La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 18442 del 7 luglio 2025, ha stabilito i criteri per valutare l’inadempimento dell’obbligo di stipulare un contratto definitivo di compravendita immobiliare.
La sentenza riguarda l’ipotesi in cui il promittente compratore giustifichi il proprio rifiuto a stipulare il definitivo adducendo il mancato sgombero dell’immobile da parte di un terzo locatario. La Corte ha precisato che il giudice di merito non può considerare automaticamente il rifiuto del terzo come una causa esonerativa di responsabilità per il promittente compratore.
Affinché l’inadempimento del promittente compratore possa essere giustificato, il giudice deve compiere due accertamenti fondamentali:
- Deve accertare la legittimità del rifiuto del terzo locatario a liberare l’immobile.
- Deve indagare sull’eventuale attività che il promittente compratore ha concretamente svolto per rimuovere l’ostacolo e adempiere all’obbligo contrattuale (ad esempio, intraprendendo azioni legali contro il terzo o dimostrando di aver fatto quanto in suo potere).
Senza questi due accertamenti, il promittente compratore non può essere esonerato dalla sua responsabilità contrattuale.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|7 luglio 2025| n. 18442.
Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
Massima: Al fine di esonerare da responsabilità il promittente compratore il quale giustifichi il proprio inadempimento dall’obbligo di stipulare il contratto definitivo con il rifiuto del terzo di sgombrare l’immobile locato, il giudice di merito non può considerare tale rifiuto, di per sé, causa esonerativa di responsabilità, senza accertare la legittimità del rifiuto e senza indagare sull’eventuale attività svolta dal promittente compratore per rimuovere l’ostacolo.
Ordinanza|7 luglio 2025| n. 18442. Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
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Tag/parola chiave: VENDITA – Obbligazioni del compratore – Responsabilità per l’inadempimento alla stipula del contratto definitivo – Per rifiuto del terzo di sgombrare l’immobile – Accertamento giudiziale – Necessità. (Cc, articoli 1218 e 2697)
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta da
Dott. BERTUZZI Mario – Presidente
Dott. CAVALLINO Linalisa – Relatore
Dott. GUIDA Riccardo – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso n. 16821/2020 R.G. proposto da
EN. S.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. Al.Ba.
ricorrente
contro
AN. Spa, incorporata da LE.GL. Spa, già Le.Pa. Spa, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. An.Pi.
controricorrente
avverso la sentenza n. 854/2020 della Corte d’Appello di Napoli, depositata il 24-2-2020,
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno 11-6-2025 dal consigliere Linalisa Cavallino
Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
FATTI DI CAUSA
1. Con atto di citazione notificato il 27-7-2005 EN. S.A. ha convenuto avanti il Tribunale di Napoli AN. Spa, esponendo che la convenuta -aggiudicataria di commessa per la fornitura all’azienda di trasporti ateniese Tr. S.A. di trentacinque veicoli tranviari – dalla fine 2002 le aveva chiesto prestazioni, relative alla fornitura di attrezzature e materiali e a interventi di assistenza tecnica specializzata; il rapporto era cessato a febbraio 2005 per ragioni imputabili alla convenuta, allorché i tecnici di EN. S.A. erano stati allontanati dal cantiere, AN. Spa non aveva più pagato le fatture e aveva sostituito ad EN. S.A. altra ditta per l’esecuzione delle prestazioni per le quali era ancora vigente il contratto tra le parti; ha chiesto il risarcimento del danni subiti per l’inadempimento della convenuta, nell’importo di Euro 2.000.000,00 o nella maggiore o minore somma conforme a giustizia, e il pagamento dei crediti maturati per le prestazioni rese e non pagate, nonché per le prestazioni pattuite e non eseguite per fatto imputabile alla convenuta.
AN. Spa si è costituita contestando le domande, evidenziando che l’attrice era al corrente del fatto che i lavori da eseguire si dovevano svolgere presso il cantiere di Tr. S.A., unica a poter decidere degli accrediti di accesso; ha dichiarato che le prestazioni eseguite erano state pagate e che a febbraio 2005 Tr. S.A. aveva inibito al personale di EN. S.A. l’accesso al cantiere, dopo avere diffidato AN. Spa dal continuare ad avvalersi della collaborazione di EN. S.A. e avere preteso anche la sostituzione del project manager; poiché il fatto era stato determinato dalla condotta dell’attrice, che senza autorizzazione si era impossessata di beni di Tr. S.A., ha sostenuto che la mancata prosecuzione del rapporto era ascrivibile all’inadempimento dell’attrice e di conseguenza ha chiesto in via riconvenzionale il risarcimento dei danni subiti.
Dopo che con sentenza non definitiva sono state decise questioni pregiudiziali, con sentenza definitiva n. 986/2012 depositata il 26-1-2012 il Tribunale di Napoli ha rigettato tutte le domande, compensando le spese. Il Tribunale ha ritenuto che il divieto frapposto dall’azienda dei trasporti pubblici ateniese Tr. S.A. all’accesso ai propri stabilimenti del personale di EN. S.A. aveva impedito ad AN. Spa, quale causa di forza maggiore, la prosecuzione del rapporto; che l’affermazione della società convenuta di avvenuto pagamento delle prestazioni ricevute non era stata contestata dall’attrice; che, non essendo emerso alcun comportamento illegittimo di EN., non poteva essere accolta neppure la domanda riconvenzionale di AN. Spa
2.Avverso la sentenza EN. S.A. ha proposto appello, che la Corte d’Appello di Napoli ha integralmente rigettato con sentenza n. 854/2020 depositata il 24-2-2020.
La sentenza in primo luogo ha escluso la denunciata violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia, in quanto il Tribunale aveva ritenuto impossibile la prosecuzione del rapporto per ragioni non imputabili né all’una né all’altra parte e per questa ragione aveva escluso il diritto di EN. S.A. a ottenere il pagamento delle prestazioni pattuite e non eseguite; invece, per i crediti maturati in quanto relativi a prestazioni già eseguite, ha confermato la pronuncia di primo grado, in quanto l’avvenuto pagamento delle prestazioni eccepito in comparsa di risposta non era stato contestato dall’attrice.
Di seguito ha dichiarato che il Tribunale non aveva disconosciuto l’onere della convenuta di provare la non imputabilità della vicenda che aveva impedito la proficua prosecuzione del rapporto, ma aveva ritenuto che la società convenuta avesse dimostrato di non avere responsabilità riguardo alla decisione di Tr. S.A. di estromettere EN. S.A. dal cantiere, pur escludendo anche la responsabilità di EN. S.A., così da rigettare la domanda di risarcimento dei danni proposta nei suoi confronti. Ha dichiarato che la decisione del Tribunale doveva essere condivisa; ha osservato che l’espulsione dal cantiere di EN. S.A. doveva avere trovato causa nell’evento, sgradito a Tr. S.A. e consistito, come ritenuto dal giudice di primo grado, nel prelievo da parte di EN. S.A. di pezzi di ricambio già consegnati in cantiere, che aveva costituito un evento estraneo ad AN. Spa, alla quale non poteva pertanto imputarsi la mancata prosecuzione del rapporto contrattuale.
3.EN. S.A. ha proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi.
Ha resistito con controricorso AN. Spa, poi LE.GL. Spa già Le.Pa. Spa, che ha incorporato AN. Spa
In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.
All’esito della camera di consiglio del giorno 11-6-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.
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RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, intitolato “nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 c.p.c. per omessa pronuncia in violazione degli artt. 112 e 132 n.4 c.p.c. – violazione e falsa applicazione degli artt. 116, 167 comma 1 e 183 c.p.c., nonché artt. 1218 e 2697 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che sia stato rigettato il suo secondo motivo di appello, con il quale aveva censurato la sentenza di primo grado per avere rigettato la sua domanda di pagamento di c1)Euro 48.576,67 per le causali di cui alla fattura n. 45/2005, c2)Euro 56.050,11 complessivamente di cui a una serie di ordini di variante, c3)Euro 431.216,35 di cui a un’altra serie di ordini di variante.
Evidenzia di avere proposto la domanda e di averla reiterata in tutti gli scritti difensivi sino al momento della precisazione delle conclusioni e anche in appello, formulando il secondo motivo di appello; lamenta che la sentenza impugnata abbia statuito nel senso che il giudice di primo grado aveva correttamente rigettato la domanda facendo applicazione del principio di non contestazione; ciò, sia perché la contestazione c’era stata, come dimostra riportando le proprie deduzioni all’udienza di precisazione delle conclusioni e nella memoria ex art. 183 co. 5 cod. proc. civ. all’epoca vigente, sia perché la sentenza ha erroneamente ritenuto che l’assenza di una specifica contestazione sulla ricezione di somme genericamente indicate fosse sufficiente a determinare l’inversione dell’onere della prova. Rileva che EN. S.A. ha assolto al proprio onere probatorio, dando la prova dei titoli posti a fondamento della domanda e dell’esecuzione delle prestazioni rese a favore di AN. Spa, la quale infatti si era limitata a sostenere di avere già pagato; quindi, era AN. Spa ad avere l’onere di provare l’avvenuto pagamento, mentre EN. S.A. non aveva alcun ulteriore onere di contestazione, perché con l’allegazione contenuta nell’atto di citazione aveva già contestato il fatto estintivo; aggiunge che l’affermazione di AN. Spa di avere pagato non costituiva una allegazione, perché si trattava della mera e generica contestazione dell’allegazione attorea; evidenzia che l’errore della sentenza impugnata si è risolto nell’inversione dell’onere della prova, in quanto è sul debitore che incombe l’onere di provare l’adempimento.
2.Con il secondo motivo, intitolato “nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 c.p.c. per violazione degli artt. 167 e 115 c.p.c. in relazione agli artt. 45 comma 14 e 58 comma 1 L. n. 69 del 2009”, la ricorrente evidenzia che alla fattispecie non è applicabile l’art. 115 cod. proc. civ. nel testo attuale, in quanto il giudizio è iniziato prima dell’entrata in vigore dell’art.115 cod. proc. civ. riformato; riconosce che già prima della riforma dell’art. 115 cod. proc. civ. la Cassazione era pervenuta all’affermazione di analogo principio, sulla base del presupposto che la contestazione fosse chiara e specifica. Dichiara che nella fattispecie AN. Spa aveva contestato la domanda in comparsa di risposta in modo estremamente vago e generico, senza riferimento alle modalità dei singoli pagamenti, all’esatto ammontare, alla data e alla causale degli stessi e senza depositare la documentazione atta a dimostrare i pagamenti.
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3.Con il terzo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. (artt. 1193 ss, 1218 e 2697 c.c.)”, la ricorrente censura l’affermazione della sentenza impugnata secondo la quale l’appellante “avrebbe dovuto evidenziare l’eventuale erroneità della decisione impugnata per avere mal interpretato l’eccezione di pagamento sollevata, perché non riferibile anche alle prestazioni in oggetto”; per l’ipotesi in cui si ritenga che l’affermazione costituisca una autonoma ratio decidendi, ne sostiene l’erroneità, in quanto il creditore è tenuto a eccepire che un dato pagamento è da imputare a un debito diverso in quanto il debitore assolva al proprio onere di provare l’eccepito pagamento. Evidenzia che AN. Spa non ha assolto a tale onere, non avendo prodotto prova di alcun pagamento e sostiene che il “sovradimensionamento” degli importi indicati da AN. Spa rispetto alle forniture e prestazioni di servizi oggetto del contendere non costituiva prova a suo favore.
4.I tre motivi, esaminati unitariamente stante la stretta connessione, sono fondati per le ragioni di seguito esposte, riferite all’erronea applicazione del principio di non contestazione.
Risulta anche dalla sentenza impugnata (pag. 10 in alto) che EN. S.A. aveva proposto il secondo motivo di appello lamentando non solo l’omissione di pronuncia, ma anche sostenendo che era onere di AN. Spa provare di avere eseguito i pagamenti dei crediti azionati, mentre la società non aveva fornito alcuna prova. La sentenza (pag. 11 e 12) non solo ha escluso l’omissione di pronuncia, ma ha anche ritenuto che esattamente il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda perché il pagamento eccepito dalla convenuta in comparsa di risposta non era stato contestato; ha dichiarato che il principio di contestazione opera indifferentemente nei confronti dell’attore e del convenuto, nel senso che, ogni qualvolta sia posto a carico di una delle parti un onere di allegazione e prova, l’altra è tenuta a contestare il fatto allegato se non vuole che sia ritenuto pacifico.
In questo modo la sentenza impugnata non ha considerato che la convenuta, affermando di avere già pagato i crediti azionati dall’attrice nei suoi confronti, senza dare prova della relativa affermazione, si era limitata a contestare il dato del suo inadempimento allegato dall’attrice; però, la contestazione da parte del convenuto dei fatti già affermati o già negati nell’atto introduttivo del giudizio non ribalta sull’attore l’onere di “contestare l’altrui contestazione”, dal momento che l’attore ha già esposto la propria posizione a riguardo (Cass. Sez. L 14-3-2018 n. 6183 Rv. 647534-01). Come si legge in Cass. 6183/2018, se così non fosse, il processo si trasformerebbe in una sorta di gioco di specchi contrapposti che rinviano all’infinito le immagini riflesse, per cui ciascuna parte avrebbe sempre l’onere di contestare l’altrui contestazione e così via, in un agone dialettico nel quale prevale l’ultimo che contesti (nello stesso senso, per tutte, Cass. Sez. 2 19-7-2022 n. 22639, non massimata, Cass. Sez. 3 21-11-2019 n. 30315 Rv. 656146-01, Cass. Sez. 2 27-8-2018 n. 21214, non massimata). Quindi, l’onere di provare la propria allegazione in ordine all’avvenuto adempimento incombeva sulla convenuta, in quanto l’attrice aveva già esposto la sua posizione sull’inadempimento della controparte nell’atto di citazione e non aveva neppure l’onere di ribadire tale posizione. Per di più, è evidente che, nel momento in cui ha insistito per l’accoglimento della domanda di pagamento anche dopo che la convenuta aveva affermato di avere già pagato, l’attrice ha anche ribadito la posizione assunta in atto di citazione e quindi questo dato ulteriormente ostava all’applicazione del principio non contestazione.
Come pure evidenziato dalla ricorrente, la pronuncia si è risolta anche in una erronea inversione dell’onere della prova, perché è acquisito già dalla pronuncia di Cass. Sez. U 30-10-2001 n. 13533 (Rv. 549956-01) che, in tema di prova dell’adempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l’adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto pagamento. Inoltre, soltanto quando il debitore abbia dimostrato di avere corrisposto somme idonee a estinguere il debito per il quale sia stato convenuto in giudizio, spetta al creditore, che pretende di imputare il pagamento a estinzione di altro credito, provare le condizioni necessarie per la dedotta, diversa imputazione ai sensi dell’art. 1193 cod. civ. (Cass. Sez. 2 14-1-2020 n. 450 Rv. 656831-01, Cass. Sez. 2 27-7-2006 n. 17102 Rv. 592303-01, Cass. Sez. 3 5-8-2002 n. 11703 Rv. 556649-01). La prova incombente sul debitore ha a oggetto l’esistenza di pagamento avente efficacia estintiva, e cioè eseguito con riferimento a quel determinato credito azionato (Cass. Sez. 3 16-7-2019 n. 19039 Rv. 654621-01, Cass. Sez. 3 4-10-2011 n. 20288 Rv. 619526-01, Cass. Sez. 3 9-1-2007 n. 205 Rv. 594843-01); tale prova costituisce il prius logico rispetto all’onere di provare la diversa imputazione del pagamento da parte del creditore, nel senso che l’onere del creditore sorge soltanto dopo che il debitore abbia dato la prova del fatto estintivo specificamente riferito all’obbligazione dedotta in giudizio (Cass. Sez. 2 9-11-2018 n. 28779 Rv. 651382-01, in motivazione da pag.3).
Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
5.Con il quarto motivo, intitolato “nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 per violazione degli artt. 112 e 113 c.p.c.; violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. (art. 1256, 1453 e 1463 c.c.)”, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia confermato la sentenza di primo grado laddove aveva ritenuto che sussistesse una ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione. Dichiara che AN. Spa aveva proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento di EN. S.A. e non aveva mai dedotto l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, e cioè non aveva mai dedotto il ricorrere di un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti; quindi sostiene che la pronuncia di risoluzione per impossibilità sopravvenuta sia viziata per violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e aggiunge che manca anche il presupposto per applicare l’indirizzo della giurisprudenza di legittimità al quale si è rifatta la sentenza impugnata, in quanto EN. S.A. non aveva chiesto la risoluzione del contratto.
5.1. Il motivo è inammissibile per le modalità con le quali è formulato e perché non coglie la ratio della pronuncia impugnata.
La sentenza ha dichiarato (pag.12) che AN. Spa, oltre a chiedere la risoluzione dei contratti stipulati con EN. S.A., si era difesa in comparsa di risposta sostenendo l’impossibilità per causa a sé non imputabile della prestazione, trascrivendo anche il relativo passo di pag. 25 della comparsa di risposta. Di seguito la sentenza ha dichiarato che il giudice di primo grado non aveva pronunciato d’ufficio la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta; ha rilevato che, a fronte dell’allegazione, da parte della società attrice, dell’inadempimento della società convenuta, posto a fondamento della domanda di risarcimento dei danni e di pagamento dei corrispettivi per le prestazioni ordinate e della quale la convenuta aveva impedito l’esecuzione, il giudice di primo grado aveva rilevato, su eccezione di parte, le ragioni che avevano impedito a EN. S.A. l’accesso agli spazi di pertinenza di Tr. S.A. e le ha ritenute non imputabili a AN. Spa; ciò, al fine di escludere l’inadempimento della stessa e il consequenziale diritto dell’attrice al risarcimento dei danni e al pagamento delle prestazioni non eseguite.
A fronte di questo contenuto della pronuncia, in primo luogo la società ricorrente avrebbe dovuto, in ossequio alla previsione dell’art. 366 co. 1 n. 6 cod. proc. civ., richiamare in modo puntuale il contenuto della comparsa di risposta di AN. Spa al fine di dimostrare che la Corte d’Appello aveva escluso il vizio di cui all’art. 112 cod. proc. civ. sulla base di una erronea lettura di quell’atto. Infatti, non essendo la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. rilevabile d’ufficio, la Cassazione, quale giudice del “fatto processuale”, intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all’onere di indicarli compiutamente, non essendo la Corte legittimata a una autonoma ricerca, ma solo a una verifica degli stessi (Cass. Sez. 2 14-10-2021 n. 28072 Rv. 662554-01, Cass. Sez. L 4-7-2014 n. 15367 Rv. 631768-01, Cass. Sez. 2 19-3-2007 n. 6361 Rv. 596820-01). Quindi, a fronte delle modalità di proposizione del motivo, rimane acquisito l’accertamento svolto dalla sentenza impugnata in ordine al fatto che la convenuta aveva sollevato tempestivamente l’eccezione di impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa a essa non imputabile ed è stata solo questa eccezione a essere accolta, senza pronuncia di risoluzione del contratto per ragioni diverse da quelle poste a fondamento della relativa domanda riconvenzionale.
Per il resto, il motivo non coglie la ratio della sentenza impugnata sul punto e perciò non censura la pronuncia in modo pertinente nessun argomento è volto a sostenere, in termini ammissibili nel giudizio di legittimità, che l’eccezione sollevata dalla convenuta in relazione all’impossibilità della prestazione non potesse giustificare il rigetto delle domande attoree.
6.Con il quinto motivo, intitolato “error in procedendo ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. per violazione del giudicato interno (artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c.)”, la ricorrente evidenzia come la questione del prelievo in data 2-2-2005 di alcuni pezzi di ricambio da parte di EN. S.A. fosse stata oggetto della sentenza di primo grado, che aveva pronunciato nel senso che dagli atti di causa non emergeva alcun elemento indicante che il ritiro dei ricambi non fosse avvenuto in maniera lecita da parte del personale di EN. S.A. e sulla base di tale dato aveva rigettato la domanda riconvenzionale di AN. Spa Quindi rileva che sul punto si era formato il giudicato interno e lamenta che Corte d’Appello abbia erroneamente nuovamente esaminato la questione, giungendo alla diversa conclusione che l’espulsione dal cantiere di EN. era stata determinata dalla sua condotta riferita al prelievo dei pezzi di ricambio già consegnati.
6.1. Il motivo è inammissibile, in primo luogo perché si fonda su una lettura della sentenza impugnata non corrispondente al suo contenuto.
La sentenza impugnata, a pag.15, nella parte censurata e richiamata a pag. 24 del ricorso, non contiene solo l’affermazione di cui si duole la ricorrente, secondo la quale l’espulsione dal cantiere era avvenuta a causa dell’evento sgradito alla società Tr. consistito nel prelievo, da parte di EN. S.A., di pezzi già consegnati in cantiere, ma espressamente dichiara anche “così come ritenuto dal giudice di primo grado”. In questo modo la sentenza impugnata ha espressamente inteso confermare la sentenza di primo grado, con riguardo all’episodio dei prelievi; ciò nel senso che, seppure il prelievo dei pezzi di ricambio non aveva giustificato l’accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno proposta da AN. Spa per la mancanza di prova della responsabilità in capo a EN. S.A., nel contempo si era trattato di un episodio sgradito alla società Tr. S.A. Quindi la sentenza ha ritenuto che, in relazione a tale episodio sgradito, Tr. S.A. aveva disposto l’espulsione dal cantiere di EN. S.A. e perciò aveva posto in essere quel fatto che aveva comportato per AN. Spa l’impossibilità di adempiere alla propria prestazione per fatto ad essa non imputabile, ma tale da non giustificare nemmeno l’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni per inadempimento di EN..
Nessuno degli argomenti svolti nel motivo è finalizzato a censurare in modo ammissibile nel giudizio di legittimità tale pronuncia, che la Corte d’Appello ha eseguito in termini sostanzialmente conformi a quelli del giudice di primo grado e senza alcuna violazione del giudicato interno.
7.Con il sesto motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 comma 1 n. 3 (art. 1256, 1259, 1453 e 1463 c.c.)”, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia rigettato il suo terzo motivo di appello, con il quale aveva negato che sussistesse impossibilità sopravvenuta della prestazione, senza verificare se il fatto del terzo avesse realmente causato una impossibilità della prestazione assoluta e oggettiva. Lamenta che nella sentenza la questione non sia stata neppure affrontata, per cui la sentenza non ha considerato che l’impossibilità di adempiere è oggettiva quando la prestazione non può essere eseguita né dal debitore né da altro soggetto e, invece, nella fattispecie AN. Spa ha rimpiazzato EN. S.A. con altra impresa; aggiunge che l’impossibilità è assoluta quando tale impossibilità non può essere superata in alcun modo, mentre non rileva una semplice difficoltà di esecuzione della prestazione; evidenzia come la Corte d’Appello non abbia indagato sull’eventuale attività posta in essere da AN. Spa per superare le ragioni addotte da Tr. per escludere EN. S.A. dal cantiere.
Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
7.1. Il motivo è infondato.
È vero che, in materia di responsabilità contrattuale, l’art. 1218 cod. civ. è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell’inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell’impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore; inoltre, perché l’impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento. In applicazione di tale principio, con riferimento a casi nei quali si adduca la condotta di un terzo quale causa di impossibilità sopravvenuta della prestazione, è stato affermato che, al fine di esonerare la responsabilità del promittente compratore il quale giustifichi il proprio inadempimento all’obbligo di stipulare il contratto definitivo con il rifiuto del notaio di rogare lo strumento pubblico di vendita, il giudice di merito non può considerare tale rifiuto causa esonerativa della responsabilità in sé, senza accertare la legittimità del rifiuto e l’attività svolta dal promittente compratore per rimuovere l’ostacolo (Cass. Sez. 2 13-7-1996 n. 6354 Rv. 498534-01). Analogamente, in applicazione di tale principio, è stato affermato che, al fine di esonerare da responsabilità il promittente compratore il quale giustifichi il proprio inadempimento dall’obbligo di stipulare il contratto definitivo con il rifiuto del terzo di sgombrare l’immobile locato, il giudice di merito non può considerare tale rifiuto, di per sé, causa esonerativa di responsabilità, senza accertare la legittimità del rifiuto e senza indagare sull’eventuale attività svolta dal promittente compratore per rimuovere l’ostacolo (Cass. 3 5-8-2002 n. 11717 Rv. 556670-01).
Quindi, considerato che la questione si pone in termini di accertamento della legittimità del rifiuto da parte del terzo e di accertamento dell’attività svolta dal debitore per rimuovere l’ostacolo proveniente dal terzo, si esclude che nella fattispecie la sentenza, non ritenendo la responsabilità di AN. Spa per il fatto che Tr. S.A. aveva inibito l’ingresso nel suo cantiere agli addetti di EN. S.A., abbia violato tali principi.
In primo luogo, la sentenza impugnata ha accertato in fatto che l’espulsione dal cantiere di EN. S.A., e cioè il rifiuto frapposto da Tr. S.A., era conseguente alla condotta della stessa EN. S.A., in relazione al prelievo di pezzi di ricambio già consegnati in cantiere. La circostanza che la sentenza non abbia anche ritenuto che si trattasse di fatti che giustificavano la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento di EN. S.A. non incide sul dato acquisito che il rifiuto frapposto di Tr. S.A. all’ingresso delle maestranze di EN. S.A. nel suo cantiere fosse in sé legittimo e conseguente a condotta di EN. S.A. e non di AN. Spa; infatti, Tr. S.A. non aveva obbligo di consentire l’accesso nel suo cantiere agli addetti di EN. S.A. e quindi poteva escludere EN. S.A., divenuta sgradita in ragione di una condotta dalla stessa posta in essere.
Inoltre, la sentenza ha espressamente considerato che Tr. S.A. aveva espresso motivi di rimostranza anche nei confronti di AN. Spa, tanto che al veto rivolto nei confronti di EN. S.A. si era accompagnata anche la richiesta di sostituire con effetto immediato il project manager di AN. Spa; questo dato indica che AN. Spa si era trovata a sua volta a subire le conseguenze delle decisioni di Tr. S.A. e, di conseguenza, che su quelle decisioni non poteva incidere. Ciò necessariamente comporta che AN. Spa non potesse svolgere alcuna attività neppure per rimuovere l’ostacolo proveniente da Tr. S.A. all’esecuzione delle prestazioni da parte di EN. S.A.; infatti, la ricorrente non prospetta in quali termini AN. Spa avrebbe in concreto potuto operare al fine di rimuovere il divieto frapposto dalla terza Tr. S.A. all’ingresso delle maestranze di EN. S.A. nel suo cantiere, ma si limita a prospettare la possibilità di una concertazione tra AN. Spa e Tr. S.A. ai danni di EN. S.A., del tutto avulsa all’accertamento in fatto eseguito dalla sentenza impugnata.
8.Con il settimo motivo, intitolato “omesso esame di punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c. per omesso esame di un fatto storico, che ha costituito oggetto di discussione tra le parti e ha carattere decisivo”, la ricorrente sostiene che la sentenza non abbia spiegato per quale ragione l’evento sgradito alla Tr. dovesse essere considerato estraneo ad AN. Spa, a fronte di due fatti decisivi. Evidenzia che la sentenza non ha tratto alcuna conseguenza dal fatto che Tr. S.A. aveva chiesto ad AN. Spa di sostituire con effetto immediato il suo project manager, per la sua impossibilità a cooperare in modo efficiente al completamento del contratto; sostiene che sia oggettivamente incomprensibile la ragione per la quale la sentenza abbia escluso l’imputabilità ad AN. Spa di tale vicenda, che aveva impedito la proficua prosecuzione del rapporto. Aggiunge che l’altro fatto storico oggetto di discussione e non esaminato era relativo al dato che ai tecnici di EN. era assegnato, al fine di entrare in cantiere, un pass da parte di AN. Spa, che indicava il nominativo di questa quale società di appartenenza; evidenzia come tale fatto dimostri che l’allontanamento del personale di EN. S.A. non poteva essere stato effettuato da Tr. S.A., in quanto solo AN. Spa poteva sapere quali fossero i suoi dipendenti e quelli di EN..
8.1. Il motivo proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. in primo luogo è inammissibile ai sensi dell’art. 348-ter co.5 cod. proc. civ. ratione temporis vigente, in ragione dell’introduzione del giudizio d’appello successivamente all’11-9-2012 e all’introduzione del giudizio di cassazione prima del 28-2-2023, vertendosi in ipotesi di “doppia conforme”. In tale caso il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n.5 dell’art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947 Rv. 667202 -01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 643244-03, per tutte). Al contrario la ricorrente, limitandosi a lamentare che la Corte d’Appello non abbia esaminato fatti asseritamente decisivi, presuppone l’inesistenza di una diversità delle ragioni di fatto poste a fondamento delle decisioni di primo e di secondo grado.
Inoltre, non è neppure vero che la sentenza non abbia esaminato il fatto della rimozione del project manager; la sentenza ha considerato tale dato come espressione dei motivi di rimostranza di Tr. S.A. nei confronti di AN. Spa, ma nel contempo ha individuato la ragione dell’espulsione dal cantiere di EN. S.A. nella condotta della stessa EN. S.A.; ciò, sulla base dell’apprezzamento di fatto delle risultanze istruttorie riservato al giudice di merito e che rimane estraneo al sindacato di legittimità anche sotto il profilo del vizio di motivazione, in quanto la sentenza ha esposto in modo coerente e logico la ricostruzione dell’accaduto, soddisfacendo pienamente il minimo costituzionale entro il quale è circoscritto il sindacato di legittimità (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01, Cass. Sez. 3 12-10-2017 n. 23940 Rv. 645828-01, Cass. Sez. 6-3 25-9-2018 n. 22598 Rv. 650880-01, Cass. Sez. 1 14-2-2022 n. 4777 Rv. 669598-02). Le medesime considerazioni valgono per il fatto relativo ai tesserini di riconoscimento del personale, perché la sentenza impugnata ha considerato che i dipendenti di EN. S.A. si avvalevano di distintivi di AN. Spa e ha espressamente ritenuto tale dato non incidente sull’accertamento che l’interdizione all’accesso al cantiere nei confronti dei dipendenti di EN. S.A. fosse stata pretesa da Tr. S.A.
9.In conclusione, sono accolti il primo, il secondo e il terzo motivo, la sentenza impugnata è cassata limitatamente ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi enunciati e attenendosi a quanto sopra ritenuto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Promessa di vendita e immobile locato con rifiuto rilascio
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo, il secondo e il terzo motivo, rigetta il quarto, il quinto, il sesto e il settimo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma l’11 giugno 2025.
Depositato in Cancelleria il 7 luglio 2025.
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