Titolarità attiva e passiva della servitù trapassa con il trasferimento del fondo

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 7 gennaio 2019, n. 128.

Le massime estrapolate:

La titolarita’ attiva e passiva della servitu’ trapassa con il trasferimento del fondo, come conseguenza necessaria del trasferimento di questo, nella stessa guisa che trapassano inevitabilmente le qualita’ oggettive, vantaggiose o svantaggiose del fondo, anche quando la servitu’ non e’ menzionata nel titolo.
Il proprietario del fondo dominante e’ tenuto di per se’ sopportare, in proporzione ai vantaggi che ne riceve, le spese necessarie per la conservazione della servitu’ sostenute dal proprietario del fondo servente, in applicazione estensiva dell’articolo 1069 c.c., comma 3 e cio’ anche quando le spese siano eseguite dal proprietario del fondo servente nel proprio interesse.
Al terzo acquirente di un fondo servente la servitu’ prediale e’ opponibile non soltanto quando il titolo costitutivo di essa e’ trascritto, ma anche quando la servitu’ e’ menzionata nell’atto di trasferimento

Ordinanza 7 gennaio 2019, n. 128

Data udienza 11 settembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 13273/2014 R.G. proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli avv.ti (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avv.ti (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza del Corte d’Appello di Milano n. 1065, depositata il 13 marzo 2014.
Udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio dell’11 settembre 2018 dal Consigliere Dott. Giuseppe Tedesco.

RITENUTO IN FATTO

Il Condominio (OMISSIS) chiamava in giudizio i “(OMISSIS)” e “(OMISSIS), chiedendo il rimborso di spese sostenute per la manutenzione di un’asta fognaria posta nel terreno di sua proprieta’.
A fronte di un importo complessivo erogato dal Condominio attore di Euro 103.595,14, pretendeva il rimborso della somma di Euro 14.503,18 da ciascuno dei due Condominii convenuti.
A sostegno della domanda deduceva che il diritto al rimborso si giustificava in forza di previsione contenuta nella scrittura del 1973, con la quale le Cooperative edilizie (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano acquistato dall'(OMISSIS) separati lotti di terreno a fini edificatori.
Si costituivano i Condominii convenuti e replicavano:
– che gli accordi contenuti nel titolo vincolavano solo le cooperative contraenti, non i successivi aventi causa da costoro, tenuto conto che gli atti di acquisto dei condomini dalle cooperative edilizie non richiamavano tali accordi;
– che il tratto fognario interessato dai lavori era di proprieta’ del solo Condominio attore, il quale non aveva coinvolto i due Condominii convenuti nelle scelte dei progettisti e delle imprese;
– che le somme richieste non si conformavano alla proporzione prevista nel titolo;
– che le fatture prodotte a sostegno della richiesta di rimborso documentavano altri lavori;
– che c’era stata duplicazione dei costi per i professionisti che si erano avvicendati su incarico del Condominio committente.
Impugnata la sentenza di primo grado, sfavorevole per il Condominio attore, la domanda era accolta dalla Corte d’appello di Milano.
Essa riconosceva che la previsione del capo 4 della convenzione del 1973 contemplava la costituzione di una servitu’ passiva di passaggio di due condotti di fognatura a carico del fondo acquistato dalla Cooperativa (OMISSIS) e in favore dei fondi separatamente acquistate dalle Cooperative (OMISSIS) e (OMISSIS).
Precisava che, in base al titolo, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei due condotti erano poste per il 50% a carico della cooperativa proprietaria della fognatura e per il 25% ciascuno a carico delle cooperative titolari dei fondi dominanti.
La corte di merito aggiungeva che la convenzione, in quanto trascritta, era opponibile ai successivi aventi causa dei proprietari dei fondi interessati dalla servitu’, pure se questa non fosse stata menzionata nel titolo.
Ad ogni modo la corte aggiungeva che la convenzione costitutiva della servitu’, nel caso di specie, era stata richiamata negli atti di assegnazione delle singole unita’ immobiliare.
Infine essa poneva in luce che il Condominio attore aveva adottato un criterio di riparto della spesa piu’ favorevole per i convenuti rispetto a quello teoricamente previsto.
La corte condannava infine i convenuti al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
Per la cassazione della sentenza i Condominii (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso, affidato a sette motivi, illustrati con memoria.
Il Condominio (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. e degli articoli 1366 c.c. e segg. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3).
La corte ha posto l’accento su una singola previsione della convenzione, senza tenere conto del contenuto complessivo dell’atto e della comune intenzione dei contraenti, quale emergeva dal loro complessivo comportamento.
Il motivo e’ infondato.
La corte di merito ha richiamato la previsione della convenzione dove si indicava espressamente che il lotto di proprieta’ della Cooperativa (OMISSIS) e’ gravato da servitu’ di passaggio di due condotti di fognatura in favore dei due lotti delle Cooperative (OMISSIS) e (OMISSIS).
Con riguardo a tale interpretazione, certamente coerente con il contenuto letterale della previsione (Cass. n. 24421/2015; n. 25840/2014), i Condominii ricorrenti si dolgono in primo luogo della violazione del canone di interpretazione sistematica.
Tuttavia la censura e’ proposta in maniera generica e formale, mentre il principio valevole in tema di esegesi contrattuale e’ “chi intende dolersi in sede di legittimita’ di una erronea interpretazione del contratto da parte del giudice di merito, per violazione del canone di cui all’articolo 1363 c.c. (il quale impone che le clausole del contratto siano interpretate le une per mezzo delle altre), ha l’onere di compiere una triplice allegazione, dovendo indicare: (a) per quale ragione la lettera del contratto non sia sufficiente a comprenderne gli effetti, ma si rende necessaria l’interpretazione c.d. “sistematica” di cui all’articolo 1363 c.c.; (b) sotto quali profili la volonta’ delle parti sarebbe stata male interpretata; (c) a quali diversi effetti avrebbe condotto l’interpretazione complessiva delle clausole contrattuali” (Cass. n. 19982/2011).
I ricorrenti deducono ancora la violazione dei canoni ermeneutici che impongono al giudice di tenere conto, nella ricostruzione del significato del testo contrattuale, del comportamento complessivo delle parti, ma ancora una volta la censura e’ proposta in modo formale, ossia senza indicare in che cosa sia consistita la violazione.
Insomma i ricorrenti, sotto la veste della violazione di legge, censurano l’interpretazione in se’ e per se’, in contrasto con il principio secondo cui in tema di interpretazione di atti negoziali, “il sindacato di legittimita’ non puo’ investire il risultato interpretativo in se’, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicita’ della motivazione addotta, con conseguente inammissibilita’ di ogni critica alla ricostruzione della volonta’ negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati” (Cass. n. 2465/2015; n. 10891/2016).
2. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372 e 1376 c.c.(articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3).
La corte d’appello ha riconosciuto l’efficacia del contratto nei confronti di parti diverse da quelle contraenti.
Il motivo e’ infondato.
La corte ha fatto applicazione del principio che le servitu’ si trasferiscono con il fondo cui ineriscono.
Tale principio importa che la titolarita’ attiva e passiva della servitu’ trapassa con il trasferimento del fondo, come conseguenza necessaria del trasferimento di questo, nella stessa guisa che trapassano inevitabilmente le qualita’ oggettive, vantaggiose o svantaggiose del fondo, anche quando la servitu’ non e’ menzionata nel titolo (Cass. n. 6680/1995; n. 5686/1985).
Nell’ambito del motivo in esame i ricorrenti evidenziano inoltre che la previsione riguardante la ripartizione delle spese dell’asta di fognatura riguardava i soli contraenti immediati e non gli aventi causa.
Ma a tale obiezione si deve replicare, sulla scorta degli insegnamenti di questa Suprema Corte, che il proprietario del fondo dominante e’ tenuto di per se’ sopportare, in proporzione ai vantaggi che ne riceve, le spese necessarie per la conservazione della servitu’ sostenute dal proprietario del fondo servente, in applicazione estensiva dell’articolo 1069 c.c., comma 3 e cio’ anche quando le spese siano eseguite dal proprietario del fondo servente nel proprio interesse (Cass. n. 6653/2017).
Tale obbligo non e’ quindi legato a una specifica previsione del titolo.
Peraltro, nel caso in esame, tale previsione esisteva e di essa, secondo la ricostruzione in fatto operata dalla corte d’appello, i condomini erano consapevoli, perche’ i rispettivi atti di vendita richiamavano la convenzione costitutiva di servitu’.
3. Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 2643 c.c., comma 1, n. 4 e dell’articolo 2659 c.c..
La corte di merito ha ritenuto che la trascrizione dell’atto costitutivo della supposta servitu’ sia avvenuta per effetto del deposito del titolo presso il notaio.
Diversamente il documento cui si riferisce la sentenza non e’ la nota di trascrizione, ma l’atto con il quale il notaio ha ricevuto in deposito il titolo.
Le ricorrenti richiamano il principio secondo il quale la servitu’ e’ opponibile al successivo acquirente solo se sia menzionata nella nota di trascrizione e le indicazioni in questa riportate consentano di individuare, senza possibilita’ di incertezza gli estremi della convenzione.
Il principio e’ esatto, ma i ricorrenti non tengono conto dell’ulteriore principio secondo cui al terzo acquirente di un fondo servente la servitu’ prediale e’ opponibile non soltanto quando il titolo costitutivo di essa e’ trascritto, ma anche quando la servitu’ e’ menzionata nell’atto di trasferimento (Cass. n. 757/1999).
E’ stato gia’ anticipato che la sentenza ha riconosciuto che gli atti con i quali cui le unita’ sono state assegnate ai singoli proprietari richiamavano la convezione costitutiva della servitu’.
Tale statuizione, costituente ratio autonoma della decisione, non e’ investita dai motivi di ricorso.
In termini decisivi occorre ancora aggiungere che la trascrizione, in conformita’ ai principi generali, non condiziona l’efficacia dell’atto, ma riguarda l’opponibilita’ della servitu’ ai successivi terzi acquirenti del fondo servente, mentre nella specie il problema e’ sollevato dal successivo acquirente del fondo dominante.
In questo diverso ambito, il problema non e’ di opponibilita’ ma di esistenza della servitu’ al momento dell’acquisto in rapporto al principio di ambulatorieta’ del diritto reale.
Pertanto l’accertamento compiuto in proposito della corte d’appello, infondatamente censurato con il primo motivo di ricorso, esaurisce la vicenda.
4. Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1117 bis, 1123, 1163 c.c. e articolo 63 disp. att. c.p.c. e inoltre degli articoli 1130 e 1131 c.c. e dell’articolo 77 c.p.c..
La fognatura interessata dai lavori non e’ in comproprieta’ dei Condominii cui e’ stato richiesto il contributo, ma appartiene al solo Condominio (OMISSIS), che non ha coinvolto gli altri Condominii nelle deliberazioni relative ai lavori.
Correlativamente la legittimazione non spettava all’amministratore dei Condominii, ma in ipotesi si singoli condomini.
La corte avrebbe invece considerato la fognatura un bene condominiale
Il motivo e’ infondato.
Intanto si rileva che la proprieta’ della fognatura in capo al solo Condominio “(OMISSIS)” e’ necessariamente implicito nel riconoscimento della servitu’, che descrive una relazione fra fondi appartenenti a proprietari diversi.
D’altronde risulta con chiarezza dalla sentenza che l’espressione in cui si accenna a una “proprieta’ comune” della fognatura ai sensi dell’articolo 1117 c.c., comma 1, n. 3, non e’ intesa al riconoscimento della comproprieta’ della fognatura fra i tre Condominii, ma con essa si voleva giustificare l’applicabilita’ della disciplina condominiale, quanto alla rappresentanza e alla ripartizione delle spese.
In questo senso la sentenza ha correttamente applicato il seguente principio “la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio in tema di azioni negatorie o confessorie servitutis sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sulla esistenza e sulla estensione di servitu’ prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso, in quanto in tali ipotesi le servitu’ medesime vengono esercitate o subite indistintamente da tutti i condomini e non singolarmente da ciascuno di essi (Cass. n. 2717/1982).
E’ stato anche chiarito che “La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitu’, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o (come nella specie) la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l’esercizio della servitu’ medesima, non rendendosi necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini” (Cass. n. 919/2004).
5. Il quinto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 2 e 111 Cost..
La sentenza e’ censurata nella parte in cui la corte ha superato le doglianze sulla incongruenza della somma richiesta in rapporto ai criteri previsti nel titolo, rilevando che il creditore aveva comunque adottato un criterio piu’ favorevole.
I ricorrenti sottolineano che, in rapporto a tale riduzione, la corte d’appello ha qualificato la domanda come parziale, nonostante il Condominio non avesse mai qualificato la domanda come tale, determinando fin dall’inizio la somma richiesta e non modificandola in corso di causa.
Inoltre, nel pronunciare la condanna a titolo di parziale rimborso, la corte e’ incorsa nella violazione del principio che vieta il frazionamento del credito.
Il motivo e’ infondato.
L’uso dell’espressione parziale, qualunque sia la ragione che ha indotto la corte a usarla, va posta in relazione con la ricostruzione operata dalla corte in rapporto al criterio di riparto della spesa, che e’ indicato come piu’ favorevole per i Condominii titolari dei fondi dominanti rispetto a quelle teorico.
La corte non ha minimamente detto che, nonostante l’attore non avesse accampato la maggiore pretesa teoricamente attribuitagli dal titolo, l’importo per cui pronunciava condanna non esauriva il credito di rimborso in relazione alla spesa sopportata.
6. Il sesto motivo denuncia la nullita’ della sentenza per ultra petizione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4).
La corte di merito non solo ha pronunciato la condanna, ma ha emesso anche una pronuncia dichiarativa in astratto sull’obbligo di contribuzione.
Il motivo e’ infondato.
La pronuncia dichiarativa non e’ generica e programmatica, ma e’ circoscritta alle spese “sopportate” in relazione alla rete fognaria.
La statuizione oggetto di censura non aggiunge alcunche’ al contenuto della sentenza, che si esaurisce nella condanna.
In questi termini la pronuncia ha enunciato nel dispositivo il presupposto della stessa condanna, ossia l’accertamento compiuto al fine di giustificare la pronuncia.
7. Il settimo motivo denuncia la nullita’ della sentenza per omessa pronuncia e in ogni caso per omesso esame di fatto decisivo.
I Condominii convenuti avevano contestato la congruita’ della somma richiesta perche’ non riferibile ai lavori riguardanti il tratto fognario del Condominio attore e per la duplicazione delle voci relative ai costi dei professionisti.
Inoltre in appello fu prodotto un documento da cui risultava che i singoli condomini, in relazione ai lavori eseguiti, avevano fruito di detrazione fiscale.
Si evidenzia ancora che il Condominio attore aveva inizialmente chiesto il rimborso anche delle spese sopportate per l’adeguamento anche del tratto di fognatura sull’area pubblica: nonostante tale inciso non fosse stato riproposto nel seguito della lite l’importo non era mutato.
La corte d’appello non ha dato alcuna spiegazione su questi punti. Il motivo e’ infondato.
Infatti non e’ denunciato un omesso esame di fatti, ma la mancata considerazione di considerazioni e argomenti difensivi.
Ma gia’ sotto il vigore del testo precedente dell’articolo 360, comma 1, n. 5, nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, questa corte ha chiarito che la norma “prevede l'”omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione”, come riferita ad “un fatto controverso e decisivo per il giudizio” ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico – naturalistico, non assimilabile in alcun modo a “questioni” o “argomentazioni” che, pertanto, risultano irrilevanti, con conseguente inammissibilita’ delle censure irritualmente formulate” (Cass. n. 21152/2014).
Tali considerazione valgono a maggior ragione oggi, in base al testo attuale della norma riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, secondo l’interpretazione della nuova norma data dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass., S.U., n. 8053/2014).
In conclusione il ricorso e’ rigettato, con addebito di spese in solido.
Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, il comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo del versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti al pagamento in solido, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.
dichiara ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Avv. Renato D’Isa