Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|30 gennaio 2023| n. 2661.
Mutuo fondiario e l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto
In tema di mutuo fondiario, ex artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385 del 1993, l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell’ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest’ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l’istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che “inter alios” si è conclusa una vendita o un’assegnazione senza nessun accollo del mutuo.
Ordinanza|30 gennaio 2023| n. 2661. Mutuo fondiario e l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto
Data udienza 19 gennaio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: MUTUO – MUTUO (IN GENERE)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DE CHIARA Carlo – Presidente
Dott. MARULLI Marco – Consigliere
Dott. TERRUSI Francesco – Consigliere
Dott. NAZZICONE Loredana – rel. Consigliere
Dott. RUSSO Rita Elvira Anna – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 3818/2018 R.G. proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), ed ora gli eredi del primo (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)) che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) SOCIETA’ PER AZIONI, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS));
– controricorrente –
e contro
FALLIMENTO COOPERATIVA (OMISSIS) SC. A RL;
– intimato –
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 4367/2017 depositata il 03/07/2017.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/01/2023 dal Consigliere LOREDANA NAZZICONE.
Mutuo fondiario e l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto
FATTI DI CAUSA
Con sentenza del 3 luglio 2017, la Corte d’appello di Roma ha respinto l’impugnazione avverso la sentenza del Tribunale della stessa citta’ del 9 novembre 2011, con la quale e’ stato dichiarato l’inadempimento della (OMISSIS) soc. coop. a r.l. agli obblighi di estinguere il debito garantito dall’ipoteca e di ottenere dalla banca l’assenso alla relativa cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, limitatamente all’immobile assegnato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 24 febbraio 2003, con il rigetto delle domande di condanna ad adempiere e di risarcimento del danno; nonche’ dichiarato il diritto degli attori ad ottenere dalla (OMISSIS) s.p.a. la suddivisione del mutuo ed il frazionamento dell’ipoteca, con il rigetto della domanda di divisione giudiziale del finanziamento e dell’ipoteca, con modalita’ che, nell’assunto attoreo, avrebbe dovuto comportare che l’ipoteca non gravasse piu’ sull’immobile, in ragione dell’integrale pagamento del prezzo di assegnazione.
La corte territoriale, adita dagli assegnatari con riguardo al rigetto della domanda di frazionamento, ha ritenuto che questi sono terzi rispetto al contratto di finanziamento ipotecario concluso dalla cooperativa, cosi’ come la banca e’ terza rispetto all’atto di assegnazione dell’alloggio, con correlativa indifferenza delle rispettive posizioni; e che l’articolo 39, comma 6, t.u.b. non consente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di frazionamento in quote e dell’ipoteca corrispondente, ne’ risulta nella specie provato che la quota di finanziamento gravante sull’immobile assegnato sia stata completamente soddisfatta con i loro pagamenti alla cooperativa.
Avverso questa sentenza viene proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) ricorso per cassazione, sulla base di un motivo, al quale hanno successivamente aderito, con “comparsa di costituzione” del 30 dicembre 2021, (OMISSIS) e (OMISSIS) in qualita’ di eredi di (OMISSIS), che ssumono essere deceduto il 3 luglio 2020.
Resiste la banca controricorrente, che deposita la memoria.
Mutuo fondiario e l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – L’unico motivo deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 39, comma 6, t.u.b., in quanto la norma attribuisce anche all’assegnatario il diritto di suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca, limitatamente alla porzione a lui assegnata. Posto che la sentenza Cass. 21 giugno 2013, n. 15585 ha statuito che l’ipoteca, in tali casi, deve garantire solo la quota di mutuo accollata, in mancanza di qualsiasi accollo, come nel caso di specie, nessuna ipoteca doveva piu’ gravare sul bene.
2. – Nel suo controricorso, la banca ha precisato, in punto di fatto, che sin dal 2 febbraio 2016 essa ha operato il frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca, iscritta sull’immobile assegnato ai ricorrenti, con atto unilaterale di riduzione degli stessi, rilevando come sia divenuta inammissibile la domanda di riduzione dell’ipoteca e di cancellazione della stessa, posto che, a questo punto, ai ricorrenti resta solo il rimedio, ove ritenuto illegittimo il frazionamento operato, di impugnarlo chiedendone la nullita’ al giudice competente.
Cosi’ come, a fronte dell’attivita’ del notaio che abbia provveduto al frazionamento nell’ambito del procedimento previsto dalla legge, la tutela riconosciuta ai soggetti interessati si attua nella possibilita’ di richiedere al giudice la verifica che l’attivita’ del notaio, in sostituzione della banca, abbia rispettato i criteri dettati dalla legge, derivando in caso contrario la nullita’ del frazionamento (Cass. n. 10637/2022, che richiama Cass. n. 15685/2013), del pari nel caso di spontaneo frazionamento le modalita’ di questo possono essere contestate dagli interessati, se ne ricorrano i presupposti.
Per quanto riguarda l’incidenza sul presente giudizio, pertanto, resta l’interesse circa le altre pretese avanzate, in particolare l’interesse alla declaratoria delle modalita’ specifiche in cui il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca debba per legge operarsi.
3. – Reputa il Collegio che il motivo di ricorso sia infondato.
Nella prassi commerciale della costruzione di alloggi, l’imprenditore o la cooperativa edilizia, per finanziare l’operazione immobiliare, concede ipoteca sul bene nel suo complesso, onde una ipoteca indivisa gravera’ sugli immobili.
Se l’impresa fa ricorso al finanziamento bancario sub specie di mutuo fondiario, si applicano gli articoli 38 ss. t.u.b. Concesso il finanziamento ed iscritta l’ipoteca, la fase successiva consiste nella conclusione dei singoli atti di vendita o di assegnazione delle unita’ immobiliari, dei quali costituisce caratteristica tipica l’accollo del debito di restituzione relativo al finanziamento concesso, previa suddivisione pro quota dello stesso finanziamento e proporzionale frazionamento dell’ipoteca.
Le modifiche introdotte, all’articolo 39 t.u.b., dal Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, articolo 7 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210, attengono anzitutto al comma 6, dove si e’ previsto che il diritto al frazionamento appartenga anche al terzo promissario acquirente ed all’assegnatario di un alloggio, nonche’ ai commi successivi, con le previsioni del comma 6-bis, secondo cui la banca deve provvedere “entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote”, e dei commi 6-ter e 6-quater, i quali dispongono, in caso di inerzia della banca, di un apposito procedimento, mediante ricorso al presidente del tribunale e designazione del notaio per la redazione dell’atto pubblico di frazionamento.
La lettera di tali disposizioni, che si distacca da quella del medesimo Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 8 afferente l’immobile da costruire promesso in vendita tra un costruttore imprenditore ad un acquirente persona fisica, indica che nell’articolo 39, commi 6 e ss., l’ipoteca e’ connessa ad un finanziamento da frazionare, dunque per il caso del terzo acquirente o assegnatario che siano anche accollanti di una quota del mutuo: come e’ confermato dal fatto che i citati commi 6-ter e 6-quater pongono determinati dies a quibus per taluni effetti del mutuo (come l’ammortamento ed il suoi effetti), nei confronti del medesimo acquirente o assegnatario, presupponendone la qualita’ di accollante.
Il suddetto frazionamento comporta, dunque, una deroga all’articolo 2809 c.c., comma 2, secondo cui l’ipoteca “e’ indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte”, secondo il brocardo medioevale (hipoteca est tota in toto et in qualibet parte).
In tal modo, si evita che, pur quando le varie unita’ immobiliari siano diventate di proprieta’ di soggetti diversi, gli adempienti vengano coinvolti nelle procedure esecutive promosse dalle banche contro gli inadempienti.
Pertanto, come si e’ visto, nel sistema del mutuo fondiario stipulato dal costruttore degli alloggi, secondo le modalita’ usuali praticate, all’acquisto della proprieta’ dell’alloggio stesso da parte del singolo socio assegnatario, con la stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale, in quel momento si addiviene anche al contestuale frazionamento del mutuo, con la stipula della convenzione di mutuo individuale e l’assunzione, da parte del medesimo socio, della veste di mutuatario dell’ente erogatore con riferimento al residuo obbligo di pagamento delle rate di ammortamento, in proporzione alla quota gravante sull’alloggio (cfr. Cass. 7 luglio 2017, n. 16900).
Peraltro, a volte nessun accollo avviene, come nel caso di specie.
Nell’a’mbito della procedura di frazionamento dell’ipoteca, si pone, quindi, la questione del criterio di ripartizione del credito garantito dall’ipoteca tra i singoli proprietari dei beni.
La tesi dei ricorrenti e’ che sul bene loro assegnato non debba gravare nessuna ipoteca: cio’ per l’asserito principio per cui la stessa, dopo il frazionamento, dovrebbe garantire soltanto la porzione del debito che il promissario acquirente si sia volontariamente accollato, mentre sarebbero del tutto liberi dal peso tutti gli immobili per il quali l’assegnatario non abbia assunto nessuna quota del mutuo. In sostanza, perche’ operi il c.d. diritto di seguito dell’ipoteca sulla singola frazione dell’originario complesso immobiliare, sarebbe indispensabile il volontario accollo di una parte del debito di restituzione della somma mutuata.
Gli argomenti dedotti dalla ricorrente sono stati gia’ disattesi dalla precedente pronuncia della Corte (Cass. 19 gennaio 2017, n. 1367), la quale ha ritenuto che legittimamente, nel sistema degli articoli 38 ss., e segnatamente dell’articolo 39, comma 6, t.u.b., l’ipoteca continui a gravare su di un immobile, anche dopo il frazionamento del mutuo fondiario, pur quando, con atto trascritto prima del frazionamento, l’immobile medesimo sia stato venduto ad un terzo acquirente con pagamento integrale del prezzo e senza accollo di nessuna frazione di mutuo, onde si e’ escluso l’esistenza di un diritto come quello pretesamente vantato dalla parte ricorrente.
L’articolo 39, comma 6, t.u.b. prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti delle singole unita’ immobiliari di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unita’ stesse e il frazionamento dell’ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unita’, diritto che certamente ora appartiene anche all’assegnatario di alloggio di cooperativa.
Invece, l’articolo 39, comma 6, t.u.b., quando prevede il diritto dei terzi acquirenti di singole unita’ immobiliari alla suddivisione del finanziamento in quote e al frazionamento dell’ipoteca iscritta unitariamente sull’intero fabbricato a garanzia del mutuo fondiario concesso al costruttore, non comporta altresi’ il diritto degli stessi terzi acquirenti di ottenere la completa esclusione della garanzia sull’immobile acquistato, laddove essi abbiano gia’ corrisposto al costruttore l’intero prezzo di esso e non si siano accollati alcuna quota del mutuo.
E’ vero che il frazionamento del mutuo fondiario non puo’ avere l’effetto di rendere il terzo acquirente debitore della banca per una quota di mutuo che non si sia accollato, o per una quota maggiore di quella oggetto del suo accollo, ed e’ vero che il frazionamento del mutuo fondiario, in quanto atto dichiarativo, non puo’ costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato: ma l’ipoteca non puo’ essere in toto automaticamente cancellata, a tal fine occorrendo che, contestualmente o successivamente al frazionamento, alla banca mutuante venga corrisposto l’importo di tale quota.
La norma, infatti, non impone affatto che date unita’ immobiliari debbano essere escluse dal frazionamento dell’ipoteca e dall’esito che ne consegue: a meno che, appunto, venga corrisposto alla banca mutuante l’importo della relativa quota mutuata, evento tuttavia, nel caso di specie, mai dedotto dai ricorrenti. Essi, invero, non hanno allegato di avere corrisposto la somma direttamente alla banca mutuante, ma esclusivamente di avere integralmente pagato alla cooperativa mutuataria l’intero prezzo dell’unita’ immobiliare assegnata, prima del frazionamento, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato; neppure essi hanno dedotto che, al momento del frazionamento del mutuo, la mutuataria abbia provveduto a corrispondere alla banca mutuante in tutto o in parte il predetto importo, imputandolo alla quota di mutuo bancario gravante sull’unita’ da essi acquistata. Dalla sentenza impugnata risulta, anzi, proprio il contrario.
In tal senso devono, dunque, precisarsi i principi di diritto, enunciati nei due precedenti di legittimita’ richiamati dai ricorrenti (Cass. 20 marzo 2008, n. 7453; Cass. 21 giugno 2013, n. 15685), i quali affermano l’illegittimita’ della suddivisione del finanziamento e dell’ipoteca che non rispetti le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, in quanto il frazionamento del mutuo fondiario non puo’ costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato.
Il principio di diritto che i ricorrenti vorrebbero affermare – ovvero che, in caso di mancato accollo del mutuo, l’acquirente ha diritto alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sul bene acquistato – non ha fondamento: anzi, esso e’ contrario ai princip- generali sul c.d. diritto di seguito o di sequela della garanzia ipotecaria ed alle regole in tema di opponibilita’ ai terzi della garanzia ipotecaria medesima, come previsto dall’articolo 2828 c.c., nonche’ in generale al diritto di indivisibilita’ dell’ipoteca ex articolo 2809 c.c. salvi i limiti, ed in quell’a’mbito, posti appunto dall’articolo 39 t.u.b. (o simili disposizioni).
Come rilevata il richiamato precedente, basti considerare che, in base ad un simile principio, se l’originario debitore alienasse tutte le unita’ immobiliari ipotecate senza imporre agli acquirenti nessun accollo del finanziamento fondiario, l’ipoteca andrebbe integralmente cancellata, e l’istituto mutuante non potrebbe in alcun modo evitare di perdere completamente la propria garanzia, pur senza essere stato soddisfatto.
Nell’ipotesi in cui una o piu’ delle unita’ immobiliari, soggette all’ipoteca per l’intero importo del finanziamento, vengano alienate senza nessun accollo di quota di esso da parte dell’acquirente, allora – ed anche ove sussista l’impegno da parte del venditore, nei confronti dell’acquirente, a procurare l’integrale cancellazione dell’ipoteca stessa sull’unita’ in questione, mediante estinzione della relativa quota di mutuo – l’ipoteca continuera’ a gravare per l’intero sull’unita’ alienata, finche’ l’originario debitore non ne otterra’ la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento e, laddove si proceda a successivo frazionamento, l’acquirente potra’, al piu’, ottenere la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene, ma non la integrale cancellazione della stessa.
In caso contrario, la misura dell’accollo, come concordata tra la cooperativa ed il socio assegnatario, diverrebbe vincolante anche per la banca finanziatrice, pur senza nessuna corrispondenza con il proporzionale valore del bene: la conseguenza e’ che il creditore perderebbe, in tal modo, la garanzia ipotecaria per la parte corrispondente dei beni, per la mera ragione che inter alios si e’ conclusa una vendita o un’assegnazione senza nessun accollo del mutuo.
Non puo’ dunque ritenersi che, in caso di alienazione di una unita’ immobiliare ipotecata a garanzia di un finanziamento fondiario, in mancanza di accollo della relativa quota di obbligazione da parte dell’acquirente e di estinzione della medesima, questi abbia diritto alla cancellazione dell’ipoteca stessa.
4. – Le spese seguono la soccombenza.
5. – Va infine dichiarata l’inammissibilita’ dell’intervento di (OMISSIS) e (OMISSIS), in quanto effettuato mediante comparsa non notificata alle controparti (cfr. Cass. 7441/2011, 3471/2016, 19172/2019), le quali non hanno neppure mostrato di accettare il contraddittorio con gli intervenuti (che nella memoria ex articolo 378 c.p.c. depositata da (OMISSIS) s.p.a. non sono menzionati).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ in favore della controricorrente, liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per il ricorso, ove dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
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