Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 33727.
Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
In tema di locazione, ove venga stipulato un contratto di comodato, dissimulante un contratto di locazione, quest’ultimo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell’art. 1599, comma 1, c.c. e al conduttore è consentito provare la simulazione, nei confronti sia della originaria parte locatrice che degli aventi causa, con prove testimoniali e per presunzioni, trattandosi di illiceità della locazione dissimulata per contrasto con norme imperative.
Ordinanza|| n. 33727. Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
Data udienza 21 settembre 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Comodato – Rilascio di un immobile ad uso abitativo – Contratto di locazione – Contratto di compravendita – Locazione contraria a norme imperative – Sussistenza della legittimazione attiva degli acquirenti – Controdichiarazione – Cass. n. 24656/2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5886/2020 proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimata –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1058/2019 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 02/08/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/09/2023 dal cons. Dott. DANILO SESTINI.
Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
RILEVATO
che:
Con ricorso ex articolo 447 bis c.p.c., (OMISSIS) e (OMISSIS) agirono nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentirli condannare al rilascio di un immobile ad uso abitativo che i ricorrenti avevano acquistato da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e che assumevano occupato sine titulo dai convenuti, per essere cessato il rapporto di comodato a suo tempo intercorso fra la parte venditrice e (OMISSIS);
il (OMISSIS) eccepi’ la carenza di legittimazione attiva dei ricorrenti per nullita’ del contratto di compravendita e contesto’ la domanda assumendo di detenere l’immobile in forza di contratto di locazione stipulato col fratello (OMISSIS) (nel frattempo deceduto), che era stato dissimulato con un contratto di comodato e che era ancora in corso; dedusse di avere versato, nel corso della locazione, importi eccedenti quelli dovuti per equo canone; tanto premesso, chiamo’ in causa la (OMISSIS) e i figli e chiese che venisse accertata la naturale scadenza della locazione, da ritenersi opponibile agli acquirenti, e che i terzi chiamati fossero condannati alla restituzione dei canoni riscossi indebitamente e al rimborso di spese da lui sostenute per l’immobile;
il Tribunale di Ancona accolse la domanda dei ricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS), negando l’esistenza del contratto di locazione e ordinando il rilascio dell’immobile; rigetto’, inoltre, le domande proposte dal (OMISSIS) nei confronti dei terzi chiamati;
la Corte di Appello ha respinto il gravame di (OMISSIS) ritenendo la sussistenza della legittimazione attiva degli acquirenti, in difetto di dimostrazione della nullita’ dell’atto di compravendita; ha affermato che la previsione di cui all’articolo 1599 c.c. non e’ applicabile analogicamente al contratto di comodato e che, ai fini dell’opponibilita’ della locazione al terzo acquirente, occorre che la stessa risulti da atto scritto avente data certa anteriore all’acquisto; che “la locazione dedotta dall’appellante e’ priva di prova scritta ed e’ allegata dall’appellante stesso come l’effetto voluto di una fattispecie simulatoria non assistita da controscrittura di talche’ non e’ opponibile al terzo acquirente”; che la simulazione relativa del rapporto di comodato formalizzato con atto del (OMISSIS), regolarmente registrato, avrebbe dovuto essere provata con la controdichiarazione, senza possibilita’ di avvalersi di prove testimoniali e di presunzioni (“sempre che non si tratti di far valere l’illeceita’ del contratto dissimulato”); che la fonoregistrazione di alcune conversazioni che sarebbero intercorse fra l’appellante e la (OMISSIS) e il figlio “potrebbe al piu’ costituire indizio (peraltro non grave ne’ preciso) dell’esistenza di un sostanziale rapporto di locazione e, dunque, sarebbe qualificabile come presunzione semplice”, tuttavia non ammissibile nel caso di specie in quanto non diretta a far valere l’illiceita’ dell’accordo simulatorio; che, “nella specie non era ravvisabile neppure la contrarieta’ a norme imperative della simulazione affermata dall’appellante perche’ non e’ stata esattamente allegata e provata la circostanza che il canone fosse concordato ed effettivamente corrisposto in eccesso rispetto ai limiti di legge”, non avendo l’appellante fornito “la prova dell’ammontare del canone cd. equo e del superamento dei limiti di legge rispetto a quello che egli deduce come concordato nell’accordo dissimulato”; che “neppure ricorrono le eccezioni al divieto di prova testimoniale di cui all’articolo 2724 c.c.”; che pertanto, “l’inammissibilita’ di prove diverse da quella scritta (controdichiarazione) comporta il rigetto della domanda fondata sulla simulazione relativa del contratto in atti e, quindi, anche il rigetto di tutte le domande fondate sull’esistenza di un rapporto di locazione”;
ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), affidandosi a otto motivi; ad esso hanno resistito (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche’, con separato controricorso, (OMISSIS) e (OMISSIS);
la trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c.;
hanno depositato memoria il ricorrente e i controricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre il Pubblico Ministero presso questa Corte non ha depositato conclusioni.
Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
CONSIDERATO
che:
e’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso per essere lo stesso mancante della pag. 2 (la seconda pagina riproduce, in effetti, la pag. 12); e cio’ perche’ la mancanza di tale pagina non incide sulla completezza dell’atto (che indica, nella prima pagina, la natura dell’impugnazione, le parti del giudizio e la sentenza impugnata e prosegue -a pagina 3- con la parte conclusiva del sommario e con lo “svolgimento del processo”), che consente al destinatario della notifica la piena comprensione del ricorso ai fini dell’esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. n. 24656/2013) e a questa Corte di avere piena contezza del contenuto dell’impugnazione;
col primo motivo, il (OMISSIS) denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1417 c.c.: assume che, discutendosi di illiceita’ dell’accordo dissimulato, la prova per testimoni era ammissibile senza limiti e censura la Corte per non aver ammesso le prove testimoniali richieste dal ricorrente;
col secondo motivo, viene denunciata la contraddittorieta’ della sentenza per avere affermato che la prova per testi e’ ammissibile quando la domanda sia diretta a far valere l’illiceita’ dell’accordo simulatorio e, al tempo stesso, che risultavano inammissibili le prove diverse da quella scritta, e cio’ benche’ il (OMISSIS) avesse sostenuto la contrarieta’ a norme imperative del contratto dissimulato;
col terzo motivo (che denuncia violazione o falsa applicazione degli articolo 2712 c.c. e articolo 116 c.p.c.), il ricorrente censura la sentenza per non avere riconosciuto alle riproduzioni fonografiche da lui prodotte valenza di piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, considerandole meri indizi (neppure gravi e precisi) non valutabili per inammissibilita’ della prova presuntiva;
col quarto motivo (deducente la violazione o falsa applicazione degli articoli 115 e 416 c.p.c.), il ricorrente contesta alla Corte di aver riconosciuto rilevanza alla contestazione tardiva, in quanto effettuata nel giudizio di appello, del prospetto contenente il calcolo dell’equo canone che il (OMISSIS) aveva prodotto al momento della costituzione in primo grado;
col quinto motivo (che denuncia nuovamente la violazione degli articoli 115 e 416 c.p.c.), il ricorrente si duole che la Corte abbia ritenuto che l’appellante fosse onerato della confutazione della contestazione avversaria del calcolo dell’equo canone;
col sesto motivo, il (OMISSIS) denuncia la “violazione dei principi desumibili dal combinato disposto degli articoli 1414 e 1417 c.c.”: premesso di aver dedotto, col primo atto difensivo, la illecita simulazione relativa del contratto scritto di comodato (registrato il (OMISSIS)), contesta alla Corte di aver ritenuto che, non essendo assistita da controscrittura, la fattispecie simulatoria (e quindi il contratto dissimulato di locazione) non fosse opponibile ai terzi acquirenti; assume, infatti, che “la data certa del contratto di locazione dissimulato puo’ essere data dalla data certa del contratto simulato”, che “se l’accordo dissimulato deve avere un qualche requisito, e’ sufficiente che sia l’accordo simulato ad averlo” e che “quando l’atto dissimulato necessita della forma scritta (…) e’ comunque ammissibile la prova per testi (…) se si tratta di far valere l’illiceita’ del contratto dissimulato”; aggiunge di avere “adeguatamente provato la mala fede degli acquirenti”, che “ben conoscevano l’esistenza di una simulazione”, e che “quando l’acquirente e’ in mala fede (e dunque e’ al corrente dell’esistenza di un contratto di locazione o addirittura e’ colluso col venditore ai danni dell’inquilino) non vi e’ alcun motivo per apprestargli una tutela;
col settimo motivo, il ricorrente censura, sotto il profilo della “motivazione assente”, il capo della sentenza con cui la Corte territoriale ha riconosciuto la legittimazione attiva sostanziale degli acquirenti;
con l’ottavo motivo, il (OMISSIS) censura la sentenza, sotto il profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione, per non aver considerato la rilevanza della mancata menzione, nel rogito di vendita dell’immobile, di una concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Ancona.
Ritenuto che:
il settimo e l’ottavo motivo, che si esaminano prioritariamente per ragioni di pregiudizialita’ logico-giuridica (in quanto refluenti sulla legittimazione attiva sostanziale del (OMISSIS) e dell’ (OMISSIS) all’esercizio della domanda di rilascio) vanno disattesi, per infondatezza (il primo) e per inammissibilita’ (il secondo); invero, non ricorre la denunciata carenza di motivazione, in quanto la Corte di Appello ha dato conto (al punto 3.1) delle ragioni per cui ha ritenuto la validita’ dell’atto di compravendita; l’ottavo motivo difetta, invece, della necessaria specificita’ (ex articolo 366 c.p.c., n. 6), poiche’ il ricorso non trascrive in alcuna misura (e neppure nelle parti di diretto interesse) il contenuto del rogito notarile, non individua il contenuto della concessione in sanatoria e non spiega le ragioni della sua decisivita’;
il primo e il secondo motivo -che possono essere scrutinati congiuntamente- sono fondati;
come detto, il ricorrente assume che, quando venga stipulato un contratto di comodato dissimulante un contratto di locazione, deve trovare applicazione la norma dell’articolo 1599 c.c., comma 1 e il requisito della data certa del contratto di locazione (dissimulato) deve essere accertato e valutato in relazione al contratto simulato di comodato (scritto e registrato); sostiene altresi’ che, ai sensi dell’articolo 1417 c.c., comma 3, e’ sempre ammissibile la prova per testi (e, quindi, anche quella presuntiva) quando si intenda far valere la illiceita’ del contratto dissimulato (nel caso di specie, perche’ in violazione del canone legale);
orbene, l’assunto che il contratto di comodato dissimulasse una locazione con canone difforme da quanto consentito dalla legislazione sui patti in deroga deve intendersi certamente come volto ad evidenziare un profilo di illiceita’ per contrasto con normativa imperativa della locazione dissimulata e, dunque, la prova testimoniale era ammissibile (al pari di quella presuntiva);
il rilievo di cui al punto 11 della motivazione, circa il non essersi dedotto in iure che il canone era eccedente il dovuto non e’ condivisibile, in quanto si riferisce ad una questione che e’ logicamente successiva alla prova del contratto locativo e della sua opponibilita’ agli acquirenti;
peraltro, fissando la legge una durata del contratto locativo e le modalita’ di rinnovazione, la deduzione della simulazione del contratto di comodato e della dissimulazione di un contratto locativo evidenzia comunque un profilo di illiceita’ del comodato quale contratto dissimulato, la cui prova sarebbe contraddittorio vincolare alla regola dettata per la forma stessa della stipula del contratto di locazione: la contraddizione e’ resa evidente dal fatto che pretendere la forma del contratto dissimulato per la stipula di quello simulato e sottrarre la prova di quest’ultimo alla regola normale dettata per la prova della simulazione servirebbe a “coprire” l’illiceita’;
deve dunque ritenersi che, se il contratto effettivo e’ quello di locazione (benche’ “mascherato” come comodato), non c’e’ ragione per non applicare dell’articolo 1599 c.c. il comma 1 e che, quando e’ dedotta l’illiceita’ del contratto dissimulato di locazione per violazione di norme imperative, deve essere consentito alla parte conduttrice di provare la simulazione (nei confronti sia della originaria parte locatrice, che degli aventi causa) con prove testimoniali e per presunzioni;
nello specifico, e’ la stessa Corte di Appello che, pur affermando (al punto 9) che le limitazioni alla prova testimoniale e a quella presuntiva non operano quando si tratti di far valere l’illiceita’ del contratto dissimulato e pur richiamando (al punto 10) Cass. n. 11017/2005 -che dichiara ammissibili dette prove quando siano dirette a far valere l’illiceita’ dell’accordo simulatorio-, afferma contraddittoriamente che la prova della simulazione avrebbe potuto essere fornita soltanto mediante controdichiarazione (sull’ammissibilita’ della p.t. e delle presunzioni, fra tante, anche Cass. n. 1288/2001, Cass. n. 11611/2010 e Cass. n. 9672/2020);
il terzo motivo e’ infondato, perche’ confonde la piena prova di cui alle norme evocate -la quale significa che il contenuto delle registrazioni deve essere ritenuto effettivamente idoneo a provare cio’ che risulta rappresentato- con la verita’ intrinseca di quanto dichiarato, che correttamente la corte ha indicato come oggetto di un eventuale ragionamento presuntivo (che, tuttavia, nella specie ha escluso di poter fare);
il rigetto del motivo non osta ovviamente ad una valutazione presuntiva da parte del giudice di rinvio, atteso che la stessa, contrariamente a quanto affermato dalla Corte territoriale, deve considerarsi ammissibile (al pari della prova testimoniale);
i restanti motivi quarto, quinto e sesto restano assorbiti;
la Corte di rinvio provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
Opponibilità al terzo acquirente contratto di comodato dissimulante contratto di locazione
P.Q.M.
La Corte, rigettati il terzo, il settimo e l’ottavo motivo, accoglie il primo e il secondo, con assorbimento dei restanti motivi; cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione.
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Le sentenze sono di pubblico dominio.
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