Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|23 giugno 2021| n. 18006.

Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali.

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, applicare analogicamente l’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, cod. civ.

Ordinanza|23 giugno 2021| n. 18006. Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali

Data udienza 2 febbraio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – SPESE CONDOMINIALI – Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N. R.G. 16392/’16) proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in persona dell’amministratrice pro-tempore, rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale apposta a margine del ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS) e CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dei rispettivi amministratori pro-tempore, rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso (contenente ricorso incidentale condizionato), dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);
– controricorrenti –
e
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro-tempore;
– intimato –
avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n., 1759/2016 (depositata il 9 maggio 2016);
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2 febbraio 2021 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrate;
letta la memoria depositata ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c. dalla difesa dei controricorrenti.

Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali

RITENUTO IN FATTO

1. Con atto di citazione notificato il 28 giugno 2007 i Condominii di (OMISSIS), convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Milano, il Condominio di (OMISSIS) e il Condominio di (OMISSIS) chiedendo che venisse accertato e dichiarato che essi erano tenuti alla partecipazione alle spese di manutenzione e rifacimento delle parti di uso comune (come ritenute ammalorate), statuendo la misura di partecipazione di ciascuno dei cinque Condominii alle predette spese, individuando, altresi’, quali parti di uso comune erano interessate da fenomeni di ammaloramento, quali erano le cause, quali le relative conseguenze degli stessi e quali i derivanti interventi necessari per la loro riparazione.
Si costituivano in giudizio entrambi i Condominii convenuti che instavano per l’inammissibilita’ e, comunque, per il rigetto della domanda, sostenendone l’infondatezza.
All’esito dell’esperita istruzione probatoria, nel corso della quale veniva espletata c.t.u., il Tribunale adito, con sentenza n. 5482/2012, accertava e dichiarava che erano aree di uso comune di tutti i Condominii in giudizio il passo carraio principale dalla (OMISSIS), il passo carraio ausiliario da (OMISSIS), i vialetti interni, i cancelli pedonali e i giardini piantumati, non adottando alcuna specifica statuizione sulle ulteriori domande, sul presupposto della non imputabilita’ a parti di uso comune anche ai Condominii convenuti delle cause dei dedotti danni.
Con detta sentenza il Tribunale di Milano compensava, altresi’, le spese giudiziali.
2 Contro la citata sentenza formulavano appello i Condominii attori, al quale resisteva il solo Condominio di (OMISSIS), mentre il Condominio di (OMISSIS) di cui al n. (OMISSIS) rimaneva contumace (rimanendo, poi, accertato documentalmente che quest’ultimo aveva transatto la lite).
Decidendo sul proposto gravame, la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 1759/2016 (depositata il 9 maggio 2016), lo accoglieva e, in parziale riforma della sentenza di prime cure, cosi’ pronunciava: – accertava e dichiarava che la causa degli ammaloramenti del piano sotterraneo box di cui in motivazione era
da individuarsi nel deterioramento della struttura complessa della pavimentazione superiore, costituente area comune; – accertava e dichiarava che per il ripristino delle condizioni ottimali erano necessarie le opere specificamente descritte in motivazione con numerazione da 1 a 11; – accertava e dichiarava che le spese necessarie per queste ultime opere comprese nell’elenco dal n. 1 e al n. 10 dovevano essere sostenute dai cinque Condominii in giudizio, in ragione della cubatura dei singoli fabbricati e che, inoltre, le spese necessarie alle opere indicate al n. 11 dovevano essere sopportate dai tre Condominii appellanti (civici (OMISSIS)); – confermava nel resto l’impugnata sentenza, regolando le complessive spese del doppio grado di giudizio.
A fondamento dell’adottata decisione la Corte milanese, dopo aver ricordato che i Condominii erano stati edificati in sequenza, evidenziava come non poteva essere condivisa la motivazione del primo giudice, nella parte in cui aveva individuato l’origine dei danni in zone di uso comune (vialetti e giardini) ma di proprieta’ dei Condominii attori, siccome basata su una lettura parziale ed incompleta della relazione del c.t.u. e di quella integrativa svolta a seguito delle osservazioni delle parti.
Per effetto della completa valorizzazione delle risultanze di entrambe le relazioni, il giudice di appello rimarcava come fosse rimasto, in effetti, accertato che i gravi ammaloramenti constatati interessavano esclusivamente il piano seminterrato nel quale erano stati costruiti i box di proprieta’ esclusiva dei Condominii appellanti e, tuttavia, era emerso, con altrettanta evidenza, che i danni erano stati provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal piano di calpestio superiore, adibito a giardini, vialetti e zone di passaggio di uso comune a tutti e cinque i Condominii, protrattesi per oltre trenta anni. In particolare, le cause di tali infiltrazioni erano state correttamente ricondotte al cedimento o deterioramento della guaina (formante un elemento costitutivo dei componenti edilizi funzionali alle autorimesse) posata sotto i giardini o della guaina in corrispondenza del giunti fra i muri giardino-soletta o della stessa pavimentazione, risultata, infatti, fessurata.
Pertanto, sulla scorta di tali accertamenti, si doveva ritenere applicabile il disposto dell’articolo 1125 c.c., per cui le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio (appositamente indicate a pag. 11 della motivazione dai nn. 1 a 10) dovevano ricadere su tutti e cinque i Condominii, non potendo trovare modo di applicazione la norma regolamentare di natura contrattuale implicante l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione delle parti comuni di superficie, che, pero’, non poteva essere sussunta a criterio utile a
disciplinare l’obbligo manutentivo oggetto di controversia.
3. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, il Condominio di (OMISSIS), resistito con congiunto controricorso (contenente ricorso incidentale condizionato riferito a due motivi) dai Condominii di (OMISSIS).
Il Condominio ricorrente principale ha anche formulato controricorso al ricorso incidentale condizionato.
Gli intimati Condominii di (OMISSIS) non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.
La difesa del Condominio ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis.l. c.p.c..

 

Riparazione del cortile che funga anche da copertura per i locali

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo il ricorrente principale ha dedotto – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1125 c.c. in difetto di diritto dominicale, di relazione di accessorieta’/funzionalita’ tra la “res” ed il suo fabbricato nonche’ di specifica disposizione contrattuale, sostenendo che pur dovendo esso Condominio contribuire alle spese di manutenzione delle parti di superficie di uso comune in virtu’ di quanto disposto dal regolamento condominiale, la Corte di appello aveva errato, laddove, richiamando la suddetta norma, aveva sancito un obbligo di contribuzione dei Condominii A (quello della stessa ricorrente) e B anche alle spese di rifacimento della guaina di impermeabilizzazione dei box.
2. Con la seconda doglianza il ricorrente principale ha denunciato – in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione in via analogica dell’articolo 1125 c.c., anche in dispregio dell’articolo 12 preleggi, comma 2, non potendosi ritenere sussistenti, nel caso di specie, ne’ la presunzione di comunione in parti uguali del solaio divisorio ne’ una pari utilita’ derivante dalla “res” a favore del proprietario del piano superiore e di quello del piano inferiore, cosi’ da potersi giustificare una ripartizione delle spese al 50%, dovendo, invece, applicarsi in via analogica il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1126 c.c..
3. Con il terzo ed ultimo motivo il ricorrente principale ha prospettato – sempre con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1125 c.c. in relazione alla ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione tra i Condomini che avevano l’uso comune della sovrastante parte superficiaria (area a verde) e quelli che avevano la proprieta’ esclusiva della parte sottostante (adibita a box).
4. Con il primo motivo del loro ricorso incidentale condizionato i Condominii controrlcorrenti hanno dedotto – avuto riguardo all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 – la violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, articolo 118 disp. att. c.p.c. e articolo 111 Cost., con riferimento alla parte dell’impugnata sentenza in cui, senza alcuna motivazione, era stato attestato che la norma regolamentare non avrebbe dovuto trovare applicazione in quanto si riferiva ad altra tipologia di spese, ovvero a quelle inerenti alle parti comuni di superficie.
5. Con il secondo motivo di ricorso incidentale condizionato l’Condominii controricorrenti hanno denunciato – in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1371 c.c., per aver omesso di considerare la clausola presente in tutti i rogiti condominiali (secondo cui “le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei suddetti passi carraio e pedonale nonche’ delle recinzioni del quartiere e delle zone verdi e aree di uso comune al quartiere medesimo sono a carico di tutti i fondi utenti in proporzione delle rispettive volumetrie”) e mancato di darne un’interpretazione conforme ai citati criteri ermeneutici.
6. Ritiene il collegio che il primo e secondo motivo del ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente perche’ all’evidenza tra loro connessi.
Essi sono infondati e devono, percio’, essere respinti.
Con tali doglianze si contesta l’accertamento compiuto nell’impugnata sentenza sulla natura comune od esclusiva della guaina impermeabilizzante, sulla scorta delle risultanze peritali, profilo sul quale la Corte di appello ha, invece, svolto un’adeguata e logica motivazione, conforme ai principi giuridici applicabili in materia.
La Corte territoriale ha, infatti, idoneamente dato conto che la citata guaina aveva natura di impermeabilizzazione del giardino sovrastante e non certo dei box sottostanti (che lo sorreggevano soltanto, con la presenza anche di opere svolgenti funzione di soletta e solaio), cosi’ applicando correttamente il criterio di imputazione per le spese di manutenzione e riparazione stabilito dall’articolo 1125 c.c., da non potersi ritenere derogato dalle previsioni della norma regolamentare richiamata nei rogiti di tutti e cinque i Condominii (vincolante per tutte le parti in causa) e di quella dei regolamenti contrattuali condominiali di ciascun Condominio (riportata a pag. 9 della sentenza), siccome contemplante l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione delle parti comuni di superficie ma non indicante un apposito criterio idoneo a disciplinare – diversamente dalla norma codicistica dell’articolo 1125 c.c. (applicata, congruamente dal giudice di appello, in via analogica, in conformita’ alla giurisprudenza di questa Corte, contrariamente a quanto dedotto con il secondo motivo) – l’obbligo manutentivo relativo ai vizi specificamente dedotti in causa.
In particolare, il giudice di appello ha compiutamente accertato – proprio sulla scorta dei conferenti riscontri peritali – che gli ammaloramenti, che imponevano urgenti interventi riparatori, pur interessando il piano seminterrato nel quale erano stati costruiti i box di proprieta’ esclusiva dei Condominii appellanti, erano stati causati dalle infiltrazioni idriche provenienti dal piano di calpestio superiore, adibito a giardini, vialetti e zone di passaggio di uso comune a tutti e cinque i Condominii, che si erano protratte per oltre trent’anni. Ed altrettanto univocamente la Corte territoriale – sempre alla stregua dei compiuti accertamenti peritali – ha rinvenuto le cause delle infiltrazioni nel cedimento o, comunque, nel deterioramento della guaina posata sotto i giardini in corrispondenza dei giunti fra i muri giardino-soletta o della stessa pavimentazione, la quale era, percio’, risultata caratterizzata dalla presenza di fessurazioni.
Orbene, in virtu’ di tali accertamenti fattuali, il giudice di secondo grado ha fatto corretta applicazione del principio giuridico (costantemente affermato nella giurisprudenza di questa Corte: cfr. Cass. n. 18194/2005, Cass. n. 10858/2010 e, da ultimo, Cass. n. 30935/2018) secondo cui, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprieta’ esclusiva di uno o piu’ singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si puo’ ricorrere ai criteri previsti dall’articolo 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c. (in base al criterio ubi eadem ratto ibi eadem legis disposino), il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessita’ della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2.
Sul piano generale deve, infatti, porsi in risalto che nell’ipotesi disciplinata dall’articolo 1126 c.c. l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente piu’ rapido degrado dello stesso.
Nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprieta’ singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, e’ evidente che a cio’ e’ imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.
Ad un’applicazione analogica dell’articolo 1126 c.c. osta anche la considerazione che puo’ dubitarsi della razionalita’ della scelta del legislatore. Se, infatti, puo’ sembrare logico porre per un terzo a carico di chi ha la proprieta’ o l’uso esclusivo del lastrico solare le spese di riparazione o di manutenzione della pavimentazione (ivi compresa la parte destinata alla impermeabilizzazione), non altrettanto logico risulta porre in uguale misura a carico di tale soggetto le spese di riparazione della struttura portante del lastrico, essendo del tutto improbabile che le stesse siano rese necessarie dall’uso esclusivo. Sussistono, invece, le condizioni per un’applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessita’ di tale manutenzione, per cui si puo’ dire che costituisce un’applicazione particolare del principio dettato dall’articolo 1123 c.c., comma 2.
7. Anche il terzo motivo del ricorso principale e’ privo di fondamento e va rigettato, dal momento che la Corte di appello ha esattamente accertato che tutte le opere di riparazione elencate a pag. 11 dell’impugna sentenza dal n. 1 al n. 10 erano tutte afferenti all’impermeabilizzazione inerente la sostituzione delle guaine ammalorate che, come tali, rientravano nella struttura complessa della pavimentazione, ragion per cui trattavasi di un unico globale intervento strumentale e funzionale ad eliminare la causa delle infiltrazioni (senza potersi, percio’, isolare il solo intervento relativo alla guaina), per la cui contribuzione doveva applicarsi l’articolo 1125 c.c., il quale prevede tra le opere ad esclusivo carico del proprietario del piano soprastante (nel caso in esame di tutti e cinque i Condominii) la copertura del pavimento.
8. In definitiva, il ricorso principale deve essere integralmente respinto, con il conseguimento assorbimento del ricorso incidentale condizionato formulato dai controricorrenti Condominii.
Le spese seguono la soccombenza e vanno, quindi, poste a carico del Condominio ricorrente principale (ed in favore dei controricorrenti, in solido) nella misura di cui in dispositivo.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale Condominio, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, assunto l’incidentale e condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre iva, epa e contributo forfettario nella misura e sulle voci come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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