La vendita parziale di un appartamento non è vietata

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|14 dicembre 2021| n. 39914.

La vendita parziale di un appartamento non è vietata dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 – che comminano la nullità dei trasferimenti di immobili realizzati in assenza o in totale difformità dalla concessione o licenza edilizia – né dall’art. 222 del r.d. n. 1265 del 1934 – che sanziona l’utilizzazione come alloggio di costruzioni prive della licenza di abitabilità. Il rilascio della concessione edilizia e della nuova licenza di abitabilità, ove necessarie per poter attuare lo scorporo di una parte dell’appartamento, infatti, non incide preventivamente sulla validità della vendita ma, solo successivamente, sulla sua attuazione e, pertanto, potrebbe rappresentare una ragione di risoluzione contrattuale per l’inadempimento delle obbligazioni gravanti sul venditore (trasmissione del possesso della cosa al compratore ed assicurazione allo stesso della possibilità di servirsi del bene in conformità con la sua destinazione).

Ordinanza|14 dicembre 2021| n. 39914. La vendita parziale di un appartamento non è vietata

Data udienza 15 settembre 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Diritti reali – proprietà – Contratto di compravendita – Nullità – Immobile non cedibile frazionatamente – Ricorso per cassazione – Fondatezza – Vendita parziale appartamento non vietata – Artt. 17 e 40, L. n. 47/85 – Art. 222, R.D. n. 1265/34

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente
Dott. BELLINI Ubaldo – rel. Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 15939/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), e (OMISSIS), tutti rappresentati e difesi dagli Avv.ti (OMISSIS), e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1483/2017 della CORTE d’APPELLO di ROMA, pubblicata il 2/03/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/09/2021 dal Consigliere Dott. UBALDO BELLINI.

La vendita parziale di un appartamento non è vietata

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Roma (OMISSIS) per sentir dichiarare la nullita’ del contratto di compravendita stipulato in data 7.6.1999 per atto Notaio (OMISSIS) di (OMISSIS) tra (OMISSIS), dante causa degli odierni attori, e la convenuta, con il primo convivente, con condanna di quest’ultima alla restituzione dell’immobile oggetto del contratto suddetto, non potendo lo stesso essere ceduto frazionatamente, in quanto sprovvisto di pertinente titolo autorizzativo.
Esponevano che in data 5.6.2009 era deceduto in Roma (OMISSIS) lasciando eredi essi attori, che avevano accettato l’eredita’; che il de cuius aveva acquistato in data 27.10.1988 per atto Notaio (OMISSIS) rep. n. (OMISSIS) l’appartamento sito in (OMISSIS); che a detto appartamento era annesso “il terrazzo di copertura sul quale insiste un piccolo locale sito al piano (OMISSIS) a cui si accede oltre che dalla scala condominiale anche dal sottostante appartamento a mezzo di scala interna”; che (OMISSIS), per atto Notaio (OMISSIS), in data 7.6.1999, aveva venduto a (OMISSIS) detto immobile; che nel detto atto si affermava all’articolo 2 “la vendita viene fatta e rispettivamente accettata per la detta unita’ immobiliare, ad eccezione del terrazzo di copertura che rimane in proprieta’ alla parte venditrice unitamente al piccolo locale ubicati al piano quinto”; e all’articolo 7 che “il sig. (OMISSIS) dichiara che il fabbricato di cui fa parte l’unita’ immobiliare in oggetto e’ stato edificato giusta concessione edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Roma in data 23/2/1984 n. 90/c. Dichiara inoltre che successivamente a tale data l’immobile stesso non e’ stato oggetto di interventi edilizi e mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza o concessione o autorizzazione”; che al momento della stipula di detto atto di compravendita tra (OMISSIS) e la (OMISSIS) il frazionamento dell’originario immobile in due distinte unita’ immobiliari doveva ritenersi irregolare sotto il profilo urbanistico perche’ effettuato in assenza del relativo titolo autorizzativo e, quindi, il frazionamento era rappresentato solo catastalmente, come risultante anche dalla relazione tecnica del 10.10.2010 dell’ing. (OMISSIS); che, pertanto, l’atto di compravendita doveva ritenersi nullo, l’immobile non potendo essere venduto frazionatamente ai sensi della L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2.
Si costituiva in giudizio (OMISSIS), la quale deduceva che in data 7.6.1999, innanzi al Notaio (OMISSIS), era stato stipulato anche il rogito notarile rep. 58829 racc. 8302 con cui aveva venduto al (OMISSIS) il villino sito in (OMISSIS) e piccolo fabbricato in corso di costruzione con circostante terreno agricolo, sito in (OMISSIS); che contestualmente ai rogiti era stata sottoscritta una scrittura privata secondo cui “i sottoscritti prendono atto e dichiarano che in realta’ trattasi di permute, che i prezzi dichiarati in atto hanno valore solo fiscale e che la signora (OMISSIS) deve versare a titolo di conguaglio al sig. (OMISSIS) ancora la somma di Lire 271.020.000”, integralmente versata; che successivamente a dette stipule nel settembre 1999 il (OMISSIS) iniziava a effettuare lavori per l’ampliamento e la trasformazione del locale soffitta sulla terrazza al quinto piano e in data 29.12.2003 per detto illecito ampliamento e mutamento di destinazione presentava domanda di sanatoria edilizia effettuando i relativi versamenti; che in data 30.11.2000 la (OMISSIS) aveva informato l’Ufficio Tecnico Circ. XIX UOT di Roma che avrebbe effettuato lavori di ordinaria manutenzione del proprio appartamento in (OMISSIS) e in data 30.7.2009 aveva presentato una DIA al Comune di Roma per l’eliminazione della scala ancora esistente nel proprio appartamento pur non avente piu’ funzione di comunicazione con il piano sovrastante. Rilevava che il frazionamento presentato in data 13.5.1999 non incideva sulla regolarita’ dell’atto e comunque la domanda di condono per l’ampliamento e il mutamento di destinazione del terrazzo e della soffitta aveva determinato la regolarizzazione della variazione catastale. Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande attrici e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori alla restituzione dell’immobile sito in Comune di (OMISSIS) e del fabbricato di (OMISSIS), e al rimborso delle somme pagate, oltre al risarcimento dei danni morali e materiali subiti.
Con sentenza n. 275/2014, il Tribunale di Roma dichiarava, nel merito, la nullita’ del contratto di compravendita de quo tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS), ordinando a quest’ultima la restituzione dell’immobile in favore degli eredi del (OMISSIS); condannava gli eredi del (OMISSIS) alla restituzione in favore della (OMISSIS) della somma di Euro 413.165,52 oltre interessi legali dalla domanda, rigettando ogni altra domanda e compensando le spese di lite.
Avverso detta sentenza proponeva appello (OMISSIS), al quale resistevano (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Con sentenza n. 1483/2017, depositata in data 2.3.2017, la Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame condannando l’appellante al pagamento delle spese processuali. In particolare, con il frazionamento operato – vale a dire divisione tra appartamento del 4 piano e l’immobile posto al 5 piano, collegati originariamente e poi frazionati sotto il profilo catastale – vi era stato un aumento delle unita’ immobiliari, circostanza avente un “peso” urbanistico, in quanto il maggior numero di unita’ immobiliari comportava nella costruzione (e in quella zona urbanistica) un maggior numero di presenze e/o utenti con conseguenze di carattere urbanistico piu’ o meno sensibili. Di qui la necessita’ che il Comune verificasse con apposita concessione la regolarita’ dell’operazione sotto il profilo urbanistico. Era pertanto applicabile alla fattispecie la L. n. 47 del 1985, atteso che occorreva indicare nell’atto il titolo abilitativo per dimostrare la conformita’ urbanistica (non catastale) della soppressione del vecchio subalterno e della costituzione dei nuovi subalterni.
Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di due motivi, illustrati da memoria. Resistono (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la “Violazione e falsa applicazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, articoli 817 e 818 c.c., in relazione alla L. n. 47 del 1985, articolo 40; omesso esame, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, di fatti decisivi”, la’ dove secondo la Corte d’Appello il collegamento tra le due porzioni immobiliari (soffitta e appartamento al 4 piano) non fosse di tipo pertinenziale, ma di un tutt’uno strutturale e organico. Osserva la ricorrente come fosse dovere della Corte territoriale valutare se il locale, da tutti definito soffitta, costituisse una pertinenza ai sensi dell’articolo 817 c.c., separatamente alienabile rispetto al bene principale ex articolo 818 c.c.. Invero, dall’atto intercorso tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS) emerge non solo che la soffitta e’ una pertinenza, ma che essa e’ una pertinenza al quadrato, e cioe’ del terrazzo di copertura; infatti, da esso risulta che il (OMISSIS) si riservava la proprieta’, separandolo dal bene ceduto, del terrazzo e, in quanto a esso asservita, della soffitta cui si accedeva dal vano scala condominiale e dalla quale si accedeva al terrazzo. Pertanto, oggetto di frazionamento dell’appartamento ceduto era il terrazzo e, quale mezzo necessario per accedere a esso dalla scala condominiale, la soffitta, destinata a servizio del terrazzo, e cioe’ di un bene che a sua volta e’, per definizione, una pertinenza, con conseguente insussistenza di un “aumento delle unita’ immobiliari” vietato dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40.
1.2. – Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la “Violazione e falsa applicazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, articolo 2702 c.c. e articolo 215 c.p.c.; nullita’ della sentenza, ex articolo 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’articolo 215 c.p.c., n. 2 e per assoluta carenza di motivazione su un fatto decisivo”. Nel costituirsi in giudizio, la (OMISSIS) aveva dedotto che la vendita dell’appartamento in oggetto era relativamente simulata in quanto tra le parti era stata stipulata una permuta per la quale, a fronte della cessione del detto appartamento da parte di (OMISSIS), questi aveva ricevuto dalla (OMISSIS) altri due immobili e un conguaglio in danaro.
2. – Il primo motivo e’ fondato.
2.1. – A giudizio della Corte di appello il collegamento tra le due porzioni immobiliari (soffitta e appartamento al quarto piano) non era di tipo pertinenziale, ma d’un tutt’uno di strumentale e organico. Al di la’ di tale effetto sostanziale, viceversa, questa Corte ha rilevato che la vendita parziale di un appartamento non e’ vietata ne’ della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, che comminano la nullita’ dei trasferimenti di immobili realizzati in assenza o in totale difformita’ dall’concessione o licenza edilizia, ne’ dal Regio Decreto n. 1265 del 1934, articolo 222, che sanziona l’utilizzazione come alloggio di costruzioni prive della licenza di abitabilita’. Infatti, il rilascio della concessione edilizia e della nuova licenza di abitabilita’, ove necessarie per poter attuare lo scorporo di una parte dell’appartamento, non incide preventivamente sulla validita’ della vendita ma, solo successivamente, sulla sua attuazione e, pertanto, potrebbe rappresentare una ragione di risoluzione contrattuale per l’inadempimento delle obbligazioni gravanti sul venditore (trasmissione del possesso della cosa al compratore e assicurazione allo stesso della possibilita’ di servirsi del bene in conformita’ con la sua destinazione) (Cass. n. 18535 del 2003; conf. Cass. n. 15969 del 2000; Cass. n. 6658 del 2005).
4. – In conclusione, va accolto il primo motivo, con assorbimento del secondo. La sentenza impugnata deve essere dunque cassata, in relazione al motivo accolto, e rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo. Cassa, in relazione al motivo accolto, e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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