Corte di Cassazione, sezione civile, Ordinanza 26 febbraio 2020, n. 5127.
La massima estrapolata:
In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata
Ordinanza 26 febbraio 2020, n. 5127
Data udienza 11 novembre 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. VALLE Cristiano – rel. Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 17945/2017 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) S.p.a., in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 01036/2017 della CORTE d’APPELLO di LECCE, depositata il 08/05/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 19/11/2019 da Dott. Cristiano Valle, osserva quanto segue.
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS) concessero in locazione, per uso diverso da quello abitativo, alla (OMISSIS) S.a.s. (OMISSIS) un immobile sito in (OMISSIS), con contratto di durata sessennale, dal 15/07/2007 al 14/07/2013)e obbligo di restituirlo libero di persone e cose alla detta data, ossia alla prima scadenza contrattuale.
Nel corso del rapporto alla (OMISSIS) S.a.s. (OMISSIS) subentro’ la (OMISSIS) S.p.a. che con missiva del febbraio del 2013 comunicava ai locatori che avrebbe riconsegnato l’immobile il 14/07/2013.
I locatori, al fine di far accertare la prosecuzione del rapporto per ulteriori sei anni e l’inadempimento dellla conduttrice, convennero in giudizio la (OMISSIS) S.p.a. dinanzi al Tribunale di Brindisi, che, nel contraddittorio dell’ (OMISSIS) S.p.a. – che spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione – con sentenza non definitiva del 10/04/2015 accertava e dichiarava che il contratto di locazione era cessato il 14/07/2013 e provvedeva come da separata ordinanza per il prosieguo del giudizio.
La sentenza del Tribunale di Brindisi, impugnata dai (OMISSIS), e’ stata confermata, per quanto in questa sede ancora rileva, dalla Corte di Appello di Lecce con sentenza n. 00165 del 08/05/2017.
Avverso la sentenza d’appello ricorrono, con atto affidato a due motivi (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS) Import S.p.a..
Il P.G. non ha depositato conclusioni scritte.
I ricorrenti hanno depositato, nel termine di dieci giorni antecedenti, memoria per l’adunanza camerale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
I ricorrenti censurano con due motivi, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 79, 27, 28, e 29, nonche’ articoli 131, 1322, 141, 1421 e 1424 c.c. e articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione ad articoli 1453, 1455 e 1456 c.c. e della L. n. 392 del 1978, articolo 5, la sentenza della Corte di appello di Lecce che, pur aderendo solo in parte alla motivazione di prime cure, ha ritenuto che la nullita’ prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 79, sia rinunciabile dal conduttore, che, nella specie, a fronte di una cessazione del contratto sessennale prevista per il luglio del 2013, con obbligo di rilascio alla detta data, aveva inviato missiva nel febbraio 2013 con la quale dichiarava di recedere dal contratto di locazione a luglio dello stesso anno, essendo subentrata nel contratto in luogo di altro conduttore a seguito di cessione di ramo d’azienda.
Il primo motivo e’ inammissibile, oltre che infondato.
Esso si articola in un mero assemblaggio del secondo motivo di appello proposto alla Corte territoriale e si limita, quindi, alla richiesta di nuovo apprezzamento di circostanze fattuali, gia’ ampiamente vagliate dal giudice dell’impugnazione di merito.
In ordine all’applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, invocata dai locatori, la sentenza in scrutinio e’ d’altronde coerente con la giurisprudenza di legittimita’, che afferma la derogabilita’, dopo che il contratto di locazione e’ estato concluso, della previsione di nullita’ di una durata inferiore a quella legale o dell’esclusione della rinnovazione tacita alla prima scadenza (Cass. n. 21520 del 12/11/2004 Rv. 578027 – 011: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, i diritti vantati dal conduttore una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, che e’ volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.”, l’affermazione e’ ribadita, piu’ di recente (a contrario), con riferimento alla rinuncia all’indennita’ di cui all’articolo 34, indennita’ di avviamento, della L. n. 392 del 1978 (Cass. n. 24221 del 30/09/2019 Rv. 655109 – 01): “In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennita’ di avviamento e’ nulla, ancorche’ sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 79, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennita’ solo successivamente alla conclusione del contratto, quando puo’ escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina e’ preordinata”).
In linea con detto orientamento, del quale non constano mutamenti, ed al quale il Collegio intende assicurare continuita’, la dichiarazione della (OMISSIS) S.p.a. di cui alla lettera del 13/02/2013 si configura come rinuncia successiva, e non preventiva, alla tutela di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79 e non puo’, pertanto, come correttamente ritenuto dalla Corte territoriale, intendersi fulminata da nullita’ (che, nella materia, sembra atteggiarsi, a seguito del mutamento delle fattispecie legali, in nullita’ relativa o quantomeno cd. di protezione).
Il secondo motivo e’ infondato.
La Corte territoriale, con accertamento di fatto, adeguatamente motivato, esclusa l’applicabilita’ alla locazione per uso diverso della L. n. 392 del 1978, articolo 5 – norma verosimilmente richiamata gia’ dal Tribunale in modo non appropriato -, ha ritenuto che il contratto, conformemente alla originaria volonta’ delle parti, che avevano previsto la cessazione del rapporto alla prima scadenza dopo il primo sessennio ed a seguito dell’accertata rinuncia da parte della (OMISSIS) S.p.a. a far valere la nullita’ della detta pattuizione, era da ritenersi cessato al 14/07/2013.
Il ricorso e’, conclusivamente, rigettato.
Le spese di lite possono essere compensate, in ragione della complessita’ delle questioni trattate anche in questa sede di legittimita’ (Corte Cost. n. 77 del 19 aprile 2018 ha dichiarato l’illegittimita’ costituzionale dell’articolo 92 c.p.c., comma 2, nel testo modificato dal Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 132, articolo 13, comma 1, convertito, con modificazioni, nella L. 10 novembre 2014, n. 162, nella parte in cui non prevede che il giudice possa compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni).
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.
P.Q.M.
rigetta il ricorso;
compensa tra le parti le spese di lite.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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