2023).
In definitiva, per il tramite della violazione di legge, il motivo si traduce in una proposta di un’alternativa interpretazione dei dati probatori e di una diversa ricostruzione del fatto materiale, attività riservate al giudice di merito (cfr. Cass. n. 6035/2018, Cass n. 19651/2024).
3. Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c. degli artt. 8 e del D.Lgs. n. 28 del 2010 e degli artt. 86, 116 e 92 c.p.c. quanto al governo delle spese di lite erroneamente sarebbe stata disposta la condanna del ricorrente alle spese del giudizio, senza considerare che il rifiuto del condominio di partecipare alla mediazione doveva portare a non gravare il ricorrente delle spese della parte vincitrice.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
Il motivo è infondato.
L’art. 8 del D.Lgs. n. 28 del 2010, nella formulazione applicabile ratione temporis, stabilisce che “Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio”. L’art. 13 prevede al secondo comma che “Quando il provvedimento che definisce il giudizio non corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice, se ricorrono gravi ed eccezionali ragioni, può nondimeno escludere la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice per l’indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all’esperto di cui all’articolo 8, comma 4. Il giudice deve indicare esplicitamente, nella motivazione, le ragioni del provvedimento sulle spese di cui al periodo precedente”.
Evidentemente, nel caso di specie non v’è stata mai alcuna proposta del mediatore, avendo il condominio, nell’esercizio di una facoltà, ritenuto di non partecipare alla mediazione; e, ancor più, l’esito del giudizio è stato di soccombenza piena per il condòmino, per cui il Tribunale altro non ha fatto che applicare la regola della soccombenza ex art. 92 c.p.c.
4. In definitiva, il ricorso deve essere respinto, con condanna alle spese di lite come liquidate in dispositivo.
Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002 va dato atto del sussistere dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell’art. 13 cit.
Ripartizione spese muri del cavedio tra condòmini
P.Q.M.
la corte rigetta il ricorso e condanna Pi.Ro. alla refusione in favore del controricorrente delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 200,00 per esborsi e Euro 5.000,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa, se e come per legge.
Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002 dà atto del sussistere dei presupposti per il versamento a carico del ricorrente dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell’art. 13 cit.
Così deciso in Roma il 28 aprile 2026.
Depositato in Cancelleria l’11 maggio 2026.
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