Registrazione tardiva del contratto di locazione

35

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 5 marzo 2019, n. 6309.

La massima estrapolata:

La registrazione tardiva del contratto di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale, determinando una interferenza tra regole del diritto tributario e quelle civilistiche, attinenti la validita’ degli atti

Ordinanza 5 marzo 2019, n. 6309

Data udienza 15 novembre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 12291/2017 proposto da:
(OMISSIS), Titolare di (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1903/2016 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 03/11/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/11/2018 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), titolare della ditta individuale (OMISSIS), convenne, davanti al Tribunale di Ferrara, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietari di tre negozi siti in (OMISSIS), per sentir pronunciare la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti ed il risarcimento del danno.
Il Tribunale di Ferrara rigetto’ la domanda, ritenendo che tra le parti non si fosse perfezionato alcun vincolo negoziale avente ad oggetto l’immobile e che vi fossero state solo trattative, come risultava evidente anche dal fatto che in piu’ occasioni le parti avevano integrato o modificato gli elementi essenziali del rapporto mediante tre scritture private, e che il contratto era stato tardivamente registrato solo per iniziativa unilaterale del (OMISSIS). In difetto di una valida ed efficace formalizzazione del contratto di locazione, non era ipotizzabile, in capo ai (OMISSIS), alcun inadempimento contrattuale ne’ alcuna conseguente responsabilita’ risarcitoria.
La Corte d’Appello di Bologna, adita dal (OMISSIS), ha rigettato il motivo di appello relativo all’interpretazione delle scritture intercorse tra le parti, ritenendo peraltro che la registrazione tardiva dell’accordo negoziale non sarebbe stata, in ogni caso, idonea a rendere il contratto valido ed efficace. La Corte d’Appello ha fatto proprio l’indirizzo secondo il quale la sanzione di nullita’ di cui alla L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, e’ insanabile e non convalidabile ex post mediante la tardiva registrazione del contratto, con la conseguenza che le pattuizioni di cui esso si compone non possono ricevere alcuna tutela giurisdizionale. Peraltro, nel caso in esame, posto che le pattuizioni risultanti dalle scritture private dell’1/10/2012 erano state modificate dalla terza scrittura del 31/1012/2013, la registrazione effettuata nell’aprile 2014 avrebbe dovuto avere ad oggetto il nuovo accordo intervenuto tra le parti e non gia’ quello precedente, superato per volonta’ delle stesse parti dall’1/1/2014 e di cui non era ipotizzabile alcuna reviviscenza per effetto della registrazione unilateralmente effettuata dal (OMISSIS). Avverso quest’ultima sentenza (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati da memoria.
Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1366, 1367 c.c., in relazione all’articolo 1571 c.c., per avere escluso la stipulazione del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1/10/2012, mediante sottoscrizione di due separate e coeve scritture private) il ricorrente censura la sentenza per aver escluso che le parti avessero raggiunto una compiuta e definitiva volonta’ negoziale, violando le norme di ermeneutica contrattuale avendo riguardo alle clausole contenute nelle scritture, tipiche della locazione immobiliare. L’unico elemento mancante nelle prime scritture – l’indicazione del canone – sarebbe stato integrato dalla terza scrittura con la quale le parti avevano modificato la misura del canone.
Il motivo e’ inammissibile perche’ riguarda l’erronea ricognizione della fattispecie concreta che e’ esterna all’interpretazione della ndrma ed inerisce alla tipica valutazione del giudice del merito, non dando luogo ad alcun vizio di sussunzione. Chiaramente il motivo mira ad una revisio prior instantiae, inammissibile dinanzi al giudice di legittimita’. Il motivo e’, altresi’ inammissibile, per difetto di autosufficienza in quanto la parte omette di riprodurre gli atti processuali ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, senza neppure indicare la sede processuale dalla quale desumere l’entita’ del vizio. Il motivo, ancora, non coglie la ratio decidendi che non consiste in una questione di interpretazione delle clausole contrattuali ma nella mancanza di elementi essenziali del negozio: la mancanza di elementi essenziali era ravvisabile, infatti, sia nella mancata individuazione di un termine iniziale del contratto di locazione, sia nella mancata determinazione del canone.
2. Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, per avere escluso la validita’ dei contratto di locazione convenuto tra le parti in data 1/10/2012, mediante sottoscrizione di due separate e coeve scritture private, in quanto registrato tardivamente) il ricorrente censura la sentenza nella parte in cui la stessa ha escluso che la registrazione tardiva del contratto di locazione potesse avere efficacia sanante.
2.1 II motivo e’ fondato e merita accoglimento in ragione dell’ormai consolidato indirizzo della giurisprudenza di questa Corte, al quale si intende dare continuita’, secondo il quale la registrazione tardiva del contratto di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale, determinando una interferenza tra regole del diritto tributario e quelle civilistiche, attinenti la validita’ degli atti. In tal senso la giurisprudenza si e’ consolidata a partire dalle sentenze Cass., 3, n. 10498 del 28/4/2017, Cass., 6-3 n. 20858 del 6/9/2017 e Cass., U n. 23601 del 2017). La sentenza impugnata deve essere, pertanto, cassata in relazione e la causa decisa alla luce dell’intervenuta efficacia sanante della tardiva registrazione del contratto di locazione.
3. Con il terzo motivo (omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, malgrado sia stato oggetto di discussione, costituito dall’intero contenuto e dalle pattuizioni formanti oggetto della scrittura privata intercorsa tra le parti in data 31/12/2013) il ricorrente censura la sentenza per aver omesso di conferire rilievo alla scrittura del 31/12/2013. Il motivo e’ inammissibile perche’ viola il principio della cd. doppia conforme che preclude, ai sensi dell’articolo 348 ter c.p.c., comma 5, il ricorso per cassazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5. Il motivo e’ altresi’ inammissibile perche’ il ricorrente non prospetta quale “fatto decisivo omesso” un fatto storico giuridico in senso stretto, principale o secondario, ma la propria interpretazione del contenuto di un accordo negoziale, erroneamente sussumendo nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, un motivo eventualmente attinente alla violazione di legge.
4. Con il quarto motivo (violazione e falsa applicazione della L. L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, per avere ritenuto valida la pattuizione intervenuta a mezzo della scrittura privata del 31/12/2013, di un aumento del canone locatizio rispetto a quello in precedenza stabilito con contratto in data 1/10/2012 e specificamente con la dichiarazione di manleva, malgrado la scrittura privata del 31/12/2013 non sia mai stata registrata) censura la sentenza per aver fatto riferimento ad una scrittura mai registrata, anziche’ alle due scritture contrattuali sottoscritte in data 1/10/2012, oggetto di registrazione. Il motivo resta assorbito.
5. Conclusivamente il ricorso va accolto in relazione al secondo motivo, rigettati o assorbiti gli altri, la sentenza cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettati o assorbiti gli altri, cassa l’impugnata sentenza in relazione e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Per aprire la mia pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui