In una recente e significativa pronuncia in tema di caparra confirmatoria, la Corte di Cassazione, civile, Ordinanza del 6 aprile 2026, n. 8573, ha affrontato una complessa questione relativa alla corretta qualificazione della domanda giudiziale presentata da una parte non inadempiente. Il nodo centrale del contendere riguardava la distinzione tra la richiesta di risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento e l’esercizio del diritto potestativo di recesso, con le relative conseguenze sulla caparra confirmatoria e sul risarcimento del danno.
L’Ordinanza ha stabilito un principio fondamentale: la domanda presentata dalla parte che non è inadempiente, e che ha già corrisposto la caparra, deve essere qualificata come una richiesta di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento, soggetta alla relativa disciplina generale, se soddisfa specifiche condizioni. In particolare, questa qualificazione si applica quando la parte chiede non solo la risoluzione del contratto, ma anche la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata, a cui si aggiunge la richiesta di ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti.
Allo stesso modo, la Corte ha esteso questa interpretazione anche allo scenario opposto, in cui la parte non inadempiente è quella che ha incassato la caparra. Anche in questo caso, la domanda è qualificata come richiesta di risoluzione giudiziale per inadempimento se la parte, ad integrazione dell’invocata risoluzione, chiede l’accertamento del diritto a trattenere la caparra ricevuta, oltre alla riparazione di ogni ulteriore nocumento (danno) patito.
Il punto cardine della decisione risiede nell’interpretazione degli articoli 1385 e 1453 e seguenti del codice civile. La Corte ha chiarito che quando una parte agisce in giudizio chiedendo la risoluzione e il risarcimento del danno (sia esso predeterminato, come nel caso della caparra al doppio, o aggiuntivo), la sua azione non può essere considerata un semplice recesso dal contratto. Il recesso, infatti, è un diritto potestativo che, se esercitato, opera di diritto e predetermina le conseguenze sulla caparra (ritenzione o restituzione del doppio), ma di norma non consente di richiedere ulteriori danni. Scegliendo la via della risoluzione giudiziale, la parte accetta di sottoporsi alla disciplina generale, che richiede la prova dell’inadempimento, e al contempo amplia la gamma dei rimedi disponibili, includendo il risarcimento dell’intero danno subito, pur dovendo sottostare alle relative regole di prova e quantificazione.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|6 aprile 2026| n. 8573.
Domanda di risoluzione esclude recesso su caparra
Massima: In tema di caparra confirmatoria, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata ed il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti ovvero la parte che l’abbia incassata chieda, ad integrazione dell’invocata risoluzione, l’accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell’ulteriore nocumento patito.
Sentenza Integrale
Tag/parola chiave: Contratto – Efficacia del contratto – Caparra confirmatoria – Parte non inadempiente – Domanda di risoluzione del contratto con ritenzione della caparra o di esazione del suo doppio – Ulteriore richiesta del risarcimento dei danni integrativi – Disciplina applicabile – Individuazione – Fattispecie in tema di preliminare di compravendita immobiliare
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta da:
Dott. GRASSO Giuseppe – Presidente
Dott. MACCARRONE Tiziana – Consigliere
Dott. DE GIORGIO Davide – Consigliere Rel.
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 21507/2021 R.G. proposto da:
VI.MA. e BE.IL., rappresentate e difese dall’avvocato Lo.Ci. ed elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avvocato Fr.Da.
-ricorrenti-
contro
CA.LU., rappresentata e difesa dall’avvocato Gi.Pe.
-controricorrente-
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Potenza n. 23/2021 depositata il 27/01/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/02/2026 dal Consigliere Davide De Giorgio.
Domanda di risoluzione esclude recesso su caparra
FATTI DI CAUSA
VI.MA. e BE.IL. hanno citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Potenza CA.LU., assumendo di aver concluso con quest’ultima due contratti preliminari di compravendita relativi allo stesso immobile, il primo in data 11.07.2008, stipulato da VI.MA. (promissaria acquirente) e CA.LU. (promittente venditrice) ed il secondo in data 24.07.2008, stipulato da BE.IL. (promissaria acquirente), figlia di VI.MA., e CA.LU. (promittente venditrice). Le attrici, premesso di essere state immesse nella detenzione dell’immobile e di aver corrisposto, al momento della conclusione del primo preliminare, una caparra confirmatoria di Euro 40.000,00, e asserendo altresì di aver restituito a controparte le chiavi dell’immobile stesso dopo aver scoperto che il compendio da acquistarsi presentava problemi di infiltrazioni e che pendeva un giudizio nei confronti della promittente venditrice che avrebbe avuto effetti anche nei loro confronti, hanno domandato accertarsi l’inadempimento della convenuta, pronunciarsi la risoluzione dei contratti preliminari e condannarsi la controparte al pagamento del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento degli ulteriori danni.
La convenuta si è costituita in giudizio, sostenendo che erano le attrici ad essere inadempienti alle obbligazioni assunte e domandando pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento delle stesse, con rigetto delle domande avversarie.
Con la sentenza di primo grado, il Tribunale di Potenza ha pronunciato la risoluzione dei contratti per inadempimento della convenuta, ha condannato quest’ultima alla restituzione della caparra ricevuta, oltre rivalutazione e interessi, e ha posto a carico della stessa le spese processuali e quelle della C.T.U. svolta in corso di causa. Impugnata la decisione da parte di CA.LU., nella resistenza di VI.MA. e BE.IL., la Corte d’Appello di Potenza, con sentenza n. 23/2021 pubblicata il 27.01.2021, ha pronunciato la
risoluzione dei contratti per inadempimento delle attrici, ha rigettato le domande proposte da queste ultime e le ha condannate al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
Nella motivazione, la Corte, per quanto di interesse in questa sede, ha ritenuto che l’istruttoria espletata in primo grado non avesse consentito di accertare la sussistenza di vizi gravi ed occulti dell’immobile, che l’ulteriore giudizio in cui era stata coinvolta la promittente venditrice non era idoneo a determinare il sorgere di alcuna obbligazione propter rem, che le promissarie acquirenti fossero gravemente inadempienti e, infine, che fosse inammissibile il mutamento, operato dalle stesse nella comparsa conclusionale, della domanda di risoluzione del contratto in quella di accertamento della legittimità del recesso.
VI.MA. e BE.IL. hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello sulla scorta di tre motivi.
CA.LU. ha resistito con controricorso.
Fissata la trattazione in camera di consiglio, parte ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.
Domanda di risoluzione esclude recesso su caparra
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo è rubricato come segue: violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c. e dell’art. 132, co. 2, n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c.
In particolare, premesso che l’atto di appello della convenuta soccombente non rispettava il requisito di specificità dei motivi, non consentendo di circoscrivere il giudizio di gravame agli specifici capi della sentenza oggetto di censura, la Corte d’Appello aveva errato nell’omettere di dichiarare l’impugnazione inammissibile ai sensi dell’art. 342 c.p.c. Il motivo è inammissibile.
Al riguardo, deve osservarsi che l’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità ove sia
denunciato un “error in procedendo”, presuppone comunque l’ammissibilità del motivo di censura, onde il ricorrente non è dispensato dall’onere di specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche puntualmente i fatti processuali alla base dell’errore denunciato, dovendo tale specificazione essere contenuta, a pena d’inammissibilità, nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza di esso. Pertanto, ove il ricorrente censuri la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di un motivo di appello, ha l’onere di precisare, nel ricorso, le ragioni per cui ritiene erronea tale statuizione e sufficientemente specifico, invece, il motivo di gravame sottoposto al giudice d’appello, riportandone il contenuto nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità, non potendo limitarsi a rinviare all’atto di appello (cfr.: Cass. n. 24048/2021). Il principio di cui sopra vale anche, per identità di ratio, nel caso opposto, in cui sia stata censurata, come nella specie, la mancata pronuncia di inammissibilità dei motivi di appello per asserito difetto di specificità. È stato affermato, altresì, che la deduzione della questione dell’inammissibilità dell’appello, a norma dell’art. 342 c.p.c., integrante “error in procedendo”, che legittima l’esercizio, ad opera del giudice di legittimità, del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, presuppone pur sempre l’ammissibilità del motivo di censura, avuto riguardo al principio di specificità di cui all’art. 366, comma 1, n. 4 e n, 6, c.p.c., che deve essere modulato, in conformità alle indicazioni della sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 (causa Succi ed altri c/Italia), secondo criteri di sinteticità e chiarezza, realizzati dalla trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parte d’interesse, in modo da contemperare il fine legittimo di semplificare l’attività del giudice di legittimità e garantire al tempo stesso la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte ed il diritto di accesso della parte ad un organo giudiziario in misura tale da non inciderne la stessa sostanza” (cfr.: Cass. n. 3612/2022). Quanto alla violazione denunciata dalla parte, in generale, si osserva che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla L. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 36481/2022). Pertanto, sarebbe stata necessaria, da parte dell’odierna parte ricorrente, l’indicazione, per ciascun motivo di appello, dei punti salienti in cui la loro formulazione si sarebbe discostata dai canoni sopra indicati, con le relative ragioni.
Nella specie, al contrario, il ricorso non contiene alcuna concreta indicazione in ordine ai nove motivi di appello che si assumono non specifici, se non la relativa intitolazione, e la censura riguarda cumulativamente l’intero novero di siffatti motivi, senza alcuna specificazione, neppure sintetica, circa il loro contenuto e le motivazioni in virtù delle quali ciascuno di essi sarebbe stato formulato in maniera difforme dall’osservanza del principio di specificità.
Parte ricorrente ha denunciato altresì la violazione dell’art. 132, secondo comma, num. 4 c.p.c., anche in questo caso senza specificare alcunché in ordine alla parte di motivazione censurata né alle relative ragioni.
Quanto precede impedisce una compiuta disamina del motivo di ricorso da parte del Collegio.
2. Il secondo motivo è rubricato come segue: genericità, incongruenza e illogicità della motivazione su punti decisivi, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. – violazione e falsa applicazione degli artt. 116 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., e dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1 n. 4 c.p.c. – motivazione apparente e violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma
I n. 4 c.p.c. – violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.
Secondo le ricorrenti, la Corte d’Appello, nell’escludere la sussistenza di un grave inadempimento da parte della promittente venditrice, non aveva considerato alcune circostanze in senso contrario, emergenti dall’istruttoria espletata, con violazione degli artt. 115, 116 e 112 c.p.c.; la Corte distrettuale, inoltre, aveva omesso di considerare il fatto, non contestato, che, in data 06.10.2008, il contratto definitivo non era stato concluso a causa dei vizi dell’immobile e della pendenza di altro giudizio nei confronti della promittente venditrice, la quale, nel frangente, si era dichiarata disponibile ad effettuare i lavori necessari alla risoluzione dei problemi di umidità, previa immediata verifica tecnica, il tutto con violazione dell’art. 115 c.p.c.; ancora, a dire della parte, il giudice di secondo grado aveva valutato solo parzialmente le risultanze processuali al fine di accertare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1455 c.c., risultandone una motivazione solo apparente; il giudizio richiesto da tale norma non sarebbe stato svolto verificando la rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà dei contraenti, alla natura ed alle finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione, tutto ciò diversamente da quanto, invece, considerato correttamente da parte del Tribunale.
II motivo è inammissibile, oltre che infondato.
In primo luogo, premesso che, con il motivo in questione, la parte ha denunciato molteplici vizi della sentenza impugnata, richiamando i numeri 3, 4 e 5 dell’art. 360, primo comma, c.p.c., deve osservarsi che è inammissibile la mescolanza e la sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., non essendo consentita la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili, quali quello della violazione di legge e dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto una tale formulazione mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (cfr.: Cass. n. 3397/2024). In secondo luogo, avuto riguardo al fatto che è stato denunciato, tra l’altro, il vizio della motivazione apparente, si rileva che, in tema di contenuto della sentenza, il vizio di motivazione previsto dall’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dall’art. 111 Cost. sussiste quando la pronuncia riveli una obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr.: Cass. n. 3819/2020).
Al contrario, nella specie, la motivazione della sentenza impugnata, in cui sono state prese in considerazione non solo le questioni giuridiche relative alle domande delle parti ma anche, in maniera analitica, le risultanze dell’istruttoria espletata in primo grado, consente di ricostruire chiaramente l’iter argomentativo posto a fondamento della decisione.
Quanto alla denuncia della violazione di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., si osserva che detta norma, così come riformulata dall’art. 54 del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 8053/2014; Cass., Sez. Un., n. 8054/2014; Cass. n. 25216/2014; Cass. n. 9253/2017; Cass. n. 27415/2018; Cass. n. 17005/2024). Nella specie, le ricorrenti hanno indicato una serie di circostanze assertivamente avvenute nella data del 06.10.2008, senza dare conto in alcun modo della loro decisività (si noti che, secondo quanto esposto nel ricorso, la promittente venditrice si era dichiarata disponibile all’effettuazione dei lavori, “previa immediata verifica tecnica”), specialmente alla luce delle numerose considerazioni svolte dalla Corte d’Appello in ordine alla mancata prova della sussistenza di gravi vizi dell’immobile oggetto di causa ed al fatto che la pendenza del giudizio in cui era coinvolta la promittente venditrice non avrebbe avuto alcuna conseguenza diretta sull’immobile stesso.
Con riguardo alla pretesa violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., deve osservarsi che, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (cfr.: Cass. Sez. Un., n. 20867/2020; Cass. n. 16016/2021); inoltre, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (cfr.: Cass. Sez. Un., n. 20867/2020). Quanto alla doglianza relativa alla violazione di legge, essa consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta
interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi -violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr.: Cass. n. 24054/2017; Cass. n. 25182/2024).
In concreto, la Corte d’Appello ha valutato la gravità dell’inadempimento ed ha ritenuto che sussistesse un intento delle appellate di sottrarsi all’adempimento.
Quanto alla doglianza della parte, essa si risolve sostanzialmente in un richiamo delle risultanze istruttorie del fascicolo di primo grado (si vedano, al riguardo, i richiami alla prova per interrogatorio formale, alle dichiarazioni dei testi, alle relazioni del consulente tecnico di parte e di quello d’ufficio, alle confidenze effettuate a quest’ultimo da un terzo, nonché all’asserita mancata contestazione di fatti), e in una contrapposizione delle proprie valutazioni, ovvero di quelle del Tribunale, a quelle della Corte d’Appello.
Tuttavia, in questa sede, come sopra si è visto, è precluso il riesame del merito.
3. Il terzo motivo è rubricato come segue: vizio di motivazione per travisamento e illogicità su punti decisivi, in relazione all’art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c. – violazione e falsa applicazione dell’art. 1385 cod. civ., dell’art. 1453 cod. civ. e dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.
A dire delle ricorrenti, premesso che il Tribunale aveva interpretato la loro domanda come di risoluzione giudiziale anziché come di accertamento della legittimità del recesso e che le stesse in appello avevano insistito per
ottenere il pagamento in loro favore del doppio della caparra confirmatoria sul presupposto che si vertesse in tema di recesso, la Corte d’Appello aveva errato sia nella parte in cui aveva ritenuto preclusa in sede di gravame la modifica della domanda di risoluzione in quella fondata sul recesso, sia nella parte in cui aveva rigettato la domanda delle attrici di condanna della controparte al pagamento dell’importo della caparra. La censura è parzialmente fondata, il tutto nei limiti di seguito esposti. Deve premettersi che costituisce consolidato orientamento interpretativo di legittimità quello secondo cui, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione giudiziale ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 553/2009; Cass. n. 20798/2011; Cass. n. 4164/2015; Cass. n. 21971/2020).
Deve inoltre rilevarsi che, con l’atto introduttivo del giudizio, le attrici non si erano limitate a domandare la condanna della controparte al pagamento
del doppio della caparra confirmatoria, ma avevano anche richiesto il risarcimento del danno ulteriore, così come emerge dalla sentenza impugnata. Al riguardo, premesso che l’interpretazione e la qualificazione giuridica della domanda spettano al giudice di merito, sulla base dei fatti dedotti dall’attore (cfr.: Cass. n. 13920/2023), è stato affermato che va qualificata in termini di pronuncia di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale -, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti – ovvero la parte che l’abbia corrisposta chieda, ad integrazione dell’invocata risoluzione, l’accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell’ulteriore nocumento patito (cfr.: Cass. n. 29482/2025 ed ulteriori precedenti ivi richiamati).
Pertanto, l’interpretazione della domanda effettuata dai giudici di merito, come avente ad oggetto la pronuncia della risoluzione giudiziale, è da ritenersi corretta e detta domanda non avrebbe potuto essere modificata, come invece dedotto dalle ricorrenti in questa sede. Da quanto precede, tuttavia, non discende di per sé l’infondatezza della pretesa delle promissarie acquirenti di ottenere la ripetizione dell’importo ricevuto a titolo di caparra.
Invero, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in
contratto e la parte che allega di avere subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione al contratto od in esecuzione del medesimo, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale degli artt. 1453 ss. c.c. (cfr.: Cass. n. 8571/2019). Pertanto, non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto “ab initio” richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata (cfr.: Cass. n. 11012/2018).
Ne deriva che, una volta esattamente affermata l’inammissibilità in appello di una riqualificazione della domanda di pronuncia della risoluzione giudiziale del contratto in quella di accertamento della legittimità del recesso, erroneamente la Corte distrettuale ne ha fatto discendere, in riforma della sentenza impugnata, il rigetto della domanda delle odierne ricorrenti di condanna della promittente venditrice alla restituzione della somma ricevuta a titolo di caparra, la cui pregressa corresponsione, alla luce dell’effetto retroattivo della pronuncia di risoluzione, risultava ormai priva di causa.
Infatti, non vi è alcuna incompatibilità tra la pronuncia di risoluzione giudiziale dei contratti per inadempimento delle promissarie acquirenti e la condanna della promittente venditrice alla restituzione, a titolo di indebito, dell’acconto ricevuto quale caparra confirmatoria, caparra che la seconda non ha titolo a trattenere, non essendosi avvalsa del rimedio di cui all’art. 1385 c.c.
Entro tali limiti, la doglianza delle odierne ricorrenti è fondata.
Alla luce di quanto precede, il ricorso va accolto quanto al terzo motivo, entro i limiti sopra indicati, e dichiarato inammissibile quanto ai restanti.
Entro tali limiti, la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Potenza in diversa composizione, perché riesamini la domanda delle odierne ricorrenti in applicazione dei principi suesposti. Statuendo in sede di rinvio, la Corte d’Appello provvederà anche sulle spese di legittimità.
Domanda di risoluzione esclude recesso su caparra
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso principale, nei limiti indicati in motivazione, e dichiara inammissibili i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Potenza in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, in data 25 febbraio 2026.
Depositato in Cancelleria il 6 aprile 2026.
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