Non spetta all’utilizzatore di un immobile in leasing il potere ex art. 1137 c.c.

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162

La massima estrapolata:

Non spetta all’utilizzatore di un’unita’ immobiliare in leasing il generale potere ex articolo 1137 c.c., di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volonta’ del conduttore.
Ne’, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, puo’ rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”

Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162

Data udienza 27 giugno 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 5322/2014 proposto da:
(OMISSIS) SRL, IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1717/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata l’08/08/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/06/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l., societa’ in liquidazione, ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza della Corte di Appello di Torino n. 1733/13 depositata l’8 agosto 2013, che aveva accolto il gravame avanzato dal Condominio (OMISSIS) contro la sentenza del Tribunale di Biella del 20 ottobre 2010, relativa all’annullamento della deliberazione assembleare del 7 maggio 2009.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
L’impugnazione della deliberazione ex articolo 1137 c.c., era stata formulata dalla societa’ con ricorso del 20 luglio 2009 limitatamente al punto due dell’ordine del giorno assembleare, avente ad oggetto “Consuntivo spese comuni competenza operatori anno 2008”. La (OMISSIS) a fondamento della propria richiesta di nullita’ e/o invalidita’ e/o inefficacia, o in subordine di annullamento della delibera in oggetto, dedusse: di essere “proprietaria/utilizzatrice” di una unita’ immobiliare facente parte del Condominio (OMISSIS), in forza di un atto di compravendita avente come parti la (OMISSIS) s.p.a. (acquirente dell’immobile) e la stessa (OMISSIS) s.r.l. (quale utilizzatrice); che tale Condominio era compreso, a sua volta, nel supercondominio Centro I Giardini, composto da locali destinati ad attivita’ commerciali, paracommerciali, residenziali, terziarie, direzionali, alberghiere ed autorimesse, e retto da un regolamento contrattuale; che la deliberazione approvata all’assemblea condominiale del 7 maggio 2009, relativamente al menzionato punto due dell’ordine del giorno, aveva stabilito un addebito di spese a suo carico pari ad Euro 10.240,19, contro un preventivo di Euro 4.969,26; che a tali spese l’attrice non era tenuta in forza degli articoli 5 e 7, del regolamento condominiale, essendo la porzione da essa utilizzata del tutto autonoma rispetto alla galleria ed all’autorimessa.
La Corte d’Appello, riformando la pronuncia di primo grado, in accoglimento del secondo motivo di gravame del Condominio (OMISSIS), avente portata assorbente del primo motivo (inerente all’interpretazione degli articoli 5 e 7 del regolamento condominiale), constato’ che tra la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.p.a. era intercorsa una locazione finanziaria relativa all’unita’ immobiliare in (OMISSIS), ricompresa nel Condominio (OMISSIS). L’immobile utilizzato dalla (OMISSIS) s.r.l. era stato oggetto, peraltro, di distinto contratto di compravendita intercorso tra la (OMISSIS) s.r.l. (venditrice) e la (OMISSIS) s.p.a. (acquirente), contratto in cui la compratrice si era obbligata ad osservare il regolamento di condominio e di supercondominio. Inoltre, a dire sempre della Corte di Torino, la societa’ (OMISSIS) risultava essersi comportata da vera e propria condomina, secondo quanto emergeva dalla corrispondenza scambiata fra le parti. Non di meno, i giudici di appello reputarono centrale la questione della legittimazione sostanziale della (OMISSIS), del resto rilevabile d’ufficio, e non considerata dal giudice di primo grado. Essendo la (OMISSIS) s.r.l. semplice conduttrice finanziaria e non trattandosi di ripartizione di contributi per le spese di riscaldamento, la Corte di Torino nego’ che la societa’ appellata avesse legittimazione a partecipare all’assemblea condominiale, come ad impugnarne le relative delibere (diverse da quelle relative al riscaldamento), cosi’ come il Condominio non avrebbe potuto agire contro la conduttrice finanziaria per chiederle i contributi condominiali. L’eventuale natura traslativa del contratto di leasing doveva intendersi irrilevante per il Condominio, mancando comunque in capo all’utilizzatrice un diritto di rilevanza reale. Ne’ la societa’ (OMISSIS), osservo’ la Corte d’Appello, aveva mai prospettato di agire in rappresentanza della condomina effettiva (OMISSIS) s.p.a. L’eventuale illegittimita’ della delibera condominiale avrebbe potuto, piuttosto, essere fatta valere dalla conduttrice finanziaria nei confronti della concedente.
IX ricorso, nell’esporre i fatti di causa, riproduce anche una planimetria dei luoghi, un lungo elenco delle voci di spesa addebitate ed un calcolo analitico delle somme che sarebbero state erroneamente imputate alla (OMISSIS) s.r.l. L’unico motivo di ricorso e’ cosi’ esposto da pagina 23 a pagina 31, ed e’ rubricato “violazione e/o erronea applicazione delle norme relative al c.d. leasing immobiliare in relazione all’articolo 1137 c.c., e mancata applicazione del principio dell’apparenza giuridica”.
La ricorrente assume inoltre che la censura debba intendersi “scomposta” in due parti.
Sotto il primo profilo, si sostiene che la Corte di Appello avrebbe errato nel dare ingresso al concetto di legitimatio ad causam, in quanto la questione da esaminare e’ quella della “legittimazione attiva”, ovvero della titolarita’ del rapporto giuridico sostanziale controverso, attinente quindi al merito della lite e percio’ soggetta all’ordinaria disciplina dell’onere probatorio e delle impugnazioni. Nel caso di specie, osserva la ricorrente, il Condominio convenuto in primo grado non avrebbe tempestivamente contestato nella sua costituzione davanti al Tribunale la legittimazione della (OMISSIS) all’impugnazione della delibera, che percio’ doveva darsi per ormai acquisita al processo. Si aggiunge che la legittimazione della utilizzatrice (OMISSIS) non sarebbe mai stata messa in discussione neppure stragiudizialmente, avendo il Condominio (OMISSIS) “sempre e regolarmente vocato in assemblea la sola societa’ (OMISSIS) s.r.l., non gia’ la societa’ di leasing”, e richiesto ad essa tutte le spese, anche dopo l’instaurazione del presente giudizio. Peraltro, occorrerebbe considerare, ad avviso della ricorrente, che il contratto di leasing e’ ormai un contratto tipizzato, che attribuisce all’utilizzatore i “diritti processuali”.
Sotto il secondo profilo, nell’ipotesi in cui la questione venisse ritenuta rilevabile d’ufficio, la ricorrente osserva che, per principio consolidato, al conduttore finanziario spetta la titolarita’ dell’azione giudiziaria a tutela del bene concesso in godimento. Si ribadiscono quindi le riflessioni sul comportamento processuale del Condominio (OMISSIS), che in primo grado aveva accettato il contraddittorio con la (OMISSIS), nonche’ sui pregressi rapporti fra le parti, che avevano ingenerato l’apparenza del diritto e l’affidamento della societa’ ricorrente.
1.1. L’unico motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. e’ interamente privo di fondamento.
Nel condominio edilizio, cosi’ come in ogni forma di comunione, i soli partecipanti hanno la facolta’ di impugnare le deliberazioni dell’assemblea. L’articolo 1137 c.c., e’ chiaro nell’affermare che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie “per tutti i condomini” (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni “condomino” assente, dissenziente o astenuto puo’ adire l’autorita’ giudiziaria chiedendone l’annullamento (comma 2).
Facendo, pertanto, applicazione dei generali principi enunciati da Cass. Sez. U, 16/02/2016, n. 2951, lo status di condomino, e cioe’ di “avente diritto” (arg. anche dagli articoli 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all’assemblea, e percio’ ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex articolo 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l’attore non e’ un condomino, e la relativa carenza puo’ essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e puo’ essere rilevata d’ufficio dal giudice. Nel caso in esame, la (OMISSIS) s.r.l. aveva impugnato la deliberazione approvata il 7 maggio 2009 dall’assemblea del Condominio (OMISSIS) in tema di “spese comuni competenza operatori”, esponendo nella propria domanda di essere “proprietaria/utilizzatrice” di un’unita’ immobiliare compresa nel complesso immobiliare, e poi precisando meglio di essere conduttrice della porzione n. 17 in forza di contratto di locazione finanziaria intercorso con la concedente proprietaria (OMISSIS) s.p.a.. La Corte d’Appello di Torino, accogliendo sul punto il secondo motivo di gravame del Condominio (OMISSIS), ha giustamente escluso la legittimazione ad agire ai sensi dell’articolo 1137 c.c., della utilizzatrice (OMISSIS) s.r.l., negando che la stessa fosse condomina sulla base della stessa domanda e della prospettazione in essa contenuta. E’ inevitabile che l’accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell’assemblea non sia soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua stessa domanda, non abbia titolo per farla valere.
Questa Corte ha peraltro gia’ affermato, e deve essere qui ribadito, come il diritto di prendere parte all’assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell’articolo 1137 c.c. (ma si veda anche l’articolo 67 disp. att. c.c.) ai soli titolari di diritti reali sulle singole unita’ immobiliari, e cio’ anche in caso di locazione della singola unita’ immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalita’ di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per le quali, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 10, comma 1, la decisione e, conseguentemente, la facolta’ di adire l’autorita’ giudiziaria, sono attribuite ai conduttori (Cass. Sez. 2, 23/01/2012, n. 869; Cass. Sez. 3, 22/04/1995, n. 4588; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755). E’ stato anche chiarito come il diritto, attribuito al conduttore dall’articolo 10, comma 1, citato, di partecipare, in luogo del proprietario dell’appartamento, alle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamento e condizionamento, abbia carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e non sia, quindi, suscettibile d’interpretazione estensiva (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755; Cass. Sez. 2, 27/08/1986, n. 5238; Cass. Sez. 2, 14/11/1981, n. 6031).
L’amministratore del condominio, del resto, ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli articoli 1118 e 1123 c.c., e articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unita’ immobiliare (contro il quale puo’ invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant’e’ che si afferma risolutivamente che “di fronte al condominio esistono solo i condomini” (Cass. Sez. 2, 09/12, 2009, n. 25781; Cass. Sez. 3, 03/02/1994, n. 1104).
Ora, i dati anagrafici dell’utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe condominiale (di cui all’articolo 1130 c.c., n. 6), in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unita’ abitativa del fabbricato. Peraltro, con riguardo alle eventuali riduzioni in pristino conseguenti alla realizzazione di opere dannose per le parti comuni, sono legittimati passivi necessari sia l’utilizzatore sia il concedente del bene in locazione finanziaria (cfr. Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6154). Tuttavia, non spetta all’utilizzatore di un’unita’ immobiliare in leasing il generale potere ex articolo 1137 c.c., di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volonta’ del conduttore.
Ne’, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, puo’ rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”. In giurisprudenza, a far tempo da Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035, e’ consolidato il principio secondo cui la titolarita’ dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino spetta ai proprietari effettivi delle unita’ immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, non trovando motivo di applicazione, ai fini, ad esempio delle convocazioni assembleari, i principi di affidamento e di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso (cfr. anche Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616).
II. Il ricorso va dunque rigettato e, in ragione della soccombenza, la ricorrente va condannata a rimborsare le spese del giudizio di legittimita’, liquidate in dispositivo, in favore del controricorrente.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Avv. Renato D’Isa